Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses in Niedersachsen gilt seit dem 23. Dezember 2020 das gesetzliche Halbteilungsprinzip. Der Makler darf vom Käufer höchstens denselben Betrag verlangen, den er vom Verkäufer erhält. Der Maklervertrag mit dem Käufer muss zudem in Textform geschlossen sein, sonst entsteht kein wirksamer Provisionsanspruch. Ein landesrechtlicher Sonderweg existiert in Niedersachsen nicht; es gelten die Regelungen des BGB.
Dieser Beitrag erklärt, was beim Immobilienkauf in Niedersachsen für die Maklerprovision gilt, welche gesetzlichen Grenzen seit Ende 2020 gelten und welche Punkte Käufer vor der Zahlung klären sollten.
Ein Ehepaar aus der Region Hannover kauft ein älteres Einfamilienhaus. Im Exposé des Maklers findet sich ein Hinweis auf eine Provision des Käufers. Schriftlich hat das Ehepaar nichts vereinbart; der gesamte Erstkontakt lief über das Online-Portal und eine gemeinsame Besichtigung.
Kurz vor dem Notartermin stellt der Makler eine Provisionsrechnung. Die Käufer sind unsicher, ob sie zahlen müssen. Eine anwaltliche Prüfung ergibt: Ein Maklervertrag in Textform wurde nicht abgeschlossen. Das Exposé allein begründet keinen wirksamen Anspruch. Das Ehepaar lässt die Lage prüfen, bevor es etwas überweist.
Wann entsteht ein Provisionsanspruch des Maklers?
Ein Anspruch des Maklers auf Provision entsteht nur, wenn drei Voraussetzungen gemeinsam erfüllt sind: Es muss ein wirksamer Maklervertrag vorliegen, der Makler muss einen Nachweis erbracht oder den Abschluss vermittelt haben, und zwischen dieser Tätigkeit und dem Kaufvertragsabschluss muss ein ursächlicher Zusammenhang bestehen.
§ 652 BGB (sinngemäß)
Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt.
Fehlt auch nur eine dieser Voraussetzungen, besteht kein Anspruch. Das gilt auch dann, wenn ein Makler tätig war und eine Rechnung stellt.
Hat das Exposé allein eine Bindungswirkung?
Ein Maklerexposé begründet für sich genommen noch keinen Maklervertrag. Entscheidend ist, ob ein Vertrag zwischen Makler und Käufer zustande gekommen ist, der die gesetzlichen Formanforderungen erfüllt. Die bloße Zusendung eines Exposés reicht dafür in der Regel nicht aus.
Textformerfordernis: Was gilt seit Ende 2020?
Für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt seit dem 23. Dezember 2020 ein gesetzliches Textformerfordernis. Ein Maklervertrag in diesem Bereich ist unwirksam, wenn er nicht mindestens in Textform, also etwa per E-Mail oder als unterzeichnetes Dokument, abgeschlossen wurde.
§ 656a BGB
Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.
Mündliche Maklerverträge für diesen Bereich sind damit nicht mehr wirksam. Der Makler trägt die Beweislast dafür, dass ein formwirksamer Vertrag tatsächlich vorliegt.
Halbteilungsprinzip: Wie viel darf der Makler vom Käufer verlangen?
Niedersachsen hat kein eigenes Maklerrecht. Das Bundesrecht gilt. Seit Ende 2020 bestimmt das BGB verbindlich, wie die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer aufzuteilen ist.
Hat der Makler mit beiden Seiten jeweils einen eigenen Maklervertrag abgeschlossen, darf er von jeder Partei nur den gleichen Anteil verlangen. Eine Klausel, die den Käufer stärker belastet als den Verkäufer, ist gesetzlich unwirksam, soweit sie den Anteil des Verkäufers übersteigt.
§ 656c BGB (sinngemäß)
Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags einen Maklerlohn versprechen, so kann er von jeder Partei nur den gleichen Anteil verlangen. Vereinbarungen, die eine Partei über den von der anderen Partei geschuldeten Betrag hinaus belasten, sind insoweit unwirksam.
Wie das Halbteilungsprinzip in anderen Bundesländern wirkt, erklärt der Beitrag zur Maklerprovision in NRW.
Was gilt, wenn nur der Verkäufer den Makler beauftragt hat?
In der Praxis hat häufig allein der Verkäufer den Maklerauftrag erteilt. In diesem Fall kann der Verkäufer vertraglich vereinbaren, dass der Käufer einen Teil der Provision übernimmt. Wirksam ist diese Vereinbarung jedoch nur, wenn der auf den Käufer übertragene Anteil die Hälfte der Provisionspflicht des Verkäufers nicht übersteigt. Außerdem darf der Käufer erst dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verkäufer seinen eigenen Anteil tatsächlich an den Makler gezahlt hat.
§ 656d BGB (sinngemäß)
Hat nur eine Partei des Kaufvertrags einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Übernahme eines Provisionsanteils verpflichtet, nur wirksam, wenn der übertragene Anteil die Hälfte des von der beauftragenden Partei geschuldeten Betrags nicht übersteigt. Die übertragene Provisionspflicht darf erst geltend gemacht werden, nachdem die beauftragende Partei ihren eigenen Anteil an den Makler entrichtet hat.
Fordern Sie einen Nachweis, dass der Verkäufer seinen Provisionsanteil bereits gezahlt hat, bevor Sie Ihren eigenen Anteil überweisen. Ohne diesen Nachweis können Sie die Zahlung berechtigt zurückhalten.
Was gilt bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten?
Das gesetzliche Textformerfordernis und das Halbteilungsprinzip gelten ausschließlich für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses, eines gemischt genutzten Gebäudes oder eines Gewerbeobjekts greifen diese Sonderregeln nicht. Dort bestimmt sich die Provision allein nach dem Inhalt des Maklervertrags.
Niedersachsen hat kein Landesgesetz, das die Maklerprovision abweichend vom BGB regelt. Als Käufer in Niedersachsen gelten dieselben bundesweiten Schutzregeln wie in anderen Bundesländern.
Wann kann eine gezahlte Provision zurückgefordert werden?
Wer eine Provision gezahlt hat, obwohl kein wirksamer Maklervertrag vorlag oder die gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt waren, kann den Betrag unter Umständen zurückfordern. Dazu muss geprüft werden, ob der Maklervertrag formwirksam war, ob ein ursächlicher Nachweis vorlag und ob die Provisionshöhe den gesetzlichen Grenzen entsprach.
Wer die Provisionsrechnung ohne Prüfung begleicht, erschwert eine spätere Rückforderung erheblich. Im Zweifel sollten Sie vor der Zahlung anwaltlich klären lassen, ob ein wirksamer Maklervertrag tatsächlich vorliegt und alle Voraussetzungen des Anspruchs erfüllt sind.
Eine umfassende immobilienrechtliche Einordnung bietet das Immobilienrecht-Team der Kanzlei Kübler.
Checkliste: Maklerprovision in Niedersachsen prüfen
Maklervertrag in Textform prüfen: Liegt eine E-Mail, ein unterzeichnetes Dokument oder eine vergleichbare Erklärung vor, die ausdrücklich zur Provision verpflichtet?
Klären, wer den Makler beauftragt hat: Hat der Makler Verträge mit beiden Seiten oder nur mit dem Verkäufer?
Zahlungsnachweis des Verkäufers einfordern: Wenn nur der Verkäufer den Makler beauftragt hat, darf der Käufer erst nach Zahlung des Verkäuferanteils in Anspruch genommen werden.
Provisionshöhe vergleichen: Der auf den Käufer entfallende Anteil darf denjenigen des Verkäufers nicht übersteigen.
Kausalität klären: Hat der Makler tatsächlich den Nachweis erbracht, der ursächlich zum Abschluss geführt hat?
Keine Provision zahlen, bevor diese Punkte geklärt sind.
Häufige Fragen zur Maklerprovision beim Immobilienkauf in Niedersachsen
Muss ich als Käufer immer eine Provision zahlen?
Nein. Eine Zahlungspflicht entsteht nur, wenn ein wirksamer Maklervertrag in Textform vorliegt, der Makler einen ursächlichen Nachweis erbracht hat und die gesetzlichen Grenzen für die Provisionshöhe eingehalten wurden. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, besteht kein durchsetzbarer Anspruch.
Wie hoch ist die Provision beim Immobilienkauf in Niedersachsen?
Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht auf einen bestimmten Prozentsatz festgelegt. Das Gesetz bestimmt nur, dass der Käufer höchstens denselben Betrag zahlen darf wie der Verkäufer. Ein landesrechtlicher Provisionssatz existiert in Niedersachsen nicht; die konkrete Höhe ergibt sich aus dem jeweiligen Maklervertrag.
Gilt das Halbteilungsprinzip auch für ältere Kaufverträge?
Die Neuregelung gilt für Maklerverträge, die ab dem 23. Dezember 2020 abgeschlossen wurden. Für frühere Verträge richtet sich die Provisionspflicht nach den damaligen Vereinbarungen.
Können Käufer und Verkäufer die Provisionsteilung abweichend vereinbaren?
Nein. Die gesetzlichen Regelungen zum Halbteilungsprinzip sind zwingend. Klauseln, die den Käufer über den Anteil des Verkäufers hinaus belasten, sind in diesem Umfang unwirksam.
Welche Besonderheiten gelten für Vermieter?
Als Vermieter gelten eigene Regeln, die nichts mit dem Halbteilungsprinzip beim Kauf zu tun haben. Der Beitrag zur Maklerprovision für Vermieter erläutert die dort geltende Rechtslage gesondert.
Kübler Rechtsanwälte prüfen, ob die an Sie gestellte Provisionsrechnung berechtigt ist und welche Rechte Ihnen zustehen.
Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte berät er Käufer und Verkäufer in Fragen des Immobilienkaufrechts, der Vertragsgestaltung und der Maklerprovisionsregelung.