Die Berliner Räumung nach § 885a ZPO ist eine kostengünstigere Alternative zur klassischen Zwangsräumung: Der Gerichtsvollzieher verschafft Ihnen den Besitz der Wohnung und protokolliert die frei ersichtlichen beweglichen Sachen des Mieters. Die Wegschaffung und Verwahrung des Räumungsguts übernehmen Sie anschließend selbst. Ihre Haftung ist dabei gesetzlich auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Entscheidend ist, dass das Gerichtsvollzieherprotokoll vollständig ist und Sie die Verwahrung sorgfältig dokumentieren, bevor Sie Gegenstände entfernen oder vernichten.
Dieser Beitrag erklärt, was die Berliner Räumung nach § 885a ZPO von der klassischen Zwangsräumung unterscheidet, welche Pflichten für Sie als Vermieter entstehen und wann diese Variante wirtschaftlich die bessere Wahl ist.
Ein Vermieter hatte nach mehrmonatigem Zahlungsverzug die fristlose Kündigung ausgesprochen und schließlich ein Räumungsurteil erstritten. Der Mieter verließ die Wohnung nicht freiwillig. Bei einem Ortstermin stellte sich heraus, dass die Wohnung mit Mobiliar, Kleidung und persönlichen Gegenständen gefüllt war. Eine vollständige Räumung nach § 885 ZPO hätte einen erheblichen Kostenvorschuss für Gerichtsvollzieher, Spedition und Einlagerung erfordert. Diese Kosten waren beim Mieter kaum vollstreckbar. Die Kanzlei prüfte gemeinsam mit dem Vermieter, ob die Berliner Räumung nach § 885a ZPO eine sinnvolle Alternative war: Der Gerichtsvollzieher würde die Besitzeinweisung vornehmen und ein Protokoll erstellen. Der Vermieter würde die Gegenstände danach selbst einlagern und den Mieter schriftlich zur Abholung auffordern. Angesichts des überschaubaren Wertes der zurückgelassenen Sachen entschied er sich für diese Variante. Die sorgfältige Dokumentation und die schriftliche Fristsetzung sorgten dafür, dass kein Schadensersatzanspruch entstand.
Zwei Varianten der Zwangsräumung: Worin der Unterschied liegt
Wenn ein Räumungsurteil vollstreckt werden soll, stehen Vermieter grundsätzlich vor der Wahl zwischen zwei Verfahren.
Bei der klassischen Räumung nach § 885 ZPO übernimmt der Gerichtsvollzieher die gesamte Abwicklung: Er setzt den Mieter aus dem Besitz, entfernt alle beweglichen Sachen und übergibt sie dem Mieter oder einer anderen Person. Fehlt ein Empfänger, werden die Sachen auf Kosten des Schuldners eingelagert. Diese Variante ist umfassend, erfordert aber einen hohen Kostenvorschuss für Spedition und Lagerung, der in der Praxis häufig nicht beim Mieter vollstreckt werden kann. Räumungstermine folgen in der Regel erst mehrere Wochen nach Zahlung dieses Vorschusses.
Die Berliner Räumung nach § 885a ZPO beschränkt den Vollstreckungsauftrag auf den ersten Schritt: die Besitzeinweisung. Der Gerichtsvollzieher setzt den Mieter aus dem Besitz, erstellt ein Protokoll der frei ersichtlichen beweglichen Sachen und übergibt Ihnen die Wohnung. Was danach mit dem Räumungsgut geschieht, liegt in Ihrer Verantwortung. Der Kostenvorschuss fällt deutlich geringer aus, da keine Spedition organisiert werden muss.
§ 885a ZPO (Beschränkter Vollstreckungsauftrag)
Der Vollstreckungsauftrag kann auf die Maßnahmen nach § 885 Abs. 1 beschränkt werden. Der Gerichtsvollzieher hat in diesem Fall ein Protokoll über die in den Räumen frei ersichtlichen beweglichen Sachen aufzunehmen. Der Gläubiger ist berechtigt, die Sachen wegzuschaffen; er hat sie zu verwahren. Seine Haftung für Schäden durch das Wegschaffen und die Verwahrung beschränkt sich auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.
Das Berliner Modell ist seit dem 1. Mai 2013 ausdrücklich in § 885a ZPO kodifiziert. Damit reagierte der Gesetzgeber auf eine bereits zuvor verbreitete Praxis, die auf einer Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2005 beruhte.
Voraussetzungen und Verfahrensablauf
Was Sie vor dem Vollstreckungsauftrag benötigen
Voraussetzung für jede Zwangsräumung ist ein vollstreckbarer Räumungstitel: in der Regel ein rechtskräftiges Räumungsurteil, ein gerichtlicher Vergleich mit Räumungsklausel oder ein vollstreckbarer Beschluss im einstweiligen Rechtsschutz. Zusätzlich benötigen Sie eine Vollstreckungsklausel nach § 724 ZPO und den Nachweis der Zustellung des Titels an den Mieter.
Zuständig für Räumungsklagen in Wohnraumsachen ist das Amtsgericht am Belegenheitsort der Wohnung (§ 29a ZPO). Wenn der Mieter zuvor nicht gezahlt hat und Sie noch keinen Titel haben, erläutert der Beitrag Mieter zahlt nicht: Fristen und Kündigung richtig die vorgelagerten Schritte.
Das Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB ist seit der Kodifizierung des § 885a ZPO keine Voraussetzung mehr für die Berliner Räumung. Sie können die beschränkte Vollstreckung also unabhängig davon wählen, ob Sie ein Pfandrecht geltend machen oder nicht.
Wie der Räumungstermin abläuft
Der Vollstreckungsauftrag an den Gerichtsvollzieher muss ausdrücklich auf die Maßnahmen nach § 885 Abs. 1 ZPO beschränkt werden. Diese Formulierung ist schriftlich im Auftrag festzuhalten. Fehlt die eindeutige Beschränkung, kann es zu Unklarheiten über den Verfahrensumfang kommen.
Am Räumungstermin setzt der Gerichtsvollzieher den Mieter aus dem Besitz und weist Sie als Gläubiger ein. Das Schloss wird üblicherweise ausgetauscht. Anschließend erstellt der Gerichtsvollzieher ein Protokoll nach § 885a Abs. 2 ZPO, in dem alle frei ersichtlichen beweglichen Sachen verzeichnet sind.
Das Protokoll: Ihr wichtigstes Sicherungsmittel
Das Gerichtsvollzieherprotokoll ist der zentrale Beleg dafür, welche Gegenstände sich zum Zeitpunkt der Besitzeinweisung in der Wohnung befanden. Ohne vollständiges Protokoll sind Sie später gegenüber Behauptungen des Mieters über angeblich verschwundene oder beschädigte Sachen nahezu schutzlos.
Erstellen Sie parallel zum Protokoll des Gerichtsvollziehers eine eigene Foto- und Videodokumentation. Listen Sie alle Gegenstände mit Zustandsbeschreibung auf und sichern Sie diese Aufzeichnungen mit Zeitstempel. Zeugen können die Dokumentation zusätzlich absichern. Beginnen Sie erst dann mit dem Wegschaffen der Sachen, wenn das Gerichtsvollzieherprotokoll vorliegt und geprüft ist.
Ihre Pflichten nach der Besitzeinweisung
Mit der Berliner Räumung übernehmen Sie als Vermieter eine eigenständige Rechtsverantwortung für die zurückgelassenen Sachen des Mieters. § 885a Abs. 3 ZPO berechtigt Sie, die Gegenstände wegzuschaffen, verpflichtet Sie aber gleichzeitig zu deren Verwahrung.
Entfernen Sie keine Gegenstände aus der Wohnung, bevor der Gerichtsvollzieher das Protokoll aufgenommen hat. Jede Maßnahme vor der ordnungsgemäßen Protokollierung gefährdet Ihre Beweissituation und kann Schadensersatzansprüche des Mieters begründen, selbst wenn die Sachen offensichtlich wertlos erscheinen.
Herausgabe an den Mieter
Der Mieter kann die Herausgabe seiner Sachen jederzeit verlangen. Gegenstände, die dem Pfändungsschutz unterliegen, etwa notwendige Kleidung, einfache Möbel oder persönliche Unterlagen, müssen unverzüglich herausgegeben werden (§ 885a Abs. 5 ZPO). Für diese Kategorie ist eine gesonderte Verwahrung sinnvoll, damit Sie auf Anfragen schnell reagieren können.
Verwertung und Vernichtung
Holt der Mieter seine Sachen nicht ab, räumt § 885a Abs. 4 ZPO Ihnen das Recht ein, eine öffentliche Versteigerung zu veranlassen. Der Erlös steht dem Mieter zu, nach Abzug Ihrer Kosten. Offensichtlich wertlose Gegenstände können unter den gesetzlichen Voraussetzungen vernichtet werden, jedoch nur nach vollständiger Dokumentation und Fristsetzung an den Mieter.
Ausführliche Informationen zu Aufbewahrungsfristen und der weiteren Abwicklung nach der Räumung finden Sie im Beitrag Berliner Modell: Aufbewahrungsfrist nach der Räumung.
Wie weit Ihre Haftung reicht
§ 885a Abs. 3 ZPO begrenzt Ihre Haftung beim Wegschaffen und Vernichten von Gegenständen auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Diese Begrenzung schützt Sie jedoch nicht vollständig, wenn Sie die Dokumentations- und Verwahrungspflichten vernachlässigen.
§ 823 Abs. 1 BGB
Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.
Schadensersatzansprüche nach § 823 Abs. 1 BGB können also trotz gesetzlicher Haftungsbeschränkung entstehen, wenn Gegenstände durch nachweisbar schuldhafte Handlung beschädigt oder vernichtet werden. Sorgfältige Protokollierung und geordnete Lagerung sind deshalb auch dann zwingend, wenn Ihnen die Haftungsbegrenzung grundsätzlich zugutekommt.
Wann die Berliner Räumung wirtschaftlich sinnvoll ist
Die Berliner Räumung bietet vor allem dann einen klaren Kostenvorteil, wenn die Wohnung nur wenige oder offensichtlich wertlose Gegenstände enthält. In diesen Fällen fällt der Kostenvorschuss deutlich geringer aus als bei einer klassischen Räumung nach § 885 ZPO, bei der Spedition und Einlagerung auf Ihre Vorleistung gehen. Enthält die Wohnung umfangreiches Mobiliar oder Gegenstände mit erkennbarem Wert, überwiegt das Verwahrungsrisiko häufig den Kostenvorteil. In solchen Fällen sollten Sie vor der Entscheidung prüfen lassen, welche Variante für Ihre konkrete Situation die geringeren Gesamtkosten und Risiken mit sich bringt.
Ein weiterer Faktor: Der Räumungstitel ist nach Durchführung der Berliner Räumung für diese Maßnahme verbraucht. Eine anschließende klassische Räumung nach § 885 ZPO mit demselben Titel ist nicht mehr möglich. Die Entscheidung über die Vollstreckungsform muss daher vor dem ersten Vollstreckungsauftrag getroffen werden.
Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden
Aus der anwaltlichen Praxis wiederholen sich dieselben Fehlerquellen:
Unklarer Vollstreckungsauftrag. Wenn im Auftrag an den Gerichtsvollzieher die ausdrückliche Beschränkung auf § 885a ZPO fehlt, entstehen Missverständnisse über den Verfahrensumfang. Das kann zu unnötigen Kosten oder zum ungewollten Verbrauch des Titels führen.
Gegenstände vor dem Protokolltermin entfernt. Eigenmächtige Maßnahmen vor Aufnahme des Gerichtsvollzieherprotokolls gefährden die Beweissituation und können Schadensersatzansprüche begründen, unabhängig vom tatsächlichen Wert der Sachen.
Keine schriftliche Aufforderung zur Abholung. Nach der Besitzeinweisung muss der Mieter schriftlich und mit konkreter Fristsetzung über den Lagerort seiner Sachen informiert werden. Ohne dokumentierten Nachweis dieser Aufforderung entstehen spätere Angriffspunkte für Forderungen des Mieters.
Unpfändbare Sachen pauschal entsorgt. Gegenstände, die dem Pfändungsschutz unterliegen, dürfen nicht ohne weiteres vernichtet werden. Hier ist besondere Sorgfalt geboten und im Zweifel rechtlicher Rat einzuholen.
Vollstreckungsschutzantrag des Mieters übersehen. Mieter können nach § 765a ZPO beim Vollstreckungsgericht beantragen, die Räumung aus besonderen Härtegründen aufzuschieben. Liegt ein solcher Antrag vor, kann der Räumungstermin platzen. Eine Prüfung vor dem Termin vermeidet böse Überraschungen.
Vollstreckbarer Räumungstitel liegt vor: Urteil oder Vergleich mit Räumungsklausel, zugestellt mit Nachweis.
Vollstreckungsklausel nach § 724 ZPO beantragt und erhalten.
Vollstreckungsauftrag an den Gerichtsvollzieher schriftlich und mit ausdrücklicher Beschränkung nach § 885a ZPO erteilen.
Lagerort für Räumungsgut organisieren, bevor der Räumungstermin stattfindet.
Prüfen, ob ein Vollstreckungsschutzantrag des Mieters nach § 765a ZPO vorliegt.
Am Räumungstermin: Gerichtsvollzieherprotokoll prüfen, eigene Foto- und Videodokumentation erstellen.
Gegenstände erst nach vollständiger Protokollierung wegschaffen.
Mieter schriftlich und mit Fristsetzung zur Abholung seiner Sachen auffordern; Lagerort und Kontaktdaten angeben.
Unpfändbare Sachen gesondert verwahren und auf Verlangen unverzüglich herausgeben.
Bei Nichtabholung: rechtliche Prüfung der Verwertung nach § 885a Abs. 4 ZPO, bevor weitere Schritte erfolgen.
Häufige Fragen zur Berliner Räumung
Brauche ich für die Berliner Räumung ein Vermieterpfandrecht?
Nein. Seit der gesetzlichen Kodifizierung des § 885a ZPO zum 1. Mai 2013 ist das Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB keine Voraussetzung mehr für den beschränkten Vollstreckungsauftrag. Sie können diese Variante also auch dann wählen, wenn Sie kein Pfandrecht geltend machen oder kein solches besteht.
Kann ich nach einer Berliner Räumung noch klassisch räumen lassen?
Nein. Nach Durchführung der Berliner Räumung ist der Räumungstitel für diese Vollstreckungsmaßnahme verbraucht. Eine anschließende vollständige Räumung nach § 885 ZPO mit demselben Titel ist nicht mehr möglich. Die Wahl der Vollstreckungsform sollte deshalb vor dem ersten Auftrag an den Gerichtsvollzieher getroffen und rechtlich abgesichert werden.
Wie lange muss ich die Sachen des Mieters aufbewahren?
Die ZPO schreibt keine starre Mindestaufbewahrungsfrist vor. Entscheidend ist, dass Sie den Mieter schriftlich zur Abholung auffordern und eine angemessene Frist setzen. Erst nach deren Ablauf und unter den Voraussetzungen des § 885a Abs. 4 ZPO darf eine Verwertung eingeleitet werden. Einzelheiten zur Aufbewahrung und zu den Fristen erläutert der Beitrag Berliner Modell: Aufbewahrungsfrist nach der Räumung.
Hafte ich, wenn Sachen des Mieters beschädigt werden oder verschwinden?
Ihre Haftung ist nach § 885a Abs. 3 ZPO auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Eine Schadensersatzpflicht nach § 823 Abs. 1 BGB kann aber dennoch entstehen, wenn Sie die Dokumentations- und Verwahrungspflichten nicht einhalten. Sorgfältige Protokollierung, geordnete Lagerung und schriftliche Kommunikation mit dem Mieter sind deshalb auch bei gesetzlicher Haftungsbeschränkung unerlässlich.
Wann sollte ich anwaltliche Unterstützung in Anspruch nehmen?
Spätestens wenn der Räumungstitel vorliegt und die Vollstreckung konkret werden soll, ist eine rechtliche Prüfung sinnvoll: Ist der Titel vollstreckbar? Liegt ein Vollstreckungsschutzantrag vor? Welche Vollstreckungsform passt zur Situation in der Wohnung? Fehler in dieser Phase lassen sich im Nachhinein schwer korrigieren. Kübler Rechtsanwälte berät Sie im Miet- und Vermieterrecht zu diesen Fragen.
Kübler Rechtsanwälte prüft Ihren Räumungstitel, klärt mit Ihnen die geeignete Vollstreckungsform und begleitet Sie durch den gesamten Prozess der Berliner Räumung. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte begleitet er Vermieter, Eigentümer und Verwalter in Mietrechtskonflikten, bei Zwangsvollstreckungen und in baurechtlichen Auseinandersetzungen.