Die Teilungserklärung begründet die sachenrechtliche Zuordnung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum (§ 8 WEG). Die Gemeinschaftsordnung, die in der Praxis regelmäßig Teil derselben Urkunde ist, regelt das Innenverhältnis der Eigentümer: Nutzung, Kostenverteilung, Stimmrechte, Verwalterkompetenzen. Beide werden im Grundbuch eingetragen und binden jeden neuen Eigentümer ab dem Eigentumsübergang, unabhängig davon, ob er das Dokument vor dem Kauf vollständig gelesen hat. Weicht der Kaufvertrag oder das Exposé von dem ab, was die Teilungserklärung tatsächlich festlegt, können kaufrechtliche Ansprüche nach §§ 433, 434 BGB bestehen. Ob ein vereinbarter Haftungsausschluss greift oder wegen Arglist unwirksam ist (§ 444 BGB), hängt vom Einzelfall ab. Entscheidend sind vollständige Unterlagen, dokumentierte Abweichungen und die Prüfung aller laufenden Fristen, bevor weitere Schritte gegenüber Verkäufer, Makler oder Eigentümergemeinschaft unternommen werden.
Dieser Beitrag erklärt, wie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zusammenhängen, warum sie ab dem Eigentumsübergang verbindlich sind und welche Unterlagen und Fristen Käufer kennen müssen.
Ein Käufer erwirbt eine Eigentumswohnung in einer größeren Wohnanlage. Im Exposé und in den Verkaufsgesprächen wird ein Tiefgaragenstellplatz ausdrücklich als fester Bestandteil des Kaufobjekts beschrieben; der Kaufpreis spiegelt ihn mit ein. Nach dem Notartermin liest der Käufer die Teilungserklärung vollständig und stellt fest: Der Stellplatz ist dort nicht als Sondereigentum eingetragen, sondern lediglich als Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum. Die Unterscheidung ist rechtlich erheblich. Ein Sondernutzungsrecht ist nicht als eigenständiges Wohnungseigentum im Grundbuch gebucht; seine Übertragung folgt anderen Regeln, die Finanzierbarkeit kann eingeschränkt sein, und die Eigentümergemeinschaft kann es unter Umständen anders behandeln als echtes Sondereigentum. Der Käufer fragt sich, ob das, was ihm zugesagt wurde, dem entspricht, was er tatsächlich erworben hat, und ob er rechtlich vorgehen kann. Kübler Rechtsanwälte prüft in solchen Konstellationen Teilungserklärung, Kaufvertrag, Grundbuch und alle vorvertraglichen Angaben auf Übereinstimmung und arbeitet heraus, ob Offenbarungspflichten verletzt wurden.
Was Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung regeln
Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt keinen freistehend nutzbaren Grundstücksanteil, sondern einen Miteigentumsanteil an einem gemeinschaftlichen Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an bestimmten Räumen. Welche Räume, Flächen und Einrichtungen zum Sondereigentum gehören und welche zum Gemeinschaftseigentum, legt die Teilungserklärung fest. Sie ist das Gründungsdokument der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Teilungserklärung: die sachenrechtliche Grundlage
Nach § 8 WEG kann ein Grundstückseigentümer sein Grundstück durch einseitige Erklärung in Miteigentumsanteile aufteilen und dabei Sondereigentum an den einzelnen Wohnungen oder gewerblichen Einheiten begründen. Diese Teilungserklärung wird zusammen mit dem Aufteilungsplan im Grundbuch eingetragen. Damit ist sie nicht nur ein schuldrechtliches Dokument zwischen den ursprünglichen Parteien, sondern dinglicher Inhalt des Wohnungseigentums: Sie gilt gegenüber jedem neuen Eigentümer, auch wenn dieser das Dokument vor dem Kauf nicht kannte.
Der Aufteilungsplan zur Teilungserklärung ist dabei maßgeblich dafür, welche Bereiche sachenrechtlich dem einzelnen Wohnungseigentümer zugewiesen sind. Abweichungen zwischen diesem Plan und mündlichen oder schriftlichen Angaben im Verkaufsprozess können rechtliche Konsequenzen haben.
Gemeinschaftsordnung: Nutzung, Kosten und Abstimmungen
Die Gemeinschaftsordnung ist in der Praxis fast immer Teil derselben Urkunde wie die Teilungserklärung. Sie regelt das Innenverhältnis der Eigentümer: Wie werden Kosten verteilt? Wer darf welche Flächen wie nutzen? Welche Mehrheiten sind für Beschlüsse erforderlich? Welche Kompetenzen hat der Verwalter? Welche Sondernutzungsrechte bestehen an Gemeinschaftseigentum?
§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG erlaubt den Wohnungseigentümern, von den gesetzlichen Regelungen abzuweichen. Solche Abweichungen, beispielsweise eine andere Kostenverteilung als die gesetzliche nach § 16 WEG, müssen in der Gemeinschaftsordnung klar und eindeutig formuliert sein. Ist eine Regelung unklar oder lückenhaft, gilt die gesetzliche Verteilung; weitreichende Folgen wie Alleinkosten für bestimmte Eigentümer oder Alleinkompetenzen für Untergemeinschaften dürfen nicht aus unklaren Formulierungen hergeleitet werden. Das entspricht der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Auslegung von Gemeinschaftsordnungen.
Bindung ab dem Eigentumsübergang
Ab dem Moment, in dem das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird, gilt die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung für den Käufer ohne Einschränkung. Es spielt keine Rolle, ob sie ihm vollständig übergeben wurde, ob der Notar sie im Termin ausführlich erläutert hat oder ob er von bestimmten Regelungen gar keine Kenntnis hatte. Wer die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vor dem Notartermin nicht vollständig gelesen hat, trägt das Risiko, an Regelungen gebunden zu sein, die seinen Vorstellungen widersprechen.
Käufer können und sollten die vollständige Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und den Aufteilungsplan vor dem Notartermin anfordern und mit den Angaben aus Exposé und Kaufvertragsentwurf abgleichen. Die Anforderung beim Grundbuchamt ist möglich; alternativ stellen Verwalter oder Verkäufer das Dokument häufig auf direkte Anfrage hin zur Verfügung.
Wenn Kaufvertrag und Teilungserklärung auseinanderfallen
Der typische Konflikt entsteht, wenn das Exposé, der Kaufvertrag oder mündliche Zusagen des Maklers oder Verkäufers eine andere Rechtslage beschreiben als die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung tatsächlich festlegen. Das kann betreffen:
- ◆die Zuordnung eines Stellplatzes als Sondereigentum statt Sondernutzungsrecht,
- ◆die Nutzbarkeit einer Dachterrasse, eines Gartenanteils oder einer Gemeinschaftsfläche,
- ◆die Kostenverteilung für bestimmte Anlagen wie Aufzug, Tiefgarage oder Heizung,
- ◆Beschlusskompetenzen bei baulichen Veränderungen oder Sanierungen,
- ◆Vorgaben zur Vermietung oder gewerblichen Nutzung einzelner Einheiten.
Sachmangel und vereinbarte Beschaffenheit
Hat der Verkäufer im Kaufvertrag oder durch andere bindende Erklärungen eine bestimmte Beschaffenheit zugesagt, die in der Teilungserklärung nicht gedeckt ist, kann ein Sachmangel nach § 434 BGB vorliegen.
§ 434 BGB (Sachmangel, sinngemäß)
Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen entspricht. Zu den subjektiven Anforderungen zählt, dass die Sache die vereinbarte Beschaffenheit aufweist.
Maßgeblich ist damit, was konkret als Beschaffenheit des Kaufobjekts vereinbart wurde. Mündliche Zusagen, die sich nicht im Notarvertrag wiederfinden, sind schwerer zu beweisen; sie können aber über vorvertragliche Pflichtverletzungen nach § 311 BGB rechtlich relevant werden, wenn nachgewiesen wird, dass der Makler oder Verkäufer sie bewusst oder fahrlässig falsch gemacht hat.
Haftungsausschluss und seine Grenzen
Kaufverträge über Eigentumswohnungen enthalten fast immer einen Haftungsausschluss für Sachmängel. Dieser Ausschluss ist grundsätzlich zulässig, greift aber nicht unbegrenzt.
§ 444 BGB (Ausschluss der Haftung, sinngemäß)
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
Hat der Verkäufer wesentliche Abweichungen zwischen Exposé oder mündlichen Zusagen und der tatsächlichen Teilungserklärung gekannt und nicht offenbart, kann der Haftungsausschluss insoweit unwirksam sein. Der Nachweis der Arglist obliegt dem Käufer und ist in der Praxis anspruchsvoll. Eine vollständige Dokumentation der vorvertraglichen Kommunikation ist deshalb die wichtigste Grundlage für jeden weiteren Schritt.
Unterlagen, die als Erstes beschafft und gesichert werden müssen
Wer nach dem Kauf Unstimmigkeiten feststellt, sollte zunächst alle relevanten Unterlagen zusammenstellen, bevor er auf die Gegenseite zugeht oder eigene Erklärungen abgibt. Im Immobilienrecht trägt der Käufer grundsätzlich die Beweislast dafür, dass ein Mangel beim Eigentumsübergang bereits vorhanden war. Eine lückenlose Dokumentation ist deshalb die Grundlage für jede realistische Einschätzung der Rechtsposition.
Maßgebliche Unterlagen sind:
- ◆Vollständige Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan aus den Grundakten, abrufbar beim Grundbuchamt oder über den beurkundenden Notar.
- ◆Grundbuchauszug, der den aktuellen eingetragenen Inhalt des Wohnungsgrundbuchs dokumentiert.
- ◆Notarvertrag mit allen Anlagen, insbesondere Hinweise auf Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung und wie darauf Bezug genommen wird.
- ◆Exposé, Prospekt und alle schriftlichen Zusagen des Maklers oder Verkäufers, einschließlich E-Mails und Beratungsprotokolle.
- ◆Aktuelle Beschlusssammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft: Welche Beschlüsse wurden in welcher Reihenfolge gefasst? Existieren Änderungen der Kostenverteilung oder Sondervereinbarungen?
- ◆Schriftverkehr mit Verwalter oder Eigentümergemeinschaft nach dem Erwerb.
Erst wenn diese Unterlagen vollständig vorliegen, lässt sich seriös einschätzen, ob und wo die Rechtslage laut Grundbuch von dem abweicht, was zugesagt wurde.
Fristen kennen und einhalten
Sachmängelansprüche nach dem Kauf
Für Mängelansprüche beim Kauf einer Eigentumswohnung gilt nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB eine Verjährungsfrist von fünf Jahren ab Übergabe, da Eigentumswohnungen als Bauwerke im Sinne dieser Norm behandelt werden.
§ 438 BGB (Verjährung der Mängelansprüche, sinngemäß)
Bei einem Bauwerk und bei Sachen, die entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bauwerk verwendet worden sind und dessen Mangelhaftigkeit verursacht haben, beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche fünf Jahre. Im Übrigen verjähren Mängelansprüche in zwei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Ablieferung der Sache.
Bei arglistig verschwiegenen Mängeln gilt abweichend die regelmäßige Verjährung nach § 195 BGB von drei Jahren, die erst ab Kenntnis von Mangel und Person des Schuldners zu laufen beginnt (§ 199 BGB). Diese Besonderheit kann in bestimmten Konstellationen für den Käufer günstiger sein als die fünfjährige Frist, die bereits ab Übergabe läuft.
Anfechtung wegen arglistiger Täuschung
Wer den Kaufvertrag selbst anfechten möchte, weil er über wesentliche Inhalte der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung getäuscht worden ist, muss die kurze Anfechtungsfrist des § 124 BGB beachten.
§ 124 BGB (Anfechtungsfrist, sinngemäß)
Die Anfechtung einer wegen Täuschung anfechtbaren Willenserklärung kann nur binnen Jahresfrist erfolgen. Die Frist beginnt im Falle der arglistigen Täuschung mit dem Zeitpunkt, in dem der Anfechtungsberechtigte die Täuschung entdeckt. In jedem Fall erlischt das Anfechtungsrecht zehn Jahre nach dem Zeitpunkt der Abgabe der Willenserklärung.
Die fünfjährige Verjährungsfrist für Sachmängelansprüche beginnt mit dem Tag der Übergabe, unabhängig davon, wann der Käufer von einer Abweichung Kenntnis erlangt hat. Wer Unstimmigkeiten entdeckt, sollte umgehend prüfen, wie viel Zeit seit der Übergabe vergangen ist. Ein abgelaufener Verjährungszeitraum kann alle kaufrechtlichen Ansprüche ausschließen, bevor überhaupt eine Mängelanzeige verschickt wurde.
Vollständige Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan aus den Grundakten anfordern, bevor andere Schritte unternommen werden.
Grundbuchauszug und Kaufvertrag mit allen Anlagen zusammenstellen.
Exposé, Prospekt und alle schriftlichen Zusagen des Maklers oder Verkäufers sichern.
Aktuelle Beschlusssammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft anfordern.
Schriftliche Chronologie erstellen: wann wurde was von wem zugesagt, wann wurde welche Abweichung festgestellt.
Übergabedatum festhalten und die fünfjährige Verjährungsfrist nach § 438 BGB vorläufig notieren.
Keine mündlichen oder schriftlichen Erklärungen gegenüber Verkäufer, Makler oder Eigentümergemeinschaft abgeben, bevor die Unterlagen vollständig vorliegen und rechtlich eingeordnet sind.
Keine Mängelanzeige ohne schriftliche Fristsetzung und klare, sachliche Beschreibung der konkreten Abweichung versenden.
Kaufrechtliche Anspruchsgrundlage durch anwaltliche Prüfung klären, bevor außergerichtliche oder gerichtliche Schritte eingeleitet werden.
Häufige Fragen zur Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Welche rechtliche Bedeutung haben diese Dokumente für Wohnungskäufer?
Die Teilungserklärung ist kein bloßes Informationsdokument, sondern Grundbuchinhalt. Sie legt verbindlich fest, welche Räume und Flächen zum Sondereigentum des einzelnen Eigentümers gehören und welche zum gemeinschaftlichen Eigentum aller. Die Gemeinschaftsordnung bestimmt, wie dieses Gemeinschaftseigentum genutzt, verwaltet und finanziert wird. Als Grundbuchinhalt gelten beide gegenüber jedem neuen Erwerber, unabhängig davon, ob er das Dokument vor dem Kauf tatsächlich kannte oder ob ihm sein Inhalt erläutert wurde. Wer nach dem Notartermin feststellt, dass bestimmte Regelungen seinen Erwartungen widersprechen, steht grundsätzlich an diese Regelungen gebunden, soweit sie nicht gegen zwingendes Recht verstoßen oder arglistig verschwiegen wurden.
Welche Unterlagen sollten vor allem anderen beschafft werden?
Ausgangspunkt ist immer die vollständige Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und dem Aufteilungsplan, wie sie im Grundbuch eingetragen sind. Dieses Dokument kann beim Grundbuchamt oder über den beurkundenden Notar angefordert werden. Daneben sind der aktuelle Grundbuchauszug, der Kaufvertrag mit allen Anlagen, die Beschlusssammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft und alle Unterlagen aus dem Verkaufsprozess wichtig: Exposé, schriftliche Zusagen, E-Mails. Nur wer den Ist-Zustand laut Grundbuch mit dem Soll-Zustand laut Kaufvertrag und vorvertraglichen Angaben vollständig vergleichen kann, hat eine belastbare Grundlage für die Einschätzung seiner Rechtsposition.
Wann sollte die anwaltliche Prüfung vor weiteren Schritten stehen?
Sobald ein Käufer den Eindruck hat, dass die tatsächliche Rechtslage laut Teilungserklärung von dem abweicht, was ihm zugesagt wurde, ist eine anwaltliche Prüfung sinnvoll, bevor er gegenüber dem Verkäufer, dem Makler oder der Eigentümergemeinschaft Erklärungen abgibt. Das gilt besonders dann, wenn Haftungsausschlüsse im Kaufvertrag enthalten sind, wenn Arglistverdacht im Raum steht, wenn Fristen noch unbekannt sind oder wenn die Abweichung wirtschaftlich erheblich ist. Vorschnelle Erklärungen können die eigene Verhandlungsposition und mögliche Ansprüche empfindlich schwächen. Eine anwaltliche Einschätzung klärt, welche Ansprüche realistisch bestehen, welche Fristen laufen und welche Schritte in welcher Reihenfolge sinnvoll sind.
Welche Fehler schwächen die eigene Position am häufigsten?
Häufige Fehler sind das Verlassen auf mündliche Zusagen ohne schriftliche Nachweise, das Unterlassen einer vollständigen Lektüre der Teilungserklärung vor dem Notartermin, eine zu späte oder zu unspezifische Mängelanzeige ohne schriftliche Fristsetzung sowie Absprachen mit dem Verkäufer oder Verwalter, die nicht schriftlich dokumentiert werden. Wer außerdem gegenüber der Eigentümergemeinschaft Erklärungen abgibt, die als Anerkenntnis eines bestimmten Rechtszustands gedeutet werden können, erschwert spätere Ansprüche. Auch das Abwarten bis kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist ist riskant, weil für die Einholung einer anwaltlichen Einschätzung und die Vorbereitung eines außergerichtlichen Schreibens Zeit benötigt wird.
Kübler Rechtsanwälte prüft Teilungserklärung, Kaufvertrag und Grundbuch auf Abweichungen und ordnet ein, welche Ansprüche realistisch bestehen und welche Fristen eingehalten werden müssen. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz, was Sie nach dem Kauf festgestellt haben.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte berät er Immobilienkäufer und Eigentümer bei Fragen rund um Kaufvertrag, Teilungserklärung und nachvertragliche Mängelansprüche.