Der Mahnbescheid ist ein zivilprozessuales Titulierungsinstrument nach den §§ 688 ff. ZPO. Er ermöglicht es Vermietern, rückständige Mietforderungen gerichtlich feststellen zu lassen, ohne sofort eine Zahlungsklage erheben zu müssen. Das Mahngericht prüft dabei nur die formale Zulässigkeit des Antrags, nicht die materielle Berechtigung der Forderung. Legt der Mieter innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung keinen Widerspruch ein, kann ein Vollstreckungsbescheid beantragt werden, der einem Urteil gleichsteht und Zwangsvollstreckung ermöglicht. Der Mahnbescheid sichert ausschließlich die Geldforderung. Für eine Räumung ist ein gesondertes Räumungsurteil erforderlich.
Dieser Beitrag erklärt, wie das gerichtliche Mahnverfahren als zivilprozessuales Instrument funktioniert, welche Unterlagen Vermieter vorbereiten müssen und wo häufige Fehler entstehen.
Ein Vermieter stellt im Oktober fest, dass sein Mieter weder im September noch im Oktober die Miete überwiesen hat. Schriftliche Zahlungsaufforderungen bleiben ohne Reaktion. Im Beratungsgespräch zeigt sich: Kündigung und Mahnbescheid sind zwei verschiedene rechtliche Wege mit unterschiedlichen Zielen. Der Mahnbescheid soll die offene Forderung titulieren, damit später vollstreckt werden kann. Die Kündigung hingegen zielt auf die Beendigung des Mietverhältnisses. Beide Verfahren können parallel laufen, müssen aber strategisch aufeinander abgestimmt sein. Entscheidend für das Mahnverfahren ist bereits zu diesem Zeitpunkt: Der Vermieter braucht eine vollständige, fehlerfreie Forderungsaufstellung und die passenden Belege.
Was der Mahnbescheid leistet und was nicht
Das gerichtliche Mahnverfahren ist in den §§ 688 ff. ZPO geregelt. Es ist ein vereinfachtes zivilprozessuales Verfahren, das ausschließlich auf Geldforderungen anwendbar ist. Das Mahngericht prüft nur, ob der Antrag formal zulässig ist. Eine inhaltliche Prüfung, ob die Forderung tatsächlich besteht, findet in diesem Stadium nicht statt.
§ 688 ZPO (sinngemäß)
Das Mahnverfahren ist nur zulässig, wenn der Anspruch auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme in Euro gerichtet ist und nicht von einer noch nicht erbrachten Gegenleistung abhängt.
Für Vermieter bedeutet das: Rückständige Monatsmieten aus vergangenen Zeiträumen lassen sich per Mahnbescheid geltend machen, weil die Vermieterleistung, also die Überlassung der Wohnung, bereits erbracht wurde. Künftige Mieten scheiden dagegen aus.
Was der Mahnbescheid nicht bewirkt
Der Mahnbescheid schafft einen Titel für die Geldforderung. Er beendet das Mietverhältnis nicht, ersetzt keine Kündigung und begründet keinen Räumungsanspruch. Wer nach dem Mahnbescheid auch die Herausgabe der Wohnung durchsetzen will, braucht dafür ein separates Räumungsurteil. Die Verwechslung dieser beiden Verfahren ist einer der häufigsten Fehler in der Praxis.
Fälligkeit und Verzug: die materiell-rechtliche Grundlage
Bevor ein Mahnbescheid Aussicht auf Erfolg hat, muss die Forderung fällig und der Mieter in Verzug sein. Beide Voraussetzungen sind im BGB geregelt.
§ 556b Abs. 1 BGB
Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, sofern die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben.
Die Miete wird kraft Gesetzes zum dritten Werktag eines jeden Monats fällig, wenn im Mietvertrag keine andere Fälligkeitsregelung getroffen wurde. Zahlt der Mieter nicht zum vereinbarten oder gesetzlichen Termin, kann Verzug eintreten.
§ 286 BGB (sinngemäß)
Der Schuldner kommt in Verzug, wenn er auf eine nach Eintritt der Fälligkeit erfolgte Mahnung des Gläubigers nicht leistet. Bei einer nach dem Kalender bestimmten Leistungszeit bedarf es der Mahnung nicht.
Bei monatlich wiederkehrenden Mietforderungen mit kalendarisch bestimmter Fälligkeit kann Verzug auch ohne ausdrückliche Mahnung eintreten. Ob das im Einzelfall so ist, hängt von der genauen Formulierung des Mietvertrags und der dort vereinbarten Fälligkeit ab. Schriftliche Zahlungsaufforderungen sind dennoch empfehlenswert: Sie dokumentieren den Verzug und dienen im späteren Verfahren als Nachweis.
Der Verfahrensablauf im Überblick
Das Mahnverfahren folgt einem geregelten Ablauf, der in der Praxis typischerweise diese Stationen durchläuft:
Der Vermieter stellt beim zuständigen Mahngericht einen schriftlichen Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids. Der Antrag muss die genaue Bezeichnung beider Parteien, den Anspruchsgrund (Mietvertrag, betroffene Zeiträume) und die bezifferte Forderung einschließlich etwaiger Zinsen enthalten. Das Mahngericht prüft den Antrag auf formale Zulässigkeit und erlässt bei Ordnungsmäßigkeit den Mahnbescheid. Der Mahnbescheid wird dem Mieter förmlich zugestellt, damit beginnt die zweiwöchige Widerspruchsfrist. Legt der Mieter keinen Widerspruch ein und zahlt er auch nicht, kann der Vermieter einen Vollstreckungsbescheid beantragen. Dieser hat die Wirkung eines Urteils und ermöglicht die Zwangsvollstreckung, zum Beispiel durch Kontopfändung.
Was geschieht, wenn der Mieter Widerspruch einlegt?
Legt der Mieter innerhalb der Zweiwochenfrist Widerspruch ein, endet das Mahnverfahren. Das Gericht gibt den Rechtsstreit in das ordentliche Klageverfahren ab. Zuständig ist in der Regel das Amtsgericht am Ort der vermieteten Wohnung. Im anschließenden streitigen Verfahren muss der Vermieter seine Forderung beweisfähig darlegen. Er braucht dann nicht nur den Mietvertrag, sondern auch Kontoauszüge über ausgebliebene Zahlungen sowie den gesamten Schriftverkehr mit dem Mieter.
Bereiten Sie Ihre Unterlagen bereits vor dem Mahnantrag vollständig auf. Wenn der Mieter Widerspruch einlegt und das Verfahren in den streitigen Zivilprozess übergeht, sind lückenlose Nachweise über die Zahlungsausfälle und den genauen Forderungsbetrag entscheidend. Wer im Mahnverfahren eine fehlerhafte Forderungsaufstellung einreicht, schwächt seine Position im Klageverfahren unnötig.
Kündigung und Mahnbescheid: zwei getrennte Verfahren
Viele Vermieter fragen, ob sie gleichzeitig kündigen und einen Mahnbescheid beantragen können. Grundsätzlich ja, aber beide Verfahren verfolgen unterschiedliche Ziele und müssen strategisch koordiniert werden.
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (sinngemäß)
Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, oder wenn er in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Die fristlose Kündigung nach § 543 BGB zielt auf die Beendigung des Mietverhältnisses. Der Mahnbescheid tituliert die Geldforderung. Beide Verfahren können nebeneinander beschritten werden. Allerdings sollte vermieden werden, dass widersprüchliches Verhalten gegenüber dem Mieter, etwa unklare Kommunikation zum Fortbestand des Mietverhältnisses, die Wirksamkeit der Kündigung in Frage stellt. Wann eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs rechtlich tragfähig ist und wie sie vorbereitet werden sollte, erläutert der Beitrag Mieter zahlt nicht: Wann kündigen als Vermieter?.
Beweislage und Verjährung im Blick behalten
Wer muss was beweisen?
Der Vermieter muss nachweisen, dass ein wirksamer Mietvertrag besteht, welche Miethöhe vereinbart wurde, zu welchem Zeitpunkt die Miete fällig war und dass die Zahlungen ausgeblieben sind. Diese Nachweise erbringt er in der Regel durch den Mietvertrag und Kontoauszüge, auf denen kein Zahlungseingang verzeichnet ist. Behauptet der Mieter eine Mietminderung wegen Mängeln oder macht er eigene Zahlungen geltend, muss er das seinerseits belegen.
Verjährung nicht aus dem Blick verlieren
Mietrückstände unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Die Frist beginnt gemäß § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter davon Kenntnis hatte. Rückstände aus dem Jahr 2023, die nicht bis Ende 2026 tituliert wurden, riskieren die Verjährung.
§ 204 BGB (sinngemäß)
Die Verjährung wird durch die Zustellung des Mahnbescheids im Mahnverfahren gehemmt. Wird der Mahnbescheid demnächst nach der Einreichung des Antrags zugestellt, wirkt die Hemmung auf den Zeitpunkt der Einreichung zurück.
Die Einreichung des Mahnantrags kann die Verjährung hemmen, sofern der Mahnbescheid zeitnah zugestellt wird. Vermieter sollten ältere Rückstände deshalb nicht untätig lassen, wenn das Ende der Verjährungsfrist absehbar wird. Wenn der Mieter trotz titulierter Forderung nicht zahlt und die Wohnung nicht freigibt, bestehen weitere Verfahrensoptionen. Was in dieser Konstellation rechtlich möglich ist, erklärt der Beitrag Mieter zahlt nicht und räumt nicht: Was Vermieter tun können.
Mietvertrag mit vereinbarter Miethöhe und Fälligkeitsregelung bereithalten.
Vollständige Aufstellung der ausstehenden Monatszahlungen erstellen: Zeitraum und genaue Beträge je Monat.
Kontoauszüge zusammenstellen, die die ausgebliebenen Zahlungseingänge belegen.
Schriftliche Zahlungsaufforderungen sichern, einschließlich Datum und Nachweis des Zugangs beim Mieter.
Forderungsbetrag präzise beziffern: Hauptforderung, betroffene Zeiträume und etwaige Zinsen klar trennen.
Parteienbezeichnungen vollständig und korrekt notieren: vollständiger Name und aktuelle Anschrift des Mieters.
Zuständiges Mahngericht prüfen und Antrag in der vorgesehenen Form einreichen.
Unvollständige oder fehlerhafte Forderungsaufstellungen sind der häufigste Grund dafür, dass Mahnanträge verzögert werden oder Widersprüche des Mieters besonders leicht angreifbar sind. Ein weiterer häufiger Fehler: Vermieter verwechseln eine außergerichtliche Zahlungsaufforderung mit einem gerichtlichen Mahnbescheid. Eine schriftliche Mahnung ist kein Mahnbescheid. Der gerichtliche Mahnbescheid muss beim Mahngericht beantragt und dem Mieter förmlich zugestellt werden. Wer beides gleichsetzt, verliert unter Umständen wertvolle Zeit, bis die Verjährung gehemmt wird.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich als Vermieter gleichzeitig kündigen und einen Mahnbescheid beantragen?
Ja. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs und Mahnbescheid sind rechtlich unabhängige Verfahren mit unterschiedlichen Zielen. Die Kündigung beendet das Mietverhältnis; der Mahnbescheid tituliert die Geldforderung. Beide Wege können parallel beschritten werden, sollten aber inhaltlich aufeinander abgestimmt sein, damit kein Verfahrensschritt die Position im anderen schwächt.
Welche Unterlagen brauche ich für den Mahnantrag?
Zwingend notwendig sind der Mietvertrag, eine vollständige und bezifferte Aufstellung der Rückstände nach Monaten und Beträgen sowie Kontoauszüge, die die ausgebliebenen Zahlungen belegen. Schriftliche Mahnungen sind kein formales Muss für den Antrag, aber wichtig, um den Verzug des Mieters nachvollziehbar zu dokumentieren und im Widerspruchsfall beweisfähig zu sein.
Was passiert, wenn der Mieter Widerspruch gegen den Mahnbescheid einlegt?
Das Mahnverfahren endet und geht in ein streitiges Klageverfahren über. Das Gericht gibt den Rechtsstreit an das zuständige Amtsgericht ab. Dort muss der Vermieter seine Forderung mit Belegen vollständig darlegen. Ein inhaltlich sorgfältig vorbereiteter Mahnantrag erleichtert den Übergang in die Klagephase erheblich.
Wann droht die Verjährung von Mietrückständen?
Mietrückstände verjähren nach der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Die Einreichung des Mahnantrags kann die Verjährung hemmen, sofern der Mahnbescheid zeitnah zugestellt wird. Ältere Rückstände sollten deshalb nicht zu lange offengelassen werden.
Kübler Rechtsanwälte beraten im Mietrecht Vermieter und Eigentümer bei der Prüfung von Mietrückständen, der Vorbereitung von Mahnverfahren und der Koordination mit Kündigungs- und Räumungsverfahren.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre offenen Mietrückstände rechtlich und bereiten das Verfahren so vor, dass keine vermeidbaren Fehler entstehen. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte berät er Vermieter, Eigentümer und Immobilienverwalter bei der Durchsetzung von Forderungen und in mietrechtlichen Auseinandersetzungen.