Vermieter, deren Mieter die Miete schuldig bleibt, können unter bestimmten Voraussetzungen fristlos außerordentlich oder ordentlich kündigen. Die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB greift, wenn der Rückstand bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen eine Monatsmiete übersteigt oder wenn sich über mehrere Termine ein Rückstand von zwei Monatsmieten aufgebaut hat. Eine Abmahnung ist dabei nicht erforderlich. Wichtig: Zahlt der Mieter nach Ausspruch der fristlosen Kündigung innerhalb der gesetzlichen Schonfrist den gesamten Rückstand nach, kann das die fristlose Kündigung unwirksam machen. Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt davon grundsätzlich unberührt.
Dieser Beitrag erklärt, unter welchen Voraussetzungen Vermieter fristlos oder ordentlich kündigen können, welche Belege dafür vorliegen müssen und welche Fehler eine Kündigung trotz bestehender Rückstände zu Fall bringen.
Ein Vermieter wendet sich an die Kanzlei, weil sein Mieter im ersten Monat gar nicht gezahlt hat und im zweiten Monat nur einen Teil der Miete überwiesen hat. Schriftliche Mahnungen blieben ohne Reaktion. Die Frage: Reicht der aufgelaufene Gesamtrückstand bereits für eine Kündigung aus? Die Kanzlei prüft zunächst den genauen Rückstandsbetrag gegenüber den gesetzlichen Schwellenwerten und stellt fest, dass der Gesamtrückstand eine Monatsmiete übersteigt. Zugleich wird eine ordentliche Kündigung vorbereitet, die auch dann Bestand hat, wenn der Mieter nach Erhalt des Kündigungsschreibens kurzfristig alles nachzahlt.
Zwei Wege zur Kündigung: fristlos oder ordentlich
Wenn ein Mieter die Miete nicht zahlt, stehen Vermieter bei Wohnraummietverhältnissen vor zwei möglichen Kündigungswegen. Beide setzen unterschiedliche Voraussetzungen voraus und reagieren unterschiedlich auf eine nachträgliche Zahlung des Mieters.
Fristlose außerordentliche Kündigung
Die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB greift in zwei Konstellationen:
Variante 1: Der Mieter ist bei zwei aufeinanderfolgenden Fälligkeitsterminen mit einem Betrag in Verzug, der eine Monatsmiete übersteigt. Für Wohnraum stellt § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB klar, dass ein Rückstand erst dann nicht unerheblich ist, wenn er eine volle Monatsmiete übersteigt. Das bedeutet in der Praxis: Bereits ein Gesamtrückstand von mehr als einer Monatsmiete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen genügt.
Variante 2: Der Mieter ist über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit einem Betrag in Verzug, der zwei Monatsmieten erreicht. Hier ist kein aufeinanderfolgender Ausfall der Forderungen erforderlich.
Maßgeblich für den Vergleich mit diesen Schwellenwerten ist stets der Gesamtrückstand zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung. Teilzahlungen werden auf den offenen Saldo angerechnet. Geht beim Vermieter vor Zugang der Kündigung eine vollständige Zahlung ein, entfällt der Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB.
Ein Punkt, der viele Vermieter überrascht: Eine Abmahnung ist nicht erforderlich. Das folgt aus § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB ausdrücklich. Bei Zahlungsverzug kann direkt gekündigt werden, ohne vorher ein förmliches Abmahnschreiben zu übersenden.
Ordentliche Kündigung bei Wohnraum
§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB
Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Erheblicher und schuldhafter Zahlungsverzug kann ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift begründen. Die Kündigungsfrist richtet sich dann nach der Dauer des Mietverhältnisses:
Das berechtigte Interesse muss im Kündigungsschreiben konkret dargelegt werden. Ein pauschaler Hinweis auf Zahlungsverzug ohne Rückstandsaufstellung genügt nicht.
Schriftform, Begründung und Zustellungsnachweis
Jede Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf der Schriftform.
§ 568 Abs. 1 BGB
Die Kündigung eines Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.
Das Kündigungsschreiben muss als Originalurkunde mit eigenhändiger Unterschrift vorliegen. Elektronische Nachrichten erfüllen diese Anforderung bei Wohnraum nicht.
Weitere Formerfordernisse im Überblick:
- ◆Begründungspflicht: Bei Wohnraum müssen die Kündigungsgründe nach § 569 Abs. 4 BGB im Kündigungsschreiben angegeben werden. Die chronologische Rückstandsaufstellung mit konkreten Beträgen und Fälligkeitszeiträumen gehört dazu.
- ◆Richtiger Adressat: Die Kündigung muss an alle Vertragsparteien gerichtet sein. Bei mehreren Mietern muss jeder Mieter das Schreiben erhalten, da sonst die Wirksamkeit angreifbar ist.
- ◆Zugangsnachweis: Der Vermieter trägt im Streitfall die Beweislast dafür, dass die Kündigung zugegangen ist. Empfehlenswert sind persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung oder Botenzustellung, bei der der Bote Inhalt und Einwurf dokumentiert.
Das Einwurf-Einschreiben belegt nur, dass ein Briefumschlag eingeworfen wurde, nicht seinen Inhalt. Im Streitfall reicht das häufig nicht aus. Sicherer ist die Botenzustellung mit schriftlichem Protokoll über Inhalt und Einwurf oder die persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung.
Schonfristzahlung: Wenn der Mieter nach der Kündigung zahlt
Ein zentraler Schutzmechanismus für Mieter ist die sogenannte Schonfristzahlung. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam, wenn der Mieter den gesamten Rückstand spätestens zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Räumungsklage vollständig ausgleicht.
Für Vermieter bedeutet das in der Praxis: Selbst eine rechtlich einwandfreie fristlose Kündigung kann durch nachträgliche Zahlung des Mieters ihre Wirkung verlieren.
Die Schonfristzahlung macht ausschließlich die fristlose Kündigung unwirksam. Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 BGB bleibt davon grundsätzlich unberührt. Deshalb empfiehlt es sich in der Praxis, bei vorliegenden Voraussetzungen beide Kündigungsformen parallel auszusprechen.
Die Schonfristzahlung greift nicht, wenn der Vermieter dem Mieter wegen derselben Rückstände bereits innerhalb der letzten zwei Jahre vor der aktuellen Kündigung fristlos gekündigt hatte. Das folgt aus § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB. Wer als Vermieter also bereits früher mit einem vergleichbaren Zahlungsausfall konfrontiert war und damals fristlos gekündigt hat, sollte diesen Umstand bei der neuen Kündigung ausdrücklich berücksichtigen.
Mehr zu Situationen, in denen Zahlungen dauerhaft unzuverlässig bleiben, finden Sie im Beitrag Mieter zahlt nicht pünktlich: Was Vermieter jetzt tun.
Was Vermieter vor der Kündigung zusammenstellen müssen
Im Räumungsverfahren muss der Vermieter den Mietrückstand, die Kündigung und ihren Zugang lückenlos beweisen können. Je früher diese Unterlagen geordnet vorliegen, desto sicherer die Prozessposition. Spätestens vor Ausspruch der Kündigung sollten bereitstehen:
- ◆Mietvertrag mit Fälligkeitsregelung und Zahlungsmodalitäten
- ◆Chronologische Rückstandsaufstellung mit Soll-Ist-Vergleich
- ◆Kontoauszüge über alle eingegangenen Zahlungen und Teilzahlungen
- ◆Schriftliche Mahnungen mit Nachweis des Zugangs
- ◆Kündigungsschreiben im Original
- ◆Zugangsnachweise für das Kündigungsschreiben
- ◆Dokumentierte Korrespondenz über Zahlungsvereinbarungen oder Ratenzahlungen
Mündliche Absprachen über Ratenzahlungen oder Zahlungsaufschübe sollten schriftlich bestätigt worden sein. Undokumentierte Telefonate sind im Prozess schwer verwertbar und können die eigene Darstellung des Sachverhalts erheblich schwächen.
Wenn mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben haben, gelten zusätzliche Anforderungen an Adressat und Form der Kündigung. Dazu mehr im Beitrag Zwei Mieter im Mietvertrag: Einer zahlt nicht.
Für eine umfassende Beratung zu Kündigung, Räumung und Zahlungsstreitigkeiten im Mietrecht steht Ihnen die Kanzlei über den Bereich Mietrecht für Vermieter zur Verfügung.
Rückstandshöhe prüfen: Übersteigt der Rückstand eine Monatsmiete bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen, oder hat sich über mehrere Termine ein Rückstand von zwei Monatsmieten aufgebaut?
Mietvertrag auf Fälligkeitsregelung, Zahlungsmodalitäten und Sonderkündigungsrechte prüfen.
Chronologische Rückstandsaufstellung erstellen und mit Kontoauszügen belegen.
Schriftliche Mahnung mit konkreter Rückstandsangabe dokumentiert übersenden und Zugang nachweisen.
Kündigungsschreiben mit Begründung und Rückstandsaufstellung vorbereiten, Schriftform einhalten, eigenhändig unterzeichnen.
Kündigung beweissicher zustellen, z. B. durch Botenzustellung mit Protokoll oder persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung.
Ggf. fristlose und ordentliche Kündigung parallel aussprechen.
Alle Unterlagen für ein mögliches Räumungsverfahren geordnet und vollständig ablegen.
Typische Fehler, die eine Kündigung gefährden
Maßgeblich für die Schwellenwerte ist die vereinbarte Gesamtmiete einschließlich der Betriebskosten-Vorauszahlungen. Wer irrtümlich nur die Nettokaltmiete ansetzt und die Vorauszahlungen außer Acht lässt, riskiert eine fehlerhafte Schwellenwertberechnung, die die Kündigung im Prozess angreifbar macht. Im Zweifel sollte die Rückstandsaufstellung vor Ausspruch der Kündigung anwaltlich geprüft werden.
Häufige Fehler bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs:
- ◆Falsche Rückstandsberechnung unter Einbeziehung nicht fälliger Positionen oder ohne Berücksichtigung von Teilzahlungen
- ◆Unvollständige Begründung ohne konkrete Betragsangaben und Fälligkeitszeiträume im Kündigungsschreiben
- ◆Kündigung nur an einen von mehreren Mietern, wenn mehrere Personen Vertragspartei sind
- ◆Kündigung ausgesprochen, bevor die gesetzlichen Schwellenwerte tatsächlich erreicht wurden
- ◆Fehlender Zugangsnachweis, der im späteren Prozess nicht mehr nachzuholen ist
- ◆Verwechslung von Nettokaltmiete und Gesamtmiete bei der Rückstandsberechnung
- ◆Nichtbeachtung einer Zahlung, die vor Zugang der Kündigung einging und den Kündigungsgrund entfallen ließ
Eine fehlerhafte Kündigung ist in der Regel nicht heilbar. Vermieter müssen bei fortbestehenden Rückständen eine neue Kündigung vorbereiten und dabei auf das erneute Erreichen der Schwellenwerte achten.
Häufige Fragen zur Kündigung bei Mietrückstand
Muss ich meinen Mieter erst abmahnen, bevor ich kündige?
Nein. Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist eine vorherige Abmahnung gesetzlich nicht erforderlich. Das folgt aus § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB ausdrücklich. Anders verhält es sich bei anderen Pflichtverletzungen des Mieters, die grundsätzlich eine vorherige Abmahnung voraussetzen.
Was passiert, wenn der Mieter trotz Rückstand Teilzahlungen leistet?
Teilzahlungen werden auf den offenen Saldo angerechnet. Maßgeblich ist der Gesamtrückstand zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung. Liegt dieser noch über dem gesetzlichen Schwellenwert, bleibt die Kündigung wirksam. Geht vor Zugang der Kündigung eine vollständige Zahlung ein, entfällt der Kündigungsgrund.
Wie reagiert eine Kündigung, wenn der Mieter danach alles nachzahlt?
Gleicht der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage vollständig aus, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Die ordentliche Kündigung bleibt davon grundsätzlich unberührt. Wegen dieser Möglichkeit empfiehlt es sich, bei vorliegenden Voraussetzungen beide Kündigungsformen parallel auszusprechen.
Wann sollte ich vor der Kündigung anwaltliche Unterstützung einholen?
Spätestens dann, wenn Teilzahlungen die Rückstandsberechnung erschweren, wenn der Mieter den Rückstand dem Grunde oder der Höhe nach bestreitet oder wenn innerhalb der letzten zwei Jahre bereits eine fristlose Kündigung ausgesprochen wurde. Ein Formfehler oder ein falscher Rückstandsbetrag im Kündigungsschreiben kann die gesamte Kündigung zu Fall bringen.
Wie lange dauert ein Räumungsverfahren nach der Kündigung?
Das hängt vom Einzelfall ab. Zuständig ist das Amtsgericht. Wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht, folgt die Räumungsklage. Wie lange das Verfahren dauert, hängt von der Auslastung des Gerichts, einem möglichen Widerspruch des Mieters und der Frage ab, ob eine Schonfristzahlung erfolgt. Pauschalaussagen zu Dauer und Kosten sind ohne Kenntnis des Einzelfalls nicht belastbar.
Kübler Rechtsanwälte prüfen, ob die Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung in Ihrem Fall vorliegen, welche Kündigungsform trägt und welche Unterlagen Sie für ein mögliches Räumungsverfahren benötigen. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt sowie Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte berät er Vermieter und Eigentümer bei mietrechtlichen Auseinandersetzungen, Zahlungsstreitigkeiten und Kündigungsverfahren.