Die Beurkundung einer Teilungserklärung durch den Notar ist nach § 8 WEG gesetzlich vorgeschrieben. Die Gebühr richtet sich nach dem Grundbesitzwert und ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Die Kosten trägt zunächst, wer die Beurkundung in Auftrag gegeben hat. Käufer, die nach dem Kauf feststellen, dass der Inhalt der Teilungserklärung von Zusagen des Verkäufers oder des Maklers abweicht, können Ansprüche aus dem Kaufvertrag oder wegen arglistiger Täuschung prüfen lassen. Dabei laufen Fristen ab dem Zeitpunkt der Übergabe oder der Entdeckung des Mangels.
Dieser Beitrag erklärt, wie sich die Notargebühren für eine Teilungserklärung berechnen, welche Inhalte Käufer vor dem Kauf kennen müssen und welche rechtlichen Wege offenstehen, wenn das Dokument von zugesagten Eigenschaften abweicht.
Ein Käufer erwirbt eine Eigentumswohnung im Erdgeschoss. Im Exposé wird ein „eigener Gartenbereich“ beschrieben. Nach dem Einzug liest er in der Teilungserklärung, dass es sich lediglich um ein Sondernutzungsrecht handelt, das ihm die vollständige Instandhaltungspflicht für Bepflanzung, Wege und Einfriedungen auferlegt. Weder Verkäufer noch Makler hatten ihn vor dem Notartermin auf diese Regelung hingewiesen. Ob der formularmäßige Haftungsausschluss im Kaufvertrag greift oder ob eine Verletzung der Aufklärungspflicht vorliegt, hängt vom konkreten Vertragstext und den nachweisbaren Zusagen ab.
Warum muss die Teilungserklärung notariell beurkundet werden?
Wohnungseigentum entsteht nicht durch bloße Einigung zwischen Käufer und Verkäufer. Es bedarf einer förmlichen Grundlage: Entweder eines Vertrags zwischen Miteigentümern nach § 3 WEG oder einer einseitigen Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt nach § 8 WEG. Beide Wege verlangen notarielle Beurkundung. Ohne Eintragung im Grundbuch entfaltet die Erklärung keine Rechtswirkung.
§ 8 WEG: Begründung durch Teilungserklärung
Der Eigentümer eines Grundstücks kann das Wohnungseigentum durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt begründen. Die Erklärung bedarf der notariellen Beurkundung und wird wirksam mit der Eintragung in das Grundbuch.
Die notarielle Beurkundung erfüllt eine Schutzfunktion: Der Notar ist nach § 17 des Beurkundungsgesetzes (BeurkG) verpflichtet, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren. Das schließt ungewöhnliche Regelungen zur Kostenverteilung oder zu Nutzungsbeschränkungen ein. Unterlässt ein Notar diese Belehrung bei offensichtlich belastenden Klauseln, kann eine Amtspflichtverletzung in Betracht kommen.
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Wo liegt der Unterschied?
Die Teilungserklärung legt fest, welche Flächen Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind. Die häufig beigefügte Gemeinschaftsordnung regelt das Miteinander der Eigentümer: Nutzungsrechte, Verwaltungszuständigkeiten, Kostentragung und Stimmrechte in der Eigentümerversammlung. Beide Dokumente zusammen bilden die rechtliche Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft. Käufer sollten beide Texte vollständig lesen, nicht nur die Kurzbeschreibung im Exposé, und zwar vor dem Notartermin.
Wie die vollständige Teilungserklärung angefordert wird, erklärt der Beitrag Aufteilungsplan und Teilungserklärung anfordern.
Wie berechnen sich die Notarkosten?
Die Gebühren für die Beurkundung einer Teilungserklärung richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Maßgeblich ist der Geschäftswert, der sich am Grundbesitzwert des Objekts orientiert. Je höher der Wert, desto höher die Gebühr, jedoch nicht in einem linearen Verhältnis.
Wer schuldet dem Notar die Kosten?
Gegenüber dem Notar schuldet die Kosten, wer die Beurkundung in Auftrag gegeben hat. Bei der erstmaligen Errichtung der Teilungserklärung ist das regelmäßig der Bauträger oder der aufteilende Eigentümer. Im Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer kann davon abweichend geregelt sein, wer die Kosten im Innenverhältnis trägt. Diese interne Abrede verdrängt die Kostenpflicht gegenüber dem Notar nicht, bestimmt aber den Ausgleich zwischen den Parteien.
Welche Kostenposition wird wie berechnet?
Die Beurkundungsgebühr für die Teilungserklärung selbst ist eine Gebühr nach dem Geschäftswert. Hinzu kommen in der Praxis weitere Kosten, die den Gesamtaufwand erhöhen: Grundbucheintragungsgebühren, Kosten für die Abgeschlossenheitsbescheinigung und gegebenenfalls Kosten für den Aufteilungsplan. Die Gesamtkosten für die erstmalige Errichtung einer Teilungserklärung können je nach Wert und Umfang des Objekts in einem erheblichen Bereich liegen. Eine verbindliche Aussage dazu trifft allein der konkrete Kostenvoranschlag des Notars auf Grundlage des GNotKG.
Eine nachträgliche Änderung der Teilungserklärung, etwa um einen Sondernutzungsrechtsinhaber auszutauschen oder die Kostenverteilung anzupassen, setzt grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer voraus und erfordert erneute notarielle Mitwirkung. Das löst weitere Kosten aus und ist in der Praxis oft aufwändig.
Was steht in der Teilungserklärung und was sollte vor dem Kauf geprüft werden?
Die Teilungserklärung bestimmt weit mehr als die Aufteilung in einzelne Wohneinheiten. Für den Kaufpreis und die spätere Nutzung sind vor allem folgende Punkte entscheidend:
- ◆Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: Welche Flächen gehören ausschließlich zur erworbenen Wohnung, welche sind gemeinschaftlich?
- ◆Sondernutzungsrechte: Gibt es Rechte an Gartenflächen, Stellplätzen oder Abstellräumen, und wie sind Instandhaltungspflichten dafür geregelt?
- ◆Kostenverteilung: Weicht die Teilungserklärung von der gesetzlichen Verteilung nach § 16 WEG ab? Trägt die erworbene Einheit etwa einen überproportionalen Anteil an Aufzugs-, Dach- oder Heizungskosten?
- ◆Nutzungsbeschränkungen: Darf die Wohnung gewerblich genutzt werden? Bestehen Einschränkungen zur Tierhaltung oder zur Untervermietung?
- ◆Stimmrechte: Wie sind Stimmrechte in der Eigentümerversammlung verteilt?
Diese Informationen stehen selten vollständig im Exposé. Sie ergeben sich nur aus der Lektüre des Gesamtdokuments. Was der Aufteilungsplan dazu zeigt, erklärt der Beitrag Aufteilungsplan zur Teilungserklärung: Bedeutung und Prüfung.
Fragen rund um Kaufvertrag, Teilungserklärung und Gewährleistung gehören zum Beratungsschwerpunkt im Immobilienrecht bei Kübler Rechtsanwälte.
Was gilt, wenn Inhalt und Zusagen auseinanderfallen?
Wer nach dem Kauf feststellt, dass die Teilungserklärung von dem abweicht, was Verkäufer oder Makler vor dem Kauf erklärt haben, steht vor einer konkreten Rechtsfrage. In Betracht kommen Ansprüche aus dem Kaufvertragsrecht, aus Aufklärungspflichten oder aus dem Anfechtungsrecht.
Sachmangel und Beschaffenheitsvereinbarung
Wohnungseigentum ist frei von Sachmängeln, wenn es der vereinbarten Beschaffenheit entspricht. Beschaffenheit umfasst nach § 434 BGB auch rechtliche Verhältnisse, also beispielsweise welche Nutzungsrechte zur Wohnung gehören oder wie Kosten in der Gemeinschaft verteilt sind. Weicht die Teilungserklärung von einer getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung ab, kommen Rechte nach § 437 BGB in Betracht: Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz.
§ 434 BGB: Sachmangel
Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen entspricht.
Haftungsausschluss und seine Grenzen
Notarielle Kaufverträge über Gebrauchtimmobilien enthalten regelmäßig einen formularmäßigen Satz: Die Haftung des Verkäufers für Sachmängel wird ausgeschlossen. Dieser Ausschluss ist grundsätzlich wirksam, hat aber eine gesetzlich geregelte Grenze.
§ 444 BGB: Haftungsausschluss
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
Wenn ein Verkäufer wusste, dass die Teilungserklärung eine belastende Kostenregelung enthält oder dass ein Sondernutzungsrecht nicht dem entspricht, was er beschrieben hat, und wenn er diese Tatsache für den Käufer bewusst nicht offengelegt hat, kann der Haftungsausschluss nicht schützen. Für diese Beurteilung kommt es auf die konkreten Umstände an: Was stand im Exposé, was wurde mündlich zugesagt, was enthält der Kaufvertrag?
Anfechtung wegen arglistiger Täuschung
Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung bestimmt wurde, kann die Erklärung anfechten (§ 123 BGB). Die Anfechtungsfrist beträgt nach § 124 BGB ein Jahr ab Entdeckung der Täuschung, spätestens zehn Jahre seit Abgabe der Willenserklärung. Die Anfechtung erfolgt durch empfangsbedürftige Erklärung gegenüber dem Vertragspartner (§ 143 BGB) und sollte in der Praxis schriftlich und anwaltlich begleitet werden.
Ansprüche aus dem Kaufvertrag wegen Sachmängeln verjähren bei gebrauchten Immobilien in der Regel zwei Jahre ab Übergabe nach § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB. Bei arglistigem Verschweigen gelten drei Jahre ab Kenntnis vom Mangel und vom Schuldner, spätestens zehn Jahre ab Entstehung des Anspruchs nach § 199 BGB. Wer abwartet und hofft, dass sich die Sache klärt, riskiert den Verlust seiner Ansprüche.
Was tun, wenn ein WEG-Beschluss die Belastung erstmals sichtbar macht?
Manchmal wird die Abweichung erst in der Eigentümerversammlung deutlich: Ein Beschluss wird gefasst, der eine Kostenverteilung zu Lasten einer bestimmten Einheit festschreibt, und Grundlage ist eine Klausel in der Teilungserklärung, die der Käufer vor dem Kauf nicht kannte. Gegen Beschlüsse der Eigentümerversammlung kann Anfechtungsklage beim Amtsgericht erhoben werden. Die Frist beträgt dabei einen Monat ab Beschlussfassung (§ 44 Abs. 2 WEG). Diese Frist lässt keinen Spielraum.
Wer bemerkt, dass eine in der Eigentümerversammlung beschlossene Kostenverteilung von dem abweicht, was ihm vor dem Kauf erklärt wurde, sollte noch innerhalb der Monatsfrist anwaltlichen Rat einholen. Eine vorschnelle Zahlung oder ein Schweigen auf das Protokoll kann als Einverständnis gewertet werden.
Fristen und typische Fehler
Zu den häufigsten Fehlern, die die eigene Verhandlungsposition schwächen:
- ◆Mündliche Rüge ohne schriftliche Dokumentation und ohne nachweisbaren Zugang
- ◆Formlose Nachrichten ohne konkrete Mängelbezeichnung
- ◆Bestätigungen gegenüber der Hausverwaltung, die als Mängelakzeptanz ausgelegt werden können
- ◆Abwarten bis kurz vor Fristablauf ohne vorherige rechtliche Prüfung
- ◆Unvollständige Sicherung der Unterlagen, insbesondere des Exposés und aller schriftlichen Zusagen vor dem Kauf
Notarieller Kaufvertrag mit allen Anlagen und Nachträgen
Vollständige Teilungserklärung einschließlich Gemeinschaftsordnung und aller Nachträge
Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
Exposé, Bau- und Leistungsbeschreibung sowie alle Verkaufsunterlagen des Maklers
Schriftwechsel mit Verkäufer, Makler und Notar vor und nach dem Kauf
Protokolle der Eigentümerversammlungen seit dem Erwerb
Belege zu tatsächlichen Nutzungen und baulichen Verhältnissen wie Fotos oder Aufmaße
Häufige Fragen
Was bedeutet es, wenn die Teilungserklärung eine vom Gesetz abweichende Kostenverteilung enthält?
Nach § 16 WEG tragen die Wohnungseigentümer die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich nach ihrem Miteigentumsanteil. Die Teilungserklärung kann davon abweichen und einzelne Einheiten stärker oder schwächer belasten. Diese Abweichung ist zulässig, muss aber dem Käufer bekannt sein. Wurde ihm die abweichende Regelung von Verkäufer oder Makler bewusst nicht erwähnt, obwohl sie für die Kaufentscheidung wesentlich war, kann eine Verletzung der Aufklärungspflicht vorliegen.
Welche Unterlagen sollten zuerst geprüft werden, wenn nach dem Kauf Zweifel entstehen?
Ausgangspunkt ist immer das Dreieck aus notariellem Kaufvertrag, vollständiger Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und den Verkaufsunterlagen. Diese drei Quellen zeigen, was rechtlich vereinbart wurde, was das Grundbuchrecht bestimmt und was vor dem Kauf zugesagt wurde. Weichen sie voneinander ab, liegt der Prüfungsbedarf genau in dieser Lücke.
Wann sollte anwaltlicher Rat eingeholt werden, bevor weitere Schritte erfolgen?
Bevor eine schriftliche Erklärung gegenüber Verkäufer, Makler, Hausverwaltung oder Versicherung abgegeben wird, die sich auf Mängel, Nutzungsrechte oder Kostenfolgen bezieht, ist eine rechtliche Einschätzung sinnvoll. Das gilt insbesondere, wenn ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag steht, Fristen ablaufen oder die Gegenseite bereits Stellung genommen hat. Vorschnelle Schreiben können die eigene Position schwächen oder unbeabsichtigt Fristen in Gang setzen.
Haftet der Notar, wenn er belastende Regelungen in der Teilungserklärung nicht erläutert hat?
Der Notar hat nach § 17 BeurkG die Pflicht, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite der Beurkundung zu belehren. Wenn offensichtlich ungewöhnliche oder belastende Regelungen nicht angesprochen wurden, kann eine Amtspflichtverletzung in Betracht kommen. Ansprüche wegen einer solchen Verletzung richten sich gegen den Notar persönlich und verjähren in der Regel drei Jahre ab Kenntnis vom Schaden. Ob eine Pflichtverletzung tatsächlich vorliegt und ob sie für den Schaden ursächlich war, ist im Einzelfall zu prüfen.
Welche Fehler schwächen die eigene Anspruchsposition am stärksten?
Neben dem Versäumen von Fristen ist das größte Risiko die vorschnelle schriftliche Kommunikation ohne anwaltliche Begleitung. Wer dem Verkäufer schreibt, man wolle die Sache intern klären, ohne den rechtlichen Rahmen zu kennen, riskiert, dass dieses Schreiben als Einverständnis oder als Verzicht auf Ansprüche gewertet wird. Beweise, die vor dem Kauf existiert haben, sollten vollständig gesichert werden, bevor die Gegenseite über den Streit informiert wird.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Kaufvertrag und Teilungserklärung gemeinsam und geben eine sachliche Einschätzung, welche Rechte realistisch geprüft werden können und welche Fristen dabei beachtet werden müssen. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie Ihre Situation kurz.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
- § 8 WEG: Begründung durch Teilungserklärung
- § 434 BGB: Sachmangel
- § 444 BGB: Haftungsausschluss
- § 123 BGB
- § 124 BGB
- § 143 BGB
- § 16 WEG
- § 17 BeurkG
- § 199 BGB
- § 3 WEG
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Immobilienkäufer bei der rechtlichen Prüfung von Teilungserklärungen, Kaufverträgen und Mängelansprüchen.