Zahlt der Mieter die vereinbarte Kaution nicht vollständig, kann der Vermieter den ausstehenden Betrag einfordern. Das gesetzliche Ratenzahlungsrecht des Mieters nach § 551 Abs. 2 BGB ist zwingend und kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden, schränkt die Handlungsmöglichkeiten des Vermieters aber nur vorübergehend ein. Erreicht der Kautionsrückstand mindestens zwei Monatsnettokaltmieten, kann eine außerordentliche fristlose Kündigung in Betracht kommen. Offene Mietforderungen dürfen erst nach Beendigung des Mietverhältnisses gegen die Kaution verrechnet werden, nicht während des laufenden Mietverhältnisses.
Dieser Beitrag erklärt, unter welchen Voraussetzungen Vermieter bei ausgebliebener Kautionszahlung kündigen können und wie die Kaution bei Mietende rechtssicher verrechnet wird.
Ein Vermieter vermietet eine Zweizimmerwohnung und vereinbart im Mietvertrag eine Kaution in Höhe von zwei Monatsnettokaltmieten. Der Mieter überweist die erste Rate pünktlich zum Mietbeginn, bleibt jedoch die zweite und dritte Rate schuldig. In den folgenden Monaten zahlt er auch die laufende Miete zunehmend verspätet und schließlich nicht mehr vollständig. Der Vermieter wendet sich an die Kanzlei und fragt, ob er schon jetzt kündigen darf und wie er bei Auszug die Gesamtforderung gegen die bisher eingezahlte Kautionsrate verrechnen kann. Die Kanzlei prüft Mietvertrag, Fälligkeitsdaten und Zahlungshistorie, klärt die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung und bereitet die schriftliche Abrechnung für den Zeitpunkt des Mietendes vor.
Anspruch auf Kaution: Nur bei vertraglicher Vereinbarung
Eine gesetzliche Pflicht zur Kautionszahlung besteht nicht. Der Anspruch auf Sicherheitsleistung entsteht ausschließlich, wenn er ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Fehlt diese Klausel, kann der Vermieter weder Zahlung verlangen noch die Nichtzahlung als Kündigungsgrund heranziehen.
Wie hoch darf die Kaution sein?
§ 551 Abs. 1 BGB
Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 nicht mehr als das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
Kautionsklauseln, die eine höhere Sicherheit als drei Monatsnettokaltmieten verlangen, sind unwirksam. Auf einen Mehrbetrag kann weder eine Zahlungsklage noch eine Kündigung gestützt werden. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete ohne Betriebs- oder Heizkostenvorauszahlungen.
Das gesetzliche Ratenzahlungsrecht und seine Konsequenzen
§ 551 Abs. 2 BGB
Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
Dieses Recht ist gesetzlich zwingend. Vertragliche Klauseln, die eine Einmalzahlung der gesamten Kaution vor Schlüsselübergabe verlangen, können den Mieter von seinem Ratenzahlungsrecht nicht ausschließen. Die zweite Rate wird mit der zweiten Mietzahlung fällig, die dritte mit der dritten Mietzahlung. Weigert sich der Mieter nach Leistung der ersten Rate, die Schlüssel in Empfang zu nehmen, weil die Schlüsselübergabe an die Vollzahlung geknüpft wurde, ist dieses Vorgehen des Vermieters rechtlich angreifbar.
Fälligkeitsdaten konsequent dokumentieren
Für eine spätere Kündigung oder Klage kommt es auf die exakten Fälligkeitsdaten der einzelnen Raten an. Wer die Zahlungshistorie lückenlos führt und Mahnschreiben mit konkreten Beträgen und Daten dokumentiert, legt damit die Grundlage für ein belastbares Verfahren.
Die Kautionsklausel sollte die Ratenzahlungsfristen ausdrücklich benennen und mit den gesetzlichen Vorgaben nach § 551 Abs. 2 BGB übereinstimmen. Das vermeidet Diskussionen über Fälligkeitsdaten und erleichtert die Beweisführung bei Verzug.
Fristlose Kündigung wegen ausgebliebener Kautionszahlung
Ab welchem Rückstand kommt eine Kündigung in Betracht?
Bleibt der Mieter mit der Kautionszahlung im Rückstand, kann das unter bestimmten Voraussetzungen eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen. Als erheblich gilt nach mietrechtlicher Einordnung regelmäßig ein Rückstand in Höhe von mindestens zwei Monatsnettokaltmieten. Dabei ist die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten maßgeblich.
Eine fristlose Kündigung wegen Kautionsverzugs setzt voraus, dass die Kaution wirksam im Mietvertrag vereinbart ist, der Rückstand die Erheblichkeitsschwelle von mindestens zwei Monatsnettokaltmieten erreicht und der Mieter sich tatsächlich im Zahlungsverzug befindet. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist die Kündigung angreifbar. Bleibt nur eine Rate offen, reicht das in der Regel nicht aus.
Form und Dokumentation der Kündigung
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und dem Mieter zugehen. Das ergibt sich aus § 568 BGB. Die Begründung sollte den konkreten Kautionsrückstand, die einzelnen Fälligkeitsdaten und die daraus resultierende Rückstandshöhe enthalten. Der Zugang beim Mieter sollte nachweisbar sein, etwa durch Einwurf-Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung.
Wenn Mietrückstände und Kautionsverzug gleichzeitig auftreten, sollte die Kündigung beide Sachverhalte benennen. Weitere Hinweise dazu finden Sie im Beitrag Mieter zahlt nicht: Wann kündigen als Vermieter?.
Kaution bei Mietende einbehalten und verrechnen
Wann ist eine Verrechnung zulässig?
Die Kaution dient als Sicherheitsleistung für Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Dazu können Mietrückstände, Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen und ausstehende Nebenkostenzahlungen gehören. Nach überwiegender Auffassung in Praxis und Literatur ist eine Verrechnung erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach ordnungsgemäßer Abrechnung zulässig.
Dem Vermieter steht nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Prüfungsfrist zu. In der Praxis wird diese Frist regelmäßig mit bis zu sechs Monaten angesetzt. Danach kann der Mieter die Rückzahlung des nicht verwerteten Teils der Kaution verlangen.
Keine Verrechnung während des laufenden Mietverhältnisses
Eine Aufrechnung laufender Mietrückstände mit der Kaution während des bestehenden Mietverhältnisses ist nach überwiegender Auffassung nicht zulässig. Wer die Kaution vorzeitig verwertet, verliert seine Sicherungsposition für später entstehende Ansprüche. Laufende Forderungen sollten zunächst aus der monatlichen Miete geltend gemacht werden; die Kaution bleibt für das Mietende vorbehalten.
Zu den Besonderheiten, wenn der Mieter die Zahlung wegen behaupteter Mängel verweigert, finden Sie weiterführende Informationen im Beitrag Kaution nicht gezahlt wegen Mängel: So reagieren Vermieter.
Anlage- und Verwahrungspflicht des Vermieters
Der Vermieter ist verpflichtet, eine Barkaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Anlage muss vom übrigen Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Die anfallenden Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
Zurückbehaltungsrecht bei fehlender Kontobenennung
Benennt der Vermieter kein geeignetes, insolvenzfestes Kautionskonto, kann der Mieter die Zahlung zurückhalten, bis diese Pflicht erfüllt ist. Eine Kündigung wegen Nichtzahlung wäre in diesem Fall angreifbar, weil der Verzug des Mieters gerade an der fehlenden Kontobenennung hängt. Vermieter sollten daher rechtzeitig eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Anlageform schriftlich benennen, bevor Zahlungsaufforderungen versendet werden.
Mietvertrag prüfen: Ist eine Kaution wirksam vereinbart? Liegt die Höhe innerhalb der gesetzlichen Grenze von drei Monatsnettokaltmieten?
Fälligkeitsdaten klären: Wann waren erste, zweite und dritte Rate fällig? Zahlungshistorie lückenlos dokumentieren.
Kautionskonto benennen: Anlageform schriftlich mitteilen, bevor Zahlungsaufforderungen versendet werden.
Schriftliche Zahlungsaufforderung: Rückstand konkret beziffern, Frist setzen, auf mögliche rechtliche Konsequenzen hinweisen.
Rückstandshöhe prüfen: Erreicht der Kautionsverzug mindestens zwei Monatsnettokaltmieten?
Kündigung vorbereiten: Schriftform einhalten, Begründung mit konkreten Beträgen und Fälligkeitsdaten, Zugang nachweisbar sichern.
Bei Mietende: Gesamtforderung zusammenstellen, Abrechnung innerhalb angemessener Frist erstellen, Kaution nur gegen belegte Ansprüche verrechnen.
Häufige Fehler bei Kautionsforderung und Kündigung
– Kündigung ohne wirksame Kautionsklausel: Fehlt die Vereinbarung im Mietvertrag, besteht kein durchsetzbarer Anspruch und damit kein zulässiger Kündigungsgrund.
– Kaution über der gesetzlichen Grenze gefordert: Klauseln oberhalb von drei Monatsnettokaltmieten sind unwirksam; eine Kündigung auf dieser Grundlage scheitert.
– Rückstand unter der Erheblichkeitsschwelle: Liegt der Kautionsverzug unter zwei Monatsnettokaltmieten, fehlt ein wichtiger Kündigungsgrund.
– Kaution vorzeitig verrechnet: Wer laufende Mietforderungen während des Mietverhältnisses mit der Kaution aufrechnet, verliert seine Sicherungsposition für spätere Ansprüche.
– Kündigung trotz Zurückbehaltungsrecht: Hat der Mieter die Zahlung zulässigerweise zurückgehalten, weil kein insolvenzfestes Konto benannt wurde, ist die Kündigung angreifbar.
Häufige Fragen zur Kaution bei Zahlungsverzug
Kann der Vermieter sofort kündigen, wenn die erste Rate ausbleibt?
In der Regel nicht. Bleibt nur die erste Rate aus, ist die Erheblichkeitsschwelle für eine fristlose Kündigung noch nicht erreicht. Voraussetzung ist ein Rückstand von mindestens zwei Monatsnettokaltmieten. Außerdem muss die Kaution wirksam im Mietvertrag vereinbart sein.
Darf der Vermieter die Schlüsselübergabe verweigern, bis die volle Kaution gezahlt ist?
Hat der Mieter die erste Rate geleistet, ist es rechtlich problematisch, die Schlüsselübergabe von der Vollzahlung abhängig zu machen. Das gesetzliche Ratenzahlungsrecht schützt den Mieter gerade in der Anfangsphase des Mietverhältnisses davor, die Gesamtsumme sofort aufbringen zu müssen.
Wie lange hat der Vermieter nach Mietende Zeit, die Kaution abzurechnen?
In der Praxis wird dem Vermieter eine Prüfungsfrist von bis zu sechs Monaten nach Mietende zugestanden. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter die Rückzahlung des nicht verwerteten Teils der Kaution verlangen.
Wann ist anwaltliche Unterstützung sinnvoll?
Spätestens dann, wenn Kautionsrückstand und Mietrückstände gleichzeitig auftreten, eine Kündigung vorbereitet werden soll oder die Abrechnung bei Mietende streitig zu werden droht. Fehler bei Kautionsklausel, Fälligkeitsberechnung oder Dokumentation können die Vermieterposition in einem späteren Verfahren erheblich schwächen. Kübler Rechtsanwälte berät im Mietrecht mit Schwerpunkt auf der Vermieterseite.
Kübler Rechtsanwälte prüft Ihren Mietvertrag, die Zahlungshistorie und die Voraussetzungen für Kündigung oder Verrechnung. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Er berät Vermieter und Eigentümer bei mietrechtlichen Auseinandersetzungen, Kündigungsverfahren und der Durchsetzung von Kautionsansprüchen.