Zahlt der Mieter nicht und ist er telefonisch oder postalisch nicht zu erreichen, haben Sie als Vermieter klare Handlungsoptionen. Eine fristlose Kündigung ist möglich, sobald der Rückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Terminen mindestens eine Monatsmiete erreicht oder der Gesamtrückstand mindestens zwei Monatsmieten beträgt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Das Kündigungsschreiben richten Sie schriftlich an die Mietadresse und sichern den Zugang durch ein Einwurf-Einschreiben oder einen Boten. Betreten Sie die Wohnung nicht eigenmächtig und wechseln Sie das Schloss nicht, auch wenn die Wohnung leer zu stehen scheint. Der gesetzlich vorgesehene Weg ist die Räumungsklage nach wirksamer Kündigung.
Dieser Beitrag erklärt die gesetzlichen Kündigungsvoraussetzungen, die richtige Zustellungsform bei unerreichbarem Mieter und die Beweissicherung, die Ihr Verfahren absichert.
Ein Vermieter kontaktiert die Kanzlei, nachdem er seit zwei Monaten keine Miete erhalten hat. Briefe an die Wohnungsadresse blieben ohne Reaktion, Telefonanrufe gingen direkt auf die Mailbox. Ob der Mieter noch in der Wohnung lebt, ist unklar. Die Kanzlei prüft zunächst den Mietvertrag auf die vereinbarte Fälligkeit und stellt fest, dass der dokumentierte Rückstand die gesetzliche Schwelle für eine fristlose Kündigung überschreitet. Anschließend wird besprochen, welche Zustellungsform gerichtsfest ist. Der Vermieter erhält eine geordnete Checkliste zur Beweissicherung. Das Ergebnis ist eine schriftlich erklärte, fristgerecht zugestellte Kündigung mit nachweisbarem Zugang und eine klare Einschätzung zur Vorbereitung der Räumungsklage.
Wann eine Kündigung wegen Zahlungsverzug möglich ist
Die Miete ist nach dem Gesetz pünktlich zu entrichten. Bleibt die Zahlung aus, entsteht ein Mietrückstand, der nach Erreichen bestimmter Grenzen eine außerordentliche fristlose Kündigung erlaubt, ohne dass zuvor eine Abmahnung ausgesprochen werden muss.
§ 556b Abs. 1 BGB (Fälligkeit der Miete)
Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.
Ab dem vierten Werktag des Monats liegt Verzug vor, wenn die Zahlung nicht eingegangen ist. Das Gesetz lässt eine fristlose Kündigung zu, wenn der Rückstand entweder aus zwei aufeinanderfolgenden Terminen mindestens eine Monatsmiete erreicht oder über einen längeren Zeitraum mindestens zwei Monatsmieten beträgt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Auf eine Abmahnung kommt es bei Zahlungsverzug nicht an.
Rechtlich zwingend vorgeschrieben ist eine Mahnung vor der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug nicht. In der Praxis ist es dennoch sinnvoll, schriftliche Zahlungsaufforderungen mit konkretem Zahlungsziel zu versenden. Sie stärken Ihre Dokumentation und belegen im späteren Verfahren, dass Sie nicht untätig waren und der Mieter über den Rückstand informiert war.
Welche Fristen im Einzelnen gelten und wie die gesetzlichen Schwellen bei Teilzahlungen zu berechnen sind, beschreibt der Beitrag Mieter zahlt nicht: Fristen und Kündigung richtig ausführlich.
Wie Kündigung und Mahnung den Mieter rechtssicher erreichen
Wenn der Mieter auf Kontaktversuche nicht reagiert, ist die entscheidende Frage, wie Sie ein Kündigungsschreiben so versenden, dass der Zugang später beweisbar ist. Das ist in dieser Konstellation oft der praktisch schwierigste Punkt.
Schriftform ist gesetzlich vorgeschrieben
§ 568 Abs. 1 BGB (Form der Kündigung)
Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum und die Einwilligung in eine solche Kündigung bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der schriftlichen Form.
Das bedeutet: Kündigung per E-Mail, WhatsApp oder Fax genügt nicht. Das Schreiben muss auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift verfasst werden. Ohne Schriftform ist die Kündigung unwirksam, unabhängig davon, ob der Mieter sie tatsächlich erhalten hat.
Einwurf-Einschreiben, Bote oder Gerichtsvollzieher
Für den Zugangsnachweis stehen drei Wege zur Verfügung, die sich in ihrer Beweiskraft und ihrem Aufwand unterscheiden.
Das Einwurf-Einschreiben ist der gebräuchlichste Weg. Die Deutsche Post dokumentiert den Einwurf in den Briefkasten mit Datum und Uhrzeit. Solange das Schreiben ordnungsgemäß in den der Wohnung zugehörigen Briefkasten eingeworfen wurde, gilt der Zugang als nachgewiesen. Kommt der Brief zurück, weil der Briefkasten nicht beschriftet ist oder kein Briefkasten vorhanden ist, sollten Sie das dokumentieren und einen alternativen Weg wählen.
Die Zustellung durch einen Boten bietet eine starke Beweisgrundlage, wenn der Bote den Einwurf schriftlich festhält und als Zeuge zur Verfügung steht. Das kann ein Mitarbeiter der Kanzlei sein oder eine vom Vermieter beauftragte Vertrauensperson.
Die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher ist aufwendiger und mit Kosten verbunden, liefert aber einen behördlichen Nachweis über den Zustellversuch. Dieser Weg ist besonders dann sinnvoll, wenn Schreiben nachweislich ignoriert oder zurückgesendet wurden.
Wenn der Aufenthaltsort des Mieters völlig unbekannt ist
Eine öffentliche Zustellung, bei der das Schreiben nur ausgehängt wird, ist kein einfaches Mittel und kein erster Schritt. Sie setzt voraus, dass der Aufenthaltsort des Mieters trotz sorgfältiger Nachforschungen nicht feststellbar ist, und erfordert eine richterliche Anordnung. Bevor Sie diesen Weg einschlagen, sollte anwaltlich geprüft werden, ob alle anderen Zustellungsformen ausgeschöpft wurden und die Voraussetzungen tatsächlich vorliegen.
Ist die Wohnung noch bewohnt?
Wenn Briefe zurückkommen und der Mieter auf Klingeln nicht reagiert, stellt sich die Frage, ob er überhaupt noch in der Wohnung lebt. Diese Unklarheit ändert Ihre rechtliche Position jedoch nicht grundlegend: Solange keine Schlüsselrückgabe stattgefunden hat, gilt der Mieter formal weiterhin als Besitzer der Wohnung.
Betreten Sie die Wohnung nicht ohne ausdrückliche Erlaubnis des Mieters oder richterliche Genehmigung, auch wenn sie leer zu stehen scheint. Ändern Sie das Schloss nicht, stellen Sie nicht Strom oder Wasser ab und entfernen Sie keine Einrichtungsgegenstände. Solche Maßnahmen können als verbotene Eigenmacht oder Nötigung gewertet werden und verschlechtern Ihre Rechtsposition erheblich, auch wenn Ihnen der Mietausfall unstreitig zusteht. Der gesetzlich vorgesehene Weg zur Wiedererlangung der Wohnung ist die Räumungsklage nach wirksamer Kündigung.
Dokumentieren Sie stattdessen, was von außen feststellbar ist: Ist der Briefkasten voll? Sind Namensschilder vorhanden? Reagiert die Klingel? Solche Beobachtungen mit Datum und Uhrzeit festzuhalten kann im späteren Verfahren relevant werden.
Die Schonfristzahlung: Was Vermieter oft überrascht
Selbst wenn die fristlose Kündigung wirksam erklärt wurde, kann der Mieter sie unter bestimmten Voraussetzungen nachträglich unwirksam machen. Dieser Punkt ist vielen Vermietern nicht bekannt und führt im laufenden Räumungsverfahren regelmäßig zu Überraschungen.
Hat der Mieter nach der fristlosen Kündigung alle rückständigen Mietzahlungen einschließlich etwaiger Nebenforderungen gezahlt, und zwar spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage (Rechtshängigkeit), wird die fristlose Kündigung unwirksam. Dieses Recht steht dem Mieter nur einmal innerhalb von zwei Jahren zu. Die ordentliche Kündigung bleibt von der Schonfristzahlung unberührt und bleibt wirksam, wenn sie parallel erklärt wurde.
Das bedeutet für Sie: Selbst ein bereits laufendes Räumungsverfahren kann durch Nachzahlung des Mieters enden, bevor ein Urteil ergeht. Der Räumungsanspruch aus der fristlosen Kündigung entfällt dann.
Erklären Sie zusammen mit der fristlosen Kündigung hilfsweise auch die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzung. Die ordentliche Kündigung bleibt auch dann wirksam, wenn der Mieter durch Schonfristzahlung die fristlose Kündigung zu Fall bringt. Ohne die hilfsweise ordentliche Kündigung verlieren Sie nach einer Schonfristzahlung Ihren Räumungsanspruch vollständig.
Ordentliche Kündigung: Fristen je nach Mietdauer
Neben der fristlosen Kündigung können wiederholte oder erhebliche Zahlungsausfälle auch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen, wenn sie eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters darstellen.
§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (Berechtigtes Interesse des Vermieters)
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Die Kündigungsfristen bei der ordentlichen Kündigung richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und verlängern sich mit zunehmender Mietdauer.
§ 573c Abs. 1 BGB (Kündigungsfristen)
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
Beweise sichern, bevor weiterer Rückstand entsteht
Bevor Sie kündigen oder klagen, müssen Ihre Unterlagen vollständig und geordnet sein. Verfahren im Mietrecht hängen häufig daran, ob der Vermieter Rückstand und Kommunikation lückenlos belegen kann. Zahlungsansprüche unterliegen der gesetzlichen Regelverjährung.
§ 195 BGB (Regelmäßige Verjährungsfrist)
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
Die Frist beginnt nach § 199 BGB zum Ende des Jahres, in dem die jeweilige Monatsmiete fällig war. Auch wenn die Verjährung drei Jahre Zeit lässt: Je länger Sie warten, desto größer wird der Mietausfall und desto schwieriger wird die spätere Vollstreckung. Handeln Sie frühzeitig.
Kübler Rechtsanwälte unterstützt Vermieter und Eigentümer bei allen Fragen rund um das Mietrecht, von der ersten Zahlungsaufforderung bis zur Räumungsklage.
Mietkonto aufstellen: Welche Monatsmieten sind in welcher Höhe ausgeblieben? Kontoauszüge für jeden betroffenen Monat bereithalten.
Kontaktversuche dokumentieren: Datum und Uhrzeit von Anrufen, Textnachrichten und Briefen notieren. Sendungsbelege der Deutschen Post aufbewahren.
Briefkasten fotografieren: Belegen Sie mit Datum und Uhrzeit, ob der Briefkasten beschriftet ist und ob Briefe sichtbar entnommen werden.
Schriftliche Zahlungsaufforderung versenden: Einwurf-Einschreiben mit postalischem Einwurfbeleg. Keine ausschließliche Kommunikation per Telefon oder Messenger.
Fristlose und ordentliche Kündigung kombinieren: Beide in einem Schreiben erklären, um nach einer möglichen Schonfristzahlung des Mieters handlungsfähig zu bleiben.
Kündigung mit nachweisbarem Zugang versenden: Einwurf-Einschreiben, Zustellung durch Boten mit Zeugenprotokoll oder Beauftragung des Gerichtsvollziehers.
Räumungsklage vorbereiten: Alle Unterlagen strukturiert ordnen, bevor die Klage beim zuständigen Amtsgericht eingereicht wird.
Keine eigenmächtigen Maßnahmen: Schloss nicht wechseln, Versorgungsleistungen nicht einstellen und die Wohnung nicht betreten, solange kein Räumungsurteil vorliegt.
Wenn nach der Kündigung die Räumung ausbleibt oder der Mieter ausgezogen ist, ohne die Schlüssel zurückzugeben, entstehen eigene Fragen zur Wiederinbesitznahme der Wohnung. Was nach einem Auszug während des Verfahrens gilt, erklärt der Beitrag Räumungsklage: Mieter zieht aus. Was gilt jetzt?.
Häufige Fragen
Muss ich meinen Mieter abmahnen, bevor ich wegen Zahlungsverzug kündige?
Nein. Das Gesetz verlangt bei Zahlungsverzug keine Abmahnung als Voraussetzung für die fristlose Kündigung. Eine schriftliche Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung stärkt jedoch Ihre Dokumentation und kann im späteren Verfahren belegen, dass der Mieter über den Rückstand informiert war und nicht gezahlt hat.
Wie stelle ich Kündigung und Mahnung zu, wenn der Mieter Post nicht annimmt?
Das Einwurf-Einschreiben ist der gebräuchlichste Weg. Die Deutsche Post dokumentiert den Einwurf in den Briefkasten mit Datum und Uhrzeit. Alternativ können Sie einen Boten mit schriftlichem Protokoll oder den Gerichtsvollzieher beauftragen. Eine öffentliche Zustellung ist nur möglich, wenn der Aufenthaltsort trotz Nachforschungen völlig unbekannt ist, und erfordert eine richterliche Anordnung.
Darf ich die Wohnung betreten oder das Schloss wechseln, wenn der Mieter nicht reagiert?
Nein. Eigenmächtiges Betreten, Schlossaustausch oder das Abstellen von Strom und Wasser sind auch dann unzulässig, wenn Sie den Mieter nicht erreichen und die Wohnung leer zu stehen scheint. Solche Maßnahmen können als verbotene Eigenmacht oder Nötigung gewertet werden und verschlechtern Ihre rechtliche Position. Der gesetzlich vorgesehene Weg ist die Räumungsklage auf Grundlage der wirksam erklärten Kündigung.
Was passiert, wenn der Mieter nach der Räumungsklage alle Rückstände zahlt?
Zahlt der Mieter sämtliche Rückstände spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam. Dieses Recht steht ihm nur einmal in zwei Jahren zu. Die ordentliche Kündigung bleibt auch nach dieser Schonfristzahlung wirksam, wenn Sie diese parallel zur fristlosen Kündigung erklärt haben. Deshalb ist es wichtig, beide Kündigungsarten von Anfang an in einem Schreiben zu kombinieren.
Verjähren Mietforderungen, wenn ich länger abwarte?
Ja. Mietforderungen unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Die Frist beginnt jeweils zum Ende des Jahres, in dem die Monatsmiete fällig war. Das gibt Ihnen Zeit, ist aber kein Grund zum Abwarten: Jeder weitere Monat Rückstand erhöht den Schaden und erschwert die spätere Vollstreckung.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihren Mietausfall: Rückstandshöhe, gesetzliche Kündigungsvoraussetzungen, Zustellungsform und Beweissicherung. Schildern Sie uns kurz Ihren Fall, damit wir einschätzen können, welche Schritte in Ihrer Situation sinnvoll sind und wie Sie Ihre Rechtsposition nicht durch vermeidbare Fehler schwächen.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte berät er Vermieter und Eigentümer bei Zahlungsstreitigkeiten, Kündigung und Räumung im Mietrecht.