Vermieter dürfen einen Wohnraummietvertrag nur kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Das Gesetz nennt als anerkannte Gründe die erhebliche Pflichtverletzung des Mieters, den Eigenbedarf und die Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 BGB). Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren, sechs Monate ab fünf Jahren und neun Monate ab acht Jahren (§ 573c BGB). Das Schreiben muss in Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift und vollständiger Begründung vorliegen (§§ 568, 573 Abs. 3 BGB). Eine fehlerhafte Kündigung ist unwirksam; die Frist beginnt dann von vorn.
Welche Fristen bei der ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gelten, welche Gründe das Gesetz anerkennt und wie sich Formfehler vermeiden lassen.
Ein Eigentümer möchte seine vermietete Wohnung für sein erwachsenes Kind freimachen. Er hat ein Kündigungsschreiben vorbereitet, ist aber unsicher, ob die Begründung konkret genug ist, ob er die richtige Frist berechnet hat und ob ein Einwurf-Einschreiben als Zustellungsnachweis ausreicht. Die Kanzlei prüft den Mietvertrag auf den genauen Mietbeginn, bewertet, ob die genannte Eigenbedarfsperson die gesetzlichen Voraussetzungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfüllt, und überarbeitet das Kündigungsschreiben so, dass Begründung, Frist und Zustellungsweg formal belastbar sind, bevor das Schreiben abgesendet wird.
Welche Kündigungsgründe das Gesetz für Vermieter anerkennt
Beim Wohnraummietverhältnis setzt jede ordentliche Kündigung durch den Vermieter ein berechtigtes Interesse voraus. Das Bürgerliche Gesetzbuch nennt in § 573 Abs. 2 BGB drei Fallgruppen, die dieses Interesse begründen können.
Erhebliche Pflichtverletzung des Mieters
Die Pflichtverletzung muss nicht unerheblich sein. Darunter fallen nachhaltige Mietrückstände, schwerwiegende Vertragsverstöße und andauernde Störungen des Hausfriedens. Gelegentliche Zahlungsverzögerungen, die der Mieter nachholt, tragen eine ordentliche Kündigung allein in der Regel nicht. Bei qualifiziertem Zahlungsverzug kommt daneben die außerordentliche fristlose Kündigung in Betracht.
Eigenbedarf
Der Vermieter benötigt die Räume für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts. Die Eigenbedarfsperson muss im Kündigungsschreiben namentlich benannt und der Bezug zum Vermieter erläutert werden. Eine pauschale Behauptung von Eigenbedarf ohne Angaben zur konkreten Person und zum konkreten Nutzungszweck ist nach dem Schutzzweck des § 573 Abs. 3 BGB nicht ausreichend. Nachträgliche Ergänzungen des Kündigungsgrundes nach Zugang des Schreibens sind nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung nur sehr eingeschränkt möglich.
Verwertungskündigung
Wenn der Vermieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleiden würde, etwa weil eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks sonst nicht möglich ist, kommt eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Betracht. Die Anforderungen an den Nachweis sind hoch; pauschale Hinweise auf Modernisierungsabsichten oder allgemeine wirtschaftliche Überlegungen genügen in der Regel nicht.
§ 573 BGB (Ordentliche Kündigung durch den Vermieter)
„Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. … Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben.“
Die gestaffelten Kündigungsfristen nach § 573c BGB
Welche Frist bei welcher Mietdauer gilt
Die ordentliche Kündigung des Vermieters wird spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam. Die Frist verlängert sich mit zunehmender Mietdauer:
Maßgeblich ist die tatsächliche Überlassungsdauer des Wohnraums, nicht der Tag des Vertragsschlusses. Eine vertragliche Verkürzung dieser Fristen zum Nachteil des Mieters ist unwirksam.
§ 573c BGB (Fristen der ordentlichen Kündigung)
„Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.“
Was bei der Fristberechnung genau zu beachten ist
Der dritte Werktag eines Monats ist die letzte Möglichkeit, die Kündigung so zuzustellen, dass dieser Monat in die Frist einfließt. Der Samstag zählt dabei als Werktag. Gelangt das Schreiben erst am vierten Werktag in den Briefkasten des Mieters, verschiebt sich der Fristbeginn auf den Folgemonat. In der Praxis führt genau dieser Punkt regelmäßig zu Streit, wenn der Vermieter das Schreiben zwar rechtzeitig aufgibt, aber nicht prüft, wann es tatsächlich zugeht.
Wer die Frist falsch berechnet oder das Schreiben nicht nachweisbar rechtzeitig zustellt, muss die gesamte Kündigung wiederholen. Die Frist beginnt dann von vorn. Bei Mietverhältnissen von mehr als fünf oder acht Jahren kostet das mehrere Monate.
Formvorschriften: Was das Kündigungsschreiben enthalten muss
Schriftform und eigenhändige Unterschrift
Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf der Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift des Vermieters (§ 568 BGB). Eine Kündigung per E-Mail, SMS oder Telefax ohne Unterschrift auf dem Originalschreiben ist nicht ausreichend und damit unwirksam. Bei mehreren Vermieterparteien müssen grundsätzlich alle Vermieter unterschreiben oder eine Vollmacht klar erkennbar aus dem Schreiben hervorgehen.
§ 568 BGB (Form der Kündigung)
„Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der Schriftform.“
Begründungspflicht ohne Nachbesserungsmöglichkeit
Der Kündigungsgrund muss vollständig im Schreiben selbst angegeben sein (§ 573 Abs. 3 BGB). Es genügt nicht, auf ein früheres Gespräch zu verweisen oder Einzelheiten erst nach Zugang zu liefern. Bei der Eigenbedarfskündigung bedeutet das: Name der Eigenbedarfsperson, deren Beziehung zum Vermieter und eine kurze Darstellung des konkreten Nutzungswunsches gehören in das Schreiben selbst. Wer diese Anforderung unterschätzt, riskiert eine formell unwirksame Kündigung, selbst wenn der Eigenbedarf tatsächlich vorliegt.
Zustellung und Zugangsnachweis
Das Kündigungsschreiben muss dem Mieter tatsächlich zugehen, damit es Wirkung entfaltet. Zugegangen ist ein Schreiben, sobald es in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist und unter normalen Umständen zur Kenntnis genommen werden kann. Der Vermieter trägt das Risiko, wenn der Zugang streitig bleibt und kein belastbarer Nachweis vorliegt.
Das Einwurf-Einschreiben dokumentiert, dass das Schreiben tatsächlich in den Briefkasten des Mieters eingeworfen wurde. Noch belastbarer ist die persönliche Übergabe gegen schriftliche Empfangsbestätigung des Mieters. Das klassische Einschreiben mit Rückschein birgt das Risiko, dass der Mieter nicht angetroffen wird und das Schreiben beim Postamt lagert: In diesem Fall kommt der Zugang erst zustande, wenn der Mieter das Schreiben tatsächlich abholt oder die Benachrichtigung in seinen Briefkasten gelangt.
Sonderfall: Erleichterte Kündigung in Einliegerwohnungen
Wenn der Vermieter in demselben Gebäude selbst wohnt und das Objekt nicht mehr als zwei Wohnungen umfasst, gelten nach § 573a BGB erleichterte Voraussetzungen. Ein berechtigtes Interesse ist in diesen Fällen nicht erforderlich. Im Gegenzug verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate gegenüber den Regelfristen des § 573c BGB. Das Kündigungsschreiben muss ausdrücklich auf § 573a BGB hinweisen; fehlt dieser Hinweis, greift die erleichterte Regelung nicht.
§ 573a BGB (Erleichterte Kündigung des Vermieters)
„Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesen Fällen um drei Monate.“
Außerordentliche Kündigung bei qualifiziertem Zahlungsverzug
Bei schwerem Zahlungsverzug kann der Vermieter außerordentlich und fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Voraussetzung ist, dass der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand ist oder in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit einem wesentlichen Teil der Miete. In diesen Fällen gelten andere Voraussetzungen als bei der ordentlichen Kündigung. Es kann sinnvoll sein, die fristlose Kündigung hilfsweise mit einer ordentlichen Kündigung zu verbinden, um den Räumungsanspruch abzusichern, falls das Gericht die fristlose Kündigung als unwirksam bewertet.
Wenn Zahlungsausfälle schon bei Mietbeginn auftreten, lesen Sie dazu: Neuer Mieter zahlt nicht: Was Vermieter jetzt tun sollten
§ 543 BGB (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund)
„Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls … die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist … nicht zugemutet werden kann.“
Widerspruchsrecht des Mieters und Härteklausel
Bei der ordentlichen Kündigung kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn deren Durchsetzung für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde (§ 574 BGB). Den Widerspruch muss der Mieter dem Vermieter spätestens zwei Monate vor dem Ende der Kündigungsfrist schriftlich mitteilen (§ 574b BGB). Versäumt er diese Frist, wird die spätere Berufung auf Härtegründe im Räumungsverfahren erheblich erschwert.
Vermieter sollten diesen Punkt bei der Zeitplanung einkalkulieren: Ein zu erwartender Mieterswiderspruch verlängert den Weg bis zur tatsächlichen Räumung, weil darüber gegebenenfalls gerichtlich entschieden werden muss. Frühzeitige rechtliche Prüfung hilft, diesen Zeitrahmen realistisch einzuschätzen.
Mit dem Ende des Mietverhältnisses stellt sich unmittelbar die Frage, wie und wann die Kaution abzurechnen ist. Einzelheiten zu Fristen und zulässigen Einbehalten erläutert der Beitrag: Kaution zurückzahlen: Fristen und Einbehalte für Vermieter
Mietvertrag vollständig prüfen: Mietbeginn, Nachträge, vereinbarte Sonderregelungen, Befristungen.
Tatsächliche Überlassungsdauer des Wohnraums berechnen und die zutreffende Kündigungsfrist nach § 573c BGB bestimmen.
Kündigungsgrund eindeutig festlegen und alle relevanten Unterlagen zusammenstellen: Zahlungsnachweise und Abmahnungen bei Pflichtverletzung, Angaben zur Eigenbedarfsperson bei Eigenbedarf.
Kündigungsschreiben in Schriftform erstellen, eigenhändig unterschreiben, Kündigungsgrund vollständig angeben (§§ 568, 573 Abs. 3 BGB).
Letzten Tag für den fristgerechten Zugang berechnen (dritter Werktag des Kalendermonats).
Zustellungsart wählen, die einen belastbaren Zugangsnachweis ermöglicht.
Datum des tatsächlichen Zugangs dokumentieren und in der Akte ablegen.
Möglichen Mieterswiderspruch nach § 574 BGB in die Zeitplanung einbeziehen.
Häufige Fragen zur Vermieterkündigung
Welche Bedeutung hat die Begründungspflicht im Kündigungsschreiben?
Das Gesetz verlangt, dass der Kündigungsgrund im Schreiben selbst steht (§ 573 Abs. 3 BGB). Ohne vollständige Begründung bei Zugang ist die Kündigung formal unwirksam, auch wenn ein anerkannter Kündigungsgrund tatsächlich vorliegt. Nachgeschobene Gründe oder ergänzende Erklärungen nach Zugang des Schreibens können die fehlende Begründung in der Regel nicht heilen.
Gilt für Vermieter dieselbe Kündigungsfrist wie für Mieter?
Nein. Für Mieter gilt grundsätzlich eine Frist von drei Monaten, unabhängig von der Mietdauer. Für Vermieter verlängert sich die Frist mit zunehmender Wohndauer: auf sechs Monate nach fünf Jahren und auf neun Monate nach acht Jahren. Diese Staffelung ist gesetzlich zwingend und kann vertraglich nicht zum Nachteil des Mieters verkürzt werden.
Wann ist eine anwaltliche Prüfung vor der Kündigung sinnvoll?
Eine rechtliche Prüfung vor dem Absenden des Schreibens ist besonders dann angezeigt, wenn die Eigenbedarfsperson und der Nutzungswunsch noch nicht klar formuliert sind, wenn die Mietdauer an einer der gesetzlichen Staffelgrenzen des § 573c BGB liegt oder wenn unklar ist, ob die festgestellten Pflichtverletzungen das erforderliche Gewicht für eine ordentliche Kündigung haben. Eine formell fehlerhafte Kündigung erzwingt einen Neustart der gesamten Frist und kann bei langen Mietverhältnissen mehrere Monate Verzögerung bedeuten.
Welche Fehler machen eine Vermieterkündigung unwirksam?
Typische Unwirksamkeitsgründe sind: fehlende oder unzureichende Begründung im Schreiben selbst, falsch berechnete Kündigungsfrist, Formfehler wie fehlende eigenhändige Unterschrift sowie ein nicht nachweisbarer Zugang beim Mieter zum maßgeblichen Zeitpunkt.
Was gilt bei Zeitmietverträgen?
Bei einem wirksam befristeten Mietverhältnis nach § 575 BGB ist eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit grundsätzlich ausgeschlossen. Das Mietverhältnis endet mit Zeitablauf. Wurde der Befristungsgrund nicht ordnungsgemäß im Sinne des § 575 Abs. 1 BGB angegeben, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen, mit der Folge, dass die Regelkündigungsfristen des § 573c BGB anwendbar sind.
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Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Vermieter, Eigentümer und Verwalter in mietrechtlichen Streitfällen, insbesondere bei Kündigung, Zahlungsstreit und Räumung.