Die Maklerprovision wird fällig, wenn drei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind: ein wirksamer Maklervertrag, eine nachgewiesene Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit und ein Kaufvertragsabschluss, der ursächlich auf diese Tätigkeit zurückgeht. Fehlt auch nur eine dieser Bedingungen, schulden Sie keine Provision. Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt seit dem 23. Dezember 2020 zusätzlich: Ohne einen in Textform geschlossenen Maklervertrag entsteht kein Provisionsanspruch.
Dieser Beitrag erläutert, welche drei Voraussetzungen für die Fälligkeit der Maklerprovision kumulativ erfüllt sein müssen und was Käufer prüfen sollten, bevor sie zahlen.
Ein Kaufinteressent besichtigt über ein Maklerunternehmen ein Einfamilienhaus und schließt anschließend den Kaufvertrag direkt mit dem Eigentümer ab. Kurz nach dem Notartermin erhält er eine Provisionsrechnung. Der Makler besteht auf Zahlung, weil er die Gelegenheit nachgewiesen habe. Der Käufer ist unsicher: Hat er den Makler überhaupt wirksam beauftragt? Und reicht eine einzelne Besichtigung als Grundlage für den Anspruch? Solche Konstellationen zeigen, dass die Frage nach der Fälligkeit weit mehr ist als eine Formalie.
Rechtliche Grundlage: Was § 652 BGB voraussetzt
Der Makleranspruch ist in § 652 BGB geregelt. Eine Provision ist nur geschuldet, wenn der Kaufvertrag infolge der Maklertätigkeit zustande kommt. Das klingt einfach, wirft in der Praxis aber erhebliche Fragen auf.
§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB
Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt.
Das Gesetz nennt damit drei kumulativ erforderliche Elemente, die jedes für sich geprüft werden müssen.
1. Wirksamer Maklervertrag
Ohne Maklervertrag besteht kein Provisionsanspruch. Der Vertrag kann ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Wer ein Exposé mit Provisionshinweis anfordert oder eine Besichtigung vereinbart, sollte sorgfältig prüfen, ob darin bereits ein Provisionsversprechen enthalten war und ob dieses den geltenden Formvorschriften genügt.
2. Nachweis oder Vermittlung
Der Makler muss aktiv tätig geworden sein: entweder durch den Nachweis einer konkreten Kaufgelegenheit, die dem Käufer bis dahin unbekannt war, oder durch Vermittlung, also das aktive Einwirken auf den Vertragsschluss. Wer lediglich ein Exposé weiterreicht, das dem Käufer ohnehin schon bekannt war, erfüllt diese Voraussetzung in der Regel nicht.
3. Kausalität: Der Kauf „infolge“ der Maklertätigkeit
Dieser Punkt ist in der Praxis am häufigsten streitig. Ursächlichkeit liegt vor, wenn die Tätigkeit des Maklers zumindest mitursächlich dafür war, dass der Kaufentschluss gefasst wurde. War dem Käufer die Immobilie bereits aus einer anderen Quelle bekannt, bevor der Makler tätig wurde, fehlt der Kausalzusammenhang. Hat der Makler dagegen die erste konkrete Kenntnis vermittelt, wird Kausalität in der Regel bejaht.
Was die Reform vom 23. Dezember 2020 geändert hat
Mit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern wurden die §§ 656a bis 656d BGB in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt. Diese Regelungen gelten ausschließlich für den Erwerb von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher.
§ 656a BGB
Ein Maklervertrag, der den Erwerb einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.
Textform bedeutet: Die Erklärung muss dauerhaft lesbar vorliegen und den Erklärenden erkennbar machen. E-Mail, SMS oder ein unterzeichnetes Dokument reichen aus. Ein rein telefonisch oder mündlich geschlossener Maklervertrag über ein Einfamilienhaus ist seit dem 23. Dezember 2020 unwirksam. Wer danach eine Provision auf dieser Grundlage fordert, hat keinen durchsetzbaren Anspruch.
Welche Partei die Provision nach der neuen Gesetzeslage trägt und wie die Kosten aufgeteilt werden, erklärt der Beitrag Maklerprovision: Wer zahlt nach dem neuen Gesetz? ausführlich.
Die §§ 656a ff. BGB gelten ausschließlich für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Für Gewerbeimmobilien, unbebaute Grundstücke oder Mehrfamilienhäuser bleibt es bei den allgemeinen Regeln des § 652 BGB. Wer als Vermieter einen Makler einschaltet oder die Provision im Mietrecht prüfen möchte, findet einen eigenen Überblick im Beitrag Maklerprovision für Vermieter: Wer zahlt und was gilt.
Besondere Fälligkeitsregel: Käuferprovision bei Verkäuferbeauftragung
Hat der Verkäufer den Makler beauftragt und soll ein Teil der Provision auf den Käufer abgewälzt werden, setzt § 656d BGB klare Grenzen: Die Käuferprovision darf die Höhe der Verkäuferprovision nicht übersteigen. Und die Zahlungspflicht des Käufers wird erst dann fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil tatsächlich beglichen hat und der Käufer davon Kenntnis erlangt hat.
§ 656d BGB (sinngemäß)
Ist eine Provision des Käufers vereinbart, obwohl der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde, darf sie die Höhe der Provision des Verkäufers nicht übersteigen. Die Verpflichtung des Käufers wird erst fällig, wenn der Verkäufer seiner Provisionspflicht nachgekommen ist und der Käufer hierüber Kenntnis erlangt hat.
Wann ist die Provision nicht fällig?
In folgenden Konstellationen entsteht der Makleranspruch gar nicht oder fällt nachträglich weg:
- ◆Kein wirksamer Maklervertrag: Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern fehlt die Textform nach § 656a BGB.
- ◆Keine Kausalität: Der Käufer kannte die Immobilie bereits, bevor der Makler tätig wurde.
- ◆Keine eigenständige Leistung: Der Makler hat lediglich Informationen weitergegeben, die dem Käufer bereits vorlagen.
- ◆Treuepflichtverletzung: Hat der Makler ohne Offenlegung für beide Seiten gehandelt und dabei gegen seine Treuepflichten verstoßen, kann der Provisionsanspruch entfallen.
Eine geleistete Zahlung lässt sich im Nachhinein nur unter engen Voraussetzungen zurückfordern. Zahlen Sie keine Provision, bevor alle drei Voraussetzungen geprüft wurden.
Liegt der Maklervertrag in Textform vor? Datum und Zugang der Erklärung dokumentieren.
Hat der Makler die Immobilie nachgewiesen oder vermittelt, bevor Sie von ihr wussten?
Ist der Kauf tatsächlich auf die Tätigkeit dieses Maklers zurückzuführen?
Falls der Verkäufer den Makler allein beauftragt hat: Hat der Verkäufer seinen Provisionsanteil bereits bezahlt und gibt es dafür einen Nachweis?
Übersteigt die geforderte Käuferprovision den Anteil des Verkäufers? Das wäre nach § 656d BGB unzulässig.
Haben Sie den Maklervertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder per Fernabsatz abgeschlossen? In bestimmten Fällen besteht ein gesetzliches Widerrufsrecht.
Häufige Fragen zur Maklerprovision
Muss ich zahlen, wenn ich den Makler nicht beauftragt habe?
Nein. Ohne wirksamen Maklervertrag besteht kein Provisionsanspruch. Wer jedoch ein Exposé mit einem ausdrücklichen Provisionshinweis anfordert und danach die Immobilie kauft, kann unter Umständen als Vertragspartei des Maklers angesehen werden. Ob ein solches Provisionsversprechen wirksam vereinbart wurde, hängt von Inhalt, Form und den konkreten Umständen ab.
Spielt es eine Rolle, ob ich die Immobilie schon kannte?
Ja, das ist rechtlich entscheidend. Kannte der Käufer die konkrete Immobilie bereits aus einer anderen Quelle, bevor der Makler tätig wurde, fehlt es an der erforderlichen Kausalität. Der Makler hat in diesem Fall keinen Provisionsanspruch, weil seine Tätigkeit den Kaufentschluss nicht ausgelöst hat.
Was passiert, wenn der Maklervertrag die Textform nicht einhält?
Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern ist ein mündlich oder telefonisch geschlossener Maklervertrag seit dem 23. Dezember 2020 unwirksam. Ein auf dieser Grundlage geltend gemachter Provisionsanspruch ist nicht berechtigt.
Wann ist eine anwaltliche Prüfung sinnvoll?
Sobald Sie eine Provisionsrechnung erhalten, die Sie anzweifeln, empfiehlt sich eine rechtliche Prüfung. Das gilt besonders bei unklarer Vertragsgrundlage, bei Zweifeln an der Kausalität oder wenn der Makler erkennbar für beide Seiten tätig war. Das Team von Kübler Rechtsanwälte im Bereich Immobilienrecht steht für eine erste Einschätzung zur Verfügung.
Bewahren Sie alle Unterlagen auf: Exposés, E-Mails, Besichtigungsbestätigungen und den gesamten Schriftwechsel mit dem Makler. Die Chronologie dieser Dokumente ist für die Prüfung der Voraussetzungen entscheidend.
Kübler Rechtsanwälte prüfen, ob die Maklerprovision in Ihrem Fall tatsächlich fällig ist. Schildern Sie uns kurz Ihre Situation und erhalten Sie eine erste rechtliche Einschätzung.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Er berät Käufer und Eigentümer bei rechtlichen Fragen rund um Kaufvertrag, Maklerrecht und Immobilientransaktionen.