Eine Teilungserklärung teilt ein Grundstück oder Gebäude nach dem Wohnungseigentumsgesetz in einzelne Einheiten auf und ist Grundlage dafür, dass beim Grundbuchamt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch angelegt wird. Voraussetzungen für die Beantragung sind ein notariell beurkundeter oder beglaubigter Text, ein Aufteilungsplan mit Kennzeichnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baubehörde. Den Einreichungsantrag beim Grundbuchamt stellt in der Praxis der Notar.
Käufer, die nach dem Erwerb Abweichungen zwischen der Teilungserklärung und dem Kaufversprechen feststellen, sollten Unterlagen sichern und Fristen im Blick behalten, bevor sie gegenüber Verkäufer, Makler oder Notar reagieren.
Dieser Beitrag erklärt, welche Bestandteile eine Teilungserklärung zwingend enthält, wie der Weg über Notar und Grundbuchamt abläuft und welche Rechte Käufer haben, wenn die Zuordnung von Eigentum nicht mit dem Kaufversprechen übereinstimmt.
Ein Käufer erwirbt eine Eigentumswohnung in einem sanierten Altbau. Im Exposé und im Verkaufsgespräch wurden ein bestimmter Kellerraum und ein Tiefgaragenstellplatz als zum Sondereigentum der Wohnung gehörig beschrieben. Nach dem Kauf zeigt ein Blick in die Teilungserklärung: Der Kellerraum ist dort als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen, der Stellplatz ist einem anderen Wohnungsgrundbuch zugeordnet. Die Kanzlei prüft in solchen Konstellationen, ob der Kaufvertrag konkrete Zusagen enthielt, ob eine Offenbarungspflicht verletzt wurde und welche Fristen für mögliche Ansprüche zu beachten sind. An erster Stelle steht die Sicherung von Belegen: Exposé, Grundrisse, E-Mails aus der Verhandlungsphase, Übergabeprotokoll. Erst danach sollte Kontakt zum Verkäufer oder Makler aufgenommen werden.
Was eine Teilungserklärung rechtlich enthält
Eine Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes oder beglaubigtes Dokument, das ein Grundstück oder Gebäude in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterteilt. Sie ist die Grundlage dafür, dass beim Grundbuchamt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch angelegt wird. Ohne diesen Schritt gibt es kein selbstständiges Wohnungs- oder Teileigentum, das getrennt veräußert oder belastet werden kann.
Was gehört zwingend dazu?
Jede Teilungserklärung umfasst drei Kernbestandteile:
- ◆Aufteilungsplan: maßstäbliche Grundrisse, Schnitte und Lagepläne, in denen eindeutig gekennzeichnet ist, welche Räume Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind.
- ◆Abgeschlossenheitsbescheinigung: Nachweis des zuständigen Bauamts, dass jede Einheit baulich in sich abgeschlossen ist, zum Beispiel durch eine eigene Wohnungseingangstür sowie eine eigene Küchen- und Badausstattung.
- ◆Gemeinschaftsordnung: Regelungen zu Nutzung, Kostenverteilung und Stimmrechten der Eigentümer, soweit sie vom gesetzlichen Standard des Wohnungseigentumsgesetzes abweichen sollen.
Fehlt einer dieser Bestandteile oder ist er fehlerhaft, weist das Grundbuchamt die Eintragung zurück.
Warum die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum so folgenreich ist
Was Sondereigentum ist, darf der jeweilige Eigentümer allein nutzen und auf eigene Kosten instand halten. Was Gemeinschaftseigentum ist, betrifft alle Eigentümer der Anlage gemeinsam, und die Kosten werden nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Schlüssel verteilt. Typisches Gemeinschaftseigentum sind tragende Wände, Dach, Treppenhaus, Heizungsanlage und Außenfassade. Typisches Sondereigentum sind die abgeschlossene Wohneinheit, bestimmte Kellerabteile oder Stellplätze, wenn und soweit sie in der Teilungserklärung ausdrücklich so zugeordnet sind.
Nachträgliche Korrekturen an dieser Abgrenzung setzen die notarielle Mitwirkung und in der Regel die Zustimmung aller betroffenen Miteigentümer sowie eine erneute Eintragung im Grundbuch voraus. Das ist aufwendig und kostenintensiv. Fehler in der ursprünglichen Teilungserklärung sollten deshalb so früh wie möglich erkannt werden. Einen Überblick über die damit verbundenen Ausgaben bietet der Beitrag Änderung der Teilungserklärung: Kosten im Überblick.
Der Weg zur eingetragenen Teilungserklärung
Wie läuft das Verfahren ab?
Aufteilungsplan durch einen Architekten oder Vermesser erstellen lassen: maßstäbliche Grundrisse, Schnitte und Lagepläne mit eindeutiger Kennzeichnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
Abgeschlossenheitsbescheinigung beim zuständigen Bauamt beantragen: Das Amt prüft anhand des Aufteilungsplans, ob die Einheiten die baulichen Voraussetzungen für selbstständiges Wohnungseigentum erfüllen.
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ausarbeiten, gegebenenfalls mit rechtlicher Begleitung, damit Sonder- und Gemeinschaftseigentum klar zugeordnet und Sondernutzungsrechte ausdrücklich eingetragen sind.
Notarielle Beurkundung oder Beglaubigung der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung.
Einreichung beim Grundbuchamt durch den Notar mit Antrag auf Anlage der Wohnungsgrundbücher.
Prüfung durch das Grundbuchamt und Anlage der einzelnen Grundbuchblätter für jede Einheit; das bisherige Grundbuchblatt des Gesamtgrundstücks wird geschlossen.
Die Bearbeitungsdauer richtet sich nach der Auslastung des zuständigen Amts und kann je nach Region und Jahreszeit erheblich schwanken. Wer eine Eintragung bis zu einem bestimmten Übergabe- oder Beurkundungstermin benötigt, sollte die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung frühzeitig einplanen, da dieser Schritt oft der zeitintensivste im Verfahren ist.
Was sind Sondernutzungsrechte, und wann entstehen sie?
Sondernutzungsrechte gewähren einzelnen Eigentümern das alleinige Recht, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums zu nutzen, etwa einen Stellplatz auf einem gemeinschaftlichen Parkdeck, einen Gartenbereich oder einen Dachbodenabteil. Sie entstehen nicht automatisch und nicht durch mündliche Zusage. Sie müssen in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich benannt und im Grundbuch vermerkt sein.
Was im Exposé als zugehöriger Stellplatz beschrieben wird, ist rechtlich ohne Bedeutung, wenn es in der Teilungserklärung fehlt. Käufer sollten daher die tatsächliche Teilungserklärung immer vor Vertragsabschluss prüfen, nicht danach.
Besondere Konstellationen entstehen etwa, wenn auf einem Grundstück zwei Gebäude stehen. Welche Anforderungen in diesem Fall zu beachten sind, erklärt der Beitrag Zwei Häuser auf einem Grundstück: Teilungserklärung.
Was Käufer prüfen sollten
Wie erhalte ich als Käufer eine Kopie der Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist im Grundbuch eingetragen und damit ein amtlich niedergelegtes Dokument. Jeder Eigentümer einer Einheit hat das Recht, beim zuständigen Grundbuchamt eine beglaubigte Abschrift zu beantragen. Auch Personen mit berechtigtem Interesse, etwa Kaufinteressenten kurz vor Vertragsabschluss, können Einsicht erhalten. Bei bestehendem Verwaltungsverhältnis gibt auch die Hausverwaltung die Teilungserklärung heraus.
Dieser Schritt ist der erste und wichtigste bei jedem Verdacht auf Abweichungen: zuerst das amtliche Dokument beschaffen, dann vergleichen.
Was tun, wenn Teilungserklärung und Kaufversprechen nicht übereinstimmen?
Wenn Kellerraum, Stellplatz, Dachbodenabteil oder ein zugesagtes Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung fehlen oder anders zugeordnet sind als im Exposé oder Kaufvertrag beschrieben, stellen sich mehrere rechtliche Fragen. Liegt ein Sachmangel vor? Wurde eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen? Hat der Verkäufer oder Makler eine Aufklärungspflicht verletzt?
§ 434 BGB (Sachmangel, sinngemäß)
Eine Sache ist mangelhaft, wenn sie bei Gefahrübergang nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet.
Wenn ein Verkäufer oder Makler wusste, dass die Teilungserklärung von seinen Angaben abweicht, und dies beim Kauf nicht offenbart hat, können die Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung vorliegen. Ein allgemeiner Haftungsausschluss im Kaufvertrag hilft dem Verkäufer in diesem Fall nicht.
§ 444 BGB (Haftungsausschluss bei Arglist, sinngemäß)
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat.
Ansprüche wegen Sachmängeln beim Kauf eines Bauwerks verjähren nach § 438 BGB in der Regel innerhalb von fünf Jahren ab Übergabe. Eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB ist nach § 124 BGB grundsätzlich nur innerhalb eines Jahres ab Kenntnis der Täuschung möglich. Beide Fristen laufen unabhängig davon, ob der Mangel angezeigt wird oder Verhandlungen laufen. Wer abwartet, kann Ansprüche verlieren, bevor er weiß, dass er sie hat.
Häufige Fehler und typische Risiken
Welche Fehler gefährden mögliche Ansprüche?
Exposé und mündliche Zusagen als ausreichend ansehen, ohne die tatsächliche Teilungserklärung einzusehen, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird.
Abweichungen gegenüber Verkäufer oder Makler ansprechen, bevor alle Belege gesichert und geordnet sind.
Vorschnell Erklärungen abgeben oder Vergleichsangebote annehmen, ohne die eigene Rechtslage zu kennen.
Belege nicht zusammenhalten: Exposé, E-Mails aus der Verhandlungsphase, Grundrisse, Übergabeprotokoll und Kaufvertrag sollten vollständig vorliegen, bevor weitere Schritte unternommen werden.
Auf Ratschläge von Verkäufer, Makler oder Hausverwaltung vertrauen, ohne unabhängige rechtliche Einschätzung einzuholen.
Fristen aus dem Blick verlieren, weil die eigene Situation zunächst klärungsbedürftig erscheint.
Dokumentieren Sie Abweichungen schriftlich mit Datum, Fotos und Grundrissen. Sichern Sie E-Mails und Anhänge aus der Verhandlungsphase. Die Beweislage für mögliche Sachmängelansprüche oder eine arglistige Täuschung muss der Käufer im Streitfall selbst aufbauen. Was nicht gesichert ist, ist in einem späteren Verfahren schwer zu beweisen.
Was ist der Unterschied zur Teilungsversteigerung?
Eine Teilungsversteigerung ist ein gerichtliches Zwangsversteigerungsverfahren zur Auflösung einer Miteigentümergemeinschaft an einem ungeteilten Grundstück oder Gebäude. Sie hat mit der Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz nichts gemeinsam. Wer nach dem Kauf einer Eigentumswohnung Fragen zur Teilungserklärung hat, befindet sich im Grundbuch- und Kaufrecht, nicht im Zwangsvollstreckungsrecht. Die Verwechslung beider Begriffe ist bei Laien häufig, führt aber in die falsche Richtung.
Fragen und Antworten
Kann ich die Teilungserklärung selbst beim Grundbuchamt beantragen?
Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet oder beglaubigt werden. Den Antrag auf Anlage der Wohnungsgrundbücher stellt in der Praxis der Notar. Der Eigentümer kann das Verfahren anstoßen und Unterlagen beibringen, die eigentliche Einreichung liegt aber beim Notar. Das gilt auch für spätere Änderungen an einer bestehenden Teilungserklärung.
Was passiert, wenn die Abgeschlossenheitsbescheinigung verweigert wird?
Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung kann das Grundbuchamt keine Wohnungsgrundbücher anlegen. Die Baubehörde prüft, ob die geplanten Einheiten die baulichen Voraussetzungen erfüllen. Verweigert sie die Bescheinigung, scheitert die beabsichtigte Aufteilung. In diesem Fall müssen bauliche Anpassungen vorgenommen werden, bevor ein neuer Antrag gestellt werden kann.
Welche rechtliche Bedeutung hat die Gemeinschaftsordnung für Käufer?
Die Gemeinschaftsordnung ist Teil der Teilungserklärung und regelt die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander: Kostenverteilung, Stimmrechte, Nutzungseinschränkungen etwa für gewerbliche Nutzung, Tierhaltung oder Kurzzeitvermietung. Sie kann vom gesetzlichen Standard des Wohnungseigentumsgesetzes abweichen, ist dann aber nur wirksam, wenn sie in der notariell beurkundeten Teilungserklärung steht und im Grundbuch eingetragen ist. Was mündlich vereinbart oder im Exposé versprochen wurde, bindet spätere Eigentümer in der Regel nicht.
Wann ist anwaltliche Prüfung sinnvoll?
Spätestens dann, wenn nach dem Kauf Abweichungen zwischen der Teilungserklärung und dem Kaufversprechen festgestellt werden: falsch zugeordnete Räume, fehlende Sondernutzungsrechte, ein abweichender Kostenverteilungsschlüssel. Auch vor der Erstellung einer neuen Teilungserklärung für ein Mehrfamilienhaus ist rechtliche Begleitung sinnvoll, um Fehler in der Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu vermeiden, die nachträglich nur mit Zustimmung aller Miteigentümer und erneuter Beurkundung zu korrigieren sind.
Kübler Rechtsanwälte beraten im Immobilienrecht zu Kaufvertrag, Mängelrechten und Fragen rund um die Teilungserklärung.
Kübler Rechtsanwälte prüfen, ob Ihre Teilungserklärung mit dem Kaufversprechen übereinstimmt, und helfen Ihnen, mögliche Ansprüche rechtzeitig zu sichern. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte berät er zu Kaufvertrag, Mängelrechten und immobilienrechtlichen Streitigkeiten.