Ein Sondernutzungsrecht am Garten berechtigt einen Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung einer Fläche, die rechtlich zum Gemeinschaftseigentum der gesamten Anlage gehört. Gartenflächen können nicht als Sondereigentum begründet werden; sie bleiben auch dann Gemeinschaftseigentum, wenn sie im Grundriss einer Wohneinheit eingezeichnet sind. Ein Sondernutzungsrecht entsteht nur dann verbindlich, wenn es in der Teilungserklärung oder der dazugehörigen Gemeinschaftsordnung geregelt und im Grundbuch eingetragen ist. Mündliche Zusagen, Maklerangaben oder Skizzen im Exposé ersetzen diesen Eintrag nicht.
Ob ein Gartenanteil beim Kauf einer Eigentumswohnung wirklich gesichert ist, hängt allein davon ab, was die Teilungserklärung tatsächlich regelt.
Ein Käufer interessiert sich für eine Erdgeschosswohnung. Im Exposé hebt der Makler den zugehörigen Gartenanteil hervor, auf dem Grundriss ist die Fläche eingezeichnet. Der Kaufpreis liegt spürbar über vergleichbaren Angeboten ohne Garten. Den Kaufvertrag unterzeichnet der Käufer, ohne vorher die Teilungserklärung angefordert zu haben.
Nach dem Einzug stellt er fest, dass der Garten in der Teilungserklärung keiner bestimmten Einheit zugeordnet ist. Die Fläche ist rechtlich Gemeinschaftseigentum, das alle Eigentümer der Anlage mitbenutzen dürfen. Die mündliche Zusage des Maklers begründet kein Recht. Eine anwaltliche Prüfung der Teilungserklärung vor dem Notartermin hätte dieses Risiko offenbart.
Was ein Sondernutzungsrecht am Garten bedeutet
Eigentumswohnungen setzen sich aus zwei rechtlich klar getrennten Bereichen zusammen: dem Sondereigentum, also der abgeschlossenen Wohnung selbst, und dem Gemeinschaftseigentum, das allen Eigentümern der Anlage gemeinsam gehört. Zum Gemeinschaftseigentum zählen in der Regel Treppenhäuser, Außenanlagen, Zufahrten und Gartenflächen.
Ein Gartenanteil kann nicht als Sondereigentum eingetragen werden, weil er die gesetzlichen Voraussetzungen für eine abgeschlossene Einheit nicht erfüllt. Was einem Eigentümer jedoch eingeräumt werden kann, ist das Recht zur ausschließlichen Nutzung dieser Gemeinschaftsfläche: das Sondernutzungsrecht.
Wer dieses Recht innehat, darf den Garten allein nutzen und andere Eigentümer von der Nutzung ausschließen. Gleichzeitig können durch die Gemeinschaftsordnung Pflichten zur Instandhaltung oder zur Kostentragung mit dem Recht verbunden werden. Beides, Recht und Pflichten, steht in der Teilungserklärung.
Sondernutzungsrecht und Sondereigentum: Was ist der Unterschied?
Das Sondereigentum gehört dem Eigentümer allein und ist im Grundbuch als eigenständiges Recht eingetragen. Er kann es belasten, verkaufen oder vererben. Das Sondernutzungsrecht ist kein selbständiges Eigentumsrecht, sondern ein Nutzungsrecht an gemeinschaftlichem Eigentum. Es ist an die Wohneinheit gebunden und wird mit ihr auf den nächsten Käufer übertragen, sofern es ordentlich in Teilungserklärung und Grundbuch verankert ist.
Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt, welche Gebäudeteile als Sondereigentum begründet werden können und welche dem gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer zuzuordnen sind. Gartenflächen gehören typischerweise zum Gemeinschaftseigentum. Sondernutzungsrechte können als Inhalt des Sondereigentums durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung begründet und im Grundbuch eingetragen werden.
Wie das Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung geregelt sein muss
Die Teilungserklärung ist das Gründungsdokument einer Wohnanlage. Sie beschreibt, welche Flächen welcher Wohneinheit zugeordnet sind, und enthält in der Gemeinschaftsordnung die für alle Eigentümer verbindlichen Nutzungsregeln. Ein Sondernutzungsrecht am Garten muss in diesem Dokument eindeutig beschrieben sein: welche Person oder Einheit berechtigt ist, welche Fläche genau zugewiesen wird und zu welchen Bedingungen das Recht gilt.
Eine bloße Skizze im Exposé oder eine Angabe im notariellen Kaufvertrag ohne zugehörigen Grundbucheintrag genügt nicht. Entscheidend ist, was als Inhalt des Sondereigentums beurkundet und im Grundbuch ausgewiesen ist. Nur dann wirkt das Recht gegenüber allen gegenwärtigen und künftigen Eigentümern verbindlich.
Wann das Recht auf den Käufer übergeht
Ist das Sondernutzungsrecht ordentlich begründet und im Grundbuch ausgewiesen, geht es automatisch mit der Wohnung auf den neuen Eigentümer über. Käufer erwerben in diesem Fall nicht nur die Wohnung, sondern auch das Recht zur alleinigen Gartennutzung. Fehlt der Eintrag oder ist die Formulierung in der Teilungserklärung unvollständig oder widersprüchlich, können sich bei einem späteren Weiterverkauf oder in der Eigentümergemeinschaft Auseinandersetzungen ergeben.
Welche weiteren Rechte und Pflichten in der Gemeinschaftsordnung geregelt sein können und wie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zusammenhängen, erklärt der Beitrag Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung: Rechte prüfen.
Was Käufer vor dem Notartermin prüfen sollten
Wer eine Erdgeschosswohnung oder eine Wohnung mit Gartenanteil kaufen möchte, sollte die Teilungserklärung rechtzeitig anfordern und prüfen, bevor der Kaufvertrag beurkundet wird. Dabei ist auch der Aufteilungsplan wichtig: Er zeigt die genaue Abgrenzung der Einheiten und der zugewiesenen Sondernutzungsflächen und ermöglicht den Abgleich mit der schriftlichen Beschreibung in der Teilungserklärung.
Teilungserklärung vollständig anfordern, einschließlich aller Nachträge und der Gemeinschaftsordnung.
Prüfen, ob der Garten oder Gartenanteil in der Teilungserklärung als Sondernutzungsfläche einer bestimmten Einheit zugeordnet ist.
Grundbuchauszug einsehen und kontrollieren, ob das Sondernutzungsrecht als Inhalt des Sondereigentums eingetragen oder vermerkt ist.
Aufteilungsplan mit der Beschreibung in der Teilungserklärung abgleichen: Stimmen Lage und Umfang der Fläche überein?
Prüfen, ob das Sondernutzungsrecht Pflichten zur Pflege, Instandhaltung oder Kostenbeteiligung enthält.
Keine mündlichen Zusagen des Verkäufers oder Maklers als rechtlich gesichert behandeln.
Im Zweifel anwaltliche Prüfung vor der Beurkundung einholen, nicht danach.
Ein Sondernutzungsrecht, das in der Teilungserklärung fehlt, kann nachträglich vereinbart werden. Das erfordert in der Regel eine notarielle Einigung zwischen den betroffenen Eigentümern und einen Eintrag im Grundbuch. Je nach Größe der Anlage und Bereitschaft der übrigen Eigentümer ist dieser Weg aufwendig und nicht immer ohne weiteres durchsetzbar.
Häufige Fehler und wie sie entstehen
Viele Käufer verlassen sich auf das Exposé, auf Grundrisskizzen oder auf Aussagen des Maklers, ohne die Teilungserklärung selbst zu lesen. Das ist nachvollziehbar, weil das Dokument oft lang und juristisch formuliert ist. Rechtlich gefährlich ist es trotzdem: Ein Sondernutzungsrecht entsteht nicht durch Abbildung im Grundriss, sondern durch Beurkundung und Grundbucheintragung. Wer diesen Schritt überspringt, kann sich nach dem Kauf nicht auf eine Gartenfläche berufen, die nirgends förmlich gesichert ist.
Situationen, in denen Probleme besonders häufig auftreten:
- ◆Der Garten ist im Kaufvertrag beschrieben, aber ein entsprechendes Sondernutzungsrecht ist in der Teilungserklärung nicht eingetragen.
- ◆Die Teilungserklärung stammt aus den 1980er- oder 1990er-Jahren und enthält unklare oder lückenhafte Formulierungen zur Flächenzuordnung.
- ◆Ein früherer Eigentümer hat die Fläche faktisch jahrelang allein genutzt, ohne dass ein Recht förmlich begründet wurde.
- ◆Bei baulichen Veränderungen oder einer Neuparzellierung wurden Flächen umgestaltet, die Teilungserklärung aber nicht entsprechend angepasst.
In allen diesen Fällen ist die anwaltliche Einordnung vor Vertragsschluss sinnvoll. Nach der Beurkundung beim Notar sind die Möglichkeiten zur nachträglichen Korrektur begrenzt. Weitergehende Informationen zum Wohnungseigentumsrecht und zu den Rechten beim Immobilienkauf finden Sie im Bereich Immobilienrecht.
Häufige Fragen rund um Garten und Teilungserklärung
Ist eine Gartenfläche automatisch Teil der Wohnung, wenn sie im Kaufvertrag erwähnt wird?
Nein. Gartenflächen gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer und können nicht als Sondereigentum begründet werden. Die Erwähnung im Kaufvertrag allein begründet noch kein Sondernutzungsrecht. Entscheidend ist, ob das Recht in der Teilungserklärung geregelt und im Grundbuch eingetragen ist. Fehlt dieser Eintrag, steht die Fläche allen Eigentümern zur Mitbenutzung offen.
Kann eine Eigentümerversammlung nachträglich ein Sondernutzungsrecht am Garten beschließen?
Die Begründung eines neuen Sondernutzungsrechts erfordert grundsätzlich eine Vereinbarung aller betroffenen Eigentümer in notariell beurkundeter Form sowie den Eintrag im Grundbuch. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung genügt dafür in der Regel nicht. Ob im Einzelfall aufgrund der Gemeinschaftsordnung anderes gilt, hängt von der konkreten Vereinbarung ab und sollte anwaltlich geprüft werden.
Was geschieht, wenn die Teilungserklärung keinen Gartenanteil einer bestimmten Einheit zuweist?
Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum und steht allen Eigentümern zur Mitbenutzung zu. Ein alleiniges Nutzungsrecht besteht nicht, auch wenn der Garten faktisch seit Jahren nur von einem Eigentümer genutzt wurde. Eine nachträgliche Regelung ist möglich, setzt aber die Mitwirkung der übrigen Eigentümer und eine notarielle Vereinbarung voraus.
Welche Pflichten trägt, wer ein Sondernutzungsrecht am Garten hat?
Das hängt von der Gemeinschaftsordnung ab. Häufig wird dem Sondernutzungsberechtigten die laufende Pflege und Instandhaltung der Fläche auferlegt. Ob darüber hinaus Kosten für größere Maßnahmen auf ihn entfallen, richtet sich nach der konkreten Klausel in der Teilungserklärung. Diese Regelung sollte vor dem Kauf sorgfältig gelesen werden, weil sie den Kaufpreisvorteil des Gartens mitunter durch erhebliche Unterhaltspflichten ausgleicht.
Wie erkenne ich im Grundbuch, ob ein Sondernutzungsrecht eingetragen ist?
Sondernutzungsrechte werden entweder im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs als Inhalt des Sondereigentums vermerkt oder durch einen Verweis auf die Teilungserklärung ausgewiesen. Ein alleiniger Verweis auf die Teilungserklärung ohne eigenen Eintrag kann im Einzelfall ausreichen, muss aber zusammen mit der Teilungserklärung ausgewertet werden. Eine sichere Einordnung erfordert die Lektüre beider Dokumente.
Fordern Sie Teilungserklärung und Grundbuchauszug immer vor dem Notartermin an, nicht erst beim Beurkundungsgespräch. Viele Käufer erhalten die Unterlagen erstmals wenige Tage vor oder sogar während des Termins. Für eine sorgfältige Prüfung reicht diese Zeit in der Regel nicht.
Kübler Rechtsanwälte prüft Ihre Teilungserklärung und klärt, ob das Sondernutzungsrecht am Garten rechtlich gesichert ist. Nehmen Sie vor dem Notartermin Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Käufer, Eigentümer und Verkäufer im Wohnungseigentumsrecht und bei allen Fragen rund um Teilungserklärung, Grundbuch und Immobilienkauf.