Die Mieterhöhung nach Modernisierung wird frühestens ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung wirksam (§ 559b Abs. 2 S. 1 BGB). Diese Wartezeit verlängert sich um sechs Monate, wenn die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB fehlerhaft war oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt. Die Erhöhungserklärung darf erst nach vollständigem Abschluss der Modernisierungsmaßnahme abgegeben werden, nicht während laufender Bauarbeiten.
Dieser Beitrag erklärt, ab wann eine Modernisierungsmieterhöhung rechtlich wirksam wird, welche Wartefrist gilt und wann sich diese um weitere sechs Monate verlängert.
Ein Eigentümer lässt die Fassade seines Mehrfamilienhauses dämmen. Drei Monate vor Baubeginn verschickt er die Modernisierungsankündigung, lässt darin aber die voraussichtliche Mieterhöhung dem Betrag nach weg, weil die genauen Kosten noch nicht feststehen. Nach Abschluss der Arbeiten verschickt er sofort die Erhöhungserklärung.
Der Mieter erhebt Einwände: Die Ankündigung sei unvollständig gewesen. Für die Frage, ab wann die erhöhte Miete fällig ist, kommt es jetzt darauf an, ob die Ankündigung die gesetzlichen Mindestanforderungen des § 555c BGB erfüllt hat. Wenn nicht, greift die verlängerte Wartefrist. Die Erhöhung wird nicht ab dem dritten, sondern erst ab dem neunten Monat nach Zugang der Erklärung wirksam. Sechs Monate, in denen der Vermieter auf den zusätzlichen Betrag verzichten muss.
Welche gesetzlichen Grundlagen gelten
Die Modernisierungsmieterhöhung ist in mehreren Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt. § 555b BGB bestimmt, welche Maßnahmen überhaupt als Modernisierung gelten und damit Grundlage einer Erhöhung sein können: Maßnahmen zur nachhaltigen Endenergieeinsparung, zur dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse oder zur Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache. Welche Kosten dabei rechtlich als Modernisierungskosten anerkannt werden und wie diese von reiner Instandhaltung abgegrenzt werden, erläutert der Beitrag § 555b BGB: Modernisierungskosten rechtssicher umlegen.
§ 555c BGB regelt die Pflicht des Vermieters, die Maßnahme spätestens drei Monate vor Beginn anzukündigen. § 559 BGB ist die zentrale Norm für die Berechnung der Mieterhöhung. § 559b BGB bestimmt, welche Formanforderungen die Erhöhungserklärung erfüllen muss und ab wann sie wirksam wird.
§ 559b BGB (Auszug)
Der Vermieter hat die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird.
Die entscheidenden Wartefristen im Überblick
Wann darf die Erhöhungserklärung abgegeben werden?
Die Erhöhungserklärung darf frühestens nach vollständigem Abschluss der Modernisierungsmaßnahme abgegeben werden. Während laufender Bauarbeiten ist sie unzulässig, weil die tatsächlich entstandenen Kosten noch nicht feststehen. Erst wenn die Schlussabrechnung vorliegt, kann der Vermieter die umlegbare Kostensumme ermitteln und die Erhöhung korrekt berechnen.
Grundregel: Wirksamwerden ab dem dritten Monat
Liegt eine wirksame Erhöhungserklärung vor, beginnt die gesetzliche Wartezeit. Die erhöhte Miete ist nach § 559b Abs. 2 S. 1 BGB erst ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet.
§ 559b Abs. 2 BGB (sinngemäß)
Die erhöhte Miete schuldet der Mieter ab Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung.
Zugang am 10. März bedeutet: Die erhöhte Miete ist erstmals zum 1. Juni fällig. Bis dahin schuldet der Mieter weiterhin die bisherige Miete; ein Verzug entsteht erst nach Ablauf dieser Frist.
Verlängerung um sechs Monate bei Ankündigungsfehlern
Die Wartefrist verlängert sich um sechs Monate, wenn einer der folgenden Fälle vorliegt:
- ◆Die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB war unvollständig oder fehlerhaft.
- ◆Die tatsächliche Mieterhöhung übersteigt die angekündigte Erhöhung um mehr als zehn Prozent.
In diesen Fällen wird die Erhöhung nicht ab dem dritten, sondern erst ab dem neunten Monat nach Zugang der Erklärung wirksam.
§ 555c BGB (Auszug)
Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss Angaben enthalten über Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme, voraussichtlichen Beginn und Dauer sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung.
Eine fehlende Angabe zur voraussichtlichen Mieterhöhung ist ein klassischer Fehler, der diese Verlängerung auslöst. Vermieter, die die Kosten zum Ankündigungszeitpunkt noch nicht kennen, sollten zumindest eine belastbare Schätzung auf Basis vorliegender Angebote aufnehmen. Eine bloße Absichtserklärung ohne Größenordnung genügt den gesetzlichen Anforderungen nicht.
Schicken Sie die Modernisierungsankündigung mit einem Nachweis des rechtzeitigen Zugangs. Einwurfeinschreiben oder eine schriftliche Empfangsbestätigung des Mieters sind im Streitfall belastbarer als einfache Briefpost. Der Zugang entscheidet darüber, ob die Drei-Monats-Frist überhaupt beginnt zu laufen.
Was die Erhöhungserklärung inhaltlich leisten muss
Formfehler bei der Erhöhungserklärung sind ein häufiger Grund, weshalb Mieter die Zahlung verweigern und Gerichte die Erhöhung für unwirksam erklären. Die Anforderungen sind gesetzlich klar, werden in der Praxis aber oft unterschätzt.
Die Erklärung muss in Textform erfolgen: Brief, Fax oder E-Mail genügen; eine eigenhändige Unterschrift ist nicht zwingend erforderlich, eine mündliche Mitteilung hingegen gar nicht ausreichend. Inhaltlich verlangt § 559b Abs. 1 BGB eine vollständige, nachvollziehbare Begründung. Dazu gehören:
- ◆die Benennung der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen,
- ◆eine Aufstellung der entstandenen Gesamtkosten,
- ◆die Herausrechnung des nicht umlagefähigen Instandhaltungsanteils,
- ◆die Darstellung des auf die konkrete Wohnung entfallenden Kostenanteils,
- ◆die Berechnung der Jahreserhöhung nach dem gesetzlichen Prozentsatz,
- ◆die Umrechnung auf den monatlichen Mehrbetrag sowie
- ◆die Angabe der alten und der neuen Miete.
Die Begründung muss so gestaltet sein, dass der Mieter Grund und Umfang der Erhöhung nachvollziehen kann, ohne juristisches Vorwissen zu benötigen. Fehlt diese Nachvollziehbarkeit, ist die Erklärung unwirksam. Bereits geleistete Mehrbeträge können dann zurückgefordert werden.
Wie die Erhöhung rechnerisch aufgebaut wird und welche Kostenpositionen umgelegt werden dürfen, erläutert der Beitrag Mieterhöhung nach Modernisierung: Berechnung im Überblick.
Kappungsgrenze und Drittmittelanrechnung
Die Acht-Prozent-Regel und ihre betragsmäßige Grenze
Der Vermieter darf die Jahresmiete nach § 559 Abs. 1 BGB um bis zu acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten, umlagefähigen Modernisierungskosten erhöhen. Die Kosten für reine Instandsetzung sind dabei herauszurechnen. Eine pauschale Schätzung genügt insoweit nicht; der Anteil muss konkret und nachvollziehbar dargelegt werden.
§ 559 BGB (Auszug)
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3 bis 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
Seit der Mietrechtsreform 2019 gilt nach § 559 Abs. 3a BGB zusätzlich eine betragsmäßige Obergrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf sich die monatliche Miete aufgrund von Modernisierungen um nicht mehr als drei Euro je Quadratmeter erhöhen. Bei Ausgangsmieten unter sieben Euro je Quadratmeter beträgt die Grenze zwei Euro je Quadratmeter. Diese Kappungsgrenze gilt unabhängig davon, ob im selben Zeitraum auch eine Vergleichsmieterhöhung nach § 558 BGB erfolgt ist.
Anrechnung öffentlicher Förderungen
Erhält der Vermieter für die Modernisierung öffentliche Zuschüsse oder zinsverbilligte Darlehen, sind diese nach § 559a BGB von den umlagefähigen Kosten abzuziehen. Unterbleibt dieser Abzug, ist die Erhöhungserklärung insoweit fehlerhaft.
§ 559a BGB (sinngemäß)
Öffentliche Mittel, die der Vermieter für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme erhalten hat, sind bei der Ermittlung der aufgewendeten Kosten nach § 559 in Abzug zu bringen.
Dokumentation als Grundlage der Verteidigungsposition
Wer als Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung durchsetzen will, steht bei Einwänden des Mieters in der Darlegungspflicht. Die gesamte Dokumentationskette muss lückenlos sein:
- ◆Modernisierungsankündigung mit Nachweis des rechtzeitigen Zugangs (Einwurfeinschreiben oder schriftliche Empfangsbestätigung)
- ◆Handwerkerrechnungen und sonstige Kostennachweise
- ◆Schlussabrechnung mit klarer Trennung von Modernisierungs- und Instandhaltungskosten
- ◆Erhöhungserklärung mit vollständiger Berechnung und Nachweis des Zugangs
Fehlt der Zugangsnachweis für die Ankündigung, kann der Mieter bestreiten, dass die Dreimonatsfrist des § 555c BGB überhaupt eingehalten wurde. Fehlt der Zugangsnachweis für die Erhöhungserklärung, beginnt die Wartefrist erst ab dem nachgewiesenen Zustellungsdatum zu laufen.
Modernisierungsankündigung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform versenden, Zugang dokumentieren.
Ankündigung auf Vollständigkeit prüfen: Art, Umfang, Beginn, Dauer und voraussichtliche Mieterhöhung müssen enthalten sein.
Maßnahme vollständig abschließen, bevor die Erhöhungserklärung versandt wird.
Schlussabrechnung erstellen, Instandhaltungsanteil herausrechnen, Förderungen abziehen.
Erhöhungserklärung in Textform aufsetzen mit vollständiger Kostenaufstellung und Berechnung.
Zugang der Erklärung dokumentieren, Wartefrist von drei Monaten bis zur Fälligkeit einhalten.
Bei Ankündigungsfehlern: neun Monate Wartefrist einrechnen.
Mietereinwände schriftlich dokumentieren, nicht sofort mündlich reagieren.
Fehlende Angabe der voraussichtlichen Mieterhöhung in der Ankündigung, fehlende Trennung von Modernisierungs- und Instandhaltungskosten in der Erklärung sowie das Versenden der Erklärung vor vollständigem Abschluss der Maßnahme gehören zu den häufigsten Fehlern. Jeder davon hat konkrete rechtliche Folgen: verlängerte Frist, Teilunwirksamkeit oder vollständige Unwirksamkeit der Erhöhungserklärung.
Häufige Fragen von Vermietern
Gilt für die Modernisierungsmieterhöhung auch eine 15-Monats-Sperrfrist wie bei der Vergleichsmieterhöhung?
Nein. Die 15-Monats-Sperrfrist des § 558 BGB gilt ausschließlich für Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559b BGB gibt es keine solche Sperrfrist. Entscheidend ist allein die Wartefrist von drei Monaten nach Zugang der Erhöhungserklärung, die sich bei Ankündigungsfehlern um sechs Monate verlängert. Beide Erhöhungsarten können im Übrigen nebeneinander bestehen und folgen jeweils eigenen Regeln.
Was passiert, wenn die tatsächliche Erhöhung die angekündigte übersteigt?
Übersteigt die tatsächlich erklärte Mieterhöhung die in der Ankündigung genannte Schätzung um mehr als zehn Prozent, verlängert sich die Wartefrist automatisch um sechs Monate. Die erhöhte Miete wird dann erst ab dem neunten Monat nach Zugang der Erklärung fällig. Der Mieter behält in diesem Fall außerdem das Recht, Härtegründe nach § 555d BGB auch nach Ablauf einer etwaigen Ausschlussfrist geltend zu machen.
Wann sollte ein Anwalt einbezogen werden?
Spätestens dann, wenn der Mieter die Zahlung verweigert, schriftliche Einwände formuliert oder die Vollständigkeit der Ankündigung bestreitet. Sinnvoll ist eine Prüfung aber bereits vor dem Versand der Erhöhungserklärung: Formfehler lassen sich vorab erkennen und beheben; nach dem Versand sind die Möglichkeiten zur Korrektur begrenzt und eine neue Erklärung startet die Wartefrist von vorn.
Welche Folgen hat eine unwirksame Erhöhungserklärung?
Eine formell oder materiell unwirksame Erklärung entfaltet keine Rechtswirkung. Der Mieter schuldet den Erhöhungsbetrag nicht. Bereits geleistete Mehrbeträge können zurückgefordert werden. Eine neue, ordnungsgemäße Erklärung ist möglich, sobald die Mängel behoben sind; die Wartefrist beginnt dann neu zu laufen.
Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB und Vergleichsmieterhöhung nach § 558 BGB existieren nebeneinander, folgen aber unterschiedlichen Regeln: verschiedene Kappungsgrenzen, verschiedene Fristen, verschiedene Begründungsanforderungen. Eine Vergleichsmieterhöhung kann auch nach einer Modernisierungsmieterhöhung ausgesprochen werden, sofern die Voraussetzungen des § 558 BGB erfüllt sind. Zum Zusammenspiel beider Erhöhungsarten lesen Sie den Beitrag Mieterhöhung nach Modernisierung und Vergleichsmiete.
Wer als Vermieter nicht nur die Fristen, sondern auch die rechtssichere Gestaltung von Mieterhöhungen, Kündigungen oder Vertragsstreitigkeiten anwaltlich begleiten lassen möchte, findet eine Übersicht der Beratungsschwerpunkte im Bereich Mietrecht und Vermieterrecht.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre Modernisierungsankündigung und Erhöhungserklärung auf formale und inhaltliche Anforderungen. Wenn der Mieter Einwände erhebt oder Sie die Erklärung erst noch aufsetzen wollen: Schildern Sie kurz Ihre Situation und vereinbaren Sie eine Ersteinschätzung.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte berät er Vermieter und Eigentümer in mietrechtlichen Streitigkeiten, bei Modernisierungsmieterhöhungen und bei der Durchsetzung vermieterrechtlicher Ansprüche.