Außergerichtliche Anwaltskosten kann der Vermieter als Verzugsschaden vom Mieter verlangen, wenn der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug geraten ist und die Einschaltung eines Rechtsanwalts im konkreten Fall als sachlich geboten anzusehen war. Verzug tritt in der Regel erst nach einer schriftlichen Mahnung ein. Liegt keine wirksame Mahnung vor und greift auch keine gesetzliche Ausnahme, fehlt die Grundlage für den Erstattungsanspruch. Im gerichtlichen Verfahren trägt die unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits, einschließlich der Anwaltsgebühren der Gegenseite.
Dieser Beitrag ordnet ein, wann Vermieter außergerichtliche Anwaltskosten als Verzugsschaden geltend machen können und welche Regeln im gerichtlichen Verfahren für die Kostentragung gelten.
Ein Vermieter einer Zweizimmerwohnung stellt fest, dass sein Mieter zwei Monate in Folge keine Miete überwiesen hat. Er ruft telefonisch an und bittet um Zahlung, schickt aber kein schriftliches Mahnschreiben mit Fristsetzung. Anschließend beauftragt er einen Rechtsanwalt, der die Rückstände außergerichtlich anmahnt. Der Mieter zahlt beide Monatsmieten, verweigert jedoch die Erstattung der Anwaltskosten. Sein Argument: Er sei durch ein Telefonat nicht wirksam in Verzug gesetzt worden. Die anwaltliche Prüfung zeigt, dass der Verzugseintritt ohne schriftliche Mahnung im Streitfall schwierig zu belegen ist, was den Erstattungsanspruch für die außergerichtlichen Anwaltskosten gefährdet. Reihenfolge und Dokumentation entscheiden.
Rechtsgrundlagen: Auf welcher Grundlage Vermieter Anwaltskosten zurückfordern können
Zahlt der Mieter die Miete nicht, verletzt er seine vertragliche Hauptpflicht aus dem Mietvertrag. Diese Pflichtverletzung begründet unter bestimmten Voraussetzungen einen Schadensersatzanspruch des Vermieters, der auch die Kosten eines eingeschalteten Rechtsanwalts umfassen kann.
§ 280 Abs. 1 BGB
Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
Für einen erfolgreichen Anspruch müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein: Es besteht ein Mietverhältnis als Schuldverhältnis, der Mieter verletzt durch Nichtzahlung seine Zahlungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB, und die Einschaltung des Rechtsanwalts war im konkreten Fall als erforderlich anzusehen. Das Verschulden des Mieters wird gesetzlich vermutet; er muss selbst darlegen, dass ihn kein Verschulden trifft.
Wann tritt der Zahlungsverzug des Mieters ein?
Für den Schadensersatzanspruch ist der Verzug des Mieters die entscheidende Voraussetzung. Die Miete ist nach dem Mietvertrag fällig, häufig bis zum dritten Werktag des Monats. Tritt der Mieter in Zahlungsverzug, setzt § 286 BGB die Grundlage für den Schadensersatzanspruch.
§ 286 Abs. 1 BGB
Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug.
In den meisten Mietverhältnissen ist eine Mahnung nach Fälligkeit der Miete erforderlich, damit Verzug eintritt. Ob im konkreten Mietvertrag eine Ausnahme nach § 286 Abs. 2 BGB greift, also Verzug ohne gesonderte Mahnung eintreten kann, sollte vor jeder weiteren Maßnahme geprüft werden.
Die Mahnung muss dem Mieter tatsächlich zugehen. Ein Einschreiben mit Rückschein oder ein persönlich übergebenes Schreiben mit schriftlicher Empfangsbestätigung sichert den Zugangsnachweis. Ohne belastbaren Nachweis kann der Mieter den Zugang bestreiten, was den Verzugseintritt im Nachhinein streitig macht.
Außergerichtliche Anwaltskosten: Was erstattungsfähig ist und was nicht
Im außergerichtlichen Bereich gilt der Grundsatz: Jede Partei trägt zunächst ihre eigenen Anwaltskosten. Eine Erstattungspflicht des Mieters entsteht nur über den Weg des Verzugsschadens. Voraussetzung ist, dass Verzug wirksam eingetreten ist, die Einschaltung des Rechtsanwalts als erforderlich anzusehen war und die Kosten nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) berechnet wurden.
Die Frage der Erforderlichkeit hängt vom Einzelfall ab. Bei längerem oder erheblichem Mietrückstand, insbesondere wenn eine Kündigung oder eine Räumungsklage vorbereitet werden muss, wird die Erforderlichkeit regelmäßig bejaht. Bei einer einfachen erstmaligen Mahnung oder Standardkorrespondenz in einem überschaubaren Rückstand kann ein Gericht die Erforderlichkeit hingegen verneinen.
Wenn der Mieter zum ersten Mal und nur kurzfristig mit der Miete in Verzug ist, kann ein Gericht die Einschaltung eines Anwalts für die bloße Mahnung als nicht erforderlich bewerten. In diesem Fall trägt der Vermieter die außergerichtlichen Anwaltskosten selbst, auch wenn der Mieter die Rückstände später zahlt. Die Beauftragung eines Rechtsanwalts sollte daher dann erfolgen, wenn der Rückstand erheblich ist oder rechtliche Schritte wie Kündigung oder Klage konkret vorzubereiten sind.
Außergerichtliche Anwaltskosten können nur in der Höhe geltend gemacht werden, die nach RVG abgerechnet wurde. Pauschale Ansätze oder nicht belegte Beträge sind nicht durchsetzbar. Die Rechnung des Rechtsanwalts ist sorgfältig aufzubewahren.
Fristlose Kündigung und Schonfristzahlung
Wenn der Mietrückstand eine gesetzlich bestimmte Schwelle erreicht, berechtigt das zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund mit genauer Angabe der Rückstände nach Monaten und Beträgen benennen. Formfehler können zur Unwirksamkeit führen und den Vermieter mit Kosten belasten.
Kündigung und Klage auf Zahlung der Rückstände schließen sich nicht aus. Vermieter können beide Ansprüche parallel geltend machen und müssen nicht abwarten, bis über die Wirksamkeit der Kündigung entschieden ist, bevor sie die offene Miete einklagen.
Nach Erhebung einer Räumungsklage kann der Mieter von der Schonfristzahlung Gebrauch machen.
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB
Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.
Zahlt der Mieter sämtliche Rückstände innerhalb dieser Frist, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Der Zahlungsanspruch auf die Rückstände bleibt jedoch bestehen. Die ordentliche Kündigung wird durch die Schonfristzahlung nicht berührt. Für die außergerichtlichen Anwaltskosten als Verzugsschaden ändert sich durch die Schonfristzahlung nichts, da die Pflichtverletzung des Mieters bereits eingetreten war und der Schaden entstanden ist.
Wenn der Mieter trotz wirksamer Kündigung in der Wohnung verbleibt, finden Sie weitere Informationen im Beitrag Mieter zahlt nicht und zieht nicht aus: Was tun?.
Was im gerichtlichen Verfahren für die Kostentragung gilt
Für alle Streitigkeiten aus dem Wohnraummietverhältnis ist das Amtsgericht am Belegenheitsort der Mietsache zuständig. Vermieter können eine Zahlungsklage, eine Räumungsklage oder beides gleichzeitig erheben.
Im gerichtlichen Verfahren gilt das Unterliegerprinzip: Die Partei, die den Rechtsstreit verliert, trägt die Kosten des Verfahrens, also die Gerichtsgebühren und die nach RVG bemessenen Anwaltsgebühren der Gegenseite. Das ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Obsiegt der Vermieter mit seiner Klage, muss der Mieter die gerichtlichen und anwaltlichen Kosten des Vermieters erstatten. Bei einem gerichtlichen Vergleich werden die Kosten häufig geteilt oder individuell geregelt.
Vor einer Zahlungsklage bietet sich in vielen Fällen der Weg über einen gerichtlichen Mahnbescheid an. Ob dieses Vorgehen im konkreten Fall geeignet ist, erklärt der Beitrag Mahnbescheid: Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt.
Kübler Rechtsanwälte begleitet Vermieter im Mietrecht bei Zahlungsstreitigkeiten, Kündigung und Räumungsklage, von der ersten Mahnung bis zur gerichtlichen Durchsetzung.
Verjährung: Wie lange können Ansprüche noch geltend gemacht werden?
Sowohl die Mietrückstände selbst als auch der Verzugsschaden, der die außergerichtlichen Anwaltskosten umfasst, unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist des BGB.
§ 199 Abs. 1 BGB
Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
In der Praxis bedeutet das: Anwaltskosten, die im Jahr 2024 entstanden und dem Vermieter bekannt sind, verjähren mit Ablauf des 31. Dezember 2027. Datum der Fälligkeit, der Mahnung, der Anwaltsbeauftragung und des Rechnungseingangs sollten daher dokumentiert und aufbewahrt werden.
Mietvertrag mit Fälligkeitsregelung vollständig aufbewahren und die vertragliche Zahlungsfrist kennen.
Schriftliche Mahnung mit Fristsetzung verfassen und den Zugang nachweisbar sichern, zum Beispiel per Einschreiben mit Rückschein.
Zahlungsausfall mit Kontoauszügen für jeden betroffenen Monat belegen.
Erst nach Eintritt des Verzugs einen Rechtsanwalt beauftragen, nicht bereits bei einer erstmaligen kurzfristigen Verspätung ohne vorherige Mahnung.
Anwaltsrechnung aufbewahren; die Gebühren müssen nach RVG berechnet sein.
Fristlose Kündigung schriftlich erklären, Rückstände nach Monaten und Beträgen benennen und auf § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB Bezug nehmen.
Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB einplanen und deren Auswirkung auf die eigene Strategie vorab abwägen.
Verjährungsfristen notieren: drei Jahre ab Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Typische Fehler, die Vermieter in dieser Situation machen
Vier Fehler treten in der Praxis besonders häufig auf: Erstens das Fehlen einer schriftlichen Mahnung vor der Anwaltseinschaltung, was den Verzugseintritt im Nachhinein streitig macht. Zweitens mündliche Absprachen über Ratenvereinbarungen oder Stundungen ohne schriftliche Bestätigung, die der Mieter später anders darstellt. Drittens zu frühe Anwaltseinschaltung bei einem erstmaligen, kurzfristigen Zahlungsausfall, bei dem ein Gericht die Erforderlichkeit verneinen kann. Viertens unklare oder unvollständige Darlegung der Rückstände in der Kündigung, was zur formellen Unwirksamkeit der Kündigung führen und den Vermieter mit Kosten belasten kann.
Häufige Fragen
Muss ich den Mieter erst schriftlich mahnen, bevor ich einen Anwalt einschalte?
In den meisten Fällen ja. Ohne wirksam eingetretenen Verzug fehlt die Grundlage für den Schadensersatzanspruch, der die außergerichtlichen Anwaltskosten umfasst. Verzug setzt nach § 286 Abs. 1 BGB in der Regel eine Mahnung nach Fälligkeit voraus. Ob der konkrete Mietvertrag eine Ausnahme enthält, die das Mahnerfordernis entfallen lässt, sollte vor jeder weiteren Maßnahme geprüft werden.
Was passiert, wenn der Mieter die Rückstände zahlt, aber die Anwaltskosten ablehnt?
Die Zahlung der Mietrückstände beseitigt die Pflichtverletzung für die Zukunft, nicht aber den bereits entstandenen Verzugsschaden. Wenn die Voraussetzungen vorlagen, also Verzug wirksam eingetreten war und die Anwaltseinschaltung als erforderlich galt, besteht der Erstattungsanspruch für die Anwaltskosten weiterhin. Er kann bei Weigerung des Mieters gerichtlich geltend gemacht werden.
Welche Kosten erstattet das Gericht, wenn der Vermieter den Prozess gewinnt?
Im Rahmen der gesetzlichen Kostenerstattung werden die anwaltlichen Gebühren nach RVG-Streitwert und die anfallenden Gerichtsgebühren erstattet. Eigener Zeitaufwand des Vermieters ohne anwaltliche Vertretung sowie Beträge, die über die gesetzlichen Gebühren hinausgehen, werden nicht erstattet.
Wie lange können Ansprüche auf Mietrückstände und Anwaltskosten noch geltend gemacht werden?
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und dem Vermieter die anspruchsbegründenden Umstände bekannt waren. Ansprüche aus dem Jahr 2024 verjähren damit grundsätzlich am 31. Dezember 2027.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre Situation, wenn der Mieter mit der Zahlung in Rückstand geraten ist: ob Verzug wirksam eingetreten ist, welche Anwaltskosten erstattungsfähig sind und ob außergerichtliche oder gerichtliche Schritte der nächste sinnvolle Weg sind. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht sowie Gründer von Kübler Rechtsanwälte. Er berät Vermieter und Eigentümer bei Mietrückständen, Kündigung und der Durchsetzung offener Forderungen.