Ein Vermieter kann einen unbefristeten Wohnraummietvertrag nur beenden, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung nachweist (§ 573 BGB). Gesetzlich anerkannte Gründe sind schuldhaft erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters, Eigenbedarf sowie die Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Das Kündigungsschreiben muss schriftlich erfolgen, den Kündigungsgrund konkret benennen und die nach Wohndauer gestaffelten Fristen einhalten. Fehlt die Begründung oder enthält das Schreiben formale Fehler, ist die Kündigung von Anfang an unwirksam. Bei schwerem Pflichtverstoß, etwa erheblichem Zahlungsverzug, kommt daneben eine außerordentliche fristlose Kündigung in Betracht.
Dieser Beitrag ordnet die rechtlichen Voraussetzungen ein, unter denen ein Vermieter einen unbefristeten Wohnraummietvertrag beenden kann, und zeigt, welche Fristen, Nachweise und Formulierungen dabei entscheidend sind.
Ein Eigentümer vermietet eine Wohnung seit mehreren Jahren. Über rund fünf Monate gehen Mietzahlungen immer später ein, einige bleiben ganz aus. Auf schriftliche Mahnungen reagiert der Mieter nicht. Nun möchte der Vermieter das Mietverhältnis beenden, ist aber unsicher: Reicht der Rückstand für eine fristlose Kündigung, oder sollte zunächst ordentlich gekündigt werden, und wenn ja, mit welcher Begründung?
Die Kanzlei prüft in dieser Situation zunächst, ob die gesetzliche Schwelle für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB erreicht ist. Gleichzeitig wird abgeklärt, ob eine hilfsweise ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung nach § 573 BGB formuliert werden kann. Entscheidend ist, welche Nachweise der Vermieter bereits gesichert hat: Kontoauszüge, Mahnschreiben, Rückstandsaufstellungen. Ohne diese Unterlagen steht die Vermieterposition im Streitfall auf schwachem Fundament.
Drei gesetzlich anerkannte Gründe für die ordentliche Kündigung
Der Gesetzgeber schützt Wohnraummieter durch strenge Anforderungen. Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist nur wirksam, wenn ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB vorliegt. Drei Gründe sind gesetzlich ausdrücklich anerkannt.
§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. (§ 573 Abs. 1 BGB)
Schuldhaft erhebliche Pflichtverletzung des Mieters
Nachhaltiger Zahlungsverzug, wiederholte erhebliche Störungen des Hausfriedens oder dauerhaft vertragswidriger Gebrauch der Wohnung können einen ordentlichen Kündigungsgrund darstellen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Pflichtverletzung muss schuldhaft sein und ein bestimmtes Gewicht haben. Einzelne Bagatellen oder seltene Vorfälle ohne Wiederholung reichen nicht aus.
Bei Störungen des Hausfriedens ist vor der Kündigung regelmäßig eine Abmahnung erforderlich. Sie muss den konkreten Vorwurf benennen, auf eine Verhaltensänderung dringen und dem Mieter eine angemessene Frist einräumen. Ohne diesen Schritt ist die spätere Kündigung angreifbar.
Wenn ein Mieter auf Mahnungen nicht reagiert und schwer erreichbar ist, gibt der Beitrag Mieter zahlt nicht und ist nicht erreichbar weitere Handlungshinweise aus Vermietersicht.
Eigenbedarf
Ein Vermieter kann kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Bedarf muss vernünftig und nachvollziehbar sein. Pauschale Formulierungen genügen nach der Rechtsprechung nicht. Das Kündigungsschreiben muss konkret benennen, für welche Person die Wohnung benötigt wird, in welchem Verhältnis diese Person zum Vermieter steht und welcher Bedarf besteht, etwa Arbeitsplatzwechsel, Familienzuwachs oder eine veränderte gesundheitliche Situation.
Erweist sich der Eigenbedarf später als vorgeschoben, können Schadensersatzansprüche des Mieters entstehen. Es empfiehlt sich daher, die Bedarfssituation von Anfang an schriftlich zu belegen.
Wirtschaftliche Verwertung
Wenn das bestehende Mietverhältnis den Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung hindert und ihm dadurch erhebliche Nachteile entstehen, kann auch das ein berechtigtes Interesse begründen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Dieser Kündigungsgrund stellt die höchsten Anforderungen: Die Verwertungskonzeption und die drohenden wirtschaftlichen Nachteile müssen substantiiert dargelegt werden. Bloße Verwertungsabsichten oder allgemeine Wirtschaftlichkeitserwägungen reichen nach der Rechtsprechung nicht aus.
Nach § 573 Abs. 3 BGB muss das Kündigungsschreiben das berechtigte Interesse konkret benennen. Fehlt die Begründung oder ist sie zu pauschal, ist die Kündigung von vornherein unwirksam. Eine Nachholung der Begründung nach Zugang des Schreibens ist grundsätzlich nicht mehr möglich. Vermieter, die zu allgemein formulieren, müssen das gesamte Verfahren neu starten.
Außerordentliche fristlose Kündigung bei schwerem Pflichtverstoß
Neben der ordentlichen Kündigung kennt das Gesetz die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB). Sie kommt in Betracht, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf einer regulären Kündigungsfrist unzumutbar ist.
§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Jede Partei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. (§ 543 Abs. 1 BGB)
Der gesetzlich typisierte Anwendungsfall für Vermieter ist der erhebliche Zahlungsverzug des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Das Gesetz benennt konkrete Schwellenwerte, bei deren Erreichen ein wichtiger Grund vorliegt. Wer unsicher ist, ob sein Sachverhalt diese Schwelle erreicht, sollte die Situation anwaltlich prüfen lassen, bevor die Kündigung ausgesprochen wird.
Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs sieht § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine besondere Regelung vor: Die fristlose Kündigung kann unwirksam werden, wenn der Mieter die Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage vollständig ausgleicht. Diese Möglichkeit gilt nicht, wenn der Mieter sie bereits in einem früheren Verfahren genutzt hat. Eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung bleibt davon grundsätzlich unberührt. Es empfiehlt sich daher, beide Kündigungsformen im gleichen Schreiben auszusprechen.
Schriftform, Vollmacht und Zugangsnachweis
§ 568 BGB: Form der Kündigung
Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form. (§ 568 Abs. 1 BGB)
Die Schriftform verlangt eine eigenhändige Unterschrift des Vermieters. Eine E-Mail oder Textnachricht erfüllt diese Anforderung nicht. Spricht ein Bevollmächtigter die Kündigung aus, muss dem Schreiben eine Originalvollmacht beiliegen. Fehlt sie, kann der Mieter die Kündigung nach § 174 BGB unverzüglich und ohne inhaltliche Prüfung zurückweisen. Die Kündigung gilt dann als nicht zugegangen.
Ein einfaches Einschreiben genügt als Zugangsnachweis nicht zuverlässig, weil der Briefträger bei Abwesenheit des Mieters einen Abholschein hinterlässt und der Zugang streitig werden kann. Sicherer sind: Übergabe durch einen Boten mit schriftlicher Empfangsbestätigung, Einwurf-Einschreiben mit Zeugen oder persönliche Übergabe gegen Quittung. Der Fristbeginn nach § 573c BGB richtet sich nach dem Tag des tatsächlichen Zugangs.
Kündigungsfristen: Gestaffelt nach Wohndauer
Die Kündigungsfristen für Vermieter richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses. Das Gesetz verlängert die Frist zu Lasten des Vermieters, je länger der Mieter wohnt.
§ 573c BGB: Kündigungsfristen bei Wohnraummietverhältnissen
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist verlängert sich für den Vermieter um jeweils drei Monate, wenn die Wohnung dem Mieter seit fünf oder seit acht Jahren überlassen ist. (§ 573c Abs. 1 BGB, sinngemäß)
Der laufende Monat zählt nur dann mit, wenn das Kündigungsschreiben dem Mieter spätestens am dritten Werktag dieses Monats zugegangen ist. Der Samstag gilt dabei als Werktag. Geht das Schreiben später zu, verschiebt sich der Fristbeginn auf den Folgemonat.
Sonderfall: Erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus
Vermieter, die selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen leben, können nach § 573a BGB auch ohne ausdrückliches berechtigtes Interesse kündigen. Die reguläre Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall jedoch um drei Monate (§ 573a Abs. 1 BGB).
Wer eine Wohnung nach der Umwandlung in Wohnungseigentum erworben hat, muss beachten, dass für bestehende Mietverhältnisse gesonderte Sperrfristen für Eigenbedarfskündigungen gelten können. Die genaue Frist hängt von der jeweiligen Gemeinde und der landesrechtlichen Regelung ab. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist in diesen Fällen für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen.
Wenn der Mieter der Kündigung widerspricht
Ein ordentlich gekündigter Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Haushaltsangehörigen eine unzumutbare Härte darstellen würde. Härtegründe sind etwa hohes Alter, schwere Krankheit, Behinderung oder fehlender Ersatzwohnraum auf dem örtlichen Wohnungsmarkt.
§ 574b BGB: Form und Frist des Widerspruchs
Der Mieter muss dem Vermieter den Widerspruch spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklären. (§ 574b Abs. 1 BGB, sinngemäß)
Ein wirksam erklärter Widerspruch führt nicht automatisch zur Fortsetzung des Mietverhältnisses. Einigen sich die Parteien nicht, entscheidet das zuständige Amtsgericht im Räumungsverfahren darüber, ob und wie lange das Mietverhältnis fortgesetzt wird.
Zieht der Mieter nach Fristablauf nicht aus, bleibt als nächster Schritt die Räumungsklage beim örtlich zuständigen Amtsgericht. Welche Kosten dabei entstehen und wie die Kostenverteilung ausfällt, zeigt der Beitrag Räumungsklage: Wer zahlt, wenn der Mieter auszieht?.
Kündigungsgrund dokumentieren: Rückstandsaufstellung, Abmahnungen, Protokolle zu Störungen, Unterlagen zur Bedarfssituation bei Eigenbedarf chronologisch sammeln und aufbewahren.
Abmahnung prüfen: Bei Pflichtverletzungen und Störungen des Hausfriedens ist eine Abmahnung vor der Kündigung regelmäßig erforderlich; das Schreiben muss den konkreten Verstoß benennen.
Schriftform sicherstellen: Eigenhändige Unterschrift des Vermieters; bei Bevollmächtigten Originalvollmacht beilegen, sonst droht die Zurückweisung nach § 174 BGB.
Begründung konkretisieren: Den Kündigungsgrund nachvollziehbar und vollständig beschreiben; pauschale Formulierungen machen die Kündigung unwirksam (§ 573 Abs. 3 BGB).
Frist korrekt berechnen: Wohndauer feststellen, Frist nach § 573c BGB ermitteln und das Beendigungsdatum im Schreiben ausdrücklich nennen.
Zugang belegen: Kündigung so übermitteln, dass der Zugang beweisbar ist, etwa durch Boten mit Empfangsbestätigung oder Einwurf-Einschreiben mit Zeugen.
Kombinierte Kündigung erwägen: Bei Zahlungsverzug fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung im selben Schreiben aussprechen, um gegen die Heilungsmöglichkeit des Mieters nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB abgesichert zu sein.
Mögliche Härtegründe einkalkulieren: Alter, Krankheit oder Ersatzwohnraumverfügbarkeit des Mieters vorab einschätzen und eine mögliche Sozialklausel-Reaktion einplanen.
Häufig gestellte Fragen
Warum ist die Begründung im Kündigungsschreiben so wichtig?
Die Begründungspflicht nach § 573 Abs. 3 BGB ist keine Formsache. Fehlt die konkrete Angabe des Kündigungsgrundes im Schreiben, ist die Kündigung von Anfang an unwirksam. Eine Nachholung nach Zugang des Schreibens ist nicht möglich. Vermieter, die zu pauschal formulieren oder den falschen Grund angeben, müssen das gesamte Verfahren neu starten, was Zeit und Geld kostet und das Mietverhältnis erheblich verlängert.
Welche Fristen und Belege sind für die Kündigung besonders entscheidend?
Die Kündigungsfristen nach § 573c BGB richten sich nach der Wohndauer: drei, sechs oder neun Monate. Der Zugang des Kündigungsschreibens muss spätestens am dritten Werktag eines Monats erfolgen, damit dieser Monat in die Frist einzählt. Zentrale Belege sind: eine chronologische Mietrückstandsaufstellung mit Kontoauszügen, Mahnschreiben und Abmahnungen im Original, Zeugenaussagen oder Protokolle bei Störungen des Hausfriedens sowie bei Eigenbedarf schriftliche Unterlagen zur Bedarfssituation der vorgesehenen Person.
Wann sollte vor der Kündigung anwaltliche Prüfung eingeholt werden?
Eine anwaltliche Prüfung empfiehlt sich, sobald Unsicherheit darüber besteht, ob der Kündigungsgrund die gesetzliche Schwelle erreicht, ob die Begründungsanforderungen im Einzelfall erfüllt sind oder ob der Mieter widersprechen oder prozessieren wird. Ein formaler Fehler im Kündigungsschreiben zwingt zu einem vollständigen Neustart des Verfahrens. Frühzeitige Prüfung vor dem ersten Schreiben ist in der Regel deutlich günstiger als eine Korrektur im laufenden Verfahren. Informationen zum Beratungsangebot finden Sie unter Anwalt Mietrecht.
Welche typischen Fehler lassen eine Kündigung scheitern?
Die häufigsten Fehler sind: fehlende oder zu pauschale Begründung des Kündigungsgrundes, Kündigung ohne eigenhändige Unterschrift oder ohne Originalvollmacht bei Vertretung, falsche Fristberechnung aufgrund nicht berücksichtigter Wohndauer sowie ein unzureichender Zugangsnachweis. Hinzu kommt das Fehlen einer Abmahnung vor der Kündigung wegen Pflichtverletzungen. Wer mündliche Absprachen über Fristen oder Auszugstermine nicht schriftlich bestätigt, riskiert im Streitfall eine schlechtere Beweisposition.
Kübler Rechtsanwälte prüft, ob Ihr Kündigungsgrund rechtlich trägt, wie das Schreiben korrekt formuliert werden muss und wie Sie Nachweise beweissicher vorbereiten. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Er berät Vermieter, Eigentümer und Verwalter bei mietrechtlichen Konflikten, von der Kündigung über die Räumung bis zur Durchsetzung von Vermieterrechten.