Zahlt der Mieter nach Zustellung der Räumungsklage den gesamten Rückstand vollständig aus, wird die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam, sofern die Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit erfolgt. Die Regelung gilt ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse. Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt von der Zahlung unberührt und läuft weiter. Teilzahlungen, Zahlungen nach Fristablauf und Wiederholungsfälle innerhalb von zwei Jahren lassen die fristlose Kündigung wirksam.
Dieser Beitrag ordnet ein, unter welchen genauen Voraussetzungen eine nachträgliche Zahlung die fristlose Kündigung berührt, was mit einer parallel ausgesprochenen ordentlichen Kündigung geschieht und welche Fehler Vermieter in dieser Situation unbedingt vermeiden müssen.
Ein Vermieter spricht wegen zweimonatiger Mietrückstände die fristlose Kündigung aus, kombiniert mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung wegen nachhaltiger Pflichtverletzung. Nach Einreichung der Räumungsklage und Zustellung der Klageschrift überweist der Mieter alle offenen Beträge auf einmal. Der Vermieter fragt, ob das Verfahren damit gegenstandslos ist. In der rechtlichen Prüfung zeigt sich: Der Mieter hatte bereits gut ein Jahr zuvor in einer ähnlichen Situation nach einer Kündigung gezahlt. Entscheidend wird nun, ob die Zweijahresfrist der Schonfristregelung bereits abgelaufen ist und ob die parallel ausgesprochene ordentliche Kündigung das Mietverhältnis unabhängig von der Zahlung beendet hat. Vor jeder Erklärung gegenüber Gericht oder Mieter müssen Zahlungschronologie, Vollständigkeit der Deckung und Kostenfolgen anwaltlich geklärt werden.
Was eine nachträgliche Zahlung im laufenden Räumungsverfahren bedeutet
Wenn der Mieter während eines laufenden Räumungsverfahrens plötzlich zahlt, stellt sich für Vermieter sofort die Frage: Verliere ich jetzt meine gesamte Rechtsposition? Die Antwort hängt davon ab, ob die Zahlung vollständig ist, wann genau sie eingeht und wie die Kündigung formuliert war.
Wer vorschnell reagiert, riskiert, eine rechtlich tragfähige Kündigung und einen bereits erwirkten Räumungsanspruch unnötig aufzugeben. Wer die Situation richtig einordnet, kann seine Position im Verfahren sichern. Einen Überblick über Fristen und Voraussetzungen bei ausbleibender Mietzahlung bietet unsere Seite zum Mietrecht für Vermieter.
Wer die vorgelagerten Schritte noch einmal einordnen möchte, findet den richtigen Einstieg im Beitrag Mieter zahlt nicht: Fristen und Kündigung richtig.
Wann die fristlose Kündigung durch Zahlung unwirksam wird
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (sinngemäß)
Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn der Mieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs den gesamten rückständigen Betrag einschließlich zwischenzeitlich fällig gewordener Mieten vollständig ausgleicht.
Die Regelung gilt ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse. Folgende Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein, damit die fristlose Kündigung unwirksam wird:
- ◆Die Zahlung erfolgt innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage (Rechtshängigkeit).
- ◆Der Mieter gleicht den gesamten Rückstand einschließlich aller bis zum Fristablauf fällig gewordenen Mieten vollständig aus.
- ◆Der Mieter hat in den letzten zwei Jahren nicht bereits einmal durch diesen Mechanismus eine fristlose Kündigung abgewendet.
Die Schonfristregelung läuft automatisch. Der Vermieter kann sie weder ablehnen noch aktiv verhindern. Entscheidend ist allein, ob die tatbestandlichen Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind. Sind sie es nicht, bleibt die fristlose Kündigung wirksam, unabhängig davon, ob eine Zahlung eingeht.
Warum Teilzahlungen nicht ausreichen
Zahlt der Mieter nur einen Teil des Rückstands, greift die Schonfristregelung nicht. Die fristlose Kündigung bleibt wirksam. Der offene Betrag vermindert sich zwar um die Teilzahlung, der Beendigungstatbestand bleibt aber bestehen. Für die Berechnung des notwendigen Gesamtbetrags kommt es auf alle fälligen Mieten bis zum Ablauf der Zweimonatsfrist an, nicht nur auf die ursprünglich im Kündigungsschreiben aufgeführten Rückstände.
Hat der Mieter in den vergangenen zwei Jahren bereits einmal durch vollständige Zahlung innerhalb der Schonfrist eine fristlose Kündigung abgewendet, greift die Regelung erneut nicht. Die fristlose Kündigung bleibt dann auch bei vollständiger Zahlung wirksam. Vermieter sollten die Zahlungs- und Kündigungshistorie des gesamten Mietverhältnisses lückenlos dokumentieren, bevor sie eine Erklärung abgeben.
Was mit der ordentlichen Kündigung geschieht
Hier liegt der häufigste strategische Fehler in der Praxis: Vermieter sprechen ausschließlich die fristlose Kündigung aus, ohne gleichzeitig eine ordentliche Kündigung zu erklären. Zahlt der Mieter dann innerhalb der Schonfrist vollständig, entfällt die fristlose Kündigung. Ohne einen weiteren Beendigungstatbestand besteht das Mietverhältnis fort.
Eine ordentliche Kündigung, die auf einem eigenständigen Grund beruht, etwa auf wiederholtem Zahlungsverzug als nachhaltiger Pflichtverletzung, wird durch eine nachträgliche Zahlung des Mieters nicht unwirksam. Sie läuft parallel zur fristlosen Kündigung und behält ihre Wirkung, auch wenn die Schonfristregelung für den fristlosen Teil eingreift. Das Gericht prüft dann gesondert, ob die ordentliche Kündigung ihrerseits wirksam ist.
Kostenfolgen: Wer trägt die Verfahrenskosten?
Wird die fristlose Kündigung durch eine Schonfristzahlung unwirksam, entfällt der darauf gestützte Räumungsanspruch. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Vermieter auf den bis dahin entstandenen Kosten sitzen bleibt. Wer durch sein Zahlungsverhalten Anlass zur Klage gegeben hat, trägt in der Regel die Prozesskosten, auch wenn das Verfahren in der Hauptsache durch die nachträgliche Zahlung erledigt wird.
Die genaue Kostenverteilung hängt vom Zeitpunkt der Zahlung und der prozessualen Erklärung gegenüber dem Gericht ab. Hier sollte vor jeder Stellungnahme eine Abstimmung mit dem bevollmächtigten Rechtsanwalt erfolgen.
Wer das Verfahren einstellt, ohne zuvor zu klären, ob eine ordentliche Kündigung fortbesteht und wie die Kostenverteilung zu regeln ist, schwächt die eigene Position erheblich. Eine einmal abgegebene Erledigungserklärung lässt sich prozessual kaum korrigieren. Auch die Frage, ob der Vermieter die Vollstreckung bei einem bereits vorliegenden Räumungstitel fortführen oder faktisch zurückstellen möchte, muss vor jeder Erklärung geklärt sein.
Schriftform und notwendiger Inhalt der Kündigung
Die Wirksamkeit einer Kündigung hängt nicht allein von der Schriftform ab. Das Kündigungsschreiben muss konkret die betroffenen Monate und Rückstandsbeträge benennen. Fehlt diese Aufstellung oder ist sie unvollständig, kann die Kündigung formell angreifbar sein, auch wenn der Zahlungsverzug materiell vorliegt.
Das gilt sowohl für die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB als auch für eine begleitende ordentliche Kündigung, die auf dem Zahlungsverhalten des Mieters als Pflichtverletzung aufbaut. Das Kündigungsschreiben sollte deshalb enthalten:
- ◆Datum der Kündigung und eindeutige Benennung der Kündigungsart: fristlos, hilfsweise ordentlich
- ◆Auflistung der rückständigen Monate mit jeweiligen Beträgen
- ◆Verweis auf die gesetzliche Grundlage des Zahlungsverzugs
- ◆Nachweisbarer Zugang beim Mieter, etwa durch Einschreiben mit Rückschein oder Übergabe gegen schriftliche Empfangsbestätigung
Räumungsanspruch und Räumungsklage
§ 546 Abs. 1 BGB
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache zurückzugeben.
Zieht der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht aus, entsteht der Räumungsanspruch des Vermieters. Die Räumungsklage ist beim zuständigen Amtsgericht am Ort der Mietsache einzureichen. In der Praxis wird sie häufig mit einer Zahlungsklage auf die offenen Mietschulden verbunden, damit beide Ansprüche im selben Verfahren geltend gemacht werden.
Mit Zustellung der Klageschrift tritt Rechtshängigkeit ein, und die Zweimonatsfrist der Schonfristregelung beginnt zu laufen. Selbst wenn die fristlose Kündigung durch eine spätere vollständige Zahlung unwirksam werden sollte: Der Anspruch auf die rückständigen Mieten besteht als Zahlungsanspruch fort.
Wenn ein Räumungsurteil bereits vorliegt und der Mieter dennoch nicht auszieht, finden Sie die nächsten Schritte im Beitrag Mieter zieht trotz Räumungsurteil nicht aus: Was jetzt?.
Verjährung der Mietrückstände
Rückständige Mietzahlungen unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.
Die Frist beginnt gemäß § 199 BGB am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter Kenntnis von Anspruch und Schuldner erlangt hat. Für laufende Mietforderungen beginnt die Frist damit regelmäßig zum Jahresende des jeweiligen Rückstandsjahres. Ältere Forderungen können bereits verjährt sein und sollten bei der Aufstellung des Gesamtrückstands entsprechend berücksichtigt werden.
Vollständigkeit der Zahlung prüfen: Sind alle rückständigen Beträge einschließlich der bis zum Fristablauf fällig gewordenen Mieten ausgeglichen?
Zeitpunkt feststellen: Liegt die Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach der förmlichen Zustellung der Räumungsklage?
Zweijahresfrist prüfen: Hat der Mieter in den letzten zwei Jahren bereits einmal durch Schonfristzahlung eine fristlose Kündigung abgewendet?
Kündigungsart prüfen: Wurde neben der fristlosen auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen und laufen beide wirksam?
Kontoauszüge und das Kündigungsschreiben mit vollständiger Rückstandsaufstellung bereithalten.
Zustellungsnachweis der Klageschrift sichern.
Keine Erklärung gegenüber Gericht oder Mieter abgeben, bevor die Rechtslage anwaltlich eingeordnet ist.
Kostenverteilung im Verfahren klären, bevor eine Erledigungserklärung erwogen wird.
Häufige Fragen
Verliert der Vermieter seine Rechtsposition, sobald der Mieter zahlt?
Nicht zwingend. Ob die fristlose Kündigung berührt wird, hängt von der Vollständigkeit der Zahlung, dem genauen Zeitpunkt und der Vorgeschichte des Mietverhältnisses ab. Eine ordentliche Kündigung, die auf eigenständigen Gründen beruht, bleibt in jedem Fall unberührt. Vor jeder Erklärung gegenüber Gericht oder Mieter ist die konkrete Rechtslage anwaltlich zu prüfen.
Was passiert, wenn der Mieter nur einen Teil des Rückstands überweist?
Die Schonfristregelung greift nicht. Die fristlose Kündigung bleibt wirksam, der offene Restbetrag vermindert sich lediglich. Vermieter sollten Teilzahlungen schriftlich bestätigen und dabei unmissverständlich festhalten, dass an der Kündigung und dem Räumungsverfahren festgehalten wird.
Ab wann beginnt die Zweimonatsfrist für die Schonfristzahlung?
Die Frist beginnt mit dem Eintritt der Rechtshängigkeit, also mit der förmlichen Zustellung der Räumungsklage beim Mieter. Auf den Zeitpunkt der Einreichung beim Amtsgericht kommt es für den Fristbeginn nicht an.
Kann der Vermieter trotz unwirksam gewordener Kündigung die Verfahrenskosten erstattet verlangen?
Grundsätzlich ja. Wer durch sein Zahlungsverhalten Anlass zur Klage gegeben hat, trägt in der Regel die entstandenen Kosten, auch wenn das Verfahren in der Hauptsache durch die Zahlung erledigt wird. Die genaue Kostenverteilung sollte vor einer Erledigungserklärung anwaltlich abgestimmt werden.
Gilt die Schonfristregelung auch bei Gewerberaum?
Nein. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gilt ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse. Bei Gewerberaummiete greift dieser Schutzmechanismus nicht.
Was, wenn der Mieter in den letzten Jahren schon einmal so vorgegangen ist?
Hat der Mieter in den letzten zwei Jahren bereits einmal durch vollständige Zahlung innerhalb der Schonfrist eine fristlose Kündigung abgewendet, ist die Schutzwirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB für den aktuellen Fall gesperrt. Die fristlose Kündigung bleibt dann auch bei vollständiger Zahlung wirksam.
Kübler Rechtsanwälte prüfen, ob eine nachträgliche Zahlung Ihres Mieters die Kündigung und das laufende Räumungsverfahren berührt. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Vermieter und Eigentümer in mietrechtlichen Auseinandersetzungen, bei Kündigungen und laufenden Räumungsverfahren.