Wer die Mietwohnung ohne Erlaubnis des Vermieters an Dritte übergibt, verletzt den Mietvertrag nach § 540 Abs. 1 BGB. Der Vermieter kann schriftlich abmahnen, Unterlassung verlangen und bei erheblicher oder fortgesetzter Pflichtverletzung kündigen. Ein Schadensersatzanspruch nach § 280 BGB setzt voraus, dass dem Vermieter ein konkret nachweisbarer Vermögensschaden entstanden ist. Einen gesetzlichen Anspruch auf Beteiligung am Untermietzins oder einen pauschalen Untermietzuschlag gibt es nicht.
Dieser Beitrag ordnet ein, welche Ansprüche bei einer Untervermietung ohne Erlaubnis tatsächlich bestehen, was einen Schadensersatzanspruch voraussetzt und welche Reaktionen rechtlich belastbar sind.
Ein Vermieter lässt nach einem Rohrbruch den Handwerker in seine Zweizimmerwohnung. Dort trifft er nicht nur seinen Mieter an, sondern auch eine fremde Person, die offenbar dauerhaft im zweiten Zimmer lebt. Auf Nachfrage erklärt der Mieter, er habe das Zimmer vorübergehend an einen Bekannten vermietet. Eine Anfrage an den Vermieter hat es nie gegeben. Im Mietvertrag ist die Untervermietung ohne ausdrückliche Zustimmung untersagt. Kübler Rechtsanwälte prüft den Mietvertrag und die tatsächliche Nutzungsdauer, formuliert eine schriftliche Abmahnung mit klarer Fristsetzung und klärt, ob im konkreten Fall ein Schadensersatzanspruch substantiiert geltend gemacht werden kann.
Rechtliche Einordnung: Gebrauchsüberlassung ohne Erlaubnis
Das Gesetz unterscheidet zwei Konstellationen, die in der Praxis häufig verwechselt werden. Welche Norm einschlägig ist, hängt davon ab, ob die gesamte Wohnung oder nur ein Teil davon weitergegeben wird.
Vollständige Weitervermietung der Wohnung
Gibt der Mieter die gesamte Wohnung an Dritte weiter, gilt § 540 Abs. 1 BGB. Ohne Erlaubnis des Vermieters ist das nicht erlaubt.
§ 540 Abs. 1 BGB
Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiterzuvermieten.
Die fehlende Erlaubnis ist eine Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag, die Abmahnung, Unterlassungsanspruch und Kündigung ermöglicht. Außerdem haftet der Hauptmieter dem Vermieter gegenüber für ein Verschulden des Dritten, dem er den Gebrauch der Mietsache überlassen hat (§ 540 Abs. 2 BGB).
Teilweise Überlassung eines Zimmers (§ 553 BGB)
Möchte ein Wohnraummieter nur einen Teil der Wohnung untervermieten und hat er dafür nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, kann er von dem Vermieter die Erlaubnis verlangen.
§ 553 Abs. 1 BGB
Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen, es sei denn, dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund entgegensteht, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
Der Vermieter darf die Erlaubnis nach § 553 BGB nur aus wichtigen Gründen verweigern: etwa bei drohender Überbelegung oder begründeten Bedenken gegen die Person des Untermieters.
Verweigert der Vermieter eine nach § 553 BGB geschuldete Erlaubnis ohne tragfähigen Grund und vermietet der Mieter daraufhin formal ohne Erlaubnis unter, berechtigt das den Vermieter nach einem BGH-Urteil vom 13.09.2023 (VIII ZR 109/22) grundsätzlich nicht zur Kündigung. Eine sorgfältige Prüfung der Ablehnungsgründe ist deshalb notwendig, bevor eine Anfrage des Mieters zurückgewiesen wird.
Schadensersatz: Was konkret verlangt werden kann
Die Anspruchsgrundlage für Schadensersatz wegen vertragswidriger Nutzung ist § 280 Abs. 1 BGB.
§ 280 Abs. 1 BGB
Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
Drei Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein:
- ◆Pflichtverletzung: Die Untervermietung ohne Erlaubnis nach § 540 Abs. 1 BGB stellt eine Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag dar.
- ◆Schaden: Ein konkreter, bezifferbarer Vermögensschaden muss eingetreten sein, zum Beispiel Substanzschäden, erhöhter Verschleiß oder dokumentierte Instandsetzungskosten.
- ◆Verschulden: Das Vertretenmüssen des Mieters wird nach § 276 BGB grundsätzlich vermutet. Der Mieter muss sich entlasten.
Ein gesetzlicher Anspruch auf einen Anteil am Untermietzins oder auf einen sogenannten Untermietzuschlag besteht nicht. Wer ohne konkreten Nachweis pauschal den Untermietzins einfordert, riskiert, die eigene Position in einem späteren Streit zu gefährden. Nur tatsächlich eingetretene und belegbare Schäden sind ersatzfähig.
Für Schäden des Untermieters haftet der Hauptmieter
Verursacht der Untermieter Beschädigungen oder übermäßige Abnutzung, ist dem Vermieter gegenüber primär der Hauptmieter verantwortlich. Das ergibt sich aus § 540 Abs. 2 BGB. Reparaturkosten, Beseitigungsaufwand und Mehrkosten durch vertragswidrige Nutzung können auf dieser Grundlage geltend gemacht werden. Für deliktische Ansprüche unmittelbar gegen den Untermieter käme ergänzend § 823 BGB in Betracht, wenn eine vorsätzliche Beschädigung vorliegt.
Wie Schadensersatzansprüche gegen Mieter vorzubereiten und zu dokumentieren sind, erläutert auch unser Beitrag Vermieter gegen Mieter: Schadensersatz wegen Schimmel.
Reaktionsmöglichkeiten: Abmahnung, Unterlassung, Kündigung
Welche Reaktion angemessen ist, hängt vom Einzelfall, vom Mietvertrag und von der Beweislage ab. Im Mietrecht stehen Vermietern grundsätzlich drei Instrumente zur Verfügung, die in der richtigen Reihenfolge eingesetzt werden müssen.
Schriftliche Abmahnung als erster Schritt
Vor einer außerordentlichen Kündigung ist in der Regel eine Abmahnung erforderlich (§ 543 Abs. 3 BGB). Sie muss schriftlich erfolgen, die konkrete Pflichtverletzung benennen, eine Frist zur Abhilfe setzen und auf mögliche Rechtsfolgen hinweisen.
§ 543 Abs. 3 BGB
Der Berechtigte kann erst kündigen, wenn er den anderen Teil erfolglos abgemahnt oder ihm eine Abhilfefrist gesetzt hat; das gilt nicht, wenn 1. der andere Teil die Abhilfe verweigert, 2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.
Eine formfehlerhafte Abmahnung kann unwirksam sein und eine spätere Kündigung gefährden. Der Zugang der Abmahnung muss nachweisbar sein.
Unterlassungsanspruch (§ 541 BGB)
Setzt der Mieter die vertragswidrige Nutzung nach einer Abmahnung fort, kann der Vermieter Unterlassung verlangen und notfalls auf dem Klageweg durchsetzen.
§ 541 BGB
Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann der Vermieter auf Unterlassung klagen.
Ordentliche und fristlose Kündigung
Eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB kommt in Betracht, wenn der Mieter seine Vertragspflichten nachhaltig verletzt. Für die Kündigungsfristen gilt § 573c BGB. Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ende der Kündigungsfrist unzumutbar ist. Bei einer Täuschung über Person oder Umfang der Untervermietung kann die Vertrauensgrundlage so schwerwiegend erschüttert sein, dass dieser Maßstab erfüllt ist.
Einen ausführlichen Überblick über die Rechte des Vermieters bietet unser Beitrag Untervermietung ohne Erlaubnis: Rechte des Vermieters.
Beweis und Dokumentation: Was Vermieter sichern sollten
Schadensersatz und Kündigung setzen belastbare Nachweise voraus. Ohne klare Dokumentation wird die Durchsetzung von Ansprüchen erheblich erschwert.
Halten Sie fest, wann und wie Sie von der Untervermietung erfahren haben. Zeugenaussagen, Beobachtungen, Hinweise anderer Hausbewohner, Nebenkosten-Indizien und Meldedaten können nützlich sein. Fotos vom Zustand der Wohnung, Mietvertrag und gesamter Schriftverkehr sollten zusammengestellt werden, bevor weitere Schritte erfolgen und bauliche Veränderungen oder Räumungen vorgenommen werden.
Verjährung nicht übersehen
Vertragliche Schadensersatzansprüche aus dem Mietverhältnis unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres zu laufen, in dem der Vermieter von Schaden und Schuldner Kenntnis erlangt hat.
Mietvertrag prüfen: Enthält er eine Klausel zur Untervermietung? Wurde jemals eine Erlaubnis erteilt?
Sachverhalt dokumentieren: Wer wohnt in der Wohnung, seit wann, wie wurde es festgestellt? Zeugen, Fotos, Schriftverkehr sichern.
Prüfen, ob ein Erlaubnisanspruch nach § 553 BGB bestehen könnte: Liegt ein berechtigtes Interesse des Mieters vor? Gibt es tragfähige Verweigerungsgründe?
Schriftliche Abmahnung formulieren: konkrete Pflichtverletzung benennen, Frist zur Beendigung der Untervermietung setzen, Rechtsfolgen sachlich darstellen, Zugang nachweisbar sicherstellen.
Schaden konkret beziffern: Nur belegbare Positionen ansetzen (Reparaturen, Mehraufwand, erhöhte Abnutzung). Kein pauschaler Untermietzuschlag.
Fristen kontrollieren: Verjährung regelmäßig drei Jahre nach § 195 BGB ab Kenntnis von Schaden und Schuldner.
Keine voreiligen mündlichen Erklärungen: Informelle Zusagen oder Telefonate ohne Dokumentation können die eigene Position schwächen.
Vor Kündigung oder Klage rechtlich prüfen lassen: Formfehler machen Abmahnung und Kündigung unwirksam.
Häufige Fragen
Kann ich als Vermieter am Untermietzins beteiligt werden?
Nein. Ein gesetzlicher Anspruch auf einen Anteil am Untermietzins besteht nicht. Schadensersatz kommt nur für konkrete, nachweisbare Vermögensschäden in Betracht, nicht pauschal für die Tatsache der Untervermietung.
Muss ich vor einer Kündigung immer zuerst abmahnen?
Bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung ist grundsätzlich eine vorherige Abmahnung erforderlich (§ 543 Abs. 3 BGB). Eine Ausnahme gilt, wenn der Mieter die Abhilfe von vornherein verweigert oder wenn eine Täuschung über Person oder Umfang der Untervermietung so gravierend ist, dass die Vertrauensgrundlage unwiederbringlich erschüttert ist.
Was gilt, wenn ich die Erlaubnis ohne ausreichenden Grund abgelehnt habe?
Wer als Vermieter eine nach § 553 BGB geschuldete Erlaubnis pflichtwidrig verweigert, kann sein eigenes Kündigungsrecht verlieren, wenn der Mieter daraufhin formal ohne Erlaubnis untervermietet. Der BGH hat das mit Urteil vom 13.09.2023 (VIII ZR 109/22) klargestellt. Eine Ablehnung sollte deshalb immer rechtlich geprüft und schriftlich begründet werden.
Wie lange habe ich Zeit, Schadensersatz geltend zu machen?
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre nach § 195 BGB. Sie beginnt mit dem Ende des Jahres zu laufen, in dem Sie von Schaden und Schuldner Kenntnis erlangt haben. Warten Sie nicht bis kurz vor Ablauf der Frist mit einer anwaltlichen Prüfung.
Wann ist eine anwaltliche Einschätzung sinnvoll?
Sobald Sie ernsthaft über eine Kündigung, Unterlassungsklage oder Schadensersatzforderung nachdenken. Formfehler in der Abmahnung oder Kündigung können diese unwirksam machen. Ob ein Schadensersatzanspruch im konkreten Fall durchsetzbar ist, lässt sich ohne Kenntnis von Mietvertrag und Sachverhalt nicht pauschal beurteilen.
Kübler Rechtsanwälte prüft Ihre Situation bei unerlaubter Untervermietung, ordnet Ihre Handlungsoptionen ein und begleitet Sie bei Abmahnung, Kündigung oder Schadensersatz. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte berät er Vermieter, Eigentümer und Verwalter bei mietrechtlichen Konflikten rund um Kündigung, Schadensersatz und Vertragsfragen.