Ein Vermieter darf einen Wohnraummietvertrag nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann (§ 573 BGB) oder ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt (§§ 543, 569 BGB). Typische anerkannte Gründe sind Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters oder ein erheblicher Zahlungsrückstand. Das Kündigungsschreiben muss schriftlich verfasst, eigenhändig unterschrieben und mit einer konkreten Begründung versehen sein. Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Mietdauer und beträgt für den Vermieter mindestens drei Monate, kann aber auf bis zu neun Monate ansteigen.
Dieser Beitrag erläutert, unter welchen Voraussetzungen Vermieter einen Wohnraummietvertrag ordentlich oder außerordentlich kündigen können und worauf es bei Fristen, Form und Begründung ankommt.
Ein Vermieter vermietet seit sechs Jahren eine Zweizimmerwohnung. In den vergangenen Monaten ist der Mieter wiederholt mit der Miete in Rückstand geraten. Zusätzlich gibt es Beschwerden der Nachbarn wegen wiederholter Ruhestörungen. Der Vermieter hat den Mieter zunächst nur mündlich angesprochen. Als sich nichts ändert, fragt er, ob er jetzt kündigen kann und was er dazu braucht.
Die rechtliche Prüfung ergibt: Der Zahlungsrückstand muss zunächst der Höhe nach bewertet werden, um zu entscheiden, ob eine fristlose oder nur eine ordentliche Kündigung in Betracht kommt. Für die Ruhestörungen fehlt bislang eine schriftliche Abmahnung, die vor einer verhaltensbedingten Kündigung in der Regel erforderlich ist. Bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren gilt zudem eine verlängerte Kündigungsfrist von sechs Monaten. Ohne vollständige Aktenlage und formgerechtes Schreiben riskiert der Vermieter, den gesamten Vorgang wiederholen zu müssen.
Die zwei Wege zur Beendigung eines Mietverhältnisses
Vermieter, die einen Wohnraummietvertrag beenden wollen, stehen vor zwei grundlegend verschiedenen Optionen: der ordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist und dem berechtigten Interesse nach § 573 BGB sowie der außerordentlichen fristlosen Kündigung bei einem wichtigen Grund nach §§ 543, 569 BGB. Welcher Weg offen steht, hängt vom konkreten Sachverhalt ab.
Bei befristeten Mietverträgen ist eine ordentliche Kündigung in der Regel ausgeschlossen. Das Mietverhältnis endet in diesen Fällen mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Eine außerordentliche Kündigung bleibt aber auch bei befristeten Verträgen möglich, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.
Ordentliche Kündigung: Was als berechtigtes Interesse gilt
Das Gesetz nennt in § 573 BGB mehrere Fallgruppen, die als berechtigtes Interesse anerkannt sind.
Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund in der Praxis. Der Vermieter muss die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts ernsthaft und nachvollziehbar benötigen. Ein vager Wunsch genügt nicht. Der Bedarf muss konkret und tatsächlich sein und im Schreiben belastbar dargelegt werden.
Pflichtverletzung des Mieters: Verletzt der Mieter schuldhaft und nicht nur geringfügig seine vertraglichen Pflichten, kann das den Weg zur ordentlichen Kündigung öffnen. Voraussetzung ist, dass die Verletzung belegt und im Kündigungsschreiben konkret benannt ist.
Wirtschaftliche Verwertung: Wenn der Vermieter das Grundstück ohne die Beendigung des Mietverhältnisses wirtschaftlich nicht angemessen verwerten kann und dadurch erhebliche Nachteile entstehen, kommt auch dieser Grund in Betracht. Die Hürde ist hier vergleichsweise hoch.
§ 573 BGB: berechtigtes Interesse des Vermieters
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
Außerordentliche fristlose Kündigung: Was als wichtiger Grund gilt
Die fristlose Kündigung setzt voraus, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der regulären Frist nicht zumutbar ist.
Zahlungsverzug ist der praktisch bedeutsamste Grund. § 543 Abs. 2 BGB beschreibt, ab welcher Rückstandshöhe eine fristlose Kündigung zulässig ist: wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Fälligkeitsterminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist oder wenn der Gesamtrückstand über einen längeren Zeitraum zwei Monatsmieten übersteigt. Liegt der Rückstand darunter, kommt allenfalls eine ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung in Frage.
Erhebliche sonstige Pflichtverletzungen, wie nachhaltige Störung des Hausfriedens oder unerlaubte Gebrauchsänderungen, können ebenfalls zur fristlosen Kündigung berechtigen. In solchen Fällen ist aber regelmäßig eine vorherige schriftliche Abmahnung erforderlich, bevor die fristlose Kündigung wirksam ausgesprochen werden kann.
§ 543 BGB: außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.
Fristen: Wie lange gilt die Kündigungsfrist für Vermieter
Die Kündigungsfrist ist für Vermieter länger als für Mieter und verlängert sich mit zunehmender Mietdauer. Grundlage ist § 573c BGB.
Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit sie zum Ende des übernächsten Monats wirksam wird. Maßgeblich ist der Zugang beim Mieter, nicht das Absendedatum. Den Zugang muss der Vermieter im Streitfall beweisen, etwa durch Boten mit Zeuge oder durch entsprechende Zustellungsnachweise.
§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
Form und Begründung: Was das Kündigungsschreiben enthalten muss
Schriftform ist zwingend
§ 568 BGB schreibt für jede Kündigung eines Mietverhältnisses die Schriftform vor. Das bedeutet: eigenhändige Unterschrift des Vermieters oder eines nachgewiesenen Vertreters. Eine Kündigung per E-Mail, Fax oder SMS ist bei Wohnraumkündigungen nicht wirksam. Wenn mehrere Personen Vermieter sind, müssen in der Regel alle unterschreiben oder ihre Vertretung nachweisbar begründen.
§ 568 BGB: Form der Kündigung
Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.
Begründung muss konkret sein
Allgemeine Floskeln wie „wegen vertragswidrigen Verhaltens“ oder „wir benötigen die Wohnung“ genügen nicht. Das Gesetz verlangt die Angabe des Grundes im Schreiben. Bei Eigenbedarf muss der Vermieter konkret darlegen, wer die Wohnung benötigt, warum und für welchen Zeitraum. Bei Pflichtverletzungen müssen die konkreten Vorfälle mit Datum und Beschreibung benannt werden.
Eine fehlende oder unzureichende Begründung macht die Kündigung formell unwirksam. Die Konsequenz: Der gesamte Vorgang muss wiederholt werden, und die Kündigungsfrist läuft erst dann neu an.
Widerspruch des Mieters: Soziale Härte als Korrektiv
Auch wenn eine Kündigung inhaltlich und formal wirksam ist, kann der Mieter nach §§ 574 ff. BGB widersprechen, wenn die Kündigung für ihn eine unzumutbare Härte darstellt. Das kann bei hohem Alter, schwerer Erkrankung oder dem Fehlen von Ersatzwohnraum der Fall sein.
§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter eingehen. Liegt ein berechtigter Widerspruch vor, entscheidet im Räumungsstreit das Amtsgericht über eine Fortsetzung oder Verlängerung des Mietverhältnisses.
Abmahnung: Wann sie vor der Kündigung erforderlich ist
Vor einer Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens des Mieters ist in der Regel eine schriftliche Abmahnung notwendig. Sie gibt dem Mieter Gelegenheit zur Abhilfe und dokumentiert die Ernsthaftigkeit des Anliegens. Nur bei besonders schwerwiegenden oder eindeutigen Verstößen kann in Ausnahmefällen auf eine Abmahnung verzichtet werden.
Die Abmahnung muss die konkreten Vorfälle benennen, die Rechtsverletzung klar machen und den Mieter auffordern, das Verhalten zu ändern. Eine mündliche Aussprache ersetzt sie nicht. Fehlt die Abmahnung oder ist sie nicht nachweisbar, riskiert der Vermieter, dass eine nachfolgende verhaltensbedingte Kündigung scheitert.
Detaillierte Hinweise zu Zahlungsrückstand und Kündigungszeitpunkt finden Sie im Beitrag Mieter zahlt nicht: Wann kündigen als Vermieter?.
Mietvertrag und alle Nachträge zusammenstellen und prüfen, ob eine ordentliche Kündigung überhaupt möglich ist (befristeter Vertrag?).
Beginn des Mietverhältnisses anhand des Übergabeprotokolls oder Mietvertragsdatums feststellen, um die zutreffende Kündigungsfrist nach § 573c BGB zu berechnen.
Zahlungsrückstand schriftlich dokumentieren: Fälligkeitsdaten, Kontostände, bereits versendete Mahnungen.
Bei Pflichtverletzungen: Vorfälle mit Datum, Uhrzeit und möglichen Zeugen schriftlich festhalten; schriftliche Abmahnung nachholen, falls noch nicht erfolgt.
Eigenbedarf: konkreten Bedarf, betroffene Person und Zeitplan schriftlich darlegen, bevor die Kündigung formuliert wird.
Kündigungsschreiben mit vollständiger Begründung, korrekter Fristberechnung und eigenhändiger Unterschrift aller Vermieter aufsetzen.
Zugangsnachweis sichern: Übergabe durch Boten mit Zeuge, Einwurf-Einschreiben mit Dokumentation oder persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung.
Reaktion des Mieters abwarten: möglichen Widerspruch nach § 574 BGB prüfen und rechtliche Konsequenzen einschätzen.
Wenn sowohl eine fristlose als auch eine ordentliche Kündigung in Betracht kommt, empfiehlt sich die kombinierte Erklärung: fristlose Kündigung aus wichtigem Grund und hilfsweise ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin. Das sichert die Rechtsposition, falls das Gericht den wichtigen Grund verneint.
Häufige Fehler, die eine Kündigung scheitern lassen
Warum reicht eine allgemeine Begründung nicht aus?
Das Gesetz verlangt die konkrete Angabe des Kündigungsgrundes im Schreiben. Eine pauschale Formulierung macht die Kündigung formell unwirksam. Die betroffene Vertragspartei muss aus dem Schreiben nachvollziehen können, welcher Sachverhalt konkret gemeint ist. Bei Eigenbedarf gehören dazu die begünstigte Person, der Nutzungszweck und die Lebensplanung, die den Bedarf begründet.
Was passiert, wenn die Frist falsch berechnet ist?
Eine Kündigung, die zu spät beim Mieter eingeht oder auf ein falsches Datum abstellt, verfehlt die gesetzliche Frist. In der Regel führt das nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung insgesamt, sondern zur Verschiebung des Termins: Die Kündigung gilt dann zum nächstmöglichen gesetzlich zulässigen Termin. Je nach Ausgangslage kann das eine Verzögerung von einem oder mehreren Monaten bedeuten.
Muss die Kündigung allen Mietern gegenüber erklärt werden?
Wenn mehrere Personen Mieter sind, muss das Kündigungsschreiben allen gegenüber erklärt werden. Eine Kündigung nur gegenüber einem von mehreren Mitmietern ist unwirksam. Ebenso müssen bei mehreren Vermietern in der Regel alle unterschreiben oder ihre Vertretungsmacht nachweisbar begründen.
Eine ordentliche Kündigung ohne nachweisbares berechtigtes Interesse ist unwirksam, auch wenn das Mietverhältnis schon lange besteht oder der Vermieter die Situation als belastend empfindet. Der bloße Wunsch, die Wohnung freizubekommen, genügt nicht. Wer vorschnell kündigt, riskiert, dass der Mieter bleibt und gleichzeitig die eigene Rechtsposition geschwächt wird.
Verjährung und Beweislast
Wer muss was beweisen?
Der Vermieter trägt die Beweislast für den Zugang der Kündigung, den Kündigungsgrund selbst und die Dauer des Mietverhältnisses. Bei Zahlungsrückständen muss der Vermieter den Rückstand belegen; der Mieter muss die Zahlung nachweisen. Für einen Widerspruch wegen sozialer Härte trägt der Mieter die Darlegungslast.
Können Mietrückstände verjähren?
Zahlungsansprüche aus Mietrückständen unterliegen der regulären Verjährung. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt nach § 195 BGB drei Jahre. Wer Mietrückstände zu lange unverfolgt lässt, riskiert, dass Teile der Forderung verjähren und nicht mehr gerichtlich durchgesetzt werden können.
Häufige Fragen zur Kündigung durch den Vermieter
Was sollte ich als Vermieter zusammenstellen, bevor ich kündige?
Bevor das Schreiben herausgeht, sollten Mietvertrag, Übergabeprotokoll und sämtliche Korrespondenz mit dem Mieter vollständig vorliegen. Zudem muss klar sein, welcher Kündigungsgrund vorliegt und ob gegebenenfalls eine Abmahnung erforderlich ist oder bereits vorliegt. Erst auf dieser Grundlage lässt sich das Schreiben formgerecht aufsetzen.
Kann ein Mieter jede Kündigung anfechten?
Der Mieter kann einer Kündigung widersprechen, wenn er einen Härtefall nach § 574 BGB geltend machen kann oder die Kündigung formal oder inhaltlich unwirksam ist. Im Streitfall entscheidet das Amtsgericht. Eine Eigenbedarfskündigung, die konkret und nachvollziehbar begründet ist, bleibt in der Regel auch dann wirksam, wenn der Mieter widerspricht.
Wie lange dauert eine Räumungsklage?
Die Dauer hängt von Gericht, Auslastung und den konkreten Streitpunkten ab. Wer von vornherein auf eine formgerechte und inhaltlich belastbare Kündigung setzt, verringert das Risiko, dass das Verfahren durch vermeidbare Angriffspunkte verlängert wird. Mehr dazu im Beitrag Räumungsklage: Chancen als Vermieter richtig einschätzen.
Gilt dasselbe für befristete Mietverträge?
Bei wirksam befristeten Mietverträgen ist eine ordentliche Kündigung in der Regel ausgeschlossen. Das Mietverhältnis endet mit Fristablauf ohne Kündigung. Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund bleibt aber auch bei befristeten Verträgen möglich, wenn die Voraussetzungen vorliegen.
Kann eine unwirksame Kündigung nachgebessert werden?
Eine formell oder inhaltlich unwirksame Kündigung entfaltet keine Rechtswirkung und muss in der Regel vollständig neu ausgesprochen werden. Damit läuft die Kündigungsfrist neu an. Eine nachträgliche Heilung durch Ergänzung des ursprünglichen Schreibens ist im Wohnraummietrecht grundsätzlich nicht vorgesehen.
Kübler Rechtsanwälte berät Vermieter, Eigentümer und Hausverwaltungen im Vermieterrecht. Weitere Informationen zu mietrechtlichen Themen finden Sie auf der Übersichtsseite Anwalt Mietrecht.
Kübler Rechtsanwälte prüft Ihre Ausgangslage, bewertet den Kündigungsgrund und bereitet ein formgerechtes Kündigungsschreiben vor. Schildern Sie kurz Ihren Fall und nehmen Sie Kontakt auf.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Vermieter, Eigentümer und Hausverwaltungen in mietrechtlichen Fragen rund um Kündigung, Räumung und Vertragsgestaltung.