Bleibt die Miete aus, gerät der Mieter nach den gesetzlichen Fälligkeitsregeln grundsätzlich ohne gesonderte Mahnung in Verzug. Als Vermieter stehen Ihnen je nach Höhe und Dauer des Rückstands zwei Kündigungswege offen: die fristlose Kündigung bei erheblichem Zahlungsausfall und die ordentliche Kündigung bei schuldhafter Pflichtverletzung. Beide können in einem Schreiben gleichzeitig erklärt werden. Voraussetzung ist stets, dass die Kündigung schriftlich und mit Begründung zugestellt wird, der Rückstand korrekt berechnet ist und Sie den Zugang beim Mieter nachweisen können.
Dieser Beitrag erklärt, ab wann ein Mieter rechtlich im Zahlungsverzug ist, welche Kündigungswege bestehen und wie Sie Ihre Unterlagen so sichern, dass spätere Schritte nicht an Formfehlern scheitern.
Ein privater Vermieter stellt Mitte des Monats fest, dass die Miete für den laufenden Monat nicht eingegangen ist. Der Blick auf die Kontoauszüge zeigt: Bereits im Vormonat ist nur eine Teilzahlung erfolgt. Der Mieter hat auf eine telefonische Erinnerung nicht reagiert. Jetzt fragt der Vermieter, ob er sofort kündigen kann, ob das Telefongespräch als Mahnung gilt und was passiert, wenn der Mieter nach Zugang der Kündigung doch noch zahlt. Die Prüfung ergibt: Die Rückstandshöhe ist kündigungsrelevant, die formlose Erinnerung zählt nicht als schriftliche Mahnung, und eine fristlose Kündigung birgt das Risiko, dass der Mieter ihre Wirkung durch vollständige Nachzahlung beseitigt. Deshalb wird zusätzlich eine ordentliche Kündigung hilfsweise erklärt.
Wann ist der Mieter im Zahlungsverzug?
Die Pflicht zur Mietzahlung ist nach § 535 Abs. 2 BGB die Hauptleistungspflicht des Mieters. Wann sie fällig ist und wann Verzug eintritt, regelt das Gesetz gesondert.
Fälligkeit und automatischer Verzug
§ 556b Abs. 1 BGB
Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.
Der Fälligkeitszeitpunkt ist damit gesetzlich auf den dritten Werktag des Monats festgesetzt, sofern der Mietvertrag keine andere Regelung trifft. Bei der Berechnung zählen Samstage als Werktage, Sonntage und gesetzliche Feiertage hingegen nicht. Hat der Mieter bis zum Ablauf des dritten Werktags nicht gezahlt, ist er ab dem vierten Werktag in Rückstand.
§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB
Es bedarf keiner Mahnung, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist.
Da die Fälligkeit kalendarisch bestimmt ist, gerät der Mieter ohne gesonderte Mahnung in Verzug. Eine Mahnung ist keine Voraussetzung für spätere rechtliche Schritte. Dennoch ist ein schriftlicher Zahlungshinweis aus Beweisgründen sinnvoll: Er dokumentiert den Rückstand, setzt eine klare Frist und reduziert spätere Streitfragen über Zeitpunkt und Höhe.
Auch wenn keine Mahnung erforderlich ist, empfiehlt sich ein schriftlicher Hinweis an den Mieter, sobald eine Zahlung ausbleibt. Das schafft eine dokumentierte Grundlage für die Rückstandsberechnung und verkürzt spätere Streitfragen über den Verzugsbeginn.
Zwei Kündigungswege bei Zahlungsverzug
Vermieter können bei ausbleibenden Zahlungen sowohl fristlos als auch ordentlich kündigen. Die Wege unterscheiden sich in Voraussetzungen, Wirkung und Risiken.
Fristlose Kündigung bei erheblichem Rückstand
§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Die fristlose Kündigung setzt voraus, dass entweder:
- ◆der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Fälligkeitstermine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Rückstand ist, oder
- ◆sich der Rückstand über mehr als zwei Termine erstreckt und insgesamt die Miete für zwei Monate erreicht.
Zur geschuldeten monatlichen Gesamtleistung zählt auch die vertraglich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlung. Der Schwellenwert von zwei Monatsmieten ist der gesetzliche Maßstab für die fristlose Kündigung, kein darüber hinausgehender Wert.
Ordentliche Kündigung bei schuldhafter Pflichtverletzung
§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB
Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Bei dauerhaften oder wiederholten Zahlungsrückständen ist die ordentliche Kündigung auch dann möglich, wenn der Rückstand die Schwelle der fristlosen Kündigung noch nicht oder nicht mehr erreicht. Ihr entscheidender praktischer Vorteil: Sie bleibt in der Regel auch dann bestehen, wenn der Mieter die rückständige Miete nach Zugang der Kündigung vollständig ausgleicht.
Erklären Sie fristlose und ordentliche Kündigung in einem Schreiben gleichzeitig: die fristlose als Hauptantrag, die ordentliche hilfsweise. So sichern Sie Ihre Vermieterposition auch dann ab, wenn die fristlose Kündigung durch eine nachträgliche vollständige Zahlung des Mieters ihre Wirkung verliert.
Formvorgaben: Was die Kündigung wirksam macht
Die Schriftform verlangt ein eigenhändig unterschriebenes Schreiben. Eine Kündigung per E-Mail, Kurznachricht oder mündlich ist unwirksam, selbst wenn der Mieter sie tatsächlich zur Kenntnis genommen hat.
Weitere zwingende Anforderungen:
- ◆Die Kündigung muss den Kündigungsgrund so bezeichnen, dass der Mieter den Vorwurf nachvollziehen und prüfen kann.
- ◆Die Rückstandsberechnung muss korrekt und nachvollziehbar aufgeschlüsselt sein. Unklare Beträge oder eine Vermischung unstreitiger Miete mit streitigen Nebenkostenpositionen machen die Kündigung angreifbar.
- ◆Der Zugang beim Mieter muss im Streitfall nachweisbar sein. Geeignet sind Einwurfeinschreiben oder die persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung. Gewöhnliche Briefpost genügt im Streitfall nicht.
Eine Kündigung, die die gesetzlichen Formanforderungen nicht einhält, ist von Anfang an unwirksam, unabhängig davon, ob der Kündigungsgrund materiell berechtigt wäre. Ein Formfehler kann die Vermieterposition schwächen, weil weitere Schritte auf einer unwirksamen Grundlage aufbauen.
Beweissicherung: Welche Unterlagen jetzt zählen
Eine rechtssichere Kündigung und die spätere Durchsetzung von Zahlungsansprüchen stehen auf dem Fundament vollständiger Dokumentation. Folgende Unterlagen sollten Sie sichern:
- ◆Mietvertrag mit der vereinbarten Fälligkeit und den Regelungen zu Miete und Betriebskosten
- ◆Kontoauszüge des Vermieters mit chronologischer Darstellung aller eingegangenen Zahlungen
- ◆Mietschuldenaufstellung mit monatsgenauer Aufschlüsselung nach Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung
- ◆Schriftlicher Schriftverkehr mit dem Mieter, insbesondere Mahnungen und etwaige Reaktionen
- ◆Zustellungsnachweise für alle relevanten Schreiben an den Mieter
Besonders wichtig ist die saubere Trennung zwischen geschuldeter Miete und weiteren Forderungen, etwa Schadensersatz oder Betriebskostennachzahlungen. Nur fällige und unstreitige Mietforderungen tragen den Kündigungstatbestand.
Wenn der Mieter nach der Kündigung zahlt
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB
Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Absatz 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.
Bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter ihre Wirkung unter gesetzlich geregelten Voraussetzungen durch vollständige Begleichung der rückständigen Beträge beseitigen. Dieses Recht besteht unter bestimmten Umständen noch nach Rechtshängigkeit einer Räumungsklage.
Die Schonfristzahlung beseitigt die fristlose Kündigung. Die parallel erklärte ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt davon grundsätzlich unberührt, wenn ihre Voraussetzungen erfüllt sind. Für die Vermieterseite ist es deshalb wesentlich, beide Kündigungsarten gleichzeitig zu erklären.
Dauerhafter Rückstand durch Teilzahlungen
Ein häufig übersehener Fall: Der Mieter zahlt monatlich, aber dauerhaft zu wenig. Ein kündigungsrelevanter Rückstand entsteht auch dann, wenn der Mieter über mehrere Monate jeweils einen Teil der Miete einbehält und der aufsummierte Fehlbetrag die gesetzliche Schwelle erreicht. Die Rückstandsliste muss deshalb monatlich geführt werden und alle Teilzahlungen mit Datum erfassen.
Ein Einbehalt durch den Mieter ist nur dann rechtlich zulässig, wenn ein wirksames Minderungsrecht nach § 536 BGB besteht oder eine Zurückbehaltung im gesetzlich zulässigen Umfang erfolgt. Erklärt der Mieter keine Minderung, ist die einbehaltene Differenz regelmäßig Teil der rückständigen Forderung.
Mietkaution: Was in dieser Situation gilt
Die Mietkaution nach § 551 BGB dient der Absicherung von Vermieteransprüchen aus dem Mietverhältnis. Bei laufendem Mietverhältnis ist eine Aufrechnung mit fälligen und unbestrittenen Forderungen grundsätzlich möglich, wenn die Voraussetzungen nach §§ 387 ff. BGB vorliegen. Ist die Höhe des Rückstands noch streitig, ist vor einer Aufrechnung rechtliche Beratung dringend zu empfehlen. Die Kaution ersetzt in keinem Fall eine strukturierte Rückstandsdokumentation.
Typische Fehler, die die Vermieterposition schwächen
In der Vermieterberatung begegnen folgende Fehler regelmäßig:
- ◆Falsche Rückstandsberechnung: Einbeziehung streitiger Betriebskostenforderungen oder unklare Betragsangaben
- ◆Fehlende Schriftform: Telefonate oder Kurznachrichten als alleinige Mahnung oder Kündigungserklärung
- ◆Kein Zustellungsnachweis: Die Kündigung gilt als nicht zugegangen, wenn der Mieter den Empfang bestreitet und kein Nachweis vorliegt
- ◆Zu frühe fristlose Kündigung: Kündigung, bevor der Rückstand die gesetzliche Schwelle tatsächlich erreicht hat
- ◆Kein Hilfsantrag: Nur fristlose Kündigung erklärt, ohne ordentliche Kündigung gleichzeitig zu setzen
- ◆Keine Dokumentation von Teilzahlungen: Rückstand wird unterschätzt oder nicht chronologisch festgehalten
- ◆Formlose Erinnerungen als einzige Reaktion: Ohne schriftliche Mahnung fehlt die Dokumentation der Verzugslage
Wenn ein Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, stehen weitere rechtliche Schritte zur Verfügung. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag Mieter zahlt nicht und zieht nicht aus: Was tun?.
Informationen dazu, wer die Kosten anwaltlicher Hilfe bei Mietrückständen trägt, finden Sie in unserem Beitrag Wer zahlt Anwaltskosten, wenn der Mieter nicht zahlt?.
Kübler Rechtsanwälte berät und vertritt Vermieter und Eigentümer im Mietrecht. Weitere Informationen zum Beratungsangebot finden Sie unter /anwalt-mietrecht/.
Prüfen Sie anhand des Mietvertrags, wann die Miete fällig war und welche Beträge geschuldet sind.
Erstellen Sie eine monatsgenaue Rückstandsaufstellung und unterscheiden Sie Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung.
Sichern Sie Kontoauszüge, Mietvertrag und alle bisherige Korrespondenz mit dem Mieter.
Versenden Sie eine schriftliche Mahnung mit klarer Zahlungsaufforderung, sofern dies noch nicht erfolgt ist.
Prüfen Sie, ob der Rückstand die gesetzlichen Voraussetzungen für eine fristlose oder ordentliche Kündigung erfüllt.
Erklären Sie die Kündigung schriftlich, eigenhändig unterschrieben und mit dokumentiertem Zugang.
Formulieren Sie fristlose und ordentliche Kündigung in einem Schreiben gleichzeitig.
Holen Sie vor dem Versand rechtliche Prüfung ein, damit Formfehler die Kündigung nicht zu Fall bringen.
Häufige Fragen
Ab wann darf ein Vermieter wegen ausbleibender Miete kündigen?
Eine fristlose Kündigung kommt in Betracht, wenn der Rückstand die gesetzlichen Schwellenwerte erreicht: entweder ein erheblicher Rückstand für zwei aufeinanderfolgende Fälligkeitstermine oder ein Gesamtrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt. Die ordentliche Kündigung greift bei schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung, also auch bei dauerhaft unvollständigen Zahlungen. Beide Kündigungsarten sollten grundsätzlich gleichzeitig erklärt werden.
Muss der Vermieter den Mieter vor der Kündigung mahnen?
Da die Miete zu einem kalendarisch bestimmten Termin fällig ist, tritt Verzug in der Regel ohne Mahnung ein. Eine schriftliche Mahnung ist dennoch empfehlenswert: Sie dokumentiert den Rückstand, räumt dem Mieter eine letzte Zahlungsmöglichkeit ein und stärkt die Grundlage für Kündigung und Klage.
Was passiert, wenn der Mieter nach der fristlosen Kündigung die Rückstände begleicht?
Der Mieter kann unter gesetzlich geregelten Voraussetzungen die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung durch vollständige Nachzahlung beseitigen. Diese Möglichkeit besteht unter bestimmten Umständen noch nach Zustellung einer Räumungsklage. Dieses Risiko besteht für den Vermieter insbesondere dann, wenn keine ordentliche Kündigung parallel erklärt wurde. Die ordentliche Kündigung bleibt von einer solchen Nachzahlung grundsätzlich unberührt.
Gilt eine telefonische Zahlungsaufforderung als Mahnung?
Für die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses ist Schriftform gesetzlich vorgeschrieben. Für eine wirksame Mahnung empfiehlt sich die schriftliche Form ebenfalls dringend, da telefonische Erinnerungen oder Kurznachrichten im Streitfall weder Inhalt noch Zugang belegen können.
Kann der Vermieter bei Zahlungsrückstand auf die Mietkaution zurückgreifen?
Die Kaution sichert Vermieteransprüche aus dem Mietverhältnis. Eine Aufrechnung mit fälligen und unbestrittenen Rückständen ist grundsätzlich möglich. Ist die Höhe des Rückstands noch streitig, sollte vor einer Aufrechnung rechtliche Beratung eingeholt werden, um die Sicherungsfunktion der Kaution nicht zu gefährden.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre Ausgangslage als Vermieter und bereiten den nächsten Schritt rechtssicher vor, ob Mahnung, Kündigung oder weitergehende Maßnahmen. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Er berät und vertritt Vermieter bei Zahlungsrückständen, Kündigung und Räumung sowie in weiteren mietrechtlichen Auseinandersetzungen.