Nach einer Modernisierung im Sinne des § 559 BGB darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Die erhöhte Miete ist nach § 559b Abs. 2 BGB erst ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsschreibens geschuldet. Das Schreiben muss Maßnahme, Kosten und Berechnungsweg nachvollziehbar darlegen. Ist die Begründung unvollständig, beginnt die Dreimonatsfrist erst nach Zugang eines wirksamen Folgeschreibens.
Dieser Beitrag erklärt, welche Maßnahmen eine Mieterhöhung nach Modernisierung rechtfertigen, wie der Erhöhungsbetrag berechnet wird, welche Obergrenzen gelten und was das Erhöhungsschreiben formal enthalten muss.
Ein Vermieter lässt im Mehrfamilienhaus die alte Heizungsanlage durch ein modernes System ersetzen. Nach Abschluss der Arbeiten stellt er dem Mieter ein Erhöhungsschreiben aus und setzt eine neue Monatsmiete fest. Der Mieter beanstandet, dass die umlagefähigen Kosten nicht aufgeschlüsselt sind und kein Instandhaltungsanteil ausgewiesen wurde. Die Kanzlei prüft das Schreiben, stellt einen Begründungsmangel nach § 559b BGB fest und erstellt ein rechtssicheres Folgeschreiben mit vollständiger Kostenaufstellung. Erst ab Zugang dieses Schreibens beginnt die gesetzliche Dreimonatsfrist zu laufen. Durch den Formfehler verliert der Vermieter mehrere Monate erhöhter Mieteinnahmen.
Welche Maßnahmen eine Mieterhöhung rechtfertigen
Nicht jede bauliche Veränderung an einer Wohnimmobilie berechtigt zur Mieterhöhung. Das Gesetz unterscheidet scharf zwischen Modernisierungsmaßnahmen und Erhaltungsmaßnahmen. Nur bestimmte Modernisierungsmaßnahmen können nach § 559 BGB auf den Mieter umgelegt werden.
Was gilt als Modernisierungsmaßnahme?
§ 555b BGB legt abschließend fest, welche Maßnahmen als Modernisierung gelten. Erfasst sind insbesondere Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder Endenergie beziehungsweise Wasser einsparen. Die Mieterhöhung nach § 559 BGB setzt voraus, dass die durchgeführte Maßnahme einem der in § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB genannten Tatbestände unterfällt.
§ 555b BGB (Modernisierungsmaßnahmen, Auszug)
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
[…]
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
[…]
Was nicht umgelegt werden darf
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind nicht umlagefähig. Wer eine ohnehin erforderliche Reparatur mit einer Modernisierung verbindet, muss den Kostenanteil für die Erhaltungsmaßnahme aus der Gesamtrechnung herausrechnen. Bei gemischten Maßnahmen ist eine sachgerechte Kostenaufteilung Pflicht. Gelingt diese Trennung nicht nachvollziehbar, ist das gesamte Erhöhungsschreiben angreifbar.
Wie der Erhöhungsbetrag berechnet wird
§ 559 Abs. 1 BGB
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
Der gesetzliche Umlagesatz beträgt nach § 559 Abs. 1 BGB 8 % der aufgewendeten Kosten pro Jahr. Auf die monatliche Miete umgelegt entspricht das einem Zwölftel dieser jährlichen Erhöhung.
Welche monatlichen Obergrenzen gelten?
§ 559 Abs. 3a BGB begrenzt den Erhöhungsbetrag je Quadratmeter innerhalb eines Sechs-Jahres-Zeitraums. Die Mieterhöhung darf in diesem Zeitraum grundsätzlich nicht mehr als 3 Euro je Quadratmeter monatlich betragen. Liegt die Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter, gilt eine engere Grenze von 2 Euro je Quadratmeter innerhalb derselben sechs Jahre.
Für bestimmte Heizungsmaßnahmen kann nach aktuellem Recht eine zusätzlich abgesenkte Sondergrenze von 0,50 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren gelten. Ob diese Grenze im konkreten Fall greift, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen ab und sollte im Einzelfall geprüft werden.
Wer innerhalb von sechs Jahren mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchführt, muss alle daraus resultierenden Mieterhöhungen zusammenrechnen. Die Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB gilt für die Summe der Erhöhungen in diesem Zeitraum, nicht für jede Maßnahme einzeln.
Ankündigung und Erhöhungsschreiben: Was in welcher Reihenfolge gilt
Die Mieterhöhung nach Modernisierung folgt einem zweistufigen Verfahren: Zuerst ist die Maßnahme anzukündigen, danach erfolgt die Erhöhungserklärung nach Abschluss der Arbeiten.
Die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB
Vor Beginn der Modernisierung ist der Mieter nach § 555c BGB in Textform über Art, Umfang, Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung zu informieren. Die Ankündigung soll dem Mieter ermöglichen, sich auf die Maßnahme einzustellen und gegebenenfalls Härteeinwände vorzubereiten. Unterbleibt sie oder ist sie fehlerhaft, kann das die Duldungspflicht des Mieters und die spätere Durchsetzbarkeit der Mieterhöhung beeinflussen.
§ 555c Abs. 1 BGB (Ankündigungspflicht, Auszug)
Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen.
Das Erhöhungsschreiben nach § 559b BGB
Nach Abschluss der Modernisierung erklärt der Vermieter die Erhöhung in Textform. Das Schreiben muss nach § 559b Abs. 1 BGB die Mieterhöhung berechnen und die dafür wesentlichen Umstände nachvollziehbar darlegen. Dazu gehören mindestens: die durchgeführte Maßnahme, die entstandenen Kosten, der herausgerechnete Instandhaltungsanteil, der Umlageschlüssel bei Mehrfamilienhäusern und der daraus resultierende monatliche Erhöhungsbetrag.
§ 559b Abs. 2 BGB (Fälligkeit der erhöhten Miete)
Die erhöhte Miete ist mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.
Ein Erhöhungsschreiben, das im Januar zugeht, führt demnach zur Fälligkeit der erhöhten Miete ab April. Ist das Schreiben formal unzureichend, beginnt die Dreimonatsfrist erst nach Zugang eines wirksamen Folgeschreibens.
Härteklausel: Wenn der Mieter Einwände erhebt
§ 559 Abs. 4 BGB sieht vor, dass eine Mieterhöhung ausgeschlossen oder begrenzt sein kann, soweit sie für den Mieter eine Härte bedeutet, die unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die Härteprüfung erfordert eine Abwägung im Einzelfall und ist kein Automatismus. Vermieter sollten mit entsprechenden Einwänden rechnen und deren tatsächliche Grundlagen sachlich prüfen, bevor sie auf Zahlung bestehen.
Erhebt der Mieter einen Härteeinwand, prüfen Sie zunächst die tatsächliche Grundlage: Liegt eine objektiv schwere wirtschaftliche Belastung vor? Ist die Erhöhung trotz Kappungsgrenze unverhältnismäßig hoch? Ohne konkrete Tatsachen trägt der Mieter das Risiko des Einwands.
Abgrenzung: Modernisierungsmieterhöhung und Vergleichsmiete
Die Mieterhöhung nach Modernisierung und die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB sind voneinander unabhängige Instrumente. Sie folgen unterschiedlichen Voraussetzungen, Fristen und Begründungsanforderungen und können grundsätzlich nebeneinander genutzt werden. Eine laufende Modernisierungsmieterhöhung schließt eine spätere Anpassung an die Vergleichsmiete nicht aus.
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Checkliste: Unterlagen und Schritte vor dem Erhöhungsschreiben
Modernisierungsmaßnahme einordnen: Fällt die Maßnahme unter einen Tatbestand des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB?
Instandhaltungsanteil herausrechnen: Welcher Kostenanteil entfällt auf Erhaltungsarbeiten, die ohnehin erforderlich waren?
Kosten belegen: Alle Rechnungen für die Modernisierungsmaßnahme zusammenstellen und dokumentieren.
Umlageschlüssel festlegen: Bei Mehrfamilienhäusern den auf die betroffene Wohnung entfallenden Kostenanteil nachvollziehbar ermitteln.
Kappungsgrenze prüfen: Bleibt die geplante Erhöhung innerhalb der Grenzen des § 559 Abs. 3a BGB?
Erhöhungsschreiben vorbereiten: Maßnahme, Kosten, Abzüge und Berechnungsweg schriftlich und nachvollziehbar darstellen.
Zugang sichern: Das Schreiben mit Zugangsnachweis übermitteln, damit die Dreimonatsfrist verlässlich beginnt.
Häufige Fragen zur Mieterhöhung nach Modernisierung
Was ist der Unterschied zwischen Modernisierung und Instandsetzung?
Eine Modernisierung verbessert den Gebrauchswert der Wohnung dauerhaft oder dient der Energieeinsparung. Eine Instandsetzung dagegen stellt lediglich den ursprünglichen Zustand wieder her und ist als Erhaltungsmaßnahme rechtlich anders einzuordnen. Entscheidend ist die Einordnung anhand des § 555b BGB. Bei gemischten Maßnahmen muss der Instandhaltungsanteil aus den Gesamtkosten herausgerechnet werden.
Welche Fehler machen das Erhöhungsschreiben unwirksam?
Häufige Fehler sind: fehlende oder unvollständige Kostenaufstellung, unterlassener Abzug des Instandhaltungsanteils, fehlende oder verspätete Ankündigung nach § 555c BGB, Erhöhungsschreiben vor Abschluss der Arbeiten übermittelt sowie Nichtbeachten der Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB. Jeder dieser Fehler kann dazu führen, dass die Erhöhung nicht oder erst zu einem späteren Zeitpunkt wirksam wird.
Ab wann muss der Mieter die erhöhte Miete zahlen?
Nach § 559b Abs. 2 BGB ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des wirksamen Erhöhungsschreibens. Ist das erste Schreiben formal fehlerhaft, beginnt die Frist erst nach Zugang eines wirksamen Folgeschreibens. Vermieter verlieren bei Formfehlern dadurch regelmäßig mehrere Monate erhöhter Mieteinnahmen.
Wann ist eine anwaltliche Prüfung sinnvoll?
Vor der Zustellung des Erhöhungsschreibens empfiehlt sich eine Prüfung der Kostenaufstellung und des Schreibens auf formale Anforderungen. Das gilt besonders bei Mischmaßnahmen, bei hohem Erhöhungsbetrag und wenn der Mieter während der Modernisierung bereits Einwände erhoben hat. Nachträgliche Korrekturen verschieben den Beginn der Dreimonatsfrist.
Ohne Nachweis des Zugangszeitpunkts lässt sich der Beginn der Dreimonatsfrist im Streitfall nicht verlässlich belegen. Wählen Sie einen Übermittlungsweg, der den Zugang dokumentiert.
Wenn Sie im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie auch Fragen zu Grundbucheintragungen oder Eigentumsrechten haben, finden Sie in unserem Beitrag Grundbuch berichtigen: Anspruch, Verfahren und Fristen weiterführende Informationen.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre Kostenaufstellung und das geplante Erhöhungsschreiben auf formale Anforderungen, bevor es dem Mieter zugestellt wird. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht sowie Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Vermieter und Immobilieneigentümer bei Mieterhöhungen, Modernisierungskonflikten und der rechtssicheren Gestaltung von Mietverhältnissen.