Eine Strafanzeige gegen einen nicht zahlenden Mieter ist im deutschen Mietrecht kein Standardinstrument und in den meisten Fällen kein wirksames Mittel. Der eigentliche Handlungsdruck liegt im Zivilrecht: lückenlose Dokumentation des Mietrückstands, formgerechte Kündigung und gegebenenfalls Räumungsklage. Die entscheidenden Fragen sind, ob die Schwellen für eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB erreicht sind, welche Belege vorliegen und ob gleichzeitig eine ordentliche Kündigung erklärt werden sollte.
Dieser Beitrag erklärt, was eine Anzeige im mietrechtlichen Kontext bedeutet, warum der Zivilrechtsweg entscheidend ist und welche Unterlagen jetzt zählen.
Ein Vermieter meldet sich in der Kanzlei: Sein Mieter hat seit zwei Monaten keine Miete überwiesen und reagiert nicht mehr auf Nachrichten. Der Vermieter hatte bereits eine Strafanzeige wegen Betrugs in Erwägung gezogen und fragt, ob das der richtige Weg ist. In der Erstberatung zeigt sich, dass weder eine schriftliche Mahnung noch eine formelle Kündigung vorliegen, obwohl der Rückstand die zivilrechtliche Schwelle für eine fristlose Kündigung bereits überschreitet. Die Kanzlei klärt auf: Die Strafanzeige ist in Ausnahmesituationen eine parallele Möglichkeit, aber kein Ersatz für den Zivilrechtsweg. Stattdessen werden Kontoauszüge ausgewertet, eine formgerechte Kündigung versandt und die Räumungsklage vorbereitet. Der Vermieter hat damit einen klaren Fahrplan, statt auf ein Strafverfahren zu warten, das seinen wirtschaftlichen Schaden nicht behebt.
Was „Anzeige“ im Mietrecht eigentlich bedeutet
Wer mit einem Mietrückstand konfrontiert ist, denkt oft daran, „etwas anzuzeigen“. Der Begriff deckt rechtlich sehr unterschiedliche Schritte ab, die verschiedene Konsequenzen haben.
Strafanzeige wegen Betrugs: ein Sonderfall
Eine Strafanzeige nach § 263 StGB kommt nur dann ernsthaft in Betracht, wenn der Mieter bei Vertragsschluss oder danach aktiv getäuscht hat, etwa durch falsche Gehaltsabrechnungen oder durch das Vortäuschen einer Zahlungsabsicht, die tatsächlich nie bestand. Wer einfach nicht mehr zahlt, ohne dass eine Täuschungshandlung nachweisbar ist, erfüllt den Straftatbestand des Betrugs in der Regel nicht.
Das Strafverfahren läuft zudem als gesondertes Verfahren ab, das weder die Mahnung ersetzt noch eine Kündigung vorbereitet. Selbst ein Strafurteil beseitigt keinen Mietrückstand. Wer in dieser Zeit keine zivilrechtlichen Schritte einleitet, verliert wertvolle Zeit, in der der Rückstand wächst und Beweismittel schwerer zu sichern sind.
Meldung an Jobcenter oder Sozialamt: sinnvoll, aber kein Rechtsbehelf
Bezieht der Mieter Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch, kann es sinnvoll sein, das Jobcenter oder Sozialamt schriftlich über den Rückstand zu informieren, verbunden mit einer Aufstellung der ausstehenden Beträge. Eine allgemeine gesetzliche Pflicht des Vermieters zur Meldung besteht nicht. Die Mitteilung kann dazu beitragen, dass Behörden Unterkunftskosten direkt an den Vermieter überweisen oder den Mieter zur Mitwirkung auffordern. Sie ersetzt aber weder die Kündigung noch begründet sie einen eigenständigen Zahlungsanspruch des Vermieters gegenüber der Behörde.
Zivilrechtliche Vorgehensweise: der eigentliche Hauptweg
Der rechtlich entscheidende Weg führt über das Zivilrecht. Mahnung, Kündigung und gegebenenfalls Räumungsklage sind die Instrumente, die Ihre Vermieterposition sichern. Alles andere ist allenfalls ergänzend. Einen Überblick über das Mietrecht für Vermieter finden Sie auf der Übersichtsseite der Kanzlei.
Die rechtliche Grundlage des Zahlungsanspruchs
Der Mieter ist nach § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet, die vereinbarte Miete zu entrichten. Die Fälligkeit tritt nach § 556b Abs. 1 BGB spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats ein.
§ 556b Abs. 1 BGB (Fälligkeit der Miete)
Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.
Ab dem vierten Werktag befindet sich der Mieter bei einem kalendermäßig bestimmten Zahlungstermin automatisch in Verzug, ohne dass eine Mahnung erforderlich wäre. Das regelt § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Aus dem Verzug folgen Zinsen nach § 288 BGB sowie ein möglicher Schadensersatzanspruch für entstandene Kosten, etwa Anwaltsgebühren, nach § 280 BGB. Mehr zu dieser Frage lesen Sie im Beitrag Wer zahlt Anwaltskosten, wenn der Mieter nicht zahlt?
Wann eine fristlose Kündigung möglich ist
Die fristlose Kündigung bei Mietrückstand ist in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB geregelt. Die Schwelle ist klar, wird aber häufig falsch eingeschätzt.
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug)
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Eine Abmahnung ist für die fristlose Kündigung wegen dieser Rückstände gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben. Aus Beweis- und Dokumentationsgründen empfiehlt es sich dennoch, die Rückstände vor der Kündigung schriftlich festzuhalten und dem Mieter mitzuteilen.
Zahlt der Mieter nach Zustellung der Räumungsklage sämtliche Rückstände nach, kann dies die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam machen. Diese sogenannte Schonfristzahlung gilt jedoch nur für die fristlose, nicht für eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Vermieter beide Kündigungsarten nebeneinander erklären können und sollten. Wer nur fristlos kündigt, läuft Gefahr, nach einer Schonfristzahlung ohne wirksame Kündigung dazustehen.
Die Schonfristzahlung und ihre Grenzen
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Schonfristzahlung)
Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.
Die Schonfristzahlung kann nach ständiger Rechtsprechung nur einmal innerhalb von zwei Jahren wirksam in Anspruch genommen werden. Wiederholt ein Mieter das Muster des Zahlungsverzugs nach einer solchen Heilung, kann eine erneute Kündigung ausgesprochen werden, ohne dass eine weitere Schonfristzahlung zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung führt.
Ordentliche Kündigung: der zweite Anker
Neben der fristlosen Kündigung erlaubt § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine ordentliche Kündigung, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (Ordentliche Kündigung)
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Auch wiederholt verspätete oder unvollständige Zahlungen können nach einer schriftlichen Abmahnung eine ordentliche Kündigung begründen, selbst wenn die Rückstände die Schwelle für eine fristlose Kündigung nicht erreichen. Die Kündigung selbst muss nach § 568 Abs. 1 BGB schriftlich erfolgen. Im Kündigungsschreiben sind die genauen Rückstände nach Monat und Betrag aufzuführen, andernfalls ist die Kündigung angreifbar.
Wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, beschreibt der Beitrag Mieter zahlt nicht und zieht nicht aus: Was tun? die nächsten Schritte.
Beweise sichern, bevor weitere Monate vergehen
Wer zum Anwaltsgespräch gut vorbereitet kommt, spart Zeit und schützt seine Vermieterposition. Die folgende Zusammenstellung zeigt, welche Unterlagen jetzt geordnet werden sollten.
Mietvertrag im Original inklusive aller Nachträge und Vereinbarungen zur Miethöhe.
Kontoauszüge des Empfängerkontos, aus denen jede Monatsmiete und jede Zahlung oder Nichtzahlung erkennbar sind.
Schriftliche Aufstellung der Rückstände je Monat: Bruttomiete, Nebenkostenvorauszahlung, eingegangene Zahlung, offener Betrag.
Alle schriftlichen Mitteilungen an den Mieter: Zahlungserinnerungen, Mahnschreiben, Abmahnungen.
Belege für den Zugang dieser Schreiben: Einschreiben mit Rückschein, Übergabeprotokoll oder Zeugenbenennung.
Etwaige Mitteilungen des Mieters über Zahlungsprobleme oder behauptete Mängel, ebenfalls schriftlich.
Fotos oder Protokolle zu Mängelrügen, falls der Mieter Minderungsrechte geltend gemacht hat.
Typische Fehler, die Ihre Vermieterposition schwächen
Die häufigsten Fehler, die eine spätere Kündigung oder Räumungsklage angreifbar machen, sind kein fehlendes Wissen, sondern fehlende Sorgfalt bei der Dokumentation. Wer Mahnungen nur mündlich ausspricht, Kündigungen ohne exakte Rückstandsliste formuliert oder nur fristlos kündigt, ohne gleichzeitig eine ordentliche Kündigung zu erklären, schwächt die eigene Position, bevor die Gegenseite überhaupt reagiert.
Keine schriftlichen Mahnungen. Telefonische Hinweise lassen sich im Streit nicht beweisen. Jede Zahlungsaufforderung sollte schriftlich und mit nachweisbarem Zugang an den Mieter übermittelt werden.
Nur fristlose Kündigung ohne hilfsweise ordentliche Kündigung. Zahlt der Mieter nach Klagezustellung nach, kann allein die fristlose Kündigung unwirksam werden. Wer gleichzeitig ordentlich kündigt, behält einen wirksamen Beendigungsgrund.
Kündigung trotz streitiger Mängelrechte. Beruft sich der Mieter auf Mängel und mindert deshalb die Miete, hängt die Wirksamkeit der Kündigung davon ab, ob der Rückstand tatsächlich schuldhaft entstanden ist. Eine Kündigung bei berechtigt ausgeübtem Minderungsrecht kann unwirksam sein.
Zu langes Abwarten. Mietforderungen verjähren nach § 195 BGB in drei Jahren, beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem sie entstanden sind. Je länger die Geltendmachung aufgeschoben wird, desto höher das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Mieters und desto schwieriger die Beweislage.
Überbewertung der Strafanzeige. Wer erwartet, dass ein Strafverfahren die Räumung beschleunigt oder den Schaden ausgleicht, wartet auf etwas, das nicht eintritt. Die zivilrechtlichen Schritte sind die eigentlichen Hebel.
Häufige Fragen
Ist eine Mahnung vor der fristlosen Kündigung gesetzlich vorgeschrieben?
Bei einem Rückstand, der die Schwelle des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreicht, ist eine Mahnung für die fristlose Kündigung nicht zwingend erforderlich. Aus Beweis- und Dokumentationsgründen empfiehlt sich dennoch eine schriftliche Zahlungsaufforderung, bevor die Kündigung ausgesprochen wird.
Kann eine Strafanzeige die Räumung beschleunigen?
Nein. Das Strafverfahren läuft unabhängig vom zivilrechtlichen Verfahren ab und hat auf die Dauer einer Räumungsklage keinen Einfluss. Wer auf Ergebnisse im Strafverfahren wartet, verliert zivilrechtlich wertvolle Zeit. Eine Strafanzeige wegen Betrugs kommt nur bei nachweisbarer Täuschungshandlung ernsthaft in Betracht.
Was ist eine Schonfristzahlung, und wann kann sie die Kündigung zu Fall bringen?
Zahlt der Mieter sämtliche Rückstände spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage nach, wird eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam. Das gilt nur für Wohnraummietverhältnisse und nur für die fristlose, nicht für eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung. Die Möglichkeit steht dem Mieter zudem nur einmal innerhalb von zwei Jahren zu.
Was passiert, wenn der Mieter nach Kündigung nicht auszieht?
In diesem Fall ist eine Räumungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht der nächste Schritt. Ein Räumungsurteil berechtigt zur Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher. Mehr dazu im Beitrag Mieter zahlt nicht und zieht nicht aus: Was tun?
Müssen Nebenkostenrückstände gesondert geltend gemacht werden?
Rückstände aus der Nebenkostenabrechnung sind von der laufenden Miete zu unterscheiden, können aber in die Gesamtrückstandsaufstellung einfließen. Einzelheiten dazu finden Sie im Beitrag Mieter zahlt Nebenkostenabrechnung nicht: Was Vermieter tun.
Erklären Sie bei Erreichen der gesetzlichen Schwelle die fristlose und zugleich hilfsweise die ordentliche Kündigung in einem Schreiben. Führen Sie darin die Rückstände monatsweise mit den genauen Beträgen auf. Schicken Sie das Schreiben auf einem Weg ab, bei dem der Zugang belegt werden kann, zum Beispiel per Einschreiben mit Rückschein oder durch persönliche Übergabe mit Zeugen.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre Vermieterposition und bereiten die nächsten Schritte rechtssicher vor: von der Dokumentation des Rückstands über die formgerechte Kündigung bis hin zur Räumungsklage. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht sowie Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Vermieter und Eigentümer bei mietrechtlichen Streitigkeiten rund um Kündigung, Mietrückstand und Räumung.