Die Zahlungspflicht des Mieters besteht unabhängig von einer ausgesprochenen Kündigung bis zum rechtlichen Ende des Mietverhältnisses fort. Stellt der Mieter nach der Kündigung die Zahlungen ein, laufen Rückstände weiter auf. Erreichen sie die gesetzlichen Schwellenwerte, kann zusätzlich eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausgesprochen werden. Zahlungsklage und Räumungsklage lassen sich verfahrensrechtlich verbinden; entscheidend sind Schriftform, Zugangsnachweis und eine vollständige Zahlungsdokumentation.
Dieser Beitrag erklärt, wie lange die Zahlungspflicht des Mieters nach einer Kündigung fortbesteht, wann eine weitere fristlose Kündigung möglich ist und welche Unterlagen und Fristen für Zahlungs- und Räumungsklage entscheidend sind.
Ein Vermieter hatte das Mietverhältnis ordentlich zum nächstmöglichen Termin gekündigt, nachdem der Mieter über mehrere Monate hinweg nur Teilzahlungen geleistet hatte. Nach Zugang der Kündigung stellte der Mieter sämtliche Zahlungen ein. Der Vermieter wandte sich an die Kanzlei mit der Frage, ob eine zweite, diesmal fristlose Kündigung wegen der neu aufgelaufenen Rückstände möglich sei und ob Zahlungs- und Räumungsklage gleichzeitig eingereicht werden könnten. Die Kanzlei prüfte Mietvertrag, Zahlungshistorie, Kündigungsschreiben und Zugangsnachweis, stellte fest, dass die gesetzlichen Rückstandsschwellen für eine fristlose Kündigung erfüllt waren, und begleitete die gebündelte gerichtliche Durchsetzung.
Zahlungspflicht besteht nach der Kündigung fort
Viele Vermieter gehen davon aus, dass mit dem Ausspruch der Kündigung auch die Zahlungspflicht des Mieters erlischt. Das ist nicht der Fall. Der Mieter schuldet die vereinbarte Miete bis zu dem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis rechtlich endet: bei ordentlicher Kündigung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, bei fristloser Kündigung bis zum Zugang der Erklärung.
Zieht der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus und nutzt die Wohnung weiter, wandelt sich der Anspruch auf Mietzahlung in einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Grundlage ist § 546a BGB.
§ 546a BGB
Gibt der Mieter die Mietsache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
Für den Vermieter bedeutet das: Die wirtschaftliche Position bleibt gesichert, solange die Dokumentation stimmt. Ob laufende Miete oder Nutzungsentschädigung geschuldet wird, hängt vom genauen Zeitpunkt der Vertragsbeendigung ab und muss für die Klage sauber abgegrenzt werden.
Wann eine weitere fristlose Kündigung möglich ist
Hat der Vermieter bereits ordentlich gekündigt und stellt der Mieter danach die Zahlungen vollständig ein, laufen neue Rückstände auf. Erreichen diese die gesetzlichen Schwellenwerte, kann zusätzlich eine außerordentliche fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Maßgeblich ist § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Für die Berechnung gilt: Als „nicht unerheblicher Teil“ der Miete ist nach § 569 Abs. 3 Satz 1 BGB ein Rückstand anzusehen, der die Miete für einen Monat übersteigt. Bezugsgröße ist dabei die Bruttomiete, also Grundmiete zuzüglich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen. Wer nur die Kaltmiete ansetzt, riskiert eine fehlerhafte Rückstandsberechnung.
Eine vorherige Abmahnung ist für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gesetzlich nicht vorgeschrieben.
Jede Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der Schriftform und muss mit eigenhändiger Unterschrift des Vermieters versehen sein (§ 568 BGB). Der Zugang beim Mieter muss im Streitfall beweissicher nachgewiesen werden. Bewährt haben sich Einwurf-Einschreiben oder die Übergabe durch einen Boten mit schriftlichem Protokoll. Eine einfache E-Mail oder ein mündlicher Hinweis genügt nicht.
Doppelkündigung als Absicherung
In der anwaltlichen Praxis wird bei Zahlungsverzug regelmäßig eine fristlose Kündigung und zugleich hilfsweise eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgesprochen. Der Grund liegt in der Schonfristzahlung.
Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage alle Rückstände einschließlich Nebenkosten vollständig nach, kann die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ihre Wirkung verlieren. Eine daneben ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt von dieser Regelung unberührt und kann das Mietverhältnis dennoch beenden. Wer nur fristlos kündigt und keine ordentliche Kündigung hinzufügt, gibt diese Absicherung auf.
Die Möglichkeit, durch nachträgliche Zahlung die fristlose Kündigung zu entkräften, besteht nicht, wenn dem Mieter in den vorangegangenen zwei Jahren bereits einmal wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt worden ist und er die Schonfrist damals in Anspruch genommen hat. In diesem Fall greift die Schutzregelung nicht erneut.
Zahlungsklage und Räumungsklage
Zahlt der Mieter nach der Kündigung weiterhin nicht und gibt die Wohnung nicht zurück, stehen Zahlungsklage und Räumungsklage zur Verfügung. Beide Verfahren können verfahrensrechtlich verbunden werden. Zuständig ist in Wohnraummietstreitigkeiten das Amtsgericht am Ort der Mietsache, unabhängig vom Streitwert.
Für rückständige Mietforderungen gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB.
Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter davon Kenntnis erlangt hat (§ 199 BGB). Wer Rückstände über mehrere Jahre ansammeln lässt ohne gerichtliche Geltendmachung, riskiert, dass ältere Forderungen nicht mehr durchsetzbar sind.
Für Vermieter, deren Mieter Leistungen nach SGB II oder SGB XII beziehen, kann eine Direktzahlung des Jobcenters an den Vermieter in bestimmten Konstellationen möglich sein. Dies berührt die zivilrechtliche Anspruchsgrundlage nicht, kann aber die praktische Realisierung der Forderung beeinflussen.
Wenn Sie sich bereits damit beschäftigt haben, wann als Vermieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich ist, knüpft dieser Beitrag direkt daran an: Er beschreibt die Situation, die nach der Kündigung entsteht, wenn der Mieter jede weitere Zahlung einstellt.
Unterlagen, die den Anspruch tragen
Die Durchsetzbarkeit einer Zahlungs- oder Räumungsklage hängt wesentlich davon ab, wie vollständig und nachvollziehbar die Dokumentation aufgebaut ist. Typische Schwachstellen in der Praxis: Teilleistungen sind nicht einzeln erfasst, Kündigungsschreiben liegen ohne Zugangsbeleg vor oder die Rückstandsberechnung vermischt Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlungen.
Umgekehrt gilt: Eine sauber geführte Zahlungsübersicht, vollständige Vertragsdokumentation und nachweisbare Zugänge aller relevanten Schreiben stärken die Vermieterposition erheblich, noch bevor ein Gericht eingeschaltet wird.
Einen Überblick zum mietrechtlichen Vorgehen bei Zahlungsausfall bietet auch die Mietrecht-Seite der Kanzlei Kübler.
Mietvertrag vollständig, einschließlich aller Nachträge und Änderungsvereinbarungen.
Übersichtliches Mietkonto: monatlich aufgelistet mit Soll, Ist, Rückstand und einzeln verbuchten Teilleistungen.
Nachweise über den Zugang aller Kündigungsschreiben: Einwurf-Einschreiben, Botenprotokoll oder Zeugenbestätigung.
Mahnungen oder Zahlungsaufforderungen mit Datum und vollständigem Inhalt.
Belege zur Kautionsvereinbarung und zu geleisteten oder ausstehenden Kautionszahlungen.
Dokumentation, dass keine aufrechenbaren Gegenforderungen des Mieters bestehen oder diese bereits geprüft wurden.
Ein Rückstand mit der Mietkaution kann unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls als Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB herangezogen werden, wenn er die gesetzlichen Schwellenwerte erreicht. Ob das im Einzelfall zutrifft, hängt von Höhe, Fälligkeit und Vertragsgestaltung ab und sollte vor der Kündigungserklärung anwaltlich eingeordnet werden.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter vor einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erst abmahnen?
Nein. Für die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine vorherige Abmahnung gesetzlich nicht erforderlich. Entscheidend ist, dass die Rückstandsschwellen erfüllt sind und die Kündigung schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift und Zugangsnachweis erklärt wird.
Was gilt, wenn der Mieter kurz nach der Räumungsklage alle Rückstände nachzahlt?
Zahlt der Mieter alle rückständigen Beträge innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage vollständig nach, kann die fristlose Kündigung unter den Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ihre Wirkung verlieren. Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt. Aus diesem Grund wird in der anwaltlichen Praxis fast immer neben der fristlosen auch hilfsweise ordentlich gekündigt.
Wie lange können rückständige Mieten noch eingeklagt werden?
Forderungen auf rückständige Miete unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter Kenntnis erlangt hat (§ 199 BGB). Wer zu lange wartet, riskiert, dass ältere Rückstände verjährt sind und im Prozess nicht mehr durchgesetzt werden können.
Ab wann lohnt sich eine anwaltliche Prüfung der Situation?
Spätestens dann, wenn der Mieter nach einer Kündigung vollständig aufgehört hat zu zahlen und eine einvernehmliche Lösung nicht in Sicht ist. Formfehler in der Kündigung, eine lückenhafte Zahlungsübersicht oder aufrechenbare Gegenforderungen des Mieters können die Durchsetzung erheblich erschweren und werden oft erst im Prozess sichtbar. Eine frühe Prüfung der eigenen Position ist günstiger als eine nachträgliche Schadensbegrenzung. Weiterführende Hinweise zum Umgang mit ausbleibenden Zahlungen finden Sie auch im Beitrag Mieter zahlt nicht pünktlich: Was Vermieter jetzt tun.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre Vermieterposition, wenn ein Mieter nach der Kündigung nicht mehr zahlt: Wirksamkeit der Kündigung, Rückstandsberechnung, Verbindung von Zahlungs- und Räumungsklage sowie Beweissicherung. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht sowie Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Sein Schwerpunkt liegt im Bau-, Immobilien- und Mietrecht.