Das Mietrecht kennt zwei grundsätzlich unterschiedliche Wege zur Erhöhung der Wohnraummiete. Der erste Weg führt über § 558 BGB: Die Miete wird an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst. Der zweite Weg greift nach abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahmen und erlaubt nach § 559 BGB eine Erhöhung um 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten jährlich. Beide Wege können grundsätzlich nebeneinander genutzt werden, müssen aber formal getrennt und in der richtigen Reihenfolge abgewickelt werden. Wer Fristen übersieht, die Kostenaufstellung fehlerhaft gestaltet oder die Anforderungen an die Modernisierungsankündigung nicht beachtet, riskiert, dass die gesamte Erhöhung nicht wirksam wird.
Dieser Beitrag erläutert die rechtlichen Voraussetzungen beider Mieterhöhungswege, benennt typische Fehlerquellen und erklärt, worauf Vermieter achten müssen, bevor sie ein Erhöhungsschreiben versenden.
Ein Vermieter lässt in seinem Mehrfamilienhaus neue Fenster einbauen und die Fassade dämmen. Nach Abschluss der Arbeiten verschickt er an alle Mieter ein Schreiben, in dem er einen Teil der Gesamtbaukosten auf die einzelnen Wohnungen verteilt, ohne die auf jede Einheit entfallenden Kosten nachvollziehbar aufzuschlüsseln. Instandhaltungsanteile an den Fensterarbeiten bleiben unberücksichtigt. Mehrere Mieter verweigern die Zahlung und bestreiten die Wirksamkeit des Schreibens. Die Kanzlei prüft die Erhöhungserklärung auf Einhaltung der Formanforderungen, bewertet die Kostenaufstellung und erarbeitet eine korrigierte Vorgehensweise: Die Kosten werden wohnungsbezogen aufgeschlüsselt, der Instandhaltungsanteil nach § 559 Abs. 2 BGB herausgerechnet und das Erhöhungsschreiben auf der richtigen gesetzlichen Grundlage neu aufgesetzt.
Zwei Wege mit unterschiedlichen Voraussetzungen
Das Mietrecht stellt Vermietern zwei eigenständige Instrumente für die Erhöhung einer Wohnraummiete zur Verfügung. Sie unterscheiden sich in den Anspruchsvoraussetzungen, den Fristen und den Formanforderungen grundlegend voneinander. Einen Überblick über weitere Themen im Vermieter- und Mietrecht finden Sie auf unserer Seite zum Mietrecht.
Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Der erste Weg erlaubt es dem Vermieter, die Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben, wenn die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. Zwischen zwei aufeinanderfolgenden Erhöhungen nach diesem Weg muss außerdem mindestens ein Jahr liegen.
§ 558 BGB (Auszug)
Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
Für den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete erkennt das Gesetz mehrere Mittel an: einen qualifizierten Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten, Auskunft aus einer anerkannten Mietdatenbank oder drei konkrete Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 2 BGB). Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und die Begründung für die neue Miete nachvollziehbar darlegen (§ 558a Abs. 1 BGB).
Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB begrenzt die Erhöhung auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen eine entsprechende Landesverordnung gilt, ist diese Grenze auf 15 Prozent abgesenkt.
Nach Zugang des Erhöhungsverlangens hat der Mieter bis zum Ablauf des zweiten darauffolgenden Monats Zeit, der Erhöhung zuzustimmen (§ 558b Abs. 2 BGB). Verweigert er die Zustimmung, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Mietsache.
Weiterführende Informationen zu den gesetzlichen Obergrenzen finden Sie in unserem Beitrag Wie hoch darf eine Mieterhöhung sein? Grenzen und Fristen.
Erhöhung nach abgeschlossener Modernisierung
Der zweite Weg setzt voraus, dass der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt hat, etwa zur Energieeinsparung, zur Gebrauchswerterhöhung oder zur nachhaltigen Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse.
§ 559 BGB (Auszug)
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
Die Erhöhung nach § 559 BGB erfordert keine Zustimmung des Mieters. Der Mieter kann jedoch einen Härtewiderspruch nach § 559 Abs. 4 BGB erheben, wenn die Erhöhung eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.
Entscheidend ist die Abgrenzung zur Instandhaltung: Kosten für bloße Reparaturen oder den Ersatz bereits vorhandener, verschlissener Bauteile berechtigen nicht zur Mieterhöhung nach § 559 BGB. Dieser Anteil ist aus der Kostenaufstellung herauszurechnen (§ 559 Abs. 2 BGB). Für Modernisierungsmaßnahmen unterhalb einer bestimmten Kostenschwelle sieht § 559c BGB ein vereinfachtes Verfahren mit reduziertem Dokumentationsaufwand vor.
Seit 2019 gilt eine absolute Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB: Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete durch Modernisierungserhöhungen um nicht mehr als 3 Euro je Quadratmeter ansteigen. Bei einer Ausgangsmiete von weniger als 7 Euro je Quadratmeter ist die Grenze auf 2 Euro je Quadratmeter abgesenkt.
Einen vertieften Überblick zur gesetzlichen Grundlage finden Sie in unserem Beitrag Mieterhöhung nach Modernisierung: Voraussetzungen im BGB.
Ankündigung und Erhöhungserklärung: Formanforderungen
Wer nach § 559 BGB erhöhen will, muss die Modernisierungsmaßnahmen vorab ordnungsgemäß ankündigen. Fehlt die Ankündigung oder ist sie formal mangelhaft, kann der Mieter die Duldung verweigern und die spätere Erhöhungserklärung angreifen.
§ 555c BGB (Auszug)
Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss Art, voraussichtlichen Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme sowie die voraussichtliche Mieterhöhung und voraussichtliche Betriebskostenänderung enthalten.
Nach Abschluss der Maßnahmen folgt die Erhöhungserklärung nach § 559b BGB. Sie muss in Textform erfolgen und die auf die betreffende Wohnung entfallenden Kosten nachvollziehbar aufschlüsseln. Eine pauschale Verteilung der Gesamtbaukosten ohne wohnungsbezogene Zuordnung genügt den gesetzlichen Anforderungen nicht. Die erhöhte Miete ist frühestens ab dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung zu zahlen.
§ 559b BGB (Auszug)
Der Vermieter hat dem Mieter die Mieterhöhung in Textform zu erklären und zu begründen. Aus der Begründung müssen die auf die Wohnung entfallenden Kosten sowie der Anteil der Wohnung an diesen Kosten hervorgehen.
Auch erhaltene Fördermittel, etwa von der KfW oder dem BAFA, sind bei der Berechnung der ansatzfähigen Kosten zu berücksichtigen und vom Gesamtbetrag abzuziehen (§ 559a BGB).
Wenn beide Wege zusammentreffen
Grundsätzlich können Vermieter nach einer Modernisierung sowohl nach § 559 BGB als auch nach § 558 BGB vorgehen. Die Reihenfolge hat rechtliche Konsequenzen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei der Anpassung an die Vergleichsmiete der modernisierte Zustand der Wohnung maßgeblich. Wer zunächst nach § 559 BGB erhöht und danach nach § 558 BGB, legt die ortsübliche Miete des bereits modernisierten Wohnraums zugrunde. Bei umgekehrter Reihenfolge dürfen beide Erhöhungen zusammen den nach § 559 Abs. 1 BGB zulässigen Betrag nicht überschreiten. Welcher Weg zuerst gegangen werden sollte, hängt vom Einzelfall ab und sollte vor dem ersten Schreiben rechtlich geprüft werden.
Bei einer wirksam vereinbarten Staffelmiete nach § 557a BGB sind weitere Mieterhöhungen, auch nach Modernisierung, grundsätzlich ausgeschlossen. Bei einer Indexmiete nach § 557b BGB ist eine Erhöhung nach § 559 BGB nur zulässig, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde. Diese Vertragsbedingungen müssen vor dem Versenden eines Erhöhungsschreibens geprüft werden.
Typische Fehlerquellen
In der Praxis führen bestimmte Fehler regelmäßig dazu, dass eine berechtigte Mieterhöhung nicht wirksam wird oder gerichtlich korrigiert werden muss.
Die häufigste Angriffsstelle bei der Modernisierungsmieterhöhung ist die Kostenaufstellung. Gesamtbaukosten müssen wohnungsbezogen aufgeteilt und der Instandhaltungsanteil separat ausgewiesen werden. Wer beide Positionen mit Rechnungsbelegen sauber trennt, legt das Fundament für ein formell belastbares Erhöhungsschreiben.
- ◆Keine Trennung von Modernisierung und Instandhaltung in der Kostenaufstellung führt zur vollständigen oder teilweisen Unwirksamkeit der Mieterhöhung nach § 559 BGB.
- ◆Fehlerhafte oder fehlende Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB schwächt die Duldungspflicht des Mieters und macht die nachfolgende Erhöhungserklärung angreifbar.
- ◆Pauschale Kostenverteilung ohne wohnungsbezogene Aufschlüsselung entspricht nicht den Anforderungen des § 559b BGB.
- ◆Überschreitung der Kappungsgrenzen: Bei § 558 BGB die Grenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, bei § 559 BGB die absolute Grenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.
- ◆Versäumte Sperrfrist bei der Vergleichsmieterhöhung: Die Miete muss bei Zugang des Verlangens seit mindestens 15 Monaten unverändert sein.
- ◆Unzureichende Begründung der Vergleichsmiete: Ein Mieterhöhungsverlangen ohne ausreichendes Begründungsmittel nach § 558a BGB ist formunwirksam.
- ◆Kombination beider Wege ohne Beachtung der Wechselwirkungen bei den Kappungsgrenzen erhöht das Risiko gerichtlicher Korrekturen erheblich.
Bei bestimmten Maßnahmen wie dem Fensteraustausch gelten zusätzliche Besonderheiten, die wir im Beitrag Mieterhöhung nach Fenstermodernisierung: Voraussetzungen erläutern.
Mietvertrag und alle bisherigen Mieterhöhungsschreiben mit Zugangsnachweisen sichten.
Datum und Zugang des letzten Erhöhungsschreibens dokumentieren, um die Sperrfrist nach § 558 BGB zu prüfen.
Aktuellen Mietspiegel oder andere Vergleichsmittel für die ortsübliche Vergleichsmiete besorgen.
Alle Rechnungen zur Modernisierungsmaßnahme vollständig sammeln und wohnungsbezogen aufschlüsseln.
Instandhaltungsanteil aus den Rechnungen herausrechnen und separat dokumentieren.
Erhaltene Fördermittel erfassen und vom ansatzfähigen Kostenbetrag abziehen (§ 559a BGB).
Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB auf Vollständigkeit und Zugangsdatum prüfen.
Kappungsgrenzen für beide Erhöhungswege vorab berechnen, bevor das Schreiben versandt wird.
Mietvertrag auf Staffel- oder Indexmietvereinbarungen prüfen, die eine Erhöhung ausschließen können.
Häufige Fragen
Kann die Miete nach einer Modernisierung zusätzlich an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden?
Ja, beide Wege können grundsätzlich nebeneinander genutzt werden. Wer eine Modernisierungserhöhung nach § 559 BGB vorgenommen hat, kann anschließend auch eine Anpassung nach § 558 BGB vornehmen, sofern die allgemeinen Voraussetzungen vorliegen. Die Reihenfolge hat Auswirkungen auf die Berechnungsgrundlage und die geltenden Kappungsgrenzen. Welcher Weg zuerst gegangen werden sollte, hängt vom Einzelfall ab und ist vorab zu prüfen.
Was gilt, wenn ein Mieter auf das Modernisierungserhöhungsschreiben nicht reagiert?
Bei der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB ist die Zustimmung des Mieters nicht erforderlich. Die erhöhte Miete wird mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung wirksam, sofern die formalen Voraussetzungen erfüllt sind. Der Mieter kann allerdings einen Härtewiderspruch nach § 559 Abs. 4 BGB erheben. Bleibt die erhöhte Miete trotz Wirksamkeit unbezahlt, kann der Vermieter den Differenzbetrag gerichtlich einfordern.
Wann ist anwaltliche Prüfung vor dem Versenden eines Erhöhungsschreibens sinnvoll?
Eine Prüfung ist sinnvoll, wenn Modernisierungsmaßnahmen und eine Anpassung an die Vergleichsmiete kombiniert werden sollen, wenn der Mieter bereits formale Einwände erhoben hat oder wenn die Kostenaufstellung mehrere Gewerke und komplexe Abzugsposten umfasst. Ein formell fehlerhaftes Schreiben kann nicht einfach nachgebessert werden. In vielen Fällen muss das Verfahren vollständig neu aufgesetzt werden, was die Durchsetzung des berechtigten Anspruchs verzögert und wirtschaftliche Nachteile verursacht.
Welche Folgen hat eine fehlerhafte Modernisierungsankündigung?
Fehlt die Ankündigung nach § 555c BGB oder enthält sie nicht die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben, kann der Mieter die Duldung der Modernisierungsarbeiten verweigern. Die spätere Erhöhungserklärung wird damit ebenfalls angreifbar. Dieser Formfehler lässt sich nach abgeschlossener Maßnahme nicht mehr vollständig heilen und schwächt die Rechtsposition des Vermieters dauerhaft.
Kübler Rechtsanwälte prüfen, ob Ihre Mieterhöhung den gesetzlichen Formanforderungen entspricht, und erarbeiten eine rechtssichere Vorgehensweise für Ihren konkreten Fall. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und berät Vermieter, Wohnungseigentümer und Immobilienverwalter bei der rechtssicheren Durchsetzung von Mieterhöhungen, Modernisierungsankündigungen und mietrechtlichen Auseinandersetzungen.