Ausgebliebene Miete muss in der Steuererklärung nicht als Einnahme angesetzt werden, solange der Betrag tatsächlich nicht auf Ihrem Konto eingegangen ist. Maßgeblich ist das Zuflussprinzip nach § 11 Abs. 1 Satz 1 EStG: Eine Einnahme entsteht erst im Zeitpunkt des wirtschaftlichen Zuflusses, nicht schon mit der vertraglichen Fälligkeit. Laufende Werbungskosten, also Darlehenszinsen, Abschreibung, Grundsteuer und Verwaltungskosten, können Sie trotzdem unverändert geltend machen, weil sie unabhängig vom tatsächlichen Mieteingang entstehen.
Dieser Beitrag klärt, wie ausgebliebene Mieteinnahmen in der Einkommensteuererklärung zu behandeln sind und welche Unterlagen Vermieter dabei bereithalten sollten.
Ein Vermieter hat eine Zweizimmerwohnung vermietet. Ab dem dritten Quartal stellt sein Mieter die Zahlungen vollständig ein. Zum Jahresende beläuft sich der Rückstand auf mehrere tausend Euro. In seiner Steuersoftware sieht er ein Feld für Mieteinnahmen und fragt sich, ob er die vereinbarte Miete oder nur die tatsächlich erhaltenen Beträge einzutragen hat. Gleichzeitig laufen seine Ausgaben weiter: Bankzinsen, Abschreibung, Hausverwaltung. Kübler Rechtsanwälte klärt zunächst die mietrechtliche Ausgangslage, sichert die Dokumentation des Rückstands und erläutert dem Mandanten, dass ausschließlich die tatsächlich eingegangenen Beträge als Einnahmen anzusetzen sind. Die Werbungskosten bleiben in vollem Umfang erhalten. Für eine weitergehende steuerliche Einordnung eines möglichen Forderungsausfalls wird die Abstimmung mit dem Steuerberater des Mandanten empfohlen.
Das Zuflussprinzip und die Anlage V
Private Vermieter ermitteln ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Für die zeitliche Zuordnung dieser Einnahmen gilt das Zuflussprinzip.
§ 11 Abs. 1 Satz 1 EStG
Einnahmen sind innerhalb des Kalenderjahres bezogen, in dem sie dem Steuerpflichtigen zugeflossen sind.
Das bedeutet für die Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung: Als Mieteinnahme ist nur anzusetzen, was tatsächlich auf Ihrem Konto eingegangen ist. Die bloße vertragliche Vereinbarung eines Mietzinses begründet noch keine steuerliche Einnahme. Wer die Sollmiete einträgt, obwohl kein Zahlungseingang erfolgt ist, deklariert Einnahmen, die nicht existieren, und riskiert damit eine fehlerhafte Steuererklärung.
Einige Steuerprogramme und vereinfachte Vordrucke fragen nach der vereinbarten Jahresmiete laut Mietvertrag. Anzusetzen sind ausschließlich die tatsächlich erhaltenen Beträge. Tragen Sie die monatlichen Zahlungseingänge aus Ihren Kontoauszügen ein, nicht den vertraglich geschuldeten Betrag.
Was gilt, wenn die rückständige Miete später eingeht?
Geht die ausstehende Miete zu einem späteren Zeitpunkt ein, etwa nach einer Zahlungsvereinbarung, einem Räumungsurteil oder einer Zwangsvollstreckung, handelt es sich um eine Einnahme in dem Jahr, in dem der Zahlungseingang erfolgt. Der Zeitpunkt, in dem der Anspruch ursprünglich entstanden ist, spielt dabei keine Rolle. Maßgeblich bleibt allein der tatsächliche Zufluss.
Werbungskosten bei Mietausfall: Was bleibt abziehbar
Laufende Ausgaben für das Mietobjekt sind auch dann als Werbungskosten abziehbar, wenn der Mieter nicht zahlt. Voraussetzung ist, dass die Einkünfteerzielungsabsicht fortbesteht und das Mietverhältnis tatsächlich durchgeführt wird.
§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG
Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen.
Abziehbar bleiben auch bei Mietausfall unter anderem:
- ◆Schuldzinsen für ein Finanzierungsdarlehen
- ◆Abschreibung auf das Gebäude (AfA nach § 7 EStG)
- ◆Grundsteuer, Hausverwaltungskosten, Versicherungen
- ◆Erhaltungsaufwand, soweit er tatsächlich anfällt
- ◆Kosten der Rechtsverfolgung, soweit sie unmittelbar mit der Einkünfteerzielung zusammenhängen, etwa Anwalts- und Gerichtskosten für die Durchsetzung der Mietforderung oder eine Räumungsklage
Anwalts- und Gerichtskosten für die außergerichtliche Geltendmachung der Mietforderung oder eine Räumungsklage sind in der Regel als Werbungskosten abziehbar. Bewahren Sie alle entsprechenden Rechnungen und Kostennoten auf und ordnen Sie sie dem betreffenden Steuerjahr zu.
Wann das Finanzamt die Werbungskosten infrage stellt
Problematisch wird es, wenn das Finanzamt anzweifelt, ob das Mietverhältnis ernsthaft durchgeführt wird. Das gilt besonders bei der Vermietung an Angehörige, aber auch bei längerem Mietausfall ohne erkennbare Reaktion des Vermieters. Wer über mehrere Monate keine Miete erhält, ohne zu mahnen, zu kündigen oder andere Schritte einzuleiten, läuft Gefahr, dass die Finanzbehörde die Einkünfteerzielungsabsicht bezweifelt und Werbungskosten ganz oder teilweise versagt.
Für die rechtliche Einordnung, wann als Vermieter eine Kündigung angebracht ist und welche Voraussetzungen dabei gelten, finden Sie einen gesonderten Beitrag auf dieser Website. Das gesamte Spektrum mietrechtlicher Fragen für Vermieter und Eigentümer behandelt unsere Mietrecht-Seite.
Welche Unterlagen Vermieter bereithalten sollten
Das Finanzamt kann bei längerem Mietausfall Belege verlangen, die zeigen, dass das Mietverhältnis tatsächlich besteht und die Forderung ernsthaft verfolgt wird. Dieselben Unterlagen bilden auch die Grundlage für das mietrechtliche Vorgehen.
Mietvertrag mit Mietzinsvereinbarung und Fälligkeitsregelung
Kontoauszüge, die die fehlenden Zahlungseingänge lückenlos dokumentieren
Mahnschreiben an den Mieter, möglichst mit Zustellungsnachweis
Schriftliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, falls bereits ausgesprochen
Klageunterlagen zu einer etwaigen Räumungs- oder Zahlungsklage sowie ergangene Gerichtsentscheidungen
Im Insolvenzfall: Eröffnungsbeschluss, Forderungsanmeldung und Schreiben des Insolvenzverwalters
Schriftverkehr zu Ratenzahlungen oder Vergleichsvereinbarungen mit dem Mieter
Diese Unterlagen belegen gegenüber dem Finanzamt sowohl die Ernsthaftigkeit des Mietverhältnisses als auch Ihre Bemühungen, die Forderung beizutreiben. Ein Verzicht auf Mahnungen oder rechtliche Schritte ohne nachvollziehbaren Grund kann dazu führen, dass die Finanzbehörde das Mietverhältnis steuerlich nicht anerkennt.
Besonderheit bei Nebenkostenrückständen
Wenn der Mieter neben der Grundmiete auch Betriebskostenvorauszahlungen schuldet und diese ebenfalls nicht entrichtet, stellen sich vergleichbare steuerliche Fragen. Was bei ausgebliebenen Nebenkostenzahlungen in der Steuererklärung gilt, erläutert der Beitrag Mieter zahlt Nebenkosten nicht: Steuerliche Folgen.
Was bei dauerhaftem Forderungsausfall gilt
Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Privatvermögen können Mietforderungen steuerlich nicht wie Forderungen im Betriebsvermögen abgeschrieben werden. Ein endgültiger Forderungsausfall führt einkommensteuerlich dazu, dass schlicht kein Zufluss mehr erfolgt. Ein zusätzlicher Abzug über die bereits geltend gemachten Werbungskosten hinaus ist im Regelfall nicht möglich.
Anders verhält es sich bei gewerblichen Vermietern, die bilanzieren: Dort werden Mietforderungen aktiviert und können bei Uneinbringlichkeit wertberichtigt und als Betriebsausgabe geltend gemacht werden. Für die überwiegende Mehrzahl privater Vermieter ist dieser Weg nicht eröffnet.
Ob und unter welchen Voraussetzungen ein dauerhafter Forderungsausfall in Ihrem Einzelfall steuerlich weitergehend berücksichtigt werden kann, hängt von den konkreten Umständen ab. Diese Frage sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären, bevor Sie steuerliche Schlussfolgerungen ziehen.
Häufige Fragen von Vermietern
Muss ich das Finanzamt unaufgefordert über den Mietausfall informieren?
Eine Pflicht, das Finanzamt unaufgefordert über einen Mietausfall zu informieren, besteht nicht. In der Einkommensteuererklärung tragen Sie die tatsächlich erhaltenen Beträge ein. Auf Nachfrage im Rahmen einer Veranlagung oder Außenprüfung sind Sie nach § 90 Abs. 1 AO verpflichtet, den Sachverhalt wahrheitsgemäß darzustellen und entsprechende Belege beizubringen. Vollständige und geordnete Unterlagen ersparen Rückfragen und verhindern, dass das Finanzamt Besteuerungsgrundlagen schätzt.
Wie lange sollte ich Unterlagen zum Mietausfall aufbewahren?
Belege für die Steuererklärung sollten Sie mindestens so lange aufbewahren, bis die betreffenden Steuerbescheide bestandskräftig sind. Praktisch empfiehlt sich eine Aufbewahrung von mindestens zehn Jahren, da steuerlich relevante Zeiträume weit zurückreichen können. Die allgemeinen Mitwirkungs- und Aufbewahrungsvorschriften der Abgabenordnung gelten dabei als Maßstab.
Was gilt, wenn der Mieter nach der Räumung doch noch zahlt?
Jede später eingehende Zahlung, ob nach Räumungsurteil, Zwangsvollstreckung oder außergerichtlicher Einigung, ist im Jahr des tatsächlichen Eingangs als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu erklären. Das gilt unabhängig davon, in welchem Jahr die Forderung ursprünglich entstanden ist.
Wann ist anwaltliche Beratung sinnvoll?
Sobald Mietrückstände eine erhebliche Höhe erreichen oder der Mieter auf schriftliche Mahnungen nicht reagiert, ist anwaltliche Beratung geboten. Formale Fehler bei Kündigung oder Klage können das Verfahren erheblich verzögern und die eigene Rechtsposition schwächen. Gleichzeitig hängt die spätere steuerliche Behandlung davon ab, dass die mietrechtlichen Schritte korrekt und lückenlos dokumentiert sind. Wer zu lange wartet, riskiert, dass sich Rückstände weiter aufhäufen und Nachweise schwerer zu führen sind.
Kübler Rechtsanwälte prüft Ihre mietrechtliche Ausgangslage: Mietrückstand, Kündigungsvoraussetzungen, Beweissicherung und die nächsten Schritte. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Er berät Vermieter und Eigentümer bei mietrechtlichen Auseinandersetzungen und unterstützt dabei, offene Forderungen rechtssicher zu dokumentieren und durchzusetzen.