Stehen zwei Mieter im Mietvertrag und zahlt einer nicht, haften beide als Gesamtschuldner nach § 421 BGB. Als Vermieter können Sie die volle rückständige Miete von jedem der beiden einfordern. Sie müssen Ihren Anspruch nicht aufteilen und dürfen selbst entscheiden, an welchen Mieter Sie sich wenden. Mahnungen, Fristsetzungen und eine etwaige Kündigung müssen jedoch an beide Mieter gerichtet sein, damit sie rechtlich wirksam sind. Wie die Mieter intern untereinander abrechnen, bleibt allein deren Angelegenheit.
Wenn zwei Personen gemeinsam einen Mietvertrag unterzeichnet haben, entstehen bei Zahlungsverzug konkrete Fragen zur Haftung, zur richtigen Adressierung von Schreiben und zu den Voraussetzungen einer Kündigung.
Ein Vermieter hat eine Zwei-Zimmer-Wohnung an zwei gemeinsam im Vertrag eingetragene Mieter vermietet. Nach einigen Monaten erklärt einer der Mieter, er sei vorübergehend zahlungsunfähig, und geht davon aus, dass der andere für ihn einspringt. Beim Vermieter gehen fortan nur Teilzahlungen ein. Er wendet sich an Kübler Rechtsanwälte, weil er nicht weiß, ob er beide Mieter mahnen muss oder sich allein an den zahlungsfähigen halten darf. Die Kanzlei prüft den Mietvertrag, stellt fest, dass beide Mieter als Gesamtschuldner eingetragen sind, und bereitet Mahnschreiben an beide Parteien vor. Gleichzeitig wird geprüft, ob die aufgelaufenen Rückstände die Voraussetzungen für eine Kündigung erfüllen und welche Formvorgaben dabei einzuhalten sind.
Gesamtschuldnerische Haftung: Was das im Mietverhältnis bedeutet
Wenn zwei Personen gemeinsam einen Mietvertrag unterzeichnen, gehen sie im Regelfall eine gesamtschuldnerische Verbindlichkeit ein. Das bedeutet für Sie als Vermieter: Beide schulden Ihnen die volle vereinbarte Miete, und zwar unabhängig davon, welche internen Absprachen die Mieter untereinander getroffen haben.
§ 421 BGB: Gesamtschuldner
Schulden mehrere eine Leistung in der Weise, dass jeder die ganze Leistung zu bewirken verpflichtet ist, der Gläubiger aber die Leistung nur einmal zu fordern berechtigt ist (Gesamtschuldner), so kann der Gläubiger die Leistung nach seinem Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zu einem Teil fordern. Bis zur Bewirkung der ganzen Leistung bleiben sämtliche Schuldner verpflichtet.
Diese Regelung gilt grundsätzlich für alle Personen, die gemeinsam als Mieter im Vertrag stehen, ob es sich um ein Pärchen, Freunde oder Geschwister handelt. Entscheidend ist allein, dass beide Parteien den Mietvertrag unterzeichnet haben.
Wie Sie Ihren Anspruch als Vermieter geltend machen
Sie dürfen wählen, an welchen der beiden Mieter Sie sich wenden. Sie können die volle rückständige Miete von einem einzigen Mieter fordern, ohne den anderen zuvor in Anspruch nehmen zu müssen. Zahlt dieser Mieter den geschuldeten Betrag, erlischt Ihr Anspruch gegenüber beiden in entsprechender Höhe (§ 362 BGB). Rechtlich sinnvoll ist es dennoch häufig, beide Mieter in Ihre Mahnschreiben einzubeziehen. So vermeiden Sie Einwände, der andere sei nicht informiert gewesen, und bereiten eine etwaige spätere Kündigung formal korrekt vor.
Was gilt im Verhältnis der Mieter untereinander?
Der interne Ausgleich zwischen den Mietern betrifft Sie als Vermieter nicht. Hat der zahlungsfähige Mieter Ihre Forderung beglichen, kann er sich beim anderen schadlos halten.
§ 426 BGB: Ausgleichspflicht der Gesamtschuldner
Die Gesamtschuldner sind im Verhältnis zueinander zu gleichen Anteilen verpflichtet, soweit nicht ein anderes bestimmt ist. Kann von einem Gesamtschuldner der auf ihn entfallende Beitrag nicht erlangt werden, so ist der Ausfall von den übrigen zur Ausgleichung verpflichteten Schuldnern zu tragen.
Sie müssen sich um die interne Aufteilung nicht kümmern. Ihre Forderung richtet sich gegen beide, und Sie sind nur einmal zur Forderung berechtigt.
Alle Vermieterrechte im Überblick finden Sie auf unserer Seite zum Anwalt Mietrecht.
Wenn ein Mieter nur seinen Anteil der Miete überweist
Eine häufige Situation: Ein Mieter überweist monatlich einen bestimmten Betrag, der andere gar nichts. Manche Vermieter fragen sich, ob durch diese langjährige Praxis der Anspruch auf die volle Miete gegen den säumigen Mieter entfallen könnte. Die Antwort ist nein.
Zahlt einer der Mieter einen Teil, mindert das Ihre Gesamtforderung um genau diesen Betrag, lässt aber den Anspruch auf den Rest vollständig bestehen. Eine Teilleistung führt nicht dazu, dass der Anteil des anderen als stillschweigend erlassen gilt.
§ 362 BGB: Erlöschen durch Leistung
Das Schuldverhältnis erlischt, wenn die geschuldete Leistung an den Gläubiger bewirkt wird.
Beruft sich ein Mieter darauf, intern sei vereinbart worden, er zahle nur einen bestimmten Anteil, betrifft das ausschließlich das Verhältnis der Mieter untereinander. Gegenüber Ihnen schuldet jeder Mieter die volle vereinbarte Miete. Machen Sie das gegenüber beiden deutlich: Die Miete ist als Gesamtbetrag geschuldet, Teilüberweisungen sind nur faktische Zahlungen und kein Verzicht auf den verbleibenden Rest.
Mahnung und Kündigung: Warum beide Mieter angeschrieben werden müssen
Das Mietverhältnis besteht mit beiden Mietern gemeinsam. Erklärungen, die das Mietverhältnis als solches betreffen, müssen deshalb an alle Vertragsparteien gerichtet werden. Das gilt insbesondere für die Kündigung: Wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorbereitet, muss diese an beide Mieter gehen, um das gemeinsame Mietverhältnis wirksam zu beenden.
Wird eine fristlose Kündigung in Betracht gezogen, sind die gesetzlichen Schwellen zu prüfen. Entscheidend ist, ob der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder ob der Rückstand in einem Zeitraum über mehr als zwei Termine hinaus die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Die genaue Berechnung des Rückstands ist dabei entscheidend: Fehler bei der Bezifferung können die Wirksamkeit der Kündigung gefährden.
Versenden Sie Mahnungen und Kündigungen per Einwurf-Einschreiben oder durch einen Boten, der den Einwurf dokumentiert. Der Zugang ist Ihre Beweislast. Telefonate und mündliche Absprachen reichen als Nachweis nicht aus. Lassen Sie sich schriftliche Bestätigungen geben, wenn ein Mieter Ratenzahlungen zusagt.
Ausführliche Informationen zu Fristen und Voraussetzungen bei Zahlungsverzug finden Sie in unserem Beitrag Mieter zahlt nicht: Fristen und Kündigung richtig.
Wenn ein Mieter auszieht, aber noch im Vertrag steht
Ein häufiger Konfliktpunkt entsteht, wenn einer der Mieter die Wohnung verlässt, ohne dass der Mietvertrag gemeinsam mit dem Vermieter geändert wird. Rechtlich bleibt dieser Mieter Vertragspartei und schuldet weiterhin die volle Miete gegenüber dem Vermieter.
§ 537 BGB: Entfall der Gebrauchsmöglichkeit auf Mieterseite
Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts verhindert wird.
Der Auszug aus persönlichen Gründen, etwa nach einer Trennung oder einem berufsbedingten Ortswechsel, befreit den betreffenden Mieter nicht von seiner Zahlungsverpflichtung. Gegenüber Ihnen bleibt er Schuldner der vollen Miete, solange der Mietvertrag nicht wirksam geändert wurde.
Stimmen Sie einem Ausstieg eines Mieters nur mündlich zu, kann das später zu Streit über den Vertragsstand führen. Bei Mietverträgen, die für längere Zeit geschlossen wurden, schreibt § 550 BGB die Schriftform vor; mündliche Änderungen können dort zur Unwirksamkeit der Absprache oder zu veränderten Kündigungsfristen führen. Selbst bei kürzeren Verträgen sollten Vertragsänderungen immer schriftlich mit Datum und Unterschriften aller Beteiligten festgehalten werden. Vor jeder Entlassung eines Mieters aus dem Vertrag ist zudem die Zahlungsfähigkeit der verbleibenden Partei zu prüfen.
Wenn einer Ihrer Mieter nicht erreichbar ist und nicht zahlt, lesen Sie dazu unseren Beitrag Mieter zahlt nicht und ist nicht erreichbar.
Verjährung: Fristen nicht unterschätzen
Mietrückstände als reine Zahlungsansprüche unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist.
§ 195 BGB: Regelmäßige Verjährungsfrist
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie als Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis hatten (§ 199 Abs. 1 BGB). Mietrückstände aus dem Jahr 2023 verjähren damit zum 31.12.2026, sofern nichts Hemmendes oder Unterbrechendes eintritt.
Zwei Wege können das Ablaufen der Frist verhindern: Erstens hemmt die gerichtliche Geltendmachung, also eine Klage oder ein Mahnbescheid, den Lauf der Verjährung (§ 204 BGB). Zweitens beginnt die Frist neu, wenn der Mieter seine Schuld ausdrücklich anerkennt, etwa durch eine schriftliche Ratenzahlungsvereinbarung oder eine schriftliche Bestätigung des offenen Betrags (§ 212 BGB). Ein formgerechtes Schuldanerkenntnis nach § 781 BGB löst ebenfalls den Neubeginn aus. Dokumentieren Sie solche Erklärungen sorgfältig und bewahren Sie die Originale auf.
Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 BGB in nur sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung. Diese kurze Frist gilt nicht für Mietrückstände, wohl aber für Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen. Beides ist sorgfältig auseinanderzuhalten.
Vollständigen, unterschriebenen Mietvertrag mit allen Mieterparteien aufbewahren.
Monatliche Zahlungsübersicht führen: Fälligkeitsdatum, geschuldeter Betrag, eingegangene Zahlung, verbleibendes Defizit.
Mahnschreiben schriftlich und an beide Mieter senden, mit konkreter Aufstellung des Rückstands, angemessener Zahlungsfrist und Hinweis auf die gesamtschuldnerische Haftung.
Zugang der Schreiben dokumentieren: Einwurf-Einschreiben, Boten-Protokoll oder vergleichbare Nachweise aufbewahren.
Keine mündlichen Zusagen über Stundung, Erlass oder Vertragsänderungen ohne schriftliche Bestätigung der Gegenseite.
Ratenzahlungsvereinbarungen immer schriftlich mit Datum und Unterschriften aller Beteiligten festhalten.
Rückstandsberechnung vor einer Kündigung anwaltlich prüfen lassen, bevor Schreiben versandt werden.
Häufige Fragen
Muss ich beide Mieter gleichzeitig mahnen?
Rechtlich können Sie die Mahnung an einen der Mieter richten, um den Verzug diesem gegenüber zu begründen. Um sich alle Handlungsoptionen offenzuhalten und eine spätere Kündigung formal korrekt vorzubereiten, empfiehlt sich das parallele Anschreiben beider Mieter. So lassen sich spätere Einwände, der andere sei nicht informiert gewesen, vermeiden.
Kann ich einem Mieter erlauben, aus dem Vertrag auszusteigen?
Ja, aber nur schriftlich und mit ausdrücklicher Zustimmung aller Beteiligten. Entlassen Sie einen Mieter aus der Gesamtschuld, verlieren Sie damit einen Schuldner. Prüfen Sie daher vorab, ob der verbleibende Mieter allein ausreichend zahlungsfähig ist, und halten Sie die Änderung schriftlich fest.
Genügt ein Mahnbescheid gegen einen Mieter?
Ein Mahnbescheid gegen einen Gesamtschuldner reicht, um gegen diesen einen vollstreckbaren Titel zu erwirken. Wollen Sie auch gegen den anderen Mieter vollstrecken, benötigen Sie dafür einen separaten Titel. Ob es sinnvoll ist, gegen beide vorzugehen, hängt von der Zahlungsfähigkeit beider Parteien und der Höhe des Rückstands ab.
Wann verjähren Mietrückstände?
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Sie beginnt mit dem Jahresende, in dem der Anspruch entstanden ist. Verjährung lässt sich durch gerichtliche Geltendmachung hemmen oder durch ein schriftliches Schuldanerkenntnis des Mieters neu beginnen lassen. Warten Sie nicht bis kurz vor Fristablauf, bevor Sie handeln.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre mietrechtliche Ausgangssituation: Anspruchsgrundlage, Rückstandsberechnung, Schreiben und Fristen. Schildern Sie Ihren Fall und holen Sie eine anwaltliche Einschätzung ein, bevor Sie Mahnungen versenden oder eine Kündigung vorbereiten.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt sowie Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Er berät und vertritt Vermieter und Eigentümer bei mietrechtlichen Streitigkeiten, Zahlungsrückständen und der Durchsetzung von Eigentümerinteressen.