Der Mieter ist und bleibt Vertragspartner des Vermieters. Das gilt auch dann, wenn das Jobcenter oder Sozialamt die Kosten für Unterkunft und Heizung übernimmt und direkt an den Mieter auszahlt. Zahlt der Mieter die Miete nicht weiter, liegt Zahlungsverzug nach § 286 BGB vor. Ein direkter Zahlungsanspruch des Vermieters gegen die Behörde besteht ohne gesonderte Vereinbarung nicht. Für eine außerordentliche fristlose Kündigung müssen die Voraussetzungen des § 543 BGB erfüllt sein. Das Kündigungsschreiben muss die Rückstände, auf die es gestützt wird, vollständig und nachvollziehbar aufschlüsseln. Fehler dabei schwächen die Vermieterposition erheblich.
Dieser Beitrag ordnet ein, wer im Mietverhältnis rechtlich Schuldner bleibt, wenn staatliche Stellen Unterkunftskosten übernehmen, welche Voraussetzungen für eine Kündigung erfüllt sein müssen und wie Vermieter ihre Position durch frühzeitige Dokumentation sichern.
Ein Vermieter vermietet eine Zweizimmerwohnung an einen Mieter, dessen Unterkunftskosten vollständig vom Jobcenter übernommen werden. Über mehrere Monate bleibt die Miete aus. Der Vermieter nimmt zunächst Kontakt mit dem Jobcenter auf und erhält den Hinweis, er habe keine eigenen Ansprüche gegen die Behörde. In der Kanzlei wird geprüft, welche Rückstände durch Kontoauszüge und Mahnschreiben belegbar sind, ob die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vorliegen und wie das Kündigungsschreiben formuliert werden muss, damit keine Formfehler entstehen, die das gesamte Verfahren verzögern.
Der Mieter ist Schuldner der Miete, auch wenn das Amt zahlt
Mit dem Abschluss des Mietvertrags verpflichtet sich der Mieter, die vereinbarte Miete zu zahlen. Daran ändert es nichts, wenn das Jobcenter oder Sozialamt die Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II übernimmt und die Beträge direkt an den Mieter auszahlt.
§ 535 BGB (Auszug)
Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Zahlt der Mieter die fällige Miete nicht, gerät er in Zahlungsverzug. Eine gesonderte Mahnung ist für den Eintritt des Verzugs nicht in jedem Fall erforderlich, wenn die Fälligkeit durch den Mietvertrag bereits kalendermäßig bestimmt ist.
§ 286 BGB (Auszug)
Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
Was gilt, wenn das Jobcenter direkt an den Vermieter überweist?
Überweist das Jobcenter die Unterkunftskosten direkt an den Vermieter, entsteht dadurch keine eigene Rechtsbeziehung zwischen Vermieter und Behörde. Bleibt eine solche Direktzahlung aus oder wird sie eingestellt, hat der Vermieter keine eigenen Ansprüche gegen das Jobcenter. Schuldner der Miete bleibt der Mieter. Mahnung, Kündigung und Klage müssen deshalb stets gegen ihn gerichtet werden.
Das Jobcenter kann Unterkunftskosten auf Antrag auch direkt an den Vermieter auszahlen. Dadurch entsteht aber keine Haftung der Behörde. Zahlt die Behörde später nicht mehr oder kürzt die Leistung, trägt der Mieter das Risiko. Eine darüber hinausgehende Vereinbarung, etwa eine schriftliche Abtretung der Mietforderung, bedarf gesonderter Absprachen und sollte im Einzelfall rechtlich geprüft werden.
Wann eine außerordentliche Kündigung möglich ist
Bleiben Mietzahlungen aus, kann der Vermieter nach Erreichen der gesetzlichen Schwellen die außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen.
§ 543 BGB (Auszug)
Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Für die Wirksamkeit der Kündigung kommt es entscheidend darauf an, dass das Kündigungsschreiben die Rückstände, auf die es gestützt wird, vollständig und korrekt aufschlüsselt. Miete, Nebenkostenvorauszahlungen und Zeiträume müssen klar benannt sein. Gerichte prüfen dies im Streitfall genau.
Wer Rückstände im Kündigungsschreiben unvollständig oder fehlerhaft benennt, gefährdet die Wirksamkeit der Kündigung. Eine vorangehende anwaltliche Prüfung kann hier vermeidbare Kosten und erhebliche Verzögerungen verhindern. Informationen zur mietrechtlichen Beratung finden Sie auf der Seite zum Mietrecht der Kanzlei Kübler.
Was gilt, wenn das Jobcenter verspätet oder unregelmäßig zahlt?
Der BGH hat entschieden, dass sich der Mieter das Verschulden des Sozialamts bei wiederholten Zahlungsverspätungen nicht ohne Weiteres zurechnen lassen muss (VIII ZR 64/09). Eine fristlose Kündigung kann in diesen Konstellationen unwirksam sein, wenn der Mieter nachweisbar alles ihm Zumutbare unternommen hat, um die Behördenzahlungen zu sichern.
Das bedeutet für Vermieter: Ob Behördenverzögerungen oder das eigene Verhalten des Mieters ursächlich sind, ist im Einzelfall zu prüfen. Hat der Mieter Leistungen des Jobcenters erhalten und die Miete trotzdem nicht weitergeleitet, liegt ein erheblicher schuldhafter Pflichtenverstoß vor, der die Vermieterposition deutlich stärkt. Wer die Situation ohne Prüfung dieses Unterschieds zur Kündigung nutzt, riskiert, dass die Kündigung nicht trägt.
Ordentliche Kündigung und Schonfristzahlung
Neben der fristlosen Kündigung kommt bei schuldhafter Vertragsverletzung die ordentliche Kündigung in Betracht. Sie setzt nach § 573 BGB voraus, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
§ 573 BGB (Auszug)
Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Die ordentliche Kündigung bleibt auch dann wirksam, wenn der Mieter die rückständigen Beträge später vollständig nachzahlt. Das unterscheidet sie von der fristlosen Kündigung: Die fristlose Kündigung kann unter gesetzlich geregelten Voraussetzungen unwirksam werden, wenn der Mieter die Rückstände vollständig ausgleicht, auf die sie gestützt wurde. Für den Vermieter bedeutet das, dass er nach Möglichkeit sowohl fristlos als auch ordentlich kündigen sollte, damit das Mietverhältnis auch bei vollständiger Nachzahlung endet. Wer nach einer Kündigung mit der Räumung konfrontiert ist, findet weiterführende Hinweise im Beitrag zum Berliner Modell nach der Räumung.
Beweise sichern und Verjährung beachten
Rückstandsforderungen aus dem Mietverhältnis unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.
Der Fristlauf beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter davon Kenntnis erlangt hat. Wer Rückstände über mehrere Jahre nicht geltend macht, riskiert, dass sie nicht mehr vollständig durchgesetzt werden können. Frühzeitiges Handeln ist deshalb sowohl aus Beweis- als auch aus Verjährungsgründen geboten.
Führen Sie ein Mietkonto, das jeden Zahlungseingang mit Datum und Betrag festhält. Sichern Sie Mahnschreiben, Kündigungen und den Nachweis über deren Zugang. Schriftliche Kommunikation mit dem Mieter, etwa über Jobcenter-Probleme oder eingereichte Unterlagen, kann später bei der Beurteilung des Verschuldens erheblich sein. Wie schriftliche Kommunikation im Mietverhältnis rechtssicher gestaltet wird, erklärt der Beitrag zur elektronischen Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter.
Zahlungsrückstände sofort im Mietkonto festhalten: Datum, Betrag und fehlende Monate lückenlos dokumentieren.
Schriftliche Mahnung an den Mieter stellen: Rückstand klar benennen, Frist setzen und auf die mögliche Kündigung hinweisen.
Zugang der Mahnung sichern: Einwurf-Einschreiben mit Zeugen oder vergleichbarer Nachweis ist erforderlich.
Keine eigenständige Forderung gegen das Jobcenter oder Sozialamt erheben: Sie ist ohne Rechtsgrundlage und führt ins Leere.
Prüfen, ob der Mieter Leistungen erhalten und nicht weitergeleitet hat: Dieser Umstand stärkt das Verschuldenselement erheblich.
Vor Ausspruch der Kündigung Kündigungsschreiben anwaltlich prüfen lassen: Rückstände müssen vollständig und korrekt aufgeführt sein.
Kündigung schriftlich und mit gesichertem Zugangsnachweis zustellen.
Parallel fristlose und ordentliche Kündigung aussprechen, damit das Mietverhältnis auch bei Nachzahlung enden kann.
Fristen im Blick behalten: Verjährungsfrist drei Jahre, Schonfristzahlung nach Zustellung der Räumungsklage.
Häufige Fragen
Kann der Vermieter rückständige Miete direkt vom Jobcenter einfordern?
Nein. Das Jobcenter ist nicht Vertragspartei des Mietverhältnisses. Eine Direktzahlung durch das Jobcenter begründet keine eigene Rechtsbeziehung zwischen Vermieter und Behörde. Forderungen müssen stets gegen den Mieter als Vertragsschuldner geltend gemacht werden. Das gilt auch dann, wenn der Mieter die bewilligten Leistungen für andere Zwecke verwendet hat.
Ab wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB setzt voraus, dass die im Gesetz geregelten Rückstandsschwellen erreicht sind. Maßgeblich sind der konkrete Rückstandsbetrag und der betroffene Zeitraum. Das Kündigungsschreiben muss diese Angaben vollständig enthalten. Eine anwaltliche Prüfung vor Ausspruch der Kündigung schützt vor Formfehlern, die die gesamte Kündigung unwirksam machen können.
Was passiert, wenn der Mieter nach der Kündigung alles nachzahlt?
Zahlt der Mieter die Rückstände, auf die die fristlose Kündigung gestützt wurde, unter den gesetzlich geregelten Voraussetzungen vollständig nach, kann die fristlose Kündigung unwirksam werden. Die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB bleibt davon in der Regel unberührt, sofern sie wirksam ausgesprochen wurde. Das Mietverhältnis endet dann erst nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist. Deshalb empfiehlt es sich, beide Kündigungsformen im selben Schreiben auszusprechen.
Welche Fehler schwächen die Vermieterposition besonders?
Häufige Fehler sind: unvollständige Aufschlüsselung der Rückstände im Kündigungsschreiben, fehlender Zugangsnachweis für Mahnung oder Kündigung, Kontakt mit dem Jobcenter ohne anwaltliche Begleitung in der Erwartung, dort Ansprüche geltend machen zu können, sowie das Abwarten ohne lückenlose Dokumentation. Auch der Versuch, mit dem Jobcenter eine Mietsenkung auszuhandeln, führt ohne vertragliche Grundlage regelmäßig zu keinem Ergebnis.
Wann sollte anwaltliche Beratung eingeholt werden?
Spätestens bevor eine Kündigung ausgesprochen wird. Das gilt besonders, wenn Unklarheit darüber besteht, ob die Rückstandsschwellen des § 543 BGB erfüllt sind, ob eine Abmahnung erforderlich war oder wie eine mögliche Schonfristzahlung die Gesamtsituation beeinflusst. Je früher die eigene Position eingeordnet wird, desto geringer ist das Risiko, durch vermeidbare Formfehler Kosten und Verzögerungen zu verursachen.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre mietrechtliche Situation, ordnen Zahlungsverzug und Kündigungsvoraussetzungen rechtssicher ein und bereiten das weitere Vorgehen so vor, dass Formfehler vermieden werden. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht sowie Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Die Kanzlei berät Vermieter und Eigentümer in mietrechtlichen Streitigkeiten, bei Zahlungsverzug und der Durchsetzung von Eigentümerinteressen.