Zahlt ein Gewerbemieter die vereinbarte Miete nicht, ist zunächst zu klären, ob der Mietvertrag einen kalendermäßig bestimmten Fälligkeitstermin enthält. Ist das der Fall, gerät der Mieter mit Ablauf dieses Termins automatisch in Verzug, ohne dass eine gesonderte Mahnung des Vermieters notwendig ist. Bei einem hinreichend hohen Zahlungsrückstand kann dem Vermieter das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung zustehen, für die das Gesetz konkrete Betragsschwellen vorgibt. Vor jedem formalen Schritt muss die Beweislage gesichert sein: Mietvertrag, Kontoauszüge und der gesamte schriftliche Kommunikationsverlauf bilden die Grundlage jeder belastbaren Vorgehensweise.
Dieser Beitrag erläutert, wann ein Gewerbemieter rechtlich in Verzug gerät, welche Unterlagen Sie als Vermieter sichern müssen und in welcher Reihenfolge Mahnung, Kündigung und weitere Maßnahmen zulässig sind.
Ein Vermieter eines Ladenlokals stellt Anfang März fest, dass weder die Februarmiete noch die Märzmiete auf seinem Konto eingegangen sind. Der Mietvertrag sieht die Zahlung monatlich im Voraus, spätestens zum dritten Werktag des Monats vor. Zwei Telefonate mit dem Mieter blieben ohne schriftliche Rückmeldung. Die Kanzlei prüft: Liegt aufgrund der vertraglichen Fälligkeitsregelung bereits Verzug ohne Mahnung vor? Sind die aufgelaufenen Rückstände hoch genug, um eine außerordentliche Kündigung zu rechtfertigen? Und welche schriftlichen Nachweise müssen noch zusammengestellt werden, bevor ein formales Kündigungsschreiben verschickt werden kann? Das Ergebnis der Prüfung: Verzug war tatsächlich ohne Mahnung eingetreten. Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung lagen dem Grunde nach vor. Fehler wären entstanden, wenn das Kündigungsschreiben ohne vollständigen Nachweis der Rückstände und ohne sicheren Übermittlungsweg abgeschickt worden wäre.
Verzug bei Gewerberaummiete: Was der Mietvertrag regelt
Wann tritt Verzug auch ohne Mahnung ein?
Bei der Gewerberaummiete bestimmt der Mietvertrag, wann die Miete fällig wird und unter welchen Voraussetzungen der Mieter in Verzug gerät. Enthält der Vertrag einen kalendergenau bestimmten Fälligkeitstermin, etwa „spätestens zum dritten Werktag des Monats“, gerät der Mieter mit Ablauf dieses Termins in Verzug, ohne dass der Vermieter vorher eine Mahnung aussprechen muss. Diese Rechtsfolge ergibt sich aus § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Ist dagegen kein fester Termin vereinbart, muss der Vermieter den Mieter nach Fälligkeit schriftlich zur Zahlung auffordern. Erst der Zugang dieser Mahnung setzt den Verzug in Gang.
Auch ohne wirksame Mahnung kann Verzug eintreten, wenn der Mieter als Unternehmer im Sinne von § 14 BGB handelt und eine Entgeltforderung 30 Tage nach Fälligkeit und Rechnungszugang noch nicht beglichen ist. Dieser Automatismus nach § 286 Abs. 3 BGB ersetzt jedoch nicht die anderen Wege zum Verzugseintritt und entbindet den Vermieter nicht davon, die Situation schriftlich zu dokumentieren.
Welche Besonderheit gilt im Vergleich zu Wohnraummietverträgen?
Ein zentraler Unterschied zum Wohnraummietrecht besteht darin, dass die gesetzliche Fälligkeitsregel des § 556b BGB ausschließlich für Wohnraum gilt. Bei Gewerberaummietverträgen gibt es keine entsprechende gesetzliche Regelung. Fälligkeit und Verzugseintritt richten sich ausschließlich nach der vertraglichen Vereinbarung und den allgemeinen Verzugsregeln des § 286 BGB in Verbindung mit § 578 Abs. 2 BGB. Ist die Fälligkeit im Gewerberaummietvertrag nicht eindeutig geregelt, fehlt dem Vermieter ohne eine nachweislich zugegangene Mahnung die Grundlage für den Verzug.
§ 286 BGB (Schuldnerverzug, Auszug)
Der Schuldner kommt durch eine nach Eintritt der Fälligkeit erfolgte Mahnung des Gläubigers in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich. Einer Mahnung bedarf es nicht, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist.
Auch wenn keine Mahnung erforderlich ist, empfiehlt es sich, dem Mieter nach Ausbleiben der Zahlung schriftlich zu dokumentieren, dass der Rückstand besteht und die Forderung fällig ist. Ein solches Schreiben schafft Klarheit, belegt den Zeitpunkt des Hinweises und dient im späteren Verfahren als Nachweis dafür, dass der Mieter auf die Lage hingewiesen wurde, bevor weitere Schritte eingeleitet wurden.
Außerordentliche Kündigung: Voraussetzungen und Schwellen
Welcher Rückstand rechtfertigt eine fristlose Kündigung?
Ist der Zahlungsverzug des Gewerbemieters erheblich, kann dem Vermieter das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zustehen. Das Gesetz sieht dafür zwei Varianten vor. Erstens: Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Fälligkeitstermine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug, wobei der rückständige Betrag die Miete eines Monats übersteigt. Zweitens: Der Mieter ist über einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Gesamtbetrag in Verzug, der die Miete von zwei Monaten erreicht.
Zu den rückständigen Beträgen zählen neben der Grundmiete in der Regel auch vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen, soweit diese fällig gestellt und nicht bezahlt sind.
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs, Auszug)
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, wobei der rückständige Teil die Miete für einen Monat übersteigt, oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Gilt eine Abmahnpflicht vor der fristlosen Kündigung?
Bei Zahlungsrückständen, die die gesetzlichen Schwellenwerte des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreichen, ist eine Abmahnung vor der Kündigung nach ganz überwiegender rechtlicher Beurteilung nicht erforderlich. Das Gesetz geht davon aus, dass der Zahlungsverzug in diesen Fällen schwer genug wiegt, um eine sofortige fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Gleichwohl kann es sinnvoll sein, den Mieter schriftlich auf den Rückstand hinzuweisen und zur Zahlung aufzufordern, bevor die Kündigung ausgesprochen wird, insbesondere dann, wenn die Schwellenwerte noch nicht eindeutig erreicht sind oder eine einvernehmliche Lösung möglich erscheint.
Wird dem Mieter ohne schriftliche Regelung mündlich zugesagt, dass er die Zahlung verschieben darf, kann das die Kündigungsgrundlage für die gestundeten Beträge entfallen lassen. Stundungen und Ratenzahlungsvereinbarungen sollten deshalb immer schriftlich und mit einer klaren Rückfallregelung für den Fall erneuten Verzugs getroffen werden. Auch eine vorbehaltlose Entgegennahme von Teilzahlungen über längere Zeit kann als konkludentes Einverständnis des Vermieters gewertet werden.
Wann und unter welchen Voraussetzungen Sie als Vermieter die Kündigung rechtssicher aussprechen können, erläutert der Beitrag Mieter zahlt nicht: Wann kündigen als Vermieter? im Detail.
Ordentliche Kündigung als ergänzende Option
Neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung kann bei unbefristeten Gewerberaummietverträgen eine hilfsweise ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt bei Gewerberaum nach § 580a Abs. 2 BGB sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres, sofern der Mietvertrag keine abweichende Regelung enthält. In der Praxis wird die ordentliche Kündigung häufig neben der fristlosen ausgesprochen, um die Vermieterposition für den Fall abzusichern, dass ein Gericht die Voraussetzungen der außerordentlichen Kündigung verneint.
§ 580a Abs. 2 BGB (Kündigungsfrist bei Gewerberaum, sinngemäß)
Bei einem Mietverhältnis über Räume, die keine Wohnräume sind, ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.
Bei befristeten Gewerberaummietverträgen scheidet eine ordentliche Kündigung während der Vertragslaufzeit grundsätzlich aus. Hier bleibt nur die außerordentliche Kündigung, sofern deren Voraussetzungen vorliegen.
Diese Unterlagen müssen Sie bereithalten
Bevor eine Mahnung oder Kündigung verschickt wird, sollte die vollständige Dokumentenlage gesichert sein. Fehlen wichtige Nachweise, kann die Durchsetzung der Forderung oder der Kündigung vor Gericht erheblich erschwert werden.
Mietvertrag mit allen Nachträgen und Ergänzungsvereinbarungen, insbesondere die Fälligkeitsklausel und die Regelungen zur Miethöhe.
Übergabeprotokoll zur Identifikation der Mietsache und Bestimmung des Mietbeginns.
Kontoauszüge des Vermieters, aus denen hervorgeht, welche Zahlungen wann eingegangen sind und welche ausgeblieben sind.
Saldenliste oder Mietkontenblatt mit einer übersichtlichen Aufstellung der Rückstände je Monat und Position.
Betriebskostenabrechnungen, sofern Nachzahlungen Teil des geltend gemachten Rückstands sind.
Sämtliche Mahnschreiben und schriftliche Zahlungsaufforderungen mit Nachweisen über den Zugang beim Mieter.
Gesamter schriftlicher Kommunikationsverlauf mit dem Mieter, einschließlich E-Mails, Briefe und etwaige Absprachen zu Zahlungsaufschüben.
Kündigungsschreiben mit Zugangsnachweis, sobald eine Kündigung ausgesprochen wurde.
Der Zugang einer Kündigung oder Mahnung muss im Streitfall lückenlos nachweisbar sein. Briefe per Einschreiben mit Rückschein oder Übergabe durch einen Boten mit Zeuge sind zuverlässiger als einfache Briefpost. E-Mail als alleiniger Übermittlungsweg ist nur dann ausreichend, wenn der Mietvertrag oder eine gesonderte Vereinbarung das ausdrücklich vorsieht.
Typische Fehler und ihre Folgen
In der Praxis führen bestimmte Fehler immer wieder dazu, dass eine Kündigung unwirksam ist oder in einem gerichtlichen Verfahren nicht durchgesetzt werden kann.
Kündigung vor Erreichen der Rückstandsschwellen: Sprechen Sie die außerordentliche Kündigung aus, bevor die gesetzlichen Betragsgrenzen tatsächlich erreicht sind, ist sie unwirksam. Nachträglich aufgelaufene Rückstände heilen diesen Fehler nicht rückwirkend.
Falsche Berechnung der Rückstände: Werden Betriebskostenvorauszahlungen oder Nachzahlungen nicht korrekt einbezogen, kann die Kündigung auf einer fehlerhaften Grundlage beruhen, die vor Gericht nicht trägt.
Kündigung durch Bevollmächtigte ohne Vollmachtsnachweis: Wird die Kündigung nicht vom Vermieter persönlich, sondern von einem Verwalter oder einer Kanzlei ausgesprochen, kann der Mieter die Kündigung nach § 174 BGB zurückweisen, wenn dem Schreiben keine Originalvollmacht beigefügt ist. Diese Zurückweisung muss unverzüglich erfolgen, ist dann aber wirksam.
Widersprüchliches Verhalten nach der Kündigung: Wird nach Ausspruch der Kündigung die Miete ohne ausdrücklichen Vorbehalt weiter entgegengenommen oder werden neue Vertragskonditionen vereinbart, kann das als konkludenter Verzicht auf die Kündigung gewertet werden. Bei Unsicherheit über § 242 BGB (Treu und Glauben) sollte das Verhalten des Vermieters nach Ausspruch der Kündigung anwaltlich abgestimmt werden.
Mündliche Zahlungsversprechen oder telefonische Absprachen über Zahlungsaufschübe sind im Streitfall kaum beweisbar und können die eigene Rechtsposition erheblich schwächen. Halten Sie alle Absprachen mit dem Mieter schriftlich fest, auch wenn das Gespräch auf Ihrer Initiative beruht.
Sobald neben der Zahlungsfrage auch die Räumung des Gewerbeobjekts im Raum steht, gibt der Beitrag Mieter zahlt nicht und räumt nicht: Was Vermieter tun können einen Überblick über die weiteren Schritte.
Häufige Fragen
Gilt der Schutz vor Kündigung aus Härtegründen auch bei Gewerbemiete?
Nein. Die Schutzvorschrift des § 574 BGB, die dem Wohnraummieter unter bestimmten Umständen das Recht einräumt, einer Kündigung zu widersprechen, gilt ausschließlich für Wohnraum. Im Gewerberaummietrecht gibt es keine entsprechende gesetzliche Regelung. Das erleichtert dem Vermieter bei formgerechter Umsetzung die Durchsetzung einer rechtswirksamen Kündigung erheblich, ohne dass der Mieter allein aus wirtschaftlichen Gründen einen Räumungsaufschub verlangen könnte.
Welche Verzugszinsen kann der Vermieter verlangen?
Da Gewerbemieter als Unternehmer im Sinne von § 14 BGB handeln und der Vermieter in der Regel ebenfalls nicht als Verbraucher im Sinne von § 13 BGB auftritt, gilt § 288 Abs. 2 BGB. Danach beträgt der Verzugszinssatz neun Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz. Hinzu kann eine Verzugspauschale von 40 Euro je Verzugsfall kommen, sofern es sich um eine Entgeltforderung aus einem Rechtsgeschäft zwischen Unternehmern handelt. Abweichende vertragliche Zinsregelungen sind im Gewerbemietrecht innerhalb der gesetzlichen Grenzen zulässig.
§ 288 Abs. 2 BGB (Verzugszinsen, Auszug)
Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
Welche Besonderheiten gelten bei Insolvenz des Gewerbemieters?
Stellt der Gewerbemieter einen Insolvenzantrag, ändert sich die Rechtslage grundlegend. Mietforderungen aus der Zeit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens können nur noch als Insolvenzforderungen zur Tabelle angemeldet werden; eine Durchsetzung außerhalb des Insolvenzverfahrens ist dann in der Regel ausgeschlossen. Mietforderungen, die nach Eröffnung des Verfahrens entstehen, sind hingegen Masseverbindlichkeiten und werden vorrangig bedient. Eine Kündigung wegen vor Eröffnung entstandener Rückstände ist nach Verfahrenseröffnung im Regelfall unzulässig. Die Mietsicherheit, etwa eine Bürgschaft, bleibt grundsätzlich bestehen und kann der Vermieter gesondert in Anspruch nehmen, soweit die Sicherheit ordnungsgemäß bestellt wurde. Bei Insolvenzantrag des Mieters ist anwaltliche Beratung dringend geboten, bevor weitere Schritte eingeleitet werden.
Lohnt ein Mahnbescheid vor der Räumungsklage?
Für reine Zahlungsansprüche, also offene Mietrückstände, kann ein Mahnbescheid eine kostengünstigere Alternative zur Klage sein, wenn der Mieter den Rückstand dem Grunde nach nicht bestreitet. Für Räumungsansprüche nach § 546 BGB ist das Mahnverfahren dagegen nicht geeignet. Hier ist stets eine Räumungsklage vor dem zuständigen Gericht erforderlich. Im Gewerberaummietrecht führen hohe Streitwerte häufig zur Zuständigkeit des Landgerichts, was Anwaltspflicht bedeutet.
Wann sollte anwaltliche Beratung in Anspruch genommen werden?
Spätestens dann, wenn eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen oder eine Räumungsklage vorbereitet werden soll, ist eine anwaltliche Prüfung sinnvoll. Formfehler bei der Kündigung können zur Unwirksamkeit führen und das gesamte Verfahren erheblich verzögern. Auch dann, wenn der Mieter erste Einwendungen erhebt, Teilzahlungen ohne Anerkenntnis leistet oder Insolvenz anmeldet, sollte die Strategie rechtlich abgestimmt werden, bevor weitere Erklärungen abgegeben werden.
Einen allgemeinen Überblick zu Vermieterfragen im Mietrecht bietet unsere Themenseite Anwalt Mietrecht.
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Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte in Giengen an der Brenz und Heidenheim berät er Vermieter und Eigentümer bei mietrechtlichen Konflikten, bei denen Form, Fristen und Nachweise über den Ausgang entscheiden.