Zur Bauabnahme ist der Besteller verpflichtet, sobald das Werk vertragsgemäß fertiggestellt ist. Er kann sich durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen, etwa durch den beauftragten Architekten oder einen Projektsteuerer. Mit der Abnahme wird die Vergütung fällig, die Beweislast für Mängel kehrt sich um, und die Verjährungsfrist beginnt. Verweigert der Besteller die Abnahme grundlos oder erscheint nicht zum Termin, kann der Auftragnehmer eine schriftliche Frist setzen und damit die gesetzliche Abnahmefiktion auslösen.
Dieser Beitrag erklärt, wer im Werkvertragsrecht zur Bauabnahme berechtigt und verpflichtet ist, welche Rechtsfolgen daran hängen und wie Auftragnehmer auf Verzögerungen reagieren können.
Ein Malerbetrieb hatte eine Gewerbeimmobilie vollständig renoviert und dem Auftraggeber die Fertigstellung schriftlich gemeldet. Der Auftraggeber erschien nicht zum vereinbarten Abnahmetermin und ließ weitere Terminanfragen unbeantwortet. Der Betrieb setzte daraufhin schriftlich eine angemessene Frist zur Abnahme und wies ausdrücklich auf die Rechtsfolgen bei Fristablauf hin. Da der Auftraggeber innerhalb dieser Frist weder erschien noch konkrete Mängel benannte, trat die Abnahmefiktion ein. Die Vergütung wurde fällig, und der Betrieb konnte seine Schlussrechnung durchsetzen.
Die Abnahme im Werkvertrag: Pflicht des Bestellers
Wer eine Bauleistung ausführt, schließt einen Werkvertrag. Zentrale Pflicht des Bestellers ist dabei die Abnahme des fertiggestellten Werks. Das Gesetz regelt diese Pflicht und die Folgen ihrer Verletzung ausdrücklich.
§ 640 BGB (sinngemäß)
Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Als abgenommen gilt ein Werk auch, wenn der Auftragnehmer dem Besteller nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme bestimmt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat.
Ist der Besteller zur Abnahme verpflichtet?
Ja. Sobald der Auftragnehmer die Werkleistung vertragsgemäß erbracht hat, entsteht eine gesetzliche Abnahmepflicht des Bestellers. Verweigert er die Abnahme, muss er darlegen, welche erheblichen Mängel dem entgegenstehen. Pauschale Einwände, bloßes Schweigen oder allgemeine Unzufriedenheit sind kein tauglicher Abnahmehinderungsgrund. Unwesentliche Mängel berechtigen nicht zur Abnahmeverweigerung: Sie sind im Abnahmeprotokoll festzuhalten und anschließend nachzubessern.
Kann der Besteller einen Vertreter bevollmächtigen?
Ja. Der Besteller kann eine andere Person mit der Abnahme beauftragen, zum Beispiel den von ihm beauftragten Architekten, einen Projektsteuerer oder einen privaten Sachverständigen. Diese Person handelt dann in Vertretung des Bestellers, und ihre Erklärungen werden dem Besteller zugerechnet. Auftragnehmer sollten in diesem Fall prüfen, ob eine schriftliche Vollmacht vorliegt, und sich diese vor dem Termin vorlegen lassen. Fehlt eine wirksame Bevollmächtigung, können spätere Angriffe auf die Wirksamkeit der Abnahme nicht ausgeschlossen werden.
Welche Rolle spielen Sachverständige bei der Abnahme?
Bei technisch komplexen Bauvorhaben ziehen Besteller häufig private Sachverständige hinzu. Deren Aufgabe ist die technische Begutachtung: Sie prüfen, ob Mängel vorliegen und ob diese erheblich sind. Die rechtliche Abnahmeerklärung selbst gibt aber der Besteller oder sein ausdrücklich bevollmächtigter Vertreter ab. Der Sachverständige unterstützt diesen Prozess, tritt jedoch nicht an die Stelle des Bestellers.
Beauftragt der Besteller ein Prüfunternehmen mit einer Abnahmeinspektion, sollten Auftragnehmer das erstellte Protokoll sorgfältig prüfen. Alle festgehaltenen Punkte sind schriftlich zu kommentieren. Was bei einer Bauabnahme durch TÜV Süd rechtlich gilt und welche Folgen das Gutachten hat, ist an anderer Stelle ausführlich erläutert.
Behördliche Prüfung und zivilrechtliche Abnahme
Wer ein Bauvorhaben errichtet, begegnet häufig zwei verschiedenen Abnahmevorgängen: der behördlichen Prüfung durch das Bauamt und der zivilrechtlichen Abnahme durch den Besteller. Beide Vorgänge laufen rechtlich vollständig unabhängig voneinander.
Die behördliche Bauabnahme dient der Überprüfung, ob das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Anforderungen und der Baugenehmigung entspricht. Sie ersetzt die zivilrechtliche Abnahme zwischen Auftragnehmer und Besteller nicht und löst auch keine Fälligkeit der Vergütung aus.
Für Auftragnehmer bedeutet das: Auch wenn das Bauamt das Bauwerk geprüft und freigegeben hat, muss der Besteller separat die zivilrechtliche Abnahme erklären. Ohne diese Erklärung oder ohne Abnahmefiktion wird die Vergütung nicht fällig. Wann das Bauamt zur Abnahme verpflichtet ist und welche öffentlich-rechtliche Wirkung davon ausgeht, behandelt ein eigener Beitrag.
Welche Rechtsfolgen hat die Abnahme für Auftragnehmer?
Die Abnahme ist für Auftragnehmer und Handwerksbetriebe der rechtliche Wendepunkt im Bauprojekt. Mit ihr verändern sich drei wesentliche Positionen gleichzeitig.
Vergütung wird fällig. Erst nach der Abnahme kann der Auftragnehmer seine Vergütung verlangen. Ohne Abnahme ist die Schlussrechnung nicht fällig, Mahnungen laufen ins Leere.
§ 641 BGB (Fälligkeit der Vergütung)
Die Vergütung ist bei der Abnahme des Werkes zu entrichten. Ist das Werk in Teilen abzunehmen und die Vergütung für die einzelnen Teile bestimmt, so ist die Vergütung für jeden Teil bei dessen Abnahme zu entrichten.
Beweislast kehrt sich um. Vor der Abnahme muss der Auftragnehmer beweisen, dass das Werk mangelfrei ist. Nach der Abnahme muss der Besteller beweisen, dass ein Mangel vorliegt und dieser bereits bei Abnahme vorhanden war. Das ist für Auftragnehmer ein erheblicher Vorteil, der durch eine sorgfältige Dokumentation des Abnahmetermins gesichert werden sollte.
Verjährungsfrist beginnt. Mit der Abnahme beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche des Bestellers zu laufen. Welche Mängelrechte der Besteller nach der Abnahme noch geltend machen kann und wie Auftragnehmer damit umgehen, erklärt der Beitrag Mängel nach Bauabnahme ausführlich.
Wenn der Besteller die Abnahme verzögert oder verweigert
Wann darf der Besteller die Abnahme verweigern?
Der Besteller darf die Abnahme nur verweigern, wenn das Werk einen erheblichen Mangel aufweist. Unerhebliche Mängel berechtigen ihn nicht dazu, sie sind im Abnahmeprotokoll festzuhalten und anschließend zu beseitigen. In der Praxis wird dieser Punkt häufig genutzt, um die Fälligkeit der Vergütung hinauszuzögern. Auftragnehmer sollten daher prüfen, ob der behauptete Mangel tatsächlich erheblich ist, und diese Bewertung schriftlich festhalten.
Wie löst der Auftragnehmer die Abnahmefiktion aus?
Erscheint der Besteller nicht zum Abnahmetermin oder verweigert er die Abnahme, ohne konkrete Mängel zu benennen, kann der Auftragnehmer schriftlich eine angemessene Frist zur Abnahme setzen. Läuft diese Frist ohne entsprechende Erklärung des Bestellers ab, gilt das Werk kraft Gesetzes als abgenommen. Die Vergütung wird damit fällig.
Die Fristsetzung muss klar formuliert sein: Datum der Abnahmereife, ausdrückliche Aufforderung zur Abnahme und der unmissverständliche Hinweis, dass das Werk nach Fristablauf als abgenommen gilt, wenn der Besteller keine konkreten Mängel benennt. Das Schreiben ist mit Zugangsnachweis zu versenden.
Jede Abnahme sollte schriftlich protokolliert werden. Ins Abnahmeprotokoll gehören: Datum, beteiligte Personen, festgestellte Mängel mit genauer Beschreibung, vereinbarte Nachbesserungsfristen und Unterschriften aller Beteiligten. Ein fehlendes oder lückenhaftes Protokoll erschwert die spätere Beweisführung erheblich. Selbst wenn der Besteller das Protokoll nicht unterschreibt, dokumentiert der Auftragnehmer damit den Verlauf des Termins.
Abnahmebereitschaft schriftlich an den Besteller melden und einen konkreten Termin vorschlagen.
Vollständigkeit und Vertragskonformität der Leistung vor dem Abnahmetermin selbst prüfen.
Abnahmeprotokoll vorbereiten: Datum, Leistungsumfang, beteiligte Personen.
Vollmacht des Abnahmevertreters vor dem Termin schriftlich anfordern und prüfen.
Berechtigte Mängel im Protokoll festhalten, Fristen zur Nachbesserung vereinbaren.
Unberechtigte Abnahmeverweigerung schriftlich zurückweisen, keine pauschalen Eingeständnisse abgeben.
Bei Nichterscheinen des Bestellers: schriftliche Fristsetzung mit Hinweis auf die gesetzliche Abnahmefiktion, Versand mit Zugangsnachweis.
Alle Schreiben chronologisch ablegen, Zugangsnachweise sichern.
Was im Bauvertrag zur Abnahme vereinbart ist, bestimmt, welche Anforderungen gelten. Bei Verträgen, denen die VOB/B zugrunde liegt, gelten abweichende Regelungen gegenüber dem BGB-Werkvertragsrecht. Eine Überprüfung des Vertrags vor der Abnahme lohnt sich deshalb. Ob eine Prüfung sinnvoll ist und was sie kostet, erklärt der Beitrag Bauvertrag prüfen lassen.
Häufige Fragen zur Bauabnahme
Muss der Auftraggeber persönlich bei der Abnahme anwesend sein?
Nein. Der Auftraggeber kann sich durch eine bevollmächtigte Person vertreten lassen, zum Beispiel durch seinen Architekten oder einen Projektsteuerer. Voraussetzung ist eine wirksame Vollmacht. Auftragnehmer dürfen verlangen, dass diese Vollmacht vor oder beim Abnahmetermin vorgelegt wird. Fehlt sie, sollte der Auftragnehmer den Vorbehalt schriftlich im Protokoll festhalten.
Was gilt, wenn der Auftraggeber den Abnahmetermin immer wieder verschiebt?
Wiederholtes Verschieben ohne sachlichen Grund ist kein anerkannter Abnahmehinderungsgrund. Der Auftragnehmer sollte Termine schriftlich vorschlagen und bei Nichtreaktion eine formelle Frist mit ausdrücklichem Hinweis auf die Abnahmefiktion setzen. Je früher diese Schritte dokumentiert sind, desto belastbarer ist die Beweislage.
Kann der Einzug des Auftraggebers als Abnahme gewertet werden?
Der Einzug des Bestellers vor einer formellen Abnahme kann unter Umständen als konkludente Abnahme gewertet werden. Das hängt von den genauen Umständen des Einzelfalls ab. Auftragnehmer sollten in solchen Situationen dennoch eine ausdrückliche schriftliche Abnahme einfordern, um Rechtssicherheit zu erlangen und die Beweislastumkehr eindeutig herbeizuführen.
Welche Bedeutung hat die Abnahme für spätere Mängelansprüche?
Mit der Abnahme beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche des Bestellers zu laufen. Ab diesem Zeitpunkt muss der Besteller beweisen, dass ein Mangel vorlag und bei Abnahme bereits vorhanden war. Diese Beweislastumkehr ist für Auftragnehmer eine wichtige Schutzposition. Was nach der Abnahme an Mängeln geltend gemacht werden kann und wie Auftragnehmer damit umgehen sollten, zeigt der Beitrag Mängel nach Bauabnahme im Detail.
Was sollte im Abnahmeprotokoll unbedingt stehen?
Das Abnahmeprotokoll sollte Datum, Ort, Namen aller Beteiligten, den geprüften Leistungsumfang sowie sämtliche festgestellten Mängel mit genauer Beschreibung und vereinbarten Nachbesserungsfristen enthalten. Außerdem sollte festgehalten werden, ob die Abnahme erklärt oder verweigert wurde und ob eine Vollmacht vorgelegt wurde. Unterschriften aller Anwesenden sollten eingeholt werden.
Kübler Rechtsanwälte beraten Bauunternehmen und Handwerksbetriebe im Bau- und Architektenrecht bei der Vorbereitung, Durchführung und rechtlichen Durchsetzung der Bauabnahme. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz, worum es in Ihrem Fall geht.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht bei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Bauunternehmen und Handwerksbetriebe in allen Fragen des Bau- und Werkvertragsrechts.