Nach Abschluss einer Modernisierungsmaßnahme können Vermieter die Jahresmiete um 8 Prozent der auf die betreffende Wohnung entfallenden ansatzfähigen Kosten erhöhen (§ 559 BGB). Ansatzfähig sind nur echte Modernisierungskosten; Erhaltungsanteile und erhaltene öffentliche Fördermittel sind zuvor abzuziehen. Die Erhöhungserklärung muss in Textform mit nachvollziehbarer Kostenaufstellung übermittelt werden. Der erhöhte Betrag ist frühestens ab dem dritten Monat nach Zugang der wirksamen Erklärung geschuldet. Gesetzliche Kappungsgrenzen begrenzen, um wie viel die Miete durch Modernisierungserhöhungen innerhalb von sechs Jahren steigen darf.
Dieser Beitrag erklärt die Berechnungsformel und die inhaltlichen sowie formellen Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB aus Vermieterperspektive.
Ein Vermieter lässt an einem Mehrfamilienhaus neue Fenster einbauen und die Heizungsanlage auf ein effizienteres System umstellen. Als Berechnungsgrundlage setzt er die Gesamtrechnung an, ohne zwischen dem Anteil für ohnehin fällige Instandhaltung und dem eigentlichen Modernisierungsanteil zu unterscheiden. Die Erhöhungserklärung enthält keine wohnungsbezogene Kostenaufstellung. Der Mieter beanstandet die Erklärung als formal unzureichend und verweigert die Zahlung des Erhöhungsbetrags. Die Kanzlei prüft, welche Kostenblöcke tatsächlich ansatzfähig sind, ob der Erhaltungsanteil korrekt herausgerechnet wurde und ob die Erklärung die gesetzlichen Mindestangaben erfüllt. Auf dieser Grundlage kann der Vermieter entscheiden, ob eine korrigierte Erklärung nachgeholt oder der Anspruch gerichtlich weiterverfolgt wird.
Welche Maßnahmen eine Mieterhöhung tragen
Nicht jede Baumaßnahme berechtigt zur Mieterhöhung. § 555b BGB listet abschließend auf, welche Maßnahmen als Modernisierung einzustufen sind und damit Grundlage einer Mieterhöhung nach § 559 BGB sein können.
Welche Modernisierungen das Gesetz anerkennt
Unter den Modernisierungsbegriff fallen insbesondere:
- ◆Maßnahmen, durch die Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung, § 555b Nr. 1 BGB),
- ◆Maßnahmen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (§ 555b Nr. 4 BGB),
- ◆Maßnahmen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (§ 555b Nr. 5 BGB),
- ◆Maßnahmen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, sofern es sich nicht um reine Erhaltungsmaßnahmen handelt (§ 555b Nr. 6 BGB).
Reine Erhaltungsmaßnahmen, also der bloße Ersatz verschlissener oder defekter Bauteile ohne Verbesserung des Wohnwerts, fallen nicht darunter und tragen keine Mieterhöhung.
§ 555b BGB (Modernisierungsmaßnahmen, Auszug)
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), … durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Die Berechnungsformel nach § 559 BGB
Wie der Erhöhungsbetrag ermittelt wird
Die Grundregel lautet: Der Vermieter kann die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Dieser Prozentsatz wird nicht auf den gesamten Rechnungsbetrag angewendet, sondern auf die tatsächlich ansatzfähigen Kosten nach Abzug aller nicht umlagefähigen Anteile.
Rechenweg im Überblick:
- ◆Gesamtkosten der Maßnahme ermitteln,
- ◆Erhaltungsanteile herausrechnen (Kosten, die ohnehin für Instandhaltung angefallen wären),
- ◆öffentliche Fördermittel und Zuschüsse abziehen,
- ◆verbleibende Kosten anteilig auf die betroffene Wohnung umlegen,
- ◆8 Prozent davon ergeben die jährliche Erhöhung; durch 12 geteilt ergibt sich der monatliche Betrag.
§ 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, Auszug)
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
Erhaltungsanteile und Fördermittel korrekt abziehen
Die Kostenabgrenzung ist eine der häufigsten Fehlerquellen bei Modernisierungsmieterhöhungen. Kosten für Maßnahmen, die ohnehin zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands notwendig gewesen wären, dürfen nicht in die Berechnungsgrundlage einfließen. Wer eine alte Heizung durch eine effizientere Anlage ersetzt, kann nicht den gesamten Rechnungsbetrag ansetzen, wenn ein Teil davon als reguläre Instandhaltung einzustufen wäre.
Öffentliche Fördergelder, zinsverbilligte Darlehen aus Förderprogrammen und vergleichbare Zuschüsse sind vor der Berechnung ebenfalls von den ansatzfähigen Kosten abzuziehen.
Erstellen Sie bereits während der Planungsphase eine getrennte Aufstellung für den Modernisierungs- und den Instandhaltungsanteil. Bauunternehmer können die Positionen häufig in der Rechnung entsprechend trennen. Fehlt diese Grundlage später, muss der Vermieter den Erhaltungsanteil schätzen und im Streitfall begründen. Das ist angreifbarer als eine sauber dokumentierte Ausgangslage.
Kappungsgrenzen nicht übersehen
Das Gesetz setzt dem Anstieg der Miete durch Modernisierungsmieterhöhungen eine Obergrenze. Innerhalb von sechs Jahren darf sich die monatliche Miete durch solche Erhöhungen um maximal 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Liegt die Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter, reduziert sich diese Grenze auf 2 Euro pro Quadratmeter (§ 559 Abs. 3a BGB).
Frühere Modernisierungsmieterhöhungen innerhalb dieses Sechsjahreszeitraums werden angerechnet. Wer die Kappungsgrenze übersieht, setzt eine Erhöhung an, die der Mieter zu Recht beanstanden kann.
Bei bestimmten Heizungsmodernisierungen, die nach dem Gebäudeenergiegesetz gefördert werden, gilt nach § 559 Abs. 3a BGB eine abweichende Sondergrenze. Zudem können nach § 559e BGB unter bestimmten Voraussetzungen 10 Prozent der nach Abzug von Fördermitteln und Instandhaltungsanteil verbleibenden Kosten umgelegt werden, statt der üblichen 8 Prozent. Ob diese Sonderregelungen im konkreten Fall greifen, sollte vor Abfassung der Erhöhungserklärung geprüft werden. Ausführlicher erläutert das der Beitrag Heizungsmodernisierung: Mieterhöhung rechtssicher umsetzen.
Das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB
Bei Modernisierungsmaßnahmen mit überschaubaren Kosten bietet das Gesetz ein vereinfachtes Verfahren an. Es greift, wenn die geltend gemachten Kosten 10.000 Euro je Wohnung nicht übersteigen.
In diesem Verfahren wird kein individueller Erhaltungsanteil berechnet. Stattdessen werden pauschal 30 Prozent der Kosten als Erhaltungsanteil abgezogen; auf den verbleibenden Betrag werden 8 Prozent als Jahreserhöhung berechnet.
Beispiel: Kosten von 10.000 Euro abzüglich 30 Prozent Pauschale ergibt eine Berechnungsgrundlage von 7.000 Euro. Davon 8 Prozent entsprechen 560 Euro jährlich, also rund 46,67 Euro monatlich als maximale Erhöhung.
§ 559c BGB (Vereinfachtes Verfahren, Auszug)
Der Vermieter kann abweichend von § 559 eine Mieterhöhung nach Maßgabe der folgenden Absätze verlangen, wenn die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen je Wohnung 10.000 Euro nicht übersteigen. Von den Kosten der Modernisierungsmaßnahmen werden 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand pauschal abgezogen.
Die 10.000-Euro-Grenze des § 559c BGB gilt nicht isoliert für eine einzelne Maßnahme. Frühere Modernisierungskosten innerhalb der letzten fünf Jahre werden angerechnet. Wer bereits in den vergangenen Jahren Maßnahmen nach diesem Verfahren abgerechnet hat, muss prüfen, ob der verbleibende Spielraum noch ausreicht.
Formvorgaben für die Erhöhungserklärung
Was die Erklärung enthalten muss
Die Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB muss in Textform erfolgen. Eine mündliche Mitteilung genügt nicht. Die Erklärung muss außerdem eine nachvollziehbare Darlegung enthalten:
- ◆Beschreibung der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen,
- ◆detaillierte Kostenaufstellung mit Trennung von Modernisierungs- und Erhaltungskosten,
- ◆Abzug erhaltener Fördermittel,
- ◆Angabe des auf die jeweilige Wohnung entfallenden Kostenanteils,
- ◆Berechnung des Erhöhungsbetrags in Euro.
Pauschale oder nicht aufgeschlüsselte Angaben genügen in aller Regel nicht. Fehlt eine dieser Angaben, ist die Erklärung formal unzureichend und der Mieter kann die Zahlung des Erhöhungsbetrags verweigern.
§ 559b BGB (Erklärung der Mieterhöhung, Auszug)
Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend erläutert wird.
Wann die erhöhte Miete fällig wird
Nach § 559b Abs. 2 BGB ist der erhöhte Betrag mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet. Geht die Erklärung dem Mieter am 10. März zu, schuldet er die erhöhte Miete erstmals zum 1. Juni.
Diese Fristenlogik gilt nur, wenn die Erklärung formell wirksam ist. Eine fehlerhafte Erklärung löst die Frist nicht aus. Der Vermieter muss in diesem Fall eine neue, korrigierte Erklärung abfassen; die Frist beginnt mit deren Zugang neu.
Einen ausführlicheren Überblick zu Wirksamkeitsvoraussetzungen und Fristen gibt der Beitrag Mieterhöhung nach Modernisierung: Fristen und Berechnung.
Die Modernisierungsankündigung als Weichensteller
Warum die Ankündigung die spätere Erhöhung beeinflusst
Eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB ist in vielen Fällen Voraussetzung dafür, dass die spätere Mieterhöhung ohne zusätzliche Angriffsflächen durchgesetzt werden kann. Die Ankündigung muss dem Mieter in der Regel mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform zugehen.
§ 555c BGB (Modernisierungsankündigung, Auszug)
Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
Fehlt die Ankündigung oder enthält sie wesentliche Mängel, kann der Mieter Härteeinwände einfacher geltend machen und die Duldungspflicht nach § 555d BGB ist schwächer zu begründen. Auch die formelle Stärke der späteren Erhöhungserklärung hängt davon ab, ob die Ankündigung ordnungsgemäß erfolgt ist.
Beweislast, Verjährung und der Härteeinwand des Mieters
Wer was beweisen muss
Der Vermieter trägt die Beweislast für alle anspruchsbegründenden Tatsachen: Durchführung und Art der Modernisierungsmaßnahme, Zuordnung zu § 555b BGB, Höhe der tatsächlich entstandenen Kosten, korrekte Abgrenzung von Erhaltungsanteilen sowie Berücksichtigung von Fördermitteln. Rechnungen, Zahlungsbelege und die Kostenaufstellung sind daher sorgfältig aufzubewahren, da der Mieter Belegeinsicht verlangen kann.
Die Beweislast für Tatsachen, die einen Härtefall begründen, liegt dagegen beim Mieter. § 559 Abs. 4 BGB räumt dem Mieter das Recht ein, sich auf eine besondere Härte zu berufen; liegen die Voraussetzungen vor, kann die Mieterhöhung ganz oder teilweise ausgeschlossen oder begrenzt werden. Erhebt der Mieter diesen Einwand, ist eine sachliche Auseinandersetzung mit den vorgetragenen Umständen erforderlich, aber kein automatisches Nachgeben.
Verjährungsfrist nicht aus dem Blick verlieren
Zahlungsansprüche aus Mieterhöhungen unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Rückständige Erhöhungsbeträge, die nicht rechtzeitig verfolgt werden, können verjähren.
Zahlt der Mieter den erhöhten Betrag dauerhaft nicht, erläutert der Beitrag Mieter zahlt Mieterhöhung nicht: Was Vermieter tun müssen die nächsten Schritte.
Maßnahme einordnen: Fällt sie unter § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB, oder handelt es sich um reine Instandhaltung?
Modernisierungsankündigung prüfen: Wurde sie mindestens drei Monate vor Beginn in Textform übermittelt, und ist der Zugang belegt?
Kostenaufstellung erstellen: Gesamtkosten ermitteln, Erhaltungsanteile getrennt ausweisen, Fördermittel abziehen.
Wohnungsbezogene Umlage berechnen: Ansatzfähige Kosten anteilig auf die betroffene Wohnung verteilen.
Kappungsgrenze prüfen: Frühere Modernisierungserhöhungen innerhalb von sechs Jahren berücksichtigen und mit den gesetzlichen Obergrenzen abgleichen.
Vereinfachtes Verfahren prüfen: Liegen die Kosten je Wohnung unter 10.000 Euro, kann § 559c BGB mit Pauschalabzug anwendbar sein, Fünfjahreszeitraum beachten.
Sonderfall Heizung klären: Bei geförderten GEG-Heizungsanlagen gelten abweichende Prozentsätze und Sondergrenzen nach §§ 559 Abs. 3a, 559e BGB.
Erhöhungserklärung abfassen: In Textform, mit vollständiger, nachvollziehbarer Kostenaufstellung und Erhöhungsbetrag in Euro.
Zugang dokumentieren: Datum und Nachweis des Zugangs beim Mieter sicherstellen.
Wirksamkeitstermin einplanen: Erhöhte Miete erst ab dem dritten Monat nach Zugang einfordern.
Belege aufbewahren: Alle Rechnungen, Zahlungsbelege und Korrespondenz für mögliche Auseinandersetzungen sichern.
Häufige Fragen zur Modernisierungsmieterhöhung
Dürfen Instandhaltungskosten in die Berechnung einfließen?
Nein. Kosten für Maßnahmen, die ohnehin zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands notwendig gewesen wären, sind aus der Berechnungsgrundlage herauszurechnen. Wer diesen Abzug unterlässt, setzt eine zu hohe Erhöhung an, die der Mieter berechtigt beanstanden kann. Im Streitfall muss der Vermieter den Erhaltungsanteil darlegen und belegen.
Was passiert, wenn die Erhöhungserklärung Formfehler enthält?
Eine formal fehlerhafte Erhöhungserklärung ist unwirksam und löst die Dreimonatsfrist nicht aus. Der Vermieter muss in diesem Fall eine neue, korrigierte Erklärung abfassen. Rückwirkende Korrekturen sind nicht möglich; die Erhöhung wird erst ab dem dritten Monat nach Zugang der korrekten Erklärung wirksam. Für Vermieter bedeutet das eine Verzögerung, die sich durch eine sorgfältige Vorbereitung vor dem Versand vermeiden lässt.
Wann kommt das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB in Betracht?
Das vereinfachte Verfahren ist anwendbar, wenn die Modernisierungskosten je Wohnung nicht mehr als 10.000 Euro betragen und keine aufwendige Einzelabgrenzung zwischen Modernisierung und Instandhaltung erfolgen soll. Stattdessen wird ein pauschaler Abzug von 30 Prozent vorgenommen. Wichtig: Die 10.000-Euro-Grenze gilt nicht isoliert für eine einzelne Maßnahme, sondern bezieht sich auf einen Fünfjahreszeitraum. Frühere Maßnahmen innerhalb dieses Zeitraums werden angerechnet.
Ab wann ist der erhöhte Mietbetrag geschuldet?
Die erhöhte Miete ist nach § 559b Abs. 2 BGB mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der wirksamen Erklärung geschuldet. Geht die Erklärung beispielsweise am 5. April zu, ist die Erhöhung ab dem 1. Juli fällig. Voraussetzung ist stets, dass die Erklärung alle formellen Anforderungen erfüllt.
Lohnt sich eine anwaltliche Prüfung vor dem Versand der Erklärung?
Eine fehlerhafte Erhöhungserklärung verzögert den gesamten Zeitplan und kann den Vermieter wirtschaftlich belasten. Da die gesetzlichen Anforderungen an Inhalt, Form und Kostenabgrenzung hoch sind und Fehler sich nicht rückwirkend heilen lassen, ist eine Prüfung der Kostenaufstellung und des Erhöhungsschreibens vor dem Versand in aller Regel wirtschaftlich sinnvoll. Weitere Informationen zur mietrechtlichen Beratung für Vermieter finden Sie auf der Mietrechtsseite von Kübler Rechtsanwälte.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre Kostenaufstellung und die geplante Erhöhungserklärung auf Ansatzfähigkeit, Berechnungsfehler und formelle Vollständigkeit, bevor das Schreiben den Mieter erreicht.
Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Vermieter, Eigentümer und Verwalter bei der rechtssicheren Durchsetzung von Mieterhöhungen und Eigentumsinteressen.