Zahlt der Mieter die Miete über mehrere Monate nicht und verlässt die Wohnung nicht, stehen Vermietern zwei getrennte Wege offen: die Kündigung des Mietverhältnisses und, wenn der Mieter trotzdem bleibt, die Räumungsklage beim Amtsgericht. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist wirksam, wenn die Rückstände die gesetzlich geregelten Schwellenwerte erreichen und die Kündigung schriftlich mit Begründung zugeht. Räumt der Mieter danach nicht, kann nur das Gericht und der Gerichtsvollzieher die Herausgabe der Wohnung erzwingen.
Der Beitrag erklärt, ab wann eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs rechtlich möglich ist, welche Schritte danach folgen und welche Unterlagen dabei entscheidend sind.
Ein Vermieter meldet sich, weil sein Mieter seit mehreren Monaten keine vollständige Miete mehr überweist. Auf Zahlungserinnerungen und ein persönliches Gespräch folgte keine Reaktion; die Wohnung wird aber weiterhin bewohnt. Zunächst wird der Mietvertrag auf Wirksamkeit und die genaue Fälligkeit der Miete geprüft. Anhand der Kontoauszüge wird eine monatsgenaue Übersicht der Rückstände erstellt. Auf dieser Grundlage lässt sich beurteilen, ob die Schwelle für eine außerordentliche Kündigung bereits erreicht ist. Da der Mieter nach Ausspruch der Kündigung in der Wohnung verbleibt, wird eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht vorbereitet. Parallel wird geprüft, ob für den Zeitraum nach Kündigung eine Nutzungsentschädigung geltend gemacht werden kann.
Wann eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich ist
Die Miete ist nach § 556b BGB spätestens bis zum dritten Werktag des laufenden Monats zu zahlen. Trifft die Zahlung nicht ein, gerät der Mieter in Verzug, ohne dass eine Mahnung erforderlich ist.
§ 556b Abs. 1 BGB
Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.
Außerordentliche fristlose Kündigung
Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung ergibt sich aus § 543 BGB. Es besteht, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist und der Rückstand mindestens eine Monatsmiete erreicht, oder wenn er über einen längeren Zeitraum Rückstände angehäuft hat, die den Wert von zwei Monatsmieten erreichen. Maßgeblich ist dabei in der Regel die Gesamtmiete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung.
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (sinngemäß)
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, eigenhändig unterschrieben sein und den Kündigungsgrund konkret benennen. Fehlt die Begründung oder ist der Rückstand nicht nachvollziehbar aufgeschlüsselt, kann die Kündigung formell unwirksam sein. Ausführliche Informationen dazu, ab wann die Kündigungsvoraussetzungen im Einzelfall als erfüllt gelten, finden Sie in unserem Beitrag Mieter zahlt nicht: Wann kündigen als Vermieter?.
Ordentliche Kündigung wegen wiederholter Pflichtverletzung
Auch wenn die Schwellen des § 543 BGB nicht erreicht sind, kann bei wiederholt unpünktlicher oder dauerhaft unvollständiger Zahlung eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB in Betracht kommen.
§ 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB (sinngemäß)
Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Die ordentliche Kündigung unterliegt Fristen: Nach § 573c BGB beträgt die Kündigungsfrist in der Regel drei Monate; bei längerer Mietdauer verlängert sie sich gestaffelt. Welcher Weg im konkreten Fall der richtigere ist, hängt von den genauen Umständen und dem bisherigen Zahlungsverhalten ab.
Was passiert, wenn der Mieter trotz Kündigung bleibt
Rückgabepflicht nach Beendigung des Mietverhältnisses
Mit wirksamer Kündigung endet das Mietverhältnis. Der Mieter ist dann nach § 546 BGB verpflichtet, die Wohnung zurückzugeben. Diese Verpflichtung entsteht kraft Gesetzes mit Wirksamwerden der Kündigung; der Vermieter muss sie nicht gesondert einfordern.
§ 546 Abs. 1 BGB
Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
Kommt der Mieter dem nicht nach, steht dem Vermieter kein Selbsthilfeweg offen. Die Rückgabe muss gerichtlich durchgesetzt werden.
Nutzungsentschädigung für den Zeitraum nach Kündigung
Bleibt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung, steht dem Vermieter für diesen Zeitraum eine Nutzungsentschädigung zu. § 546a BGB gibt dem Vermieter das Recht, für die Dauer des weiteren Verbleibs die vereinbarte Miete oder den ortsüblichen Mietzins zu verlangen.
§ 546a Abs. 1 BGB
Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
Dieser Anspruch sollte bei der Klageeinreichung ausdrücklich mit geltend gemacht werden, da er nicht automatisch vom Räumungsbegehren erfasst wird. Daneben können bei fortbestehendem Verzug Zinsen nach § 288 BGB anfallen.
Der Weg zur Räumung
Wenn der Mieter nach wirksamer Kündigung nicht auszieht, bleibt die Räumungsklage der rechtlich vorgesehene Weg. Sie wird beim Amtsgericht am Ort der Wohnung eingereicht. Das Verfahren endet mit einem vollstreckbaren Titel; die tatsächliche Räumung führt dann der Gerichtsvollzieher durch.
Das Verfahren kann je nach Gerichtsauslastung und etwaigen Einwendungen des Mieters mehrere Monate in Anspruch nehmen. Vermieter, die alle Unterlagen frühzeitig vollständig zusammenstellen, vermeiden Verzögerungen durch nachträglich angeforderte Belege. Einen Überblick über den Ablauf nach wirksamer Kündigung bietet unser Beitrag Mieter gekündigt zahlt nicht mehr: Was Vermieter jetzt tun.
Einen umfassenden Überblick über unsere mietrechtliche Beratung für Vermieter und Eigentümer finden Sie in unserer mietrechtlichen Beratung für Vermieter.
Schlösser austauschen, Gegenstände des Mieters entfernen oder den Zugang zur Wohnung eigenmächtig sperren: Solche Maßnahmen sind ohne gerichtlichen Titel nicht erlaubt und können zivil- wie strafrechtliche Folgen haben. Die Räumung ist ausschließlich Sache des Gerichtsvollziehers auf Grundlage eines vollstreckbaren Titels.
Die Schonfristzahlung: Ein Sonderfall für Vermieter
Begleicht der Mieter den gesamten Rückstand noch bevor die fristlose Kündigung ausgesprochen wird, entfällt die Grundlage für die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Der Kündigungsgrund liegt dann nicht mehr vor. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch eine bereits ausgesprochene fristlose Kündigung ihre Wirkung verlieren, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage alle Rückstände vollständig ausgleicht oder ein Sozialleistungsträger sie übernimmt. Für Vermieter ist deshalb entscheidend: Die Rückstandshöhe muss zum Zeitpunkt der Kündigung sorgfältig dokumentiert sein, und die zeitliche Abfolge von Rückstandsentstehung, Kündigung und etwaiger Nachzahlung muss in den Unterlagen klar nachvollziehbar sein.
Wer prüfen lässt, ob die Kündigungsvoraussetzungen erfüllt sind, bevor er die Kündigung ausspricht, vermeidet das Risiko einer formell angreifbaren Erklärung. Eine falsche Rückstandsberechnung oder ein zu früh gewählter Zeitpunkt können das gesamte Verfahren verzögern.
Zahlungsübersicht erstellen: Alle offenen Mietzahlungen monatsgenau auflisten, Kalt- und Warmmiete sowie Nebenkosten getrennt ausweisen.
Mietvertrag prüfen: Miethöhe, Fälligkeit und vereinbarte Nebenkosten genau feststellen; Nachträge und Mieterhöhungsschreiben einbeziehen.
Schriftverkehr sichern: Mahnungen, E-Mails und Gesprächsnotizen vollständig und chronologisch dokumentieren.
Zugangsnachweise sicherstellen: Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung für Mahnungen und Kündigung sind erforderlich; der bloße Versand reicht nicht.
Kündigung schriftlich und begründet aussprechen: Schriftform, eigenhändige Unterschrift und konkrete Benennung des Kündigungsgrundes einschließlich Rückstandshöhe sind zwingend.
Auszugsfrist benennen: Nach Ausspruch der fristlosen Kündigung eine angemessene Frist für den Auszug setzen und schriftlich festhalten.
Räumungsklage vorbereiten: Bei ausbleibendem Auszug Klage beim zuständigen Amtsgericht einreichen und Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB ausdrücklich einschließen.
Keine Selbsthilfe: Wohnungszugang, Schlösser und Gegenstände des Mieters dürfen ohne vollstreckbaren Titel nicht angetastet werden.
Häufige Fragen
Welche Rückstandshöhe berechtigt zur fristlosen Kündigung?
Das hängt vom Zeitraum und der Höhe der Rückstände ab. Nach § 543 BGB reicht es aus, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine mit mindestens einer Monatsmiete in Rückstand ist oder wenn der Gesamtrückstand über einen längeren Zeitraum den Wert von zwei Monatsmieten erreicht. Maßgeblich ist in der Regel die Gesamtmiete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung. Die genaue Berechnung und Dokumentation dieser Schwellenwerte ist ein häufiger Fehler in der Praxis.
Muss ich den Mieter vor der Kündigung abmahnen?
Bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 BGB ist eine Abmahnung gesetzlich nicht vorgeschrieben. Sie kann jedoch zur Beweissicherung und zur Klärung der Lage sinnvoll sein, bevor weitere Schritte folgen. Bei der ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB hängt die Frage, ob eine vorherige Abmahnung erforderlich oder ratsam ist, vom Einzelfall ab.
Kann die Kündigung unwirksam werden, wenn der Mieter nachzahlt?
Ja, unter Umständen. Gleicht der Mieter alle Rückstände vollständig aus, bevor die Kündigung ausgesprochen wird, fehlt der Kündigungsgrund. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch eine bereits ausgesprochene fristlose Kündigung ihre Wirkung verlieren, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage vollständig zahlt oder ein Sozialleistungsträger die Rückstände übernimmt. Die genaue Einordnung hängt vom Einzelfall ab und sollte anwaltlich geprüft werden.
Was kann ich verlangen, wenn der Mieter nach der Kündigung noch in der Wohnung bleibt?
Für den Zeitraum, in dem der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung verbleibt, kann nach § 546a BGB eine Nutzungsentschädigung verlangt werden. Daneben bestehen bei fortbestehendem Verzug Ansprüche auf Verzugszinsen nach § 288 BGB. Beide Ansprüche müssen in der Klage ausdrücklich geltend gemacht werden.
Wie lange kann ein Räumungsverfahren dauern?
Eine pauschale Aussage lässt sich dazu nicht treffen. Einwendungen des Mieters, Härtefall-Anträge nach § 574 BGB oder eine hohe Auslastung des Gerichts können das Verfahren verlängern. Vermieter, die von Anfang an vollständige und geordnete Unterlagen vorlegen, vermeiden Verzögerungen durch nachträglich angeforderte Belege. Fehlende Zugangsnachweise für die Kündigung oder lückenhafte Zahlungsübersichten sind häufige Ursachen für Verfahrensverzögerungen.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre Situation: Mietvertrag, Zahlungsstand und bisheriger Schriftverkehr sind die Grundlage dafür, welcher Schritt als nächstes sinnvoll ist. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer von Kübler Rechtsanwälte. Er berät Vermieter und Eigentümer in mietrechtlichen Auseinandersetzungen, von der Prüfung der Kündigungsvoraussetzungen über die formgerechte Kündigung bis zur Vorbereitung einer Räumungsklage.