Nach § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats fällig. Bleibt die Zahlung danach aus, tritt Verzug ohne gesonderte Mahnung ein. Bei Mietern, die regelmäßig zu spät überweisen, aber letztlich voll zahlen, verlangen Gerichte vor einer Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung regelmäßig eine schriftliche Abmahnung. Erst wenn trotz Abmahnung die Unpünktlichkeit fortgesetzt wird oder der Rückstand die gesetzlichen Schwellen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreicht, kommt eine Kündigung ernsthaft in Betracht. Wer von Beginn an dokumentiert und die richtigen Schritte in der richtigen Reihenfolge geht, behält seine Handlungsoptionen.
Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage bei wiederholt unpünktlicher Mietzahlung ein und erklärt, worauf es bei Dokumentation, Abmahnung und Kündigung ankommt.
Ein privater Vermieter verwaltet eine vermietete Eigentumswohnung selbst. Über mehrere Monate überweist der Mieter die Miete jeweils sieben bis vierzehn Tage nach dem dritten Werktag des Monats. Rückstände entstehen nicht, weil die Zahlung letztlich immer eingeht. Der Vermieter hat mehrfach telefonisch erinnert, ohne Erfolg. Als er eine schriftliche Abmahnung formulieren will, ist unklar, welche konkreten Zahlungsdaten er nennen muss, ob die mündlichen Erinnerungen rechtlich zählen und was gilt, wenn der Mieter nach der Abmahnung einen Monat pünktlich zahlt und danach erneut zu spät. Dieser Falltyp zeigt, dass die Beurteilung nicht allein am einzelnen Vorfall hängt, sondern an der Gesamtdokumentation des Zahlungsmusters und der Frage, welche Schritte in welcher Reihenfolge eingehalten wurden.
Fälligkeit und Verzug: Die gesetzliche Ausgangslage
Wann ist die Miete nach dem Gesetz fällig?
Die Fälligkeit der Miete ist im BGB klar geregelt.
§ 556b Abs. 1 BGB
Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.
Bei monatlicher Miete muss die Zahlung spätestens am dritten Werktag des laufenden Monats beim Vermieter eingehen. Weicht der Mietvertrag von dieser Regelung ab, prüft ein Gericht zunächst, ob die abweichende Klausel wirksam vereinbart wurde. Fehlt im Vertrag eine Fälligkeitsregelung, gilt § 556b Abs. 1 BGB ergänzend.
Wann liegt Verzug vor, und was gilt für Überweisungen?
Da die Leistungszeit kalendarisch bestimmt ist, tritt Verzug nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB ohne gesonderte Mahnung ein, sobald der Fälligkeitstermin verstrichen ist und nicht gezahlt wurde. Der Bundesgerichtshof hat in einem Verfahren zu Az. VIII ZR 222/15 klargestellt, dass eine Überweisung als rechtzeitig gilt, wenn der Mieter seiner Bank den Auftrag bis zum dritten Werktag erteilt und das Konto gedeckt ist. Ob der Betrag zu diesem Zeitpunkt bereits auf dem Vermieterkonto eingegangen ist, kommt es dann nicht an. Zahlt der Mieter dagegen schlicht zu spät, liegt Verzug vor.
Verzug berechtigt den Vermieter unter anderem zur Geltendmachung von Verzugszinsen nach § 288 BGB.
§ 288 Abs. 1 BGB (Verzugszinsen)
Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
Im Alltag ist der Zinsanspruch bei einer einzelnen verspäteten Monatsmiete wirtschaftlich gering. Bedeutsam wird er, wenn sich Rückstände über längere Zeit aufbauen, und er ist ein weiterer Grund dafür, den Verzug von Anfang an schriftlich zu dokumentieren.
Was bei wiederholt verspäteter Zahlung zu tun ist
Warum eine schriftliche Abmahnung notwendig ist
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt das Erreichen bestimmter Rückstandsschwellen voraus. Bei einem Mieter, der immer zu spät, aber letztlich vollständig zahlt, sind diese Schwellen in der Regel nicht erreicht. Trotzdem liegt eine Pflichtverletzung vor: § 556b Abs. 1 BGB verpflichtet zur pünktlichen Zahlung.
Gerichte verlangen in diesem Fall vor einer Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzung regelmäßig eine vorherige Abmahnung. Sie gibt dem Mieter die Möglichkeit, sein Verhalten zu korrigieren, und dokumentiert für den Vermieter, dass er das Problem klar und nachweisbar kommuniziert hat.
Telefonische Gespräche und mündliche Hinweise haben im Streitfall kaum Beweiswert. Ein Gericht kann darauf nur abstellen, wenn Inhalt, Zeitpunkt und Verlauf der Erinnerung belegt sind. Eine schriftliche Abmahnung mit dokumentiertem Zugang beim Mieter ist das einzige verlässliche Instrument.
Was eine rechtswirksame Abmahnung enthalten muss
Eine Abmahnung ist nicht automatisch wirksam, weil sie schriftlich ist. Gerichte beanstanden pauschale Formulierungen wie „Sie zahlen immer zu spät“ ohne konkrete Belege. Empfohlene Pflichtbestandteile:
- ◆Konkrete Benennung jeder betroffenen Zahlung: Monat, vertraglich vereinbarter Fälligkeitstag, tatsächlicher Eingangstag und Betrag.
- ◆Klarer Hinweis auf die Zahlungspflicht nach § 556b Abs. 1 BGB.
- ◆Aufforderung zur künftigen pünktlichen Zahlung.
- ◆Ankündigung rechtlicher Konsequenzen für den Wiederholungsfall.
Was gilt, wenn der Mieter nach der Abmahnung kurzzeitig pünktlich zahlt?
Zahlt der Mieter nach einer Abmahnung vorübergehend pünktlich und verfällt danach erneut in das alte Muster, greift die Abmahnung grundsätzlich weiter. Sie verliert ihre Warnwirkung nicht automatisch durch eine kurzfristige Verhaltensänderung. Die genaue Beurteilung hängt im Einzelfall von Inhalt und Zeitpunkt der Abmahnung sowie dem weiteren Verlauf ab. Wer in dieser Situation ohne anwaltliche Prüfung handelt, riskiert Formfehler, die die eigene Position schwächen.
Außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückständen
Erreichen die Zahlungsrückstände die gesetzlichen Schwellen, kann eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung erklärt werden.
§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Als „nicht unerheblich“ im Sinne dieser Norm gilt nach § 569 Abs. 3 BGB ein Rückstand, der die Miete für einen Monat übersteigt. Wer die Rückstände berechnet, muss also prüfen, ob die Schwelle nach Variante a) oder Variante b) erreicht ist. Wird die fristlose Kündigung ausgesprochen, empfehlen Fachportale, vorsorglich auch eine ordentliche Kündigung zu erklären, weil beide Kündigungsarten unterschiedliche Rechtsfolgen haben.
Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam werden, wenn der Mieter sämtliche Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage zahlt oder sich eine öffentliche Stelle, etwa das Jobcenter, zur Zahlung verpflichtet. Diese Regelung gilt jedoch ausschließlich für die fristlose Kündigung. Eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt. Was das für laufende Räumungsverfahren bedeutet, erläutert der Beitrag Räumungsklage: Wenn der Mieter plötzlich zahlt.
Formvorgaben: Was bei der Kündigung gilt
Eine mündliche oder per E-Mail übermittelte Kündigung ist unwirksam. Das Kündigungsschreiben muss darüber hinaus den Kündigungsgrund konkret benennen. Bei Zahlungsverzug bedeutet das: Monat, Betrag und Fälligkeit der rückständigen Miete sind im Schreiben aufzuführen. Der Zugang beim Mieter muss nachgewiesen werden können.
Ein Einwurfeinschreiben dokumentiert den Einwurf durch den Zustellnachweis des Zustellers und reicht in der Regel aus. Es kann jedoch angegriffen werden, wenn der Empfänger den tatsächlichen Einwurf in seinen Briefkasten bestreitet und kein Zeuge vorhanden ist. Für maximale Beweissicherheit empfiehlt sich der persönliche Einwurf in den Briefkasten in Anwesenheit eines Zeugen. Die Zugangsdokumentation ist im Streitfall oft so entscheidend wie der Inhalt des Schreibens selbst.
Verjährung: Wie lange können Mietforderungen geltend gemacht werden?
Der Beginn dieser Frist richtet sich nach § 199 Abs. 1 BGB: Die Verjährung beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Mietrückstände aus dem Jahr 2023 verjähren damit grundsätzlich am 31. Dezember 2026. Wer rechtzeitig einen Mahnbescheid beantragt oder Klage erhebt, kann die Verjährung nach § 204 BGB hemmen. Unternimmt der Vermieter nichts, verliert er die Möglichkeit der gerichtlichen Durchsetzung, auch wenn der Anspruch der Sache nach berechtigt war.
Beweise sichern: Checkliste für Vermieter
Kontoauszüge sammeln: Für jeden Monat den tatsächlichen Zahlungseingang mit Datum festhalten und mit dem vertraglich vereinbarten Fälligkeitstag vergleichen.
Zahlungsübersicht erstellen: Tabellarische Aufstellung aller Zahlungseingänge mit Soll-Datum, Ist-Datum und Abweichung in Tagen.
Schriftverkehr sichern: Alle E-Mails, Briefe und Abmahnungen archivieren, Zugangsnachweise aufbewahren.
Mietvertrag prüfen: Fälligkeitsregelung feststellen und eventuelle Abweichungen von § 556b Abs. 1 BGB klären.
Abmahnung vorbereiten: Konkrete Zahlungsdaten benennen, Gesetzesgrundlage angeben, Kündigung für den Wiederholungsfall ankündigen.
Kündigung formgerecht verfassen: Schriftform einhalten, Kündigungsgrund mit Monaten und Beträgen konkret benennen, Zugang dokumentieren.
Anwaltliche Prüfung einholen: Vor dem Versand einer Abmahnung oder Kündigung die Ausgangslage und den bisherigen Ablauf rechtlich bewerten lassen.
Wenn der Mieter neben der Unpünktlichkeit auch Beträge schuldig bleibt, gelten abweichende Anforderungen an Fristen und Kündigungsvoraussetzungen. Dazu gibt der Beitrag Mieter zahlt nicht: Fristen und Kündigung richtig eine eigene Übersicht. Grundlegende Fragen zur Vermieterposition im Mietrecht beantwortet unsere Seite Mietrecht für Vermieter.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter Verzugszinsen verlangen, wenn der Mieter zu spät zahlt?
Ja. Liegt Verzug vor, entsteht nach § 288 BGB ein Anspruch auf Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz. Bei einer einzelnen verspäteten Monatsmiete fällt dieser Betrag wirtschaftlich gering aus. Wichtiger ist, dass der Verzug für spätere Schritte schriftlich dokumentiert ist.
Was unterscheidet eine formlose Erinnerung von einer rechtswirksamen Abmahnung?
Eine formlose Erinnerung, ob per Telefon oder kurzer Nachricht, teilt dem Mieter mit, dass er zu spät gezahlt hat. Eine rechtswirksame Abmahnung benennt dagegen konkret die betroffenen Monate mit Fälligkeitstag und tatsächlichem Eingang, beruft sich auf die vertragliche und gesetzliche Zahlungspflicht, fordert künftige Pünktlichkeit und kündigt für den Wiederholungsfall Konsequenzen an. Nur eine solche Abmahnung ist als Voraussetzung einer Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung verwertbar.
Ab wann kommt eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstand in Betracht?
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt voraus, dass der Mieter entweder an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mehr als eine Monatsmiete schuldet oder in einem Zeitraum von mehr als zwei Monaten Rückstände in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten angehäuft hat. Bei bloß unpünktlicher, vollständig gezahlter Miete sind diese Schwellen nicht erreicht. In diesem Fall ist der Weg über die Abmahnung wegen wiederholter Vertragsverletzung der rechtlich gebotene Schritt.
Welche Fehler schwächen die Vermieterposition am häufigsten?
Fehlende oder unklare Abmahnungen, unzureichende Zugangssicherung der Kündigung, lückenhafte Zahlungsübersichten und vorschnell versandte Standardschreiben ohne Einzelfallprüfung. Wer handelt, ohne die Ausgangslage zu kennen, riskiert, dass eine dem Grunde nach berechtigte Kündigung wegen eines Formfehlers nicht standhält.
Was gilt, wenn das Jobcenter die Miete für den Mieter zahlt und verzögert überweist?
Zahlt eine Behörde die Miete für den Mieter und ist die Verspätung auf eine Verzögerung der Behörde zurückzuführen, ist die Frage, ob dem Mieter ein schuldhafter Verzug anzulasten ist, im Einzelfall strittig. Vermieter sollten in dieser Konstellation den Schriftverkehr mit dem Mieter und der Behörde lückenlos dokumentieren und die zeitlichen Abläufe festhalten, um die Frage der Zurechenbarkeit im Streitfall belegen zu können.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre mietrechtliche Ausgangslage: ob die bisherige Kommunikation mit dem Mieter rechtlich verwertbar ist, welche Formulierungen bei Abmahnung und Kündigung standhalten und wie ein Zahlungs- oder Räumungsverfahren vorbereitet wird. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer von Kübler Rechtsanwälte berät er Vermieter und Eigentümer bei Fragen zu Mietverträgen, Zahlungskonflikten, Abmahnungen und Kündigungen.