Aufteilungsplan und Teilungserklärung können beim zuständigen Grundbuchamt als beglaubigte Abschrift angefordert werden. Wer ein berechtigtes Interesse nachweist, zum Beispiel als Kaufinteressent, erhält Einsicht. Eigentümer sind grundsätzlich berechtigt. Die Unterlagen zeigen, welche Flächen zum Sondereigentum gehören und welche als Gemeinschaftseigentum gelten. Wer die Unterlagen vor dem Notartermin nicht prüft, riskiert, dass Aufteilungsplan und tatsächliche Raumsituation nicht übereinstimmen.
Dieser Beitrag erklärt, wo Sie die Unterlagen anfordern, was darin geregelt ist und wann eine anwaltliche Prüfung sinnvoll ist.
Ein Wohnungskäufer unterzeichnet den Kaufvertrag, ohne vorher Aufteilungsplan und Teilungserklärung eingesehen zu haben. Erst nach dem Notartermin stellt er fest, dass der als Kellerraum beschriebene Bereich laut Aufteilungsplan gar nicht zu seiner Einheit gehört, sondern Gemeinschaftseigentum ist. Der Makler hatte die Zugehörigkeit mündlich bestätigt, im Vertrag stand davon nichts. Für die Klärung war die Teilungserklärung entscheidend. Wer die Unterlagen vor der Beurkundung anfordert und prüft, vermeidet solche Überraschungen.
Was Teilungserklärung und Aufteilungsplan regeln
Die Teilungserklärung ist das rechtliche Gründungsdokument einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit ihr teilt der Eigentümer eines Gebäudes dieses in einzelne Wohnungseigentumseinheiten auf. Sie wird notariell beurkundet und beim Grundbuchamt eingereicht. Der Aufteilungsplan ist eine zeichnerische Darstellung aller Geschosse und bildet als Anlage einen festen Bestandteil der Teilungserklärung.
Was der Aufteilungsplan zeigt
Der Aufteilungsplan enthält Grundrisse aller Stockwerke und beschriftet jede Einheit mit einer fortlaufenden Nummer. Diese Nummer entspricht der Nummer, unter der das Sondereigentum im Grundbuch eingetragen ist. Aus dem Plan ergibt sich, welche Flächen zur jeweiligen Einheit gehören und welche als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen sind. Dazu können Kellerräume, Stellplätze, Dachgeschossflächen oder Nebenräume zählen, deren Zugehörigkeit ohne den Plan unklar bleibt.
Mehr zu Inhalt und Bedeutung des Aufteilungsplans lesen Sie in unserem Beitrag Aufteilungsplan zur Teilungserklärung: Bedeutung und Prüfung.
Was die Teilungserklärung darüber hinaus enthält
Die Teilungserklärung regelt zusätzlich die Miteigentumsanteile jeder Einheit, die Gemeinschaftsordnung sowie besondere Nutzungsrechte. Sondernutzungsrechte an Gartenflächen oder Stellplätzen sind dort häufig enthalten, wenn sie nicht in separaten Vereinbarungen begründet wurden. Diese Rechte entstehen erst mit notarieller Beurkundung und Eintragung. Mündliche Zusagen des Verkäufers sind nicht maßgeblich.
§ 8 WEG (Teilung durch den Eigentümer, sinngemäß)
Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise aufteilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden ist.
Wo und wie Sie die Unterlagen anfordern
Teilungserklärung und Aufteilungsplan sind Grundbuchunterlagen. Sie liegen beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.
Beim Grundbuchamt
Eigentümer können jederzeit Einsicht in die zu ihrer Einheit gehörenden Grundbuchunterlagen nehmen und beglaubigte Abschriften anfordern. Kaufinteressenten müssen ein berechtigtes Interesse darlegen. Dieses ergibt sich regelmäßig aus dem geplanten Kauf. Empfehlenswert ist ein formloses Schreiben an das zuständige Grundbuchamt, in dem Sie Grundstücksbezeichnung und Anlass der Anfrage kurz benennen. Die Ausstellung einer beglaubigten Abschrift ist gebührenpflichtig.
Eine ausführliche Anleitung dazu finden Sie in unserem Beitrag Teilungserklärung beim Grundbuchamt anfordern: So geht es.
Beim beurkundenden Notar
Der Notar, der die Teilungserklärung ursprünglich beurkundet hat, verfügt ebenfalls über eine Ausfertigung. Wenn Sie wissen, welches Notariat tätig war, können Sie dort eine Abschrift anfordern. Auf dem Grundbuchauszug findet sich in der Regel ein Hinweis auf das Notariat. Auch dieser Weg ist gebührenpflichtig.
Von der Hausverwaltung
Besteht bereits eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit einer Hausverwaltung, hat diese in der Regel Zugang zur Teilungserklärung und kann eine Kopie bereitstellen. Eigentümer haben gegenüber der Verwaltung grundsätzlich einen Anspruch auf Einsicht. Für Kaufinteressenten hängt dies von der Kooperationsbereitschaft des Verkäufers ab.
Der Aufteilungsplan ist Teil der Teilungserklärung und wird nicht separat ausgehändigt. Wenn Sie die Teilungserklärung als beglaubigte Abschrift anfordern, ist der Aufteilungsplan darin enthalten.
Worauf es bei der Prüfung ankommt
Das bloße Anfordern der Unterlagen reicht nicht aus. Wer Aufteilungsplan und Teilungserklärung nicht mit der tatsächlichen Raumsituation und dem Kaufvertragsentwurf abgleicht, übersieht möglicherweise Abweichungen, die sich nach dem Kauf kaum noch korrigieren lassen.
Übereinstimmung mit der Realität prüfen
Anbauten, Umbaumaßnahmen oder bauliche Veränderungen können dazu führen, dass der tatsächliche Grundriss und der Aufteilungsplan voneinander abweichen. Die Teilungserklärung selbst bleibt davon unberührt, solange sie nicht förmlich geändert wurde. Im Streitfall gilt der Aufteilungsplan als maßgeblich für die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
Was bei Abweichungen zwischen Teilungserklärung und Wirklichkeit gilt, erläutert unser Beitrag Teilungserklärung und Sondereigentum: Was wirklich gilt.
Sondernutzungsrechte gesondert prüfen
Sondernutzungsrechte an Garten- oder Stellplatzflächen sind nicht automatisch aus dem Aufteilungsplan erkennbar. Sie werden in der Gemeinschaftsordnung oder durch gesonderte Vereinbarung begründet. Wer einen Stellplatz oder einen Gartenanteil miterwirbt, sollte prüfen, ob dieses Recht tatsächlich im Grundbuch oder in der Teilungserklärung verankert ist.
Angaben des Verkäufers oder Maklers über Keller, Stellplätze oder Gartenflächen ersetzen nicht den Blick in Aufteilungsplan und Teilungserklärung. Nur was dort steht, ist rechtlich verbindlich.
Wie lange die Bearbeitung dauert
Die Bearbeitungszeit beim Grundbuchamt variiert je nach Amtsgericht und Arbeitsaufkommen. Beim Notar kann es schneller gehen, wenn die Unterlagen dort vollständig vorliegen. Fordern Sie die Dokumente rechtzeitig an, damit Sie sie vor dem Notartermin prüfen können. Nach dem Kaufvertrag ist eine Korrektur deutlich aufwendiger.
Fordern Sie Aufteilungsplan und Teilungserklärung immer vor dem Notartermin an. Lassen Sie die Unterlagen mit dem Kaufvertragsentwurf abgleichen, bevor Sie unterschreiben.
Zuständiges Grundbuchamt ermitteln: Das ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt.
Anfrage stellen: Formlos schriftlich mit Angabe der Grundstücksbezeichnung und des Anlasses. Eigentümer können direkt Einsicht nehmen, Kaufinteressenten legen ihr berechtigtes Interesse dar.
Alternativ beim Notar anfragen: Wer das beurkundende Notariat kennt, kann dort eine Abschrift anfordern.
Unterlagen vollständig prüfen: Aufteilungsplan mit dem tatsächlichen Grundriss vergleichen, Sondernutzungsrechte kontrollieren, Miteigentumsanteile notieren.
Kaufvertragsentwurf abgleichen: Stimmen Flächenbezeichnung und Einheitennummer im Kaufvertrag mit dem Aufteilungsplan überein?
Keine Unterschrift ohne Prüfung: Erst unterschreiben, wenn Aufteilungsplan, Teilungserklärung und Kaufvertrag übereinstimmen.
Häufige Fragen
Wer hat das Recht, die Unterlagen einzusehen?
Eigentümer einer Einheit haben grundsätzlich das Recht, die für ihre Einheit relevanten Grundbuchunterlagen einzusehen. Kaufinteressenten können Einsicht verlangen, wenn sie ein berechtigtes Interesse nachweisen, das sich aus dem geplanten Kauf ergibt.
Muss der Verkäufer die Unterlagen herausgeben?
Ein gesetzlicher Herausgabeanspruch des Käufers gegen den Verkäufer ergibt sich nicht unmittelbar aus dem Kaufrecht. Praktisch ist es jedoch üblich, dass Verkäufer oder Makler die Unterlagen auf Anfrage bereitstellen. Wer keine Unterlagen erhält, kann sie direkt beim Grundbuchamt anfordern.
Was tun, wenn Aufteilungsplan und Wirklichkeit abweichen?
Abweichungen können rechtliche Folgen haben, etwa für die Frage, welche Flächen zum Sondereigentum gehören. In diesem Fall ist eine anwaltliche Prüfung ratsam, bevor ein Kaufvertrag unterzeichnet wird. Kaufrechtliche Ansprüche hängen dabei davon ab, was im Kaufvertrag vereinbart wurde und ob der Verkäufer über die Abweichung informiert war.
Wann sollte ich eine Anwältin oder einen Anwalt einschalten?
Eine rechtliche Prüfung ist sinnvoll, wenn Aufteilungsplan und Kaufvertrag nicht übereinstimmen, wenn Sondernutzungsrechte unklar formuliert sind, wenn mündliche Zusagen über Flächen gemacht wurden oder wenn nach dem Kauf Streit über die Grenzen von Sonder- und Gemeinschaftseigentum entsteht. Unsere Kanzlei berät Sie im Immobilienrecht zu allen Fragen rund um Wohnungseigentum, Grundbuch und Kaufvertrag.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Aufteilungsplan und Teilungserklärung für Sie und zeigen, ob Kaufvertragsentwurf und Grundbuchunterlagen übereinstimmen. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte berät er Wohnungskäufer und Eigentümer in allen Fragen rund um das Wohnungseigentumsrecht.