Schönheitsreparaturen, also das Tapezieren und Streichen von Wänden, Decken, Innentüren und Heizkörpern, gehören gesetzlich zur Erhaltungspflicht des Vermieters. Eine Übertragung auf den Mieter ist nur durch eine wirksame Klausel im Mietvertrag möglich. Diese Klausel trägt jedoch nur dann, wenn die Wohnung bei Einzug renoviert war oder ein angemessener Ausgleich für einen unrenovierten Zustand vereinbart wurde. Starre Fristenpläne und Endrenovierungsklauseln sind nach gefestigter Rechtsprechung regelmäßig unwirksam. Fehlt eine wirksame Grundlage, trägt der Vermieter die Renovierungskosten, auch nach jahrelanger Mietdauer.
Ob ein Mieter für Tapezier- und Malerarbeiten haftet, hängt allein davon ab, ob eine wirksame Klausel vorliegt und die Wohnung bei Einzug renoviert übergeben wurde.
Ein Vermieter übergibt einem Mieter eine frisch gestrichene Dreizimmerwohnung. Im Mietvertrag findet sich eine Klausel, die den Mieter zur Renovierung in festgelegten Abständen verpflichtet. Nach sieben Jahren zieht der Mieter aus, ohne Wände zu streichen oder zu tapezieren. Auf Aufforderung beruft er sich darauf, die Klausel sei unwirksam. Der Vermieter wendet sich an die Kanzlei, weil er nicht weiß, ob er die Renovierungskosten aus der Kaution einbehalten oder als eigenständige Forderung geltend machen kann.
Die rechtliche Prüfung beginnt mit der Klausel selbst: Enthält sie einen starren Fristenplan, der unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf bestimmte Abstände vorschreibt? Belegt das Einzugsprotokoll den renovierten Zustand? Erst wenn beide Fragen beantwortet sind, lässt sich beurteilen, ob der Mieter verpflichtet ist oder nicht.
Gesetzliche Ausgangslage: Renovierungspflicht liegt zunächst beim Vermieter
Das Mietrecht legt die Erhaltungspflicht für die Mietsache dem Vermieter auf. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet ihn, die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Das schließt dekorative Arbeiten wie das Streichen von Wänden und Decken grundsätzlich ein.
Normale Gebrauchsspuren, die durch das gewöhnliche Wohnen entstehen, begründen keine Renovierungspflicht des Mieters.
§ 538 BGB (Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch)
Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.
Das bedeutet: Abgenutzte Tapeten oder verblasste Wandfarbe nach Jahren des Wohnens begründen allein keinen Schadensersatzanspruch und keine Renovierungspflicht des Mieters, solange keine wirksame vertragliche Abrede besteht. Vermieter, die mit dem Zustand der Wohnung nach einem langen Mietverhältnis unzufrieden sind, müssen zunächst prüfen, ob die Klausel überhaupt trägt, bevor sie eine Forderung stellen.
Was zu Schönheitsreparaturen gehört und was nicht
Der Begriff „Schönheitsreparaturen“ ist gesetzlich nicht abschließend definiert. Orientierung bietet § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Danach gehören dazu:
- ◆das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken,
- ◆das Streichen der Fußböden,
- ◆das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre,
- ◆das Streichen der Innentüren sowie
- ◆das Streichen der Fenster und Außentüren von innen.
Nicht erfasst sind Arbeiten wie der Schliff von Parkett, die Beseitigung von Putzschäden, das Streichen von Außenfassaden oder die Erneuerung von Bodenbelägen. Diese gehören zur Instandhaltung, für die grundsätzlich der Vermieter verantwortlich ist. Vermieter, die solche Leistungen über eine Schönheitsreparaturklausel einfordern, stützen sich auf eine falsche Rechtsgrundlage und riskieren, mit ihrer Forderung vollständig zu scheitern.
Kleinreparaturklauseln sind von Schönheitsreparaturen zu trennen. Sie betreffen kleinere technische Defekte wie tropfende Wasserhähne oder defekte Lichtschalter, keine dekorativen Arbeiten. Zulässig sind solche Klauseln nur mit einer Begrenzung je Einzelreparatur und je Abrechnungsjahr.
Wann eine Klausel die Pflicht wirksam auf den Mieter überträgt
Eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist nur unter bestimmten Voraussetzungen wirksam. Entscheidend sind zwei Faktoren.
War die Wohnung bei Einzug renoviert?
Ist die Wohnung dem Mieter in renoviertem Zustand übergeben worden, kann der Vermieter die Renovierungspflicht grundsätzlich auf den Mieter übertragen. War die Wohnung hingegen bei Einzug unrenoviert und wurde kein angemessener Ausgleich vereinbart, ist eine formularmäßige Übertragungsklausel unwirksam. Der Mieter würde sonst für Abnutzung haften, die schon vor seinem Einzug bestand. Das hat die Rechtsprechung des BGH klar herausgearbeitet und gilt auch dann, wenn der Mieter jahrelang in der Wohnung gewohnt hat.
Enthält die Klausel starre Fristen?
Fristenpläne, die unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf feste Zeitabstände für bestimmte Räume vorschreiben, sind regelmäßig unwirksam. Zulässig sind nur Klauseln, die sich am tatsächlichen Zustand der Wohnung orientieren und flexible Formulierungen wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ verwenden. Eine Klausel, die starr vorschreibt, Küche oder Bad seien alle drei Jahre zu streichen, genügt diesen Anforderungen nicht.
§ 307 BGB (Inhaltskontrolle)
Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.
Auch sogenannte Quotenabgeltungsklauseln, die bei Auszug vor Ablauf einer Frist eine anteilige Kostenbeteiligung verlangen, sind nach der Rechtsprechungsentwicklung weitgehend als unwirksam anzusehen.
Klauseln, die unabhängig vom Renovierungszustand bei Auszug stets eine vollständige Renovierung verlangen, sind ebenfalls unwirksam. Das gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Auszug noch in gutem Zustand ist oder erst kürzlich renoviert wurde.
Beweissicherung: Worauf Vermieter bei Übergabe achten müssen
Ob eine Klausel trägt, hängt im Streitfall nicht allein von ihrem Wortlaut ab. Entscheidend ist auch, was über den Zustand der Wohnung bei Einzug beweisbar ist. Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass die Wohnung bei Einzug renoviert war und dass eine wirksame Klausel vorliegt.
Fehlt ein belastbares Einzugsprotokoll mit Zustandsbeschreibung und Fotos, steht der Vermieter in einem möglichen Rechtsstreit ohne Grundlage da. Der Mieter kann dann pauschal behaupten, die Wohnung sei unrenoviert übergeben worden, und der Vermieter kann das Gegenteil kaum nachweisen. In dieser Situation trägt der Vermieter das wirtschaftliche Risiko vollständig allein.
Das Übergabeprotokoll bei Einzug ist deshalb die entscheidende Urkunde. Es sollte den Renovierungszustand jedes Raums beschreiben, mit Fotos dokumentiert und von beiden Parteien unterzeichnet sein. Relevante Unterlagen für eine spätere Auseinandersetzung sind:
- ◆Mietvertrag mit vollständigem Klauseltext,
- ◆Übergabeprotokoll bei Einzug und Auszug mit Raumzustand je Fläche,
- ◆Fotos vom Zustand der Wohnung zu beiden Zeitpunkten,
- ◆schriftliche Korrespondenz zur Renovierung während des Mietverhältnisses.
Wenn ein Mieter auszieht und die Kaution als Ausgleich für unterlassene Renovierungsarbeiten einbehalten werden soll, sind gesonderte Fristen zu beachten. Einen Überblick dazu bietet der Beitrag Mietkaution einbehalten: Was Vermieter wissen müssen.
Häufig stellt sich nach dem Auszug auch die Frage, ob und wie lange die Kaution für ausstehende Nebenkostenabrechnungen zurückbehalten werden darf. Dazu finden Sie weiterführende Informationen im Beitrag Kaution für Nebenkosten einbehalten: Fristen und Regeln.
Verjährung: Ansprüche nach Mietende rechtzeitig prüfen
Ansprüche des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verjähren nach der regelmäßigen Verjährungsfrist.
§ 195 BGB (Regelmäßige Verjährungsfrist)
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
Die Frist beginnt nach § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Ansprüche, die mit dem Auszug des Mieters entstehen, müssen deshalb zügig geprüft und geltend gemacht werden. Wer zu lange wartet, riskiert, dass berechtigte Forderungen verjähren, bevor ein Vorgehen eingeleitet ist.
Mietvertrag lesen: Gibt es eine Schönheitsreparaturklausel? Enthält sie starre Fristen oder eine Endrenovierungspflicht unabhängig vom Renovierungsbedarf?
Einzugszustand prüfen: War die Wohnung bei Einzug renoviert? Belegt das Übergabeprotokoll diesen Zustand mit Zustandsbeschreibung und Fotos?
Dokumentation sichten: Liegen Fotos, Protokolle und Korrespondenz vor, die den Ausgangszustand und den aktuellen Zustand der Wohnung belegen?
Klauselwirksamkeit einordnen: Vor jeder Forderung an den Mieter klären, ob die Klausel einer AGB-Kontrolle standhält und der Einzugszustand beweisbar ist.
Keine voreiligen Sanktionen: Abmahnung, Kautionseinbehaltung oder Schadensersatzverlangen erst nach rechtlicher Einordnung, nicht allein auf Grundlage des Mietvertragstexts.
Fristen wahren: Ansprüche zeitnah nach Auszug prüfen und geltend machen, damit die dreijährige Verjährungsfrist nicht ungenutzt abläuft.
Häufige Fragen
Was muss ein Mieter beim Auszug streichen?
Nur dann, wenn eine wirksame Klausel im Mietvertrag das vorschreibt. Fehlt eine solche Klausel oder ist sie unwirksam, schuldet der Mieter bei Auszug grundsätzlich keine Malerarbeiten. Ist eine wirksame Klausel vorhanden, können Streichen und Tapezieren von Wänden, Decken, Heizkörpern, Heizungsrohren, Innentüren und Fensterflächen von innen verlangt werden. Außenflächen, Parkett oder Putzarbeiten gehören nicht dazu.
Welche Klauseln sind unwirksam?
Starre Fristenpläne ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf, Endrenovierungsklauseln unabhängig vom Zustand der Wohnung und Klauseln, die bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich die Pflicht auf den Mieter übertragen, sind nach der Rechtsprechung regelmäßig unwirksam. Dasselbe gilt für Quotenabgeltungsklauseln. Viele Formularverträge, die vor der Rechtsprechungsentwicklung des BGH zu diesem Thema erstellt wurden, enthalten solche Klauseln, ohne dass der Vermieter das bemerkt hat.
Was ist der Unterschied zwischen Schönheitsreparatur und Instandhaltung?
Schönheitsreparaturen sind dekorative Arbeiten: Tapezieren, Anstreichen, Kalken von Wänden und Decken sowie Streichen von Türen und Heizkörpern auf der Innenseite. Instandhaltung betrifft technische und bauliche Erhaltungsmaßnahmen, etwa die Beseitigung von Putzschäden, den Schliff von Parkett oder die Erneuerung von Bodenbelägen. Diese Instandhaltungspflichten liegen grundsätzlich beim Vermieter und können nicht über eine Schönheitsreparaturklausel auf den Mieter verlagert werden.
Wann sollte ein Vermieter rechtliche Beratung einholen?
Vor jeder schriftlichen Forderung an den Mieter, vor einer Kautionseinbehaltung wegen unterlassener Renovierung und vor der Einleitung gerichtlicher Schritte sollte die Klausel auf ihre Wirksamkeit geprüft sein. Das gilt besonders dann, wenn der Mietvertrag älter ist und die Klauseln auf einem veralteten Formularstandard beruhen. Wer ohne rechtliche Grundlage vorgeht, riskiert, Renovierungskosten vorzuschießen und am Ende ohne Erstattungsanspruch dazustehen.
Einen Überblick über weitere mietrechtliche Themen aus Vermieterperspektive finden Sie auf unserer Seite Anwalt Mietrecht.
Lassen Sie ältere Mietverträge vor dem nächsten Mieterwechsel auf ihre Schönheitsreparaturklauseln prüfen. Viele Formulierungen aus den 1990er und 2000er Jahren entsprechen nicht mehr den Anforderungen der Rechtsprechung. Eine rechtzeitige Überarbeitung schützt vor dem Verlust von Ansprüchen beim nächsten Auszug.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihren Mietvertrag auf wirksame Schönheitsreparaturklauseln und ordnen ein, welche Ansprüche Sie nach dem Auszug des Mieters tatsächlich haben. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Er berät Vermieter und Eigentümer bei mietrechtlichen Auseinandersetzungen, der Prüfung von Vertragsklauseln und der Durchsetzung von Ansprüchen nach Mietende.