Überlässt ein Mieter die Wohnung oder einen Teil davon ohne Erlaubnis an einen Dritten, liegt eine Verletzung wesentlicher Vertragspflichten vor. Als Vermieter können Sie abmahnen, Unterlassung verlangen und bei fortgesetztem Verstoß kündigen. Entscheidend ist dabei die Abgrenzung: Geht es um die vollständige Überlassung der Wohnung oder nur um einen Teil? Nur bei der Teiluntervermietung räumt § 553 BGB dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erlaubnis ein. Für die vollständige Gebrauchsüberlassung gilt das nicht. Die Reihenfolge von Dokumentation, Abmahnung und Kündigung ist in beiden Fällen entscheidend: Formfehler in diesem Ablauf können eine an sich berechtigte Kündigung angreifbar machen.
Dieser Beitrag erläutert, was eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung mietrechtlich bedeutet, wie Vermieter Beweise rechtssicher sichern und warum Abmahnung und Kündigung eine bestimmte Reihenfolge erfordern.
Ein Vermieter erhält von mehreren Nachbarn die Rückmeldung, dass seit Monaten wechselnde Personen in der Wohnung ein- und ausgehen und der eigentliche Mieter kaum noch vor Ort ist. Bei einer Internetrecherche stellt der Vermieter fest, dass die Wohnung unter einem Pseudonym auf einer Kurzzeitvermietungsplattform inseriert ist, inklusive Fotos des Innenraums. Der Mieter erklärt auf Nachfrage, er sei beruflich im Ausland und habe die Wohnung einem Bekannten überlassen.
In dieser Konstellation prüft die Kanzlei zunächst den Mietvertrag und die Kommunikationshistorie. Die Plattformausdrucke werden gesichert und als Beweismittel bewertet. Dann wird eingeschätzt, ob eine erstmalige Verletzung vorliegt, die zunächst eine Abmahnung erfordert, oder ob bereits Umstände gegeben sind, die eine schwerwiegendere Pflichtverletzung belegen. Erst danach wird das Kündigungsschreiben so formuliert, dass es gerichtlich trägt.
Rechtsgrundlagen: Erlaubnis als vertragliche Voraussetzung
Die allgemeine Erlaubnispflicht nach § 540 BGB
Das Gesetz ist eindeutig: Der Mieter darf die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters grundsätzlich nicht an Dritte überlassen. Das gilt sowohl für eine dauerhafte Untervermietung als auch für kurzfristige Gebrauchsüberlassungen, etwa über eine Vermietungsplattform. Die Plattform, über die die Überlassung abgewickelt wird, ändert an der Erlaubnispflicht nichts.
§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB
Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.
Handelt der Mieter ohne Erlaubnis, liegt darin bereits die Pflichtverletzung. Der BGH hat klargestellt, dass diese Pflichtverletzung auch dann vorliegt, wenn dem Mieter im Ergebnis ein Anspruch auf Erlaubnis hätte zustehen können. Die eigenmächtige Vorgehensweise des Mieters ist in jedem Fall eine Vertragsverletzung (BGH, Urteil vom 04.02.2015, VIII ZR 154/14).
Wann der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis hat: § 553 BGB
Bei der Teiluntervermietung von Wohnraum gibt es eine wichtige gesetzliche Ausnahme. Entsteht nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse des Mieters, einen Teil der Wohnung an einen Dritten zu überlassen, kann er vom Vermieter die Erlaubnis verlangen.
§ 553 Abs. 1 BGB
Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Die Erlaubnis kann verweigert werden, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
Als Vermieter dürfen Sie die Erlaubnis nur dann verweigern, wenn einer dieser Verweigerungsgründe tatsächlich vorliegt: ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters, drohende Überbelegung der Wohnung oder ein sonstiger unzumutbarer Umstand. Liegt keiner dieser Gründe vor, hat der Mieter einen durchsetzbaren Anspruch auf Erlaubnis.
Wichtig ist außerdem: Das berechtigte Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Der Mieter muss die Erlaubnis aktiv einholen und dabei die Person des Untermieters konkret benennen. Er darf nicht einfach handeln und sich nachträglich auf § 553 BGB berufen.
Vollständige Überlassung oder Teiluntervermietung: ein entscheidender Unterschied
Diese Abgrenzung ist für die weitere Vorgehensweise entscheidend. § 553 BGB gilt ausschließlich für die Teiluntervermietung, also wenn der Mieter selbst in der Wohnung wohnt und nur einen Teil an eine weitere Person überlässt. Wer dagegen die gesamte Wohnung an Dritte übergibt und selbst nicht mehr dort wohnt, hat keinen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis. Für die vollständige Gebrauchsüberlassung gilt allein § 540 BGB, und der Mieter ist zwingend auf Ihre Zustimmung angewiesen.
Kurzzeitvermietungen über Plattformen werden von Gerichten in der Regel als erlaubnispflichtige Gebrauchsüberlassung eingestuft, auch wenn es sich um kurze Zeiträume handelt.
Wenn ein Mieter nachträglich um Erlaubnis zur Teiluntervermietung bittet, sollte er konkrete Angaben zu Name, Anschrift und Alter des vorgesehenen Untermieters machen sowie Angaben zum Nutzungsumfang und Zeitraum. Unvollständige Anfragen erschweren Ihre Prüfung und können Sie berechtigen, die Entscheidung zurückzustellen, bis die erforderlichen Informationen vorliegen.
Abmahnung, Kündigung, Unterlassung: die richtige Reihenfolge
Stellen Sie als Vermieter fest, dass die Wohnung unerlaubt überlassen wird, ist ein strukturiertes Vorgehen wichtig. Vorschnelle Erklärungen ohne rechtliche Vorbereitung können die eigene Position schwächen, weil unklare Kommunikation im Zweifel als Duldung gewertet werden kann.
Vor einer ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung ist nach verbreiteter Praxis eine Abmahnung mit angemessener Frist erforderlich. Die Abmahnung muss klar benennen, welches Verhalten beanstandet wird, und dem Mieter Gelegenheit zur Abhilfe geben. Unspezifische oder widersprüchliche Abmahnungen können die Kündigung angreifbar machen.
Weitere Voraussetzungen einer mietrechtlichen Kündigung in unterschiedlichen Konstellationen finden Sie in unserem Beitrag zu Mieter zahlt nicht: Wann kündigen als Vermieter?
Wann eine fristlose Kündigung in Betracht kommen kann
Bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen kann eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB geprüft werden. Die Rechtsprechung verlangt dafür eine erhebliche Pflichtverletzung und eine sorgfältige Abwägung der Umstände des Einzelfalls. Eine fehlerhaft begründete fristlose Kündigung kann die Vermieterposition im späteren Räumungsverfahren schwächen. Zu den Anforderungen an eine Räumungsklage nach Kündigung hat die Kanzlei einen eigenen Beitrag: Räumungsklage: Chancen als Vermieter richtig einschätzen.
Zu den allgemeinen Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung ohne besonderen Grund sind die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB maßgeblich.
Eigenmächtige Reaktionen wie der Austausch des Schlosses oder der Zutritt zur Wohnung ohne Rechtsgrundlage sind unzulässig, unabhängig davon, ob die Untervermietung tatsächlich unbefugt erfolgt ist. Solche Maßnahmen können Schadensersatzansprüche begründen und schwächen die eigene Rechtsposition erheblich. Klären Sie die Lage anwaltlich, bevor Sie gegenüber dem Mieter reagieren.
Beweise sichern, bevor die erste Reaktion erfolgt
Der häufigste Fehler in dieser Situation: Vermieter reagieren sofort mit einem Brief an den Mieter, ohne vorher die Beweislage zu prüfen. Im späteren Streit kommt es auf belastbare Nachweise an. Der Mieter muss sein berechtigtes Interesse darlegen und beweisen; der Vermieter muss die Tatsachen der unerlaubten Überlassung substantiiert belegen, wenn er kündigt oder Unterlassung verlangt.
Geeignete Beweismittel sind:
- ◆Ausdrucke der Plattforminserate mit Datum, Foto und Inseratdetails
- ◆Buchungsbestätigungen oder Bewertungsseiten des Inserats
- ◆Zeugenaussagen aus der Nachbarschaft mit möglichst konkreten Angaben zu Daten und Personen
- ◆Melderegisterauskunft über in der Wohnung gemeldete Personen
- ◆Schriftliche Kommunikation mit dem Mieter, insbesondere wenn er die Überlassung bestätigt oder erklärt hat
Als Vermieter oder Eigentümer können Sie unter bestimmten Voraussetzungen eine Melderegisterauskunft beantragen, um festzustellen, ob in der Wohnung weitere Personen amtlich gemeldet sind. Das ist kein abschließender Beweis für eine unerlaubte Untervermietung, kann aber ein erster belastbarer Hinweis auf eine dauerhafte Drittnutzung sein.
Beweise sichern: Plattformausdrucke, Fotos, Zeugenhinweise und Kommunikation mit dem Mieter vollständig dokumentieren, bevor reagiert wird.
Mietvertrag prüfen: Gibt es eine vertragliche Regelung zur Untervermietung? Ist die Erlaubnis ausdrücklich ausgeschlossen oder unter bestimmte Bedingungen gestellt?
Vollständige vs. teilweise Überlassung abgrenzen: Wohnt der Mieter noch selbst in der Wohnung oder hat er sie vollständig an Dritte übergeben?
Keine voreiligen Erklärungen gegenüber dem Mieter: Keine mündlichen Zusagen und keine unklare Kommunikation, bevor die Rechtslage anwaltlich geprüft ist.
Abmahnung rechtssicher formulieren: Konkret benennen, was beanstandet wird, klare Frist setzen und Konsequenzen benennen.
Kündigung erst nach Prüfung des Einzelfalls aussprechen: Ordentliche oder fristlose Kündigung nach sorgfältiger Abwägung der Umstände und Voraussetzungen.
Selbsthilfemaßnahmen unterlassen: Schlossaustausch oder Zutritt ohne Rechtsgrundlage sind unzulässig und gefährden die eigene Rechtsposition.
Häufige Fragen zur unbefugten Gebrauchsüberlassung
Muss ich als Vermieter die Erlaubnis zur Teiluntervermietung erteilen?
Nicht automatisch, aber unter bestimmten Voraussetzungen. Wenn der Mieter nach Vertragsschluss ein nachvollziehbares, berechtigtes Interesse an der Teiluntervermietung entwickelt hat, kein wichtiger Grund in der Person des Dritten vorliegt und die Wohnung nicht übermäßig belegt würde, haben Sie nach § 553 BGB wenig Spielraum zur Verweigerung. Liegt einer der gesetzlichen Verweigerungsgründe vor, können Sie die Erlaubnis ablehnen. In jedem Fall sollten Sie Ihre Entscheidung dokumentieren und zeitnah mitteilen.
Kann eine jahrelange Duldung als Erlaubnis gelten?
Wenn Sie über einen längeren Zeitraum von der unerlaubten Untervermietung wussten und nicht reagiert haben, kann das im Streitfall als stillschweigende Duldung gewertet werden. Das erschwert eine spätere Kündigung erheblich. Aus diesem Grund ist eine dokumentierte, zeitnahe Reaktion wichtig, sobald Sie von der unerlaubten Gebrauchsüberlassung Kenntnis erlangen.
Darf ich die Wohnung eigenmächtig sperren oder unangekündigt betreten?
Nein. Eigenmächtige Maßnahmen sind unzulässig, unabhängig davon, ob die Untervermietung tatsächlich unbefugt ist. Das Mietrecht schützt den Besitz des Mieters auch dann, wenn er vertragswidrig handelt. Ein Schlossaustausch oder ein unangekündigter Zutritt kann Schadensersatzansprüche auslösen und die eigene rechtliche Position im späteren Verfahren schwächen.
Welche Beweise reichen für ein gerichtsfestes Kündigungsschreiben?
Gerichte verlangen konkrete, nachvollziehbare Nachweise für die behauptete Pflichtverletzung. Plattformausdrucke mit Datum und Inseratdetails, Zeugenaussagen mit möglichst konkreten Angaben sowie schriftliche Kommunikation mit dem Mieter gehören zur belastbaren Grundlage. Allgemeine Hinweise von Nachbarn ohne konkrete Angaben reichen in der Regel nicht aus. Zu den Grundlagen einer mietrechtlichen Beratung für Vermieter informiert Sie die Kanzlei Kübler Rechtsanwälte im Mietrecht.
Kübler Rechtsanwälte prüft Ihre Ausgangslage, bewertet die vorliegenden Beweise und bereitet das weitere Vorgehen so vor, dass Formfehler, die eine Kündigung angreifbar machen, von Anfang an ausgeschlossen werden. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz die Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
- § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB
- § 553 Abs. 1 BGB
- § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB
- § 573c BGB
- VIII ZR 154/14
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte berät er Vermieter und Eigentümer in mietrechtlichen Konfliktsituationen, wenn Kündigung, Beweissicherung oder Vertragsauslegung auf dem Spiel stehen.