Ein Vermieter darf das Schloss der Mietwohnung nicht eigenmächtig austauschen, solange der Mieter Besitz an der Wohnung hat. Das gilt auch dann, wenn Mietrückstände in erheblicher Höhe bestehen. Ein solcher Schritt ist verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB und gibt dem Mieter das Recht, sofortigen Wiedereinlass zu verlangen. Der gesetzliche Weg führt über die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB und anschließend über eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht.
Dieser Beitrag erklärt, warum ein eigenmächtiger Schlossaustausch unzulässig ist, welche Voraussetzungen an eine wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzugs gelten und welche Unterlagen Vermieter jetzt konkret vorbereiten sollten.
Ein Vermieter wendet sich an die Kanzlei, nachdem sein Mieter seit zwei Monaten keine Miete mehr gezahlt hat. Schriftliche Zahlungsaufforderungen blieben ohne Reaktion. Der Vermieter hatte bereits erwogen, einen Schlüsseldienst zu beauftragen und das Schloss gegen einen anderen Kern auszutauschen. Die Kanzlei klärt zunächst, dass dieser Schritt zu unterlassen ist. Er hätte dem Mieter sofort einen Wiedereinlassanspruch verschafft, unabhängig davon, ob Mietrückstände tatsächlich bestehen. Stattdessen wird der konkrete Rückstand dokumentiert, die gesetzlichen Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung geprüft und die Kündigung formgerecht ausgesprochen. Der Vermieter erfährt außerdem, dass eine vollständige Nachzahlung des Mieters innerhalb bestimmter Fristen die fristlose Kündigung in ihrer Wirkung noch verändern kann, und wie er sich für diesen Fall vorbereitet.
Warum der Schlossaustausch die Position des Vermieters verschlechtert
Wenn ein Mieter die Miete nicht zahlt, liegt der Gedanke nah, ihm den Zutritt zur Wohnung zu sperren. Dieser Schritt ist im deutschen Mietrecht klar geregelt: Er ist unzulässig.
§ 858 BGB
Wer dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht oder ihn im Besitz stört, handelt, sofern nicht das Gesetz die Entziehung oder die Störung gestattet, widerrechtlich (verbotene Eigenmacht).
Der Mieter ist Besitzer der Wohnung. Diesen Besitz verliert er nicht durch Mietrückstände, nicht durch eine ausgesprochene Kündigung und nicht dadurch, dass er auf Schreiben des Vermieters nicht reagiert. Solange kein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt, hat der Vermieter kein Recht, den Mieter aus der Wohnung auszuschließen.
Wer als Vermieter eigenmächtig das Schloss austauscht, riskiert mehreres gleichzeitig: Der Mieter kann sofortigen Wiedereinlass verlangen (§ 861 BGB), eine einstweilige Verfügung beim Amtsgericht beantragen und sich nach § 859 BGB sogar mit unmittelbarer Gegenwehr Zutritt verschaffen. Dazu kommen mögliche zivilrechtliche Schadensersatzansprüche sowie in bestimmten Konstellationen strafrechtliche Ermittlungen wegen Nötigung oder Hausfriedensbruch. Der vermeintlich schnelle Weg bringt den Vermieter in eine deutlich schwächere Verhandlungsposition.
Abgrenzung: Wenn der Mieter das Schloss austauscht
Diese Konstellation ist zu unterscheiden. Auch ein Mieter, der eigenmächtig das Schloss austauscht und damit dem Vermieter den Zutritt verwehrt, handelt in den gesetzlich nicht ausdrücklich gedeckten Fällen widerrechtlich. Das berührt aber nicht das Hauptproblem des Vermieters bei Mietrückständen und bedarf hier keiner vertieften Betrachtung.
Der rechtliche Weg bei Mietrückständen
Wann tritt Zahlungsverzug ein?
§ 556b Abs. 1 BGB
Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.
Zahlt der Mieter die Miete nicht bis zum dritten Werktag des Monats, befindet er sich ab diesem Zeitpunkt im Verzug. Eine gesonderte Mahnung ist bei kalendermäßig bestimmter Fälligkeit nicht erforderlich (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Aus Beweisgründen empfiehlt sich dennoch eine schriftliche Zahlungsaufforderung mit Zugangsdokumentation, damit der Vermieter den genauen Rückstand belegen kann.
Voraussetzungen der fristlosen Kündigung
Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist an konkrete gesetzliche Schwellen geknüpft.
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Ein nicht unerheblicher Teil der Miete liegt nach § 569 Abs. 3 Satz 1 BGB vor, wenn der Rückstand die Miete für einen Monat übersteigt. Bereits bei einem Rückstand von mehr als einer Monatsmiete über zwei aufeinanderfolgende Fälligkeitstermine kann eine fristlose Kündigung in Betracht kommen.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, dem Mieter zugehen und den Kündigungsgrund benennen. Dazu gehört eine konkrete Aufstellung der offenen Beträge mit dem jeweiligen Fälligkeitsdatum. Fehler in der Begründung oder in der Rückstandsberechnung können die Kündigung unwirksam machen.
Parallel zur fristlosen Kündigung empfiehlt sich regelmäßig die hilfsweise ordentliche Kündigung nach § 573c BGB, wenn wiederholter Zahlungsverzug nachgewiesen werden kann.
Was Schonfristzahlung für den Vermieter bedeutet
Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann ein Mieter die Wirkung der fristlosen Kündigung abwenden, wenn er alle rückständigen Beträge innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage vollständig ausgleicht oder eine öffentliche Stelle die Zahlung übernimmt. Für den Vermieter bedeutet das: Eine ausgesprochene fristlose Kündigung ist rechtlich noch kein abgeschlossener Vorgang. Die ordentliche Kündigung bleibt von der Schonfristzahlung unberührt. Wer das nicht einkalkuliert, wird von der weiteren Entwicklung überrascht.
Wann ein Schlosswechsel ausnahmsweise erlaubt ist
Es gibt Situationen, in denen der Vermieter das Schloss berechtigt austauschen darf. Diese haben mit Mietrückständen nichts zu tun.
– Defektes Schloss: Der Vermieter ist nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Instandhaltung verpflichtet. Ein defektes Schloss darf er austauschen, muss dem Mieter jedoch unverzüglich alle neuen Schlüssel aushändigen.
– Gefahr im Verzug: Bei einem akuten Sicherheitsrisiko, etwa nach einem Einbruch oder einem Brand, darf der Vermieter das Schloss wechseln, muss aber den Besitzstand des Mieters unmittelbar danach wiederherstellen.
– Vermieterpfandrecht: In engen Ausnahmefällen wird in der Fachliteratur diskutiert, ob der Vermieter das Schloss wechseln darf, um sein Pfandrecht nach § 562 BGB an eingebrachten Gegenständen des Mieters zu sichern. Die Praxis behandelt das als seltene Ausnahme mit hohen Anforderungen. Eine klare höchstrichterliche Entscheidung für diese Konstellation liegt nicht vor.
Entscheidend ist in allen Fällen: Der Schlosswechsel darf nicht dazu dienen, dem Mieter den Besitz zu entziehen oder wirtschaftlichen Druck auf ihn auszuüben.
Unterlagen und Dokumentation: Was jetzt zählt
Wer als Vermieter bei Mietrückständen handlungsfähig bleiben will, braucht lückenlose Belege. Gerichte entscheiden nach Beweislast: Der Vermieter muss darlegen, dass eine Zahlungspflicht bestand und Zahlung ausgeblieben ist.
Mietvertrag bereithalten: Datum, vereinbarte Miethöhe, Fälligkeitsregelung und alle Nachträge.
Kontoauszüge zusammenstellen: Für jeden Rückstandsmonat den fehlenden Zahlungseingang dokumentieren.
Schriftliche Mahnungen sichern: Datum, Forderungshöhe, Fristsetzung und Zugangsnachweis durch Einwurf-Einschreiben oder Botenbeweis.
Mietrückstand tabellarisch aufstellen: Monat, Fälligkeitstag, geschuldeter Betrag, eingegangene Zahlung, Differenz.
Kündigungsschreiben formgerecht vorbereiten: Schriftform, Kündigungsgrund mit Rückstandsaufstellung, Angabe der Rechtsgrundlage, sicherer Zugangsweg.
Keine mündlichen Absprachen treffen, die nicht schriftlich festgehalten sind. Stundungen oder Ratenvereinbarungen verlieren ohne schriftlichen Beleg ihren Beweiswert.
Je länger Mietrückstände unkommentiert bleiben, desto schwieriger wird die spätere Beweisführung. Wer nach dem ersten ausgefallenen Zahlungstermin umgehend eine schriftliche Zahlungsaufforderung mit Zugangsnachweis sendet, sichert seine Position für alle späteren Verfahrensschritte ab.
Wenn der Mieter trotz wirksamer Kündigung in der Wohnung bleibt und weiterhin keine Miete zahlt, stellt sich die Frage nach dem weiteren Vorgehen. Eine ausführliche Einordnung bietet der Beitrag Mieter zahlt nicht und zieht nicht aus: Was tun?.
Wer wissen möchte, ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter im Streitfall Anwaltskosten zu erstatten hat, findet eine Einordnung unter Wer zahlt Anwaltskosten, wenn der Mieter nicht zahlt?
Eine Übersicht zu unseren Leistungen im Vermieterrecht finden Sie auf der Seite Mietrecht.
Häufige Fragen zum Vorgehen bei Mietrückständen
Was passiert, wenn der Vermieter das Schloss trotzdem austauscht?
Der Mieter kann sofortigen Wiedereinlass verlangen und beim Amtsgericht eine einstweilige Verfügung beantragen. Das Gericht prüft dabei nicht vorrangig, ob Mietrückstände bestehen. Der Besitzschutz nach §§ 858 ff. BGB setzt früher an. Der Vermieter riskiert außerdem Schadensersatzansprüche des Mieters, etwa für Kosten eines Schlüsseldienstes oder einen notwendigen Hotelaufenthalt.
Darf der Vermieter Strom oder Heizung abstellen, wenn der Mieter nicht zahlt?
Nein. Auch Versorgungssperren durch den Vermieter sind unzulässig, solange kein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt. Auch hier drohen Besitzschutzansprüche und zivilrechtliche Haftung.
Wie lange dauert ein Räumungsverfahren?
Eine allgemeingültige Dauer lässt sich nicht nennen. Das Verfahren kann sich über mehrere Monate erstrecken, abhängig von der Auslastung des Amtsgerichts, einem Widerspruch des Mieters, einer Schonfristzahlung und weiteren Umständen. Dieser Zeitrahmen macht deutlich, warum frühzeitiges und dokumentiertes Handeln des Vermieters erhebliche Bedeutung hat.
Wann sollte anwaltliche Prüfung erfolgen, bevor weitere Schritte unternommen werden?
Spätestens bevor eine Kündigung ausgesprochen wird. Formfehler im Kündigungsschreiben, eine unvollständige Rückstandsaufstellung oder eine falsch gewählte Rechtsgrundlage können dazu führen, dass die Kündigung unwirksam ist und das gesamte Verfahren von vorn beginnen muss. Eine frühzeitige Einschätzung ist auch deshalb wirtschaftlich sinnvoll, weil die weitere Verfahrensdauer maßgeblich von einer sauberen Ausgangslage abhängt.
Welche typischen Fehler schwächen die Vermieterposition?
Häufig problematisch sind: ein eigenmächtiger Schlossaustausch vor Titelerlangung, eine Kündigung ohne konkrete Rückstandsaufstellung, mündliche Stundungsvereinbarungen ohne schriftliche Fixierung und das Abwarten bis kurz vor dem nächsten Fälligkeitstermin, ohne die bisherigen Rückstände dokumentiert zu haben.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre Unterlagen, ordnen die mietrechtliche Situation rechtlich ein und begleiten Sie vom ersten Kündigungsschreiben bis zur Räumungsklage. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt sowie Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte berät er Vermieter und Eigentümer in mietrechtlichen Auseinandersetzungen.