Die Auflassungsvormerkung sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung, der aus dem notariellen Kaufvertrag entsteht. Sie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und schützt Sie davor, dass der Verkäufer die Immobilie nach Vertragsschluss noch wirksam an eine andere Person überträgt oder auf eine Weise belastet, die Ihren Anspruch vereiteln würde. Spätere Verfügungen des Verkäufers sind Ihnen gegenüber grundsätzlich unwirksam, soweit sie den vorgemerkten Anspruch beeinträchtigen würden. Eigentümer werden Sie aber erst mit der endgültigen Eintragung im Grundbuch nach vollständiger Kaufpreiszahlung und Auflassung.
Die Auflassungsvormerkung sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung, bevor Sie im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen sind. Dieser Beitrag erklärt, was sie leistet, was sie nicht leistet und worauf Sie vor der Kaufpreiszahlung achten sollten.
Ein Käufer beurkundet einen notariellen Kaufvertrag über ein Einfamilienhaus. Der Notar beantragt die Eintragung der Auflassungsvormerkung unmittelbar nach Beurkundung. Einige Wochen später erfährt der Käufer, dass gegen den Verkäufer ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Weil die Auflassungsvormerkung zu diesem Zeitpunkt bereits im Grundbuch stand, war sein Anspruch auf Eigentumsübertragung gegenüber nachrangigen Verfügungen in der Regel geschützt. Ohne diesen Eintrag hätte der Insolvenzverwalter die Immobilie möglicherweise anderweitig verwerten können. Die anwaltliche Prüfung gilt in solchen Situationen dem Zeitpunkt der Eintragung, dem korrekten Kaufpreiszahlungsweg und den nächsten Schritten zur Eigentumsumschreibung.
Was die Auflassungsvormerkung rechtlich leistet
Die Auflassungsvormerkung ist ein grundbuchrechtliches Sicherungsmittel. Sie entsteht nicht automatisch mit dem Kaufvertrag, sondern durch Antrag und Eintragung im Grundbuch. Gesetzliche Grundlage ist § 883 BGB.
§ 883 Abs. 1 BGB
Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden.
Für den Immobilienkauf bedeutet das: Mit dem notariellen Kaufvertrag entsteht ein schuldrechtlicher Anspruch auf Übereignung des Grundstücks. Dieser Anspruch allein schützt Sie aber noch nicht davor, dass der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich anderweitig veräußert oder belastet, weil das Grundbuch noch nicht aktualisiert ist. Die Auflassungsvormerkung schließt diese Lücke: Spätere Verfügungen des Verkäufers, die Ihren Anspruch vereiteln würden, sind Ihnen gegenüber grundsätzlich unwirksam.
Was ist der Unterschied zwischen Auflassungsvormerkung und Auflassung?
Die Auflassung ist die dingliche Einigung beider Parteien über den Eigentumsübergang. Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle, regelmäßig dem Notar, erklärt werden.
§ 925 Abs. 1 BGB
Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden.
Die Auflassungsvormerkung sichert den künftigen Anspruch auf diese Einigung, ersetzt sie aber nicht. Sie sind damit noch kein Eigentümer, sondern rechtlich davor geschützt, dass Ihnen dieser Anspruch durch Verfügungen des Verkäufers entzogen wird.
Wann entsteht das Eigentum tatsächlich?
Das Eigentum geht erst dann auf Sie über, wenn dingliche Einigung und Eintragung im Grundbuch zusammentreffen.
§ 873 Abs. 1 BGB
Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich.
Kaufvertrag und Auflassungsvormerkung schaffen noch kein Eigentum. Eigentümer werden Sie erst, wenn die Eigentumsumschreibung im Grundbuch abgeschlossen ist.
Der typische Ablauf nach dem Kaufvertrag
Nach der notariellen Beurkundung beantragt der Notar in aller Regel unverzüglich die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Der Käufer muss das nicht selbst veranlassen. Der weitere Ablauf sieht typischerweise so aus:
1. Notarieller Kaufvertrag wird beurkundet. 2. Der Notar beantragt die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. 3. Das Grundbuchamt trägt die Vormerkung in Abteilung II ein. 4. Nach Eintragung erteilt der Notar die Fälligkeitsmitteilung für den Kaufpreis. 5. Der Käufer zahlt den Kaufpreis gemäß den Vertragsbedingungen. 6. Der Notar veranlasst die Auflassung und beantragt die Eigentumsumschreibung. 7. Das Grundbuchamt trägt den Käufer als neuen Eigentümer ein. 8. Die Auflassungsvormerkung wird nach der Eigentumsumschreibung gelöscht.
Die Kosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung richten sich nach dem Kaufpreis und sind Teil der Notar- und Grundbuchgebühren, die der Käufer in der Regel trägt. Genaue Beträge hängen vom beurkundeten Kaufpreis und dem Einzelfall ab.
Schutzwirkung und Grenzen der Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung schützt gezielt davor, dass zwischen Kaufvertragsschluss und Eigentumsumschreibung Verfügungen des Verkäufers den Erwerb vereiteln. Spätere Einträge, die zeitlich nach der Auflassungsvormerkung rangieren und den vorgemerkten Anspruch beeinträchtigen würden, sind dem Käufer gegenüber grundsätzlich unwirksam. Das betrifft insbesondere:
- ◆eine weitere Veräußerung der Immobilie an eine andere Person,
- ◆die Bestellung von Grundpfandrechten oder anderen Belastungen nach Vertragsschluss,
- ◆Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, die nach der Auflassungsvormerkung eingetragen werden.
Die Auflassungsvormerkung ist kein allgemeiner Schutz gegen sämtliche Risiken des Immobilienerwerbs. Sie löst keine Streitigkeiten über Mängel, falsche Angaben im Exposé, abweichende Flächenangaben oder nicht offenbarte Belastungen, die bereits vor Vertragsschluss bestanden. Das sind eigenständige kaufrechtliche Fragen, die getrennt vom Vormerkungsrecht bewertet werden müssen.
Was passiert, wenn die Eintragung sich verzögert?
Wird die Auflassungsvormerkung nicht rechtzeitig eingetragen, entsteht eine Schutzlücke: In dieser Zeit kann der Verkäufer die Immobilie noch wirksam an Dritte veräußern oder mit Rechten belasten. Wird der Kaufpreis gezahlt, bevor die Vormerkung im Grundbuch steht, ist das Risiko besonders hoch. Die Fälligkeitsmitteilung des Notars sollte deshalb erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung erfolgen. Prüfen Sie diesen Punkt in Ihrem Kaufvertrag.
Fordern Sie vor jeder Kaufpreiszahlung einen aktuellen Grundbuchauszug an. Der Auszug zeigt, ob die Auflassungsvormerkung eingetragen wurde und ob zwischen Vertragsschluss und Zahlung weitere Belastungen aufgenommen worden sind, die den Erwerb belasten könnten.
Was Sie vor der Kaufpreiszahlung prüfen sollten
Einen aktuellen Grundbuchauszug sollten Sie einholen und prüfen, bevor der Kaufpreis fließt. Der Auszug zeigt den Stand in Abteilung I (Eigentümer), Abteilung II (Lasten und Beschränkungen, darunter die Auflassungsvormerkung) und Abteilung III (Grundpfandrechte). Wenn Sie Einträge nicht einordnen können oder Zweifel am Ablauf des Übertragungsverfahrens haben, ist eine anwaltliche Prüfung vor der Zahlung sinnvoll. Weiterführende Informationen dazu, wie eine Auflassungsvormerkung nach Erledigung des Anspruchs aus dem Grundbuch entfernt wird, finden Sie in unserem Beitrag zur Auflassungsvormerkung im Grundbuch löschen. Wenn im Grundbuch fehlerhafte oder veraltete Einträge stehen, erklärt unser Beitrag zur Grundbuchberichtigung, welche Voraussetzungen und Verfahrensschritte dafür gelten.
Auflassungsvormerkung bestätigen: Prüfen Sie, ob der Notar die Eintragung unmittelbar nach Beurkundung beantragt hat und wann das Grundbuchamt die Eintragung vorgenommen hat.
Aktuellen Grundbuchauszug einholen: Lassen Sie sich den Stand in Abteilung I, II und III zeigen, bevor der Kaufpreis fällig wird.
Fälligkeitsmitteilung des Notars abwarten: Zahlen Sie den Kaufpreis erst nach der ausdrücklichen Mitteilung des Notars, nicht auf Zuruf des Verkäufers.
Zeitpunkt der Eintragung prüfen: Kontrollieren Sie, ob die Auflassungsvormerkung vor möglichen späteren Belastungen eingetragen wurde.
Unklare Einträge in Abteilung II ansprechen: Wenn Sie Einträge im Grundbuch nicht einordnen können, lassen Sie diese vor Kaufpreiszahlung anwaltlich prüfen.
Mängel und Abweichungen getrennt bewerten: Sachmängel oder Falschangaben im Kaufvertrag sind keine Frage des Vormerkungsrechts; sie müssen aus dem Kaufrecht heraus bewertet werden.
Beweise sichern: Bewahren Sie Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Exposé, Schriftverkehr und Fotos vollständig auf, bevor Sie gegenüber Verkäufer oder Makler reagieren.
Häufige Fragen zur Auflassungsvormerkung
Was bedeutet es, wenn die Auflassungsvormerkung in Abteilung II steht?
Abteilung II des Grundbuchs enthält Lasten und Beschränkungen des Grundstücks, die kein Grundpfandrecht sind. Die Auflassungsvormerkung erscheint dort, weil sie einen Anspruch auf Eigentumsübertragung sichert und das Grundstück bis zur Eigentumsumschreibung in diesem Sinne beschränkt. Es handelt sich nicht um einen Mangel, sondern um einen planmäßigen Schutzeintrag zugunsten des Käufers.
Wie lange bleibt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch?
Die Auflassungsvormerkung bleibt so lange bestehen, bis der gesicherte Anspruch erledigt ist. Nach der Eigentumsumschreibung auf den Käufer wird sie auf Antrag gelöscht. Sie verschwindet nicht automatisch, sondern erst nach einem entsprechenden Löschungsantrag mit Zustimmung des Berechtigten.
Kann der Verkäufer die Auflassungsvormerkung einseitig löschen lassen?
Nein. Die Löschung setzt voraus, dass der Käufer zustimmt oder dass der gesicherte Anspruch nachweislich erloschen ist. Ohne Mitwirkung des Käufers kann der Verkäufer die Auflassungsvormerkung nicht einseitig aus dem Grundbuch entfernen lassen.
Was tun, wenn sich die Eigentumsumschreibung ungewöhnlich lange verzögert?
Wenn die Eigentumsumschreibung trotz gezahltem Kaufpreis ausbleibt oder der Ablauf ins Stocken gerät, sollten Sie die Ursache klären. Mögliche Gründe sind ausstehende Lastenfreistellungen, fehlende behördliche Genehmigungen oder ungeklärte Eintragungsvoraussetzungen. Eine anwaltliche Prüfung hilft, die Verantwortlichkeiten zu bestimmen und den nächsten Schritt zu konkretisieren, ohne vorschnell gegenüber der Gegenseite zu handeln.
Schützt die Auflassungsvormerkung auch bei Insolvenz des Verkäufers?
Die Auflassungsvormerkung entfaltet in bestimmten Insolvenzkonstellationen eine Schutzwirkung zugunsten des Käufers, soweit die Vormerkung vor Insolvenzeröffnung wirksam im Grundbuch eingetragen war. Ob und in welchem Umfang dieser Schutz im Einzelfall greift, hängt vom genauen Zeitpunkt der Eintragung und der Verfahrenslage ab und sollte anwaltlich geprüft werden.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihren Grundbuchauszug, den Stand der Auflassungsvormerkung und die Absicherung Ihres Kaufpreiswegs. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation. Rechtsanwalt Andreas Kübler steht Ihnen im Immobilienrecht rund um Kaufvertrag, Grundbuch und Eigentumsübertragung zur Verfügung. Weitere Informationen zu unseren Leistungen im Immobilienrecht finden Sie auf unserer Seite zum Immobilienrecht.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Käufer und Eigentümer in immobilienrechtlichen Fragen rund um Kaufvertrag, Grundbuch und Eigentumsübertragung.