Zahlt ein neuer Mieter die Miete nicht, tritt rechtlich nach Ablauf des dritten Werktags des Monats Zahlungsverzug ein, ohne dass zuvor eine Mahnung ausgesprochen werden müsste. Häufen sich die Rückstände auf den gesetzlich bestimmten Umfang auf, kann eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausgesprochen werden. Jede Kündigung muss zwingend schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund mit konkreten Monaten und Beträgen benennen. Formale Fehler in dieser frühen Phase des Mietverhältnisses, darunter fehlende Nachweise, unklare Forderungsaufstellungen oder eine unzureichende Zustellung, können spätere Durchsetzungsschritte erheblich gefährden.
Dieser Beitrag ordnet ein, ab wann Zahlungsverzug rechtlich vorliegt, welche Kündigungsmöglichkeiten bei welchem Rückstand bestehen und wie Schriftverkehr sowie Fristen geführt werden müssen, damit die Vermieterposition belastbar bleibt.
Ein privater Vermieter hatte seine Eigentumswohnung neu vermietet. Bereits im ersten Monat kam keine Miete an. Er rief den Mieter an, der Zahlung versprach, aber nicht zahlte. Im zweiten Monat blieb erneut die gesamte Miete aus. Der Vermieter wandte sich an die Kanzlei und fragte, ob er die geleistete Kaution jetzt anrechnen dürfe und wann er kündigen könne. Die Prüfung zeigte: Die bislang ausschließlich telefonisch geführte Kommunikation war kaum verwertbar. Die Kanzlei erstellte eine schriftliche Mahnung mit präziser Forderungsaufstellung, klärte die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung und riet dazu, die Kaution ausdrücklich nicht eigenmächtig aufzurechnen, da das Mietverhältnis noch lief. Der nächste Schritt war eine formgerechte Kündigung mit vollständiger Rückstandsangabe.
Fälligkeit und Verzug: Was das Gesetz vorschreibt
Wann liegt rechtlich Zahlungsverzug vor?
Die Miete ist nach § 556b Abs. 1 BGB spätestens bis zum dritten Werktag des Monats zu entrichten, für den sie geschuldet wird. Geht die Zahlung bis zu diesem Termin nicht ein, befindet sich der Mieter automatisch in Zahlungsverzug, ohne dass der Vermieter zuvor eine Mahnung aussprechen müsste.
§ 556b Abs. 1 BGB
Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des einzelnen Zeitabschnitts zu entrichten, nach welchem sie bemessen ist.
Für Vermieter bedeutet das: Ab dem vierten Werktag darf der Verzug schriftlich dokumentiert werden. Eine vorherige Zahlungserinnerung ist zwar gesetzlich nicht erforderlich, aus Beweisgründen jedoch empfehlenswert. Sie hält den Kommunikationsverlauf fest und dokumentiert, dass der Vermieter den Mieter auf den Rückstand hingewiesen hat.
Führen Sie ein Mietkonto oder eine Aufstellung mit Fälligkeitsdaten, Zahlungseingängen und Differenzbeträgen. Dieser Nachweis ist im Streitfall belastbarer als eine mündliche Schilderung und bildet die Grundlage für eine spätere Kündigung oder Klage.
Einen strukturierten Überblick über die Rechte von Vermietern bei ausbleibenden Zahlungen bietet auch die Mietrecht-Seite der Kanzlei Kübler.
Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstand
Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Das Gesetz sieht in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zwei Varianten vor, bei denen ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vorliegen kann:
Variante a: Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug.
Variante b: Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht.
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Eine Abmahnung ist bei Zahlungsverzug vor der außerordentlichen Kündigung gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben. Dennoch kann eine schriftliche Mahnung mit Fristsetzung beweispraktische Vorteile haben, weil sie den Sachverhalt dokumentiert und spätere Streitpunkte zur Schuldhaftigkeit des Verzugs reduziert.
Welche Schriftformanforderungen gelten bei der Kündigung?
Jede Kündigung eines Mietverhältnisses muss zwingend in Schriftform erfolgen. Eine mündliche Kündigung, eine E-Mail oder ein Faxschreiben genügen den gesetzlichen Anforderungen des § 568 BGB nicht.
Das Kündigungsschreiben muss den Kündigungsgrund konkret benennen: Welche Monate sind offen, wie hoch ist der jeweilige Rückstand, auf welche Rechtsgrundlage stützt sich die Kündigung. Ein Schreiben ohne diese Angaben ist anfechtbar und kann im Streitfall als formunwirksam gewertet werden.
Eine außerordentliche Kündigung ohne handschriftliche Originalunterschrift, ohne Angabe der konkreten Rückstandsmonate und -beträge oder ohne Nennung der Rechtsgrundlage ist anfechtbar. Gerichte prüfen die formalen Anforderungen genau. Verwenden Sie keine ungeprüften Mustertexte, ohne diese an Ihren konkreten Sachverhalt anzupassen.
Ordentliche Kündigung als ergänzende Option
Neben der fristlosen Kündigung kann in manchen Fällen auch eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Verletzung der Zahlungspflicht ausgesprochen werden. Diese Variante greift nicht erst bei Erreichen der strengen Schwellenwerte des § 543 BGB, erfordert aber eine gerichtliche Einzelfallabwägung. Der praktische Vorteil liegt darin, dass die ordentliche Kündigung von einer möglichen Schonfristzahlung in der Regel unberührt bleibt. Es empfiehlt sich daher, bei erheblichem Zahlungsverzug beide Kündigungsformen in einem Schreiben zu verbinden, sofern deren jeweilige Voraussetzungen vorliegen.
Was gilt, wenn ein gekündigter Mieter trotzdem nicht auszieht und weiterhin keine Miete zahlt, erklärt der Beitrag Mieter zahlt nicht und räumt nicht: Was Vermieter tun können.
Die Schonfristregelung und ihre Bedeutung für Vermieter
Was bedeutet die Schonfrist für den Kündigungsausspruch?
Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam werden, wenn der Mieter sämtliche Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig begleicht. Diese Schonfristregelung stellt eine gesetzlich verankerte Schutzvorschrift zugunsten des Mieters dar.
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (sinngemäß)
Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn der Mieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.
Für Vermieter ist diese Regelung besonders relevant, wenn der Mieter Leistungsempfänger des Jobcenters oder Sozialamts ist. Behörden können in solchen Konstellationen Mietschulden übernehmen und damit die fristlose Kündigung nachträglich zu Fall bringen. Es empfiehlt sich, Mieter frühzeitig schriftlich darauf hinzuweisen, dass sie staatliche Hilfen in Anspruch nehmen können.
Die ordentliche Kündigung, die neben der fristlosen Kündigung ausgesprochen wurde, bleibt von einer Schonfristzahlung in der Regel unberührt. Vermieter, die beide Kündigungsformen kombinieren, wahren ihre Position auch dann, wenn eine Schonfristzahlung erfolgt.
Verjährung von Mietforderungen
Mietrückstände verjähren nach der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB in drei Jahren.
Der Fristlauf beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat. Wer Rückstände zu lange nicht geltend macht, riskiert, dass sie verjähren und gerichtlich nicht mehr durchgesetzt werden können. Das gilt auch für laufende Rückstände aus einem noch bestehenden Mietverhältnis.
Kaution: Kein Aufrechnungsmittel im laufenden Mietverhältnis
Ein häufiger Fehler in der Frühphase: Der Vermieter rechnet eigenmächtig die geleistete Kaution gegen laufende Mietrückstände auf. Das ist während eines bestehenden Mietverhältnisses rechtlich riskant. Die Kaution ist in erster Linie für gesicherte Forderungen nach Vertragsende bestimmt, darunter Schäden an der Mietsache und offene Zahlungen. Wer im laufenden Verhältnis eigenmächtig zugreift, schafft einen neuen Streitpunkt, statt den bestehenden aufzulösen.
Was nach Beendigung des Mietverhältnisses mit der Kaution gilt, wenn Rückstände offen sind, erläutert der Beitrag Kaution einbehalten: Wenn der Mieter nicht zahlt.
Beweissicherung von Anfang an
Die frühe Phase eines Mietverhältnisses verleitet zu informeller Kommunikation. Telefonische Absprachen, mündliche Zahlungsversprechen und Nachrichten per Messenger lassen sich im Streitfall kaum verwerten. Schriftlichkeit ist von Beginn an entscheidend.
Mietvertrag und Übergabeprotokoll vollständig aufbewahren.
Mietkonto oder Aufstellung führen: Fälligkeitsdaten, tatsächliche Zahlungseingänge und Differenzbeträge pro Monat.
Jede Mahnung schriftlich formulieren, datieren und als Einwurfeinschreiben oder mit Zustellungsprotokoll versenden.
Kündigungsschreiben mit handschriftlicher Originalunterschrift, konkreten Rückstandsmonaten, Rückstandsbeträgen und Rechtsgrundlage verfassen.
Telefonate nicht als Ersatz für schriftliche Kommunikation nutzen; Gesprächsinhalte unmittelbar danach schriftlich festhalten.
Verjährungsfristen im Blick behalten: Mietrückstände binnen drei Jahren geltend machen.
Kaution während des laufenden Mietverhältnisses nicht eigenmächtig aufrechnen.
Typische Fehler und wie sie entstehen
Vermieter, die ausschließlich telefonisch kommunizieren und erst nach Wochen schriftlich mahnen, schwächen ihre Beweislage erheblich. Wer eine Kündigung ohne vollständige Rückstandsangabe oder ohne handschriftliche Unterschrift versendet, riskiert deren Unwirksamkeit. Und wer die Kaution eigenmächtig aufrechnet, schafft einen neuen Streitpunkt statt den bestehenden zu lösen. Auch vorschnelle Zusagen an den Mieter oder unverbindliche Ratenzahlungsvereinbarungen ohne schriftliche Fixierung können die Vermieterposition nachträglich schwächen.
Schritte nach der Kündigung
Zieht der Mieter nach einer wirksamen Kündigung nicht aus, ist der nächste zivilrechtliche Schritt die Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Mietsache befindet. Parallel dazu kann eine Zahlungsklage auf die aufgelaufenen Rückstände erhoben werden. Alternativ kommt zunächst ein gerichtliches Mahnverfahren in Betracht, wenn die Forderung konkret bezifferbar und unbestritten ist. Was dabei zu beachten ist, erklärt der Beitrag Mahnbescheid: Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt.
Häufige Fragen
Ab wann kann ein Vermieter fristlos kündigen, wenn ein neuer Mieter nicht zahlt?
Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt voraus, dass der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Rückstand ist, oder dass sich der Gesamtrückstand auf mindestens zwei Monatsmieten beläuft, verteilt über mehr als zwei Monate. Diese Voraussetzungen müssen zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs tatsächlich vorliegen. Ob das im konkreten Fall gegeben ist, hängt von den genauen Rückstandsbeträgen und Terminen ab.
Muss vor einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs abgemahnt werden?
Gesetzlich ist eine Abmahnung für die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB nicht zwingend vorgeschrieben. Dennoch kann eine schriftliche Mahnung mit konkreter Fristsetzung beweispraktische Vorteile haben und bei kombinierten Kündigungen relevant werden.
Darf der Vermieter die Kaution bei ausgebliebener Miete einbehalten?
Während des laufenden Mietverhältnisses darf die Kaution grundsätzlich nicht eigenmächtig gegen laufende Mietzahlungen aufgerechnet werden. Sie ist für gesicherte Forderungen nach Vertragsende bestimmt. Ein eigenmächtiger Zugriff im laufenden Verhältnis ist rechtlich riskant und kann zu einem eigenen Streitpunkt werden.
Welche Formfehler machen eine Kündigung anfechtbar?
Eine Kündigung ohne handschriftliche Originalunterschrift, ohne Nennung des konkreten Kündigungsgrundes oder ohne Angabe der einzelnen Rückstandsmonate und -beträge ist anfechtbar. Gerichte prüfen die formalen Anforderungen des § 568 BGB genau.
Wie lange können Mietrückstände noch eingeklagt werden?
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Sie beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der jeweilige Anspruch entstanden ist. Wer Rückstände nicht zeitnah geltend macht, riskiert den Verlust des Durchsetzungsanspruchs durch Verjährung.
Kübler Rechtsanwälte prüfen die konkrete Situation in Ihrem Mietverhältnis: Mietvertrag, Zahlungshistorie, bisherige Kommunikation und die Voraussetzungen für eine Kündigung oder gerichtliche Schritte. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz, seit wann die Zahlungen ausbleiben und welche Schritte Sie bisher unternommen haben.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Vermieter und Eigentümer in mietrechtlichen Auseinandersetzungen, insbesondere bei Zahlungsstreitigkeiten, Kündigungen und Räumungsverfahren.