Bleibt die Miete für eine möblierte Wohnung aus, beginnt der Verzug spätestens ab dem dritten Werktag des laufenden Monats. Eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist möglich, wenn der Rückstand mindestens zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten umfasst oder der kumulierte Rückstand die Höhe von zwei Monatsmieten über mehr als zwei Termine erreicht. Die Kündigung muss schriftlich ergehen und dem Mieter nachweisbar zugehen. Möblierter Wohnraum unterliegt grundsätzlich denselben Regeln wie nicht möblierter Wohnraum. Eine Sonderregelung gilt nur für möblierte Zimmer innerhalb der eigenen Wohnung des Vermieters, wo der gesetzliche Kündigungsschutz des Mieters eingeschränkt ist.
Dieser Beitrag erklärt, wann Zahlungsverzug in einer möblierten Wohnung eintritt, welche Rückstandshöhe eine fristlose Kündigung trägt und welche Unterlagen dabei über Erfolg oder Misserfolg entscheiden.
Ein Eigentümer vermietet eine möblierte Zweizimmerwohnung. Die ersten Monate laufen unauffällig, dann bleiben zwei aufeinanderfolgende Monatszahlungen vollständig aus. Per Nachricht und Telefon kommen Vertröstungen, aber keine Überweisung. Unklar ist, ob diese Kontaktaufnahmen als formale Mahnung zählen, ob die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung bereits vorliegen und wie der Zugang des Kündigungsschreibens rechtssicher nachgewiesen werden muss. Die Kanzlei prüft in solchen Konstellationen, ob die gesetzliche Schwelle des Zahlungsverzugs erreicht ist, bereitet die formgerechte Kündigung vor und klärt, ob neben der außerordentlichen auch eine ordentliche Kündigung erklärt werden sollte, um die Vermieterposition für den Fall einer späteren Schonfristzahlung abzusichern.
Was möblierter Wohnraum rechtlich bedeutet
Wer eine möblierte Wohnung vermietet, vermietet Wohnraum im Sinne des Mietrechts. Es gelten dieselben Vorschriften zu Zahlungspflicht, Kündigung und Räumung wie bei nicht möblierten Mietverhältnissen. Eine abweichende Regelung mit eingeschränktem Kündigungsschutz für den Mieter besteht nur dann, wenn das möblierte Zimmer oder die möblierte Wohnung Teil der Wohnung ist, in der der Vermieter selbst lebt. In diesem Fall sind die Kündigungsvorschriften für den Mieter gesetzlich weniger streng.
Für den typischen Fall der separat vermieteten möblierten Wohnung gilt: Die Möblierung ändert an den Pflichten und Rechten beider Seiten nichts. Der Vermieter muss dieselben Formanforderungen einhalten, der Mieter hat denselben Schutz wie in einem nicht möblierten Mietverhältnis.
Fälligkeit und Verzug: Ab wann Nichtzahlung rechtlich zählt
Die Miete ist nach dem Gesetz zu Beginn des Monats zu entrichten, spätestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitraums.
§ 556b Abs. 1 BGB
Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.
Verstreicht dieser Termin ohne Zahlungseingang, gerät der Mieter in Verzug. Entscheidend ist, wann das Geld auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wird. Vermieter sollten die Kontoauszüge zu jedem Fälligkeitstermin sorgfältig aufbewahren, da sie im späteren Verfahren den Nachweis der ausgebliebenen Zahlung erbringen müssen.
Bei Zahlungsverzug können nach § 288 BGB Verzugszinsen auf die ausstehende Mietforderung anfallen. Mahnungen sollten daher stets schriftlich, mit konkretem Datum und genauer Rückstandshöhe versandt werden, um den Verzugseintritt dokumentiert zu haben.
Wann eine fristlose Kündigung möglich ist
Eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB voraus, dass der Mieter entweder
- ◆für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem wesentlichen Teil in Verzug ist oder
- ◆in einem Zeitraum von mehr als zwei Terminen einen kumulierten Rückstand angehäuft hat, der die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht.
Eine vorherige Abmahnung ist bei Erreichen dieser Schwelle gesetzlich nicht erforderlich. Schriftliche Mahnungen vor der Kündigung stärken jedoch die Beweislage und dokumentieren, dass der Vermieter den Mieter auf den Rückstand hingewiesen hat.
Gleichzeitig mit der fristlosen Kündigung kann eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erklärt werden, die auf eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung gestützt wird. Dieser Punkt hat praktische Bedeutung: Die fristlose Kündigung kann unter bestimmten Voraussetzungen durch eine spätere Zahlung des Mieters unwirksam werden, die ordentliche Kündigung aus demselben Sachverhalt bleibt davon unberührt. Wann der richtige Zeitpunkt für die Kündigung ist und welche Fristen dabei gelten, erläutert der Beitrag Mieter zahlt nicht: Wann kündigen als Vermieter?.
Schriftform: Was beim Kündigungsschreiben gilt
Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses muss schriftlich erfolgen.
Das bedeutet: Eine Kündigung per E-Mail, SMS oder Messenger-Nachricht ist nicht formwirksam. Das Schreiben muss vom Vermieter eigenhändig unterschrieben sein. Entscheidend ist außerdem der Zugang beim Mieter. Vermieter sollten diesen durch Einwurf-Einschreiben, einen protokollierten Boten oder eine andere beweissichere Methode sicherstellen. Ein einfaches Absenden per Post ohne Zugangsnachweis genügt nicht, wenn der Mieter den Erhalt bestreitet.
Die Schonfristzahlung und was sie für Vermieter bedeutet
Gleicht der Mieter nach Erhalt der fristlosen Kündigung alle Rückstände vollständig aus, kann er die Wirkung der außerordentlichen Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen abwenden.
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (sinngemäß)
Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn der Mieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Räumungsklage alle fälligen Rückstände vollständig begleicht oder eine öffentliche Stelle diese Zahlung übernimmt.
Die Schonfrist beginnt mit der Zustellung der Räumungsklage, nicht bereits mit dem Zugang der Kündigung. Vermieter müssen daher verstehen: Eine Zahlung nach Zugang der Kündigung kann die außerordentliche Kündigung heilen. Eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung aus denselben Zahlungsrückständen bleibt davon unberührt und entfaltet weiterhin Wirkung. Diesen Unterschied sollte der Vermieter bei der Entscheidung berücksichtigen, ob er beide Kündigungsarten gleichzeitig erklärt.
Verbotene Maßnahmen: Was Vermieter unterlassen müssen
Schlösser austauschen, Strom oder Wasser abstellen, Möbel entfernen oder dem Mieter auf anderem Weg den Zugang zur Wohnung verwehren: All das ist unzulässige Selbsthilfe und kann den Vermieter selbst in rechtliche Schwierigkeiten bringen. Der einzige rechtlich zulässige Weg zur Durchsetzung der Räumung nach einer wirksamen Kündigung ist die Räumungsklage vor dem Amtsgericht am Ort der Wohnung.
Was nach der Kündigung passiert
Zieht der Mieter nach Ablauf der gesetzten Frist nicht aus, kann der Vermieter Räumungsklage beim Amtsgericht am Ort der Wohnung erheben. Voraussetzung ist eine wirksam beendete Kündigung und eine abgelaufene Räumungsfrist. Mit der Zustellung der Räumungsklage beginnt die gesetzliche Schonfrist von zwei Monaten zu laufen. Was zu beachten ist, wenn ein Mieter nach der Kündigung weiter im Rückstand bleibt oder die Wohnung nicht freigibt, erläutert der Beitrag Mieter gekündigt zahlt nicht mehr: Was Vermieter jetzt tun.
Beweissicherung: Unterlagen, die zählen
Im Streitfall muss der Vermieter nachweisen, dass ein wirksamer Mietvertrag besteht, die vereinbarte Miete nicht gezahlt wurde und die Kündigung dem Mieter zugegangen ist. Bei möblierten Wohnungen ist zusätzlich ein aktuelles Inventarverzeichnis mit Übergabeprotokoll empfehlenswert, um etwaige Schäden am Mobiliar von normaler Abnutzung abgrenzen zu können.
Mietvertrag mit Regelungen zu Miethöhe, Nebenkosten und Fälligkeit
Kontoauszüge für alle Fälligkeitstermine, aus denen die ausgebliebenen Zahlungen ersichtlich sind
Schriftliche Mahnungen mit Datum, konkreter Rückstandshöhe und gesetzter Frist
Nachweis des Zugangs jeder Mahnung, etwa durch Einwurf-Einschreiben oder Botenprotokoll
Kündigungsschreiben im Original mit eindeutigem Zugangsnachweis
Inventarliste und Übergabeprotokoll der möblierten Wohnung
Gesamter Schriftverkehr mit dem Mieter, einschließlich Nachrichten und E-Mails
Mietforderungen unterliegen nach § 195 BGB der dreijährigen Regelverjährung. Die Frist beginnt nach § 199 BGB am Ende des Jahres, in dem der Rückstand entstanden ist. Rückstände aus 2024 verjähren damit mit Ablauf des 31. Dezember 2027. Vermieter sollten offene Forderungen nicht zu lange liegen lassen und bei Bedarf durch ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Klage die Verjährung hemmen.
Häufige Fragen von Vermietern
Gelten für möblierte Wohnungen andere Kündigungsregeln?
Grundsätzlich nein. Eine möblierte Wohnung ist Wohnraum im Sinne des Mietrechts; es gelten dieselben Vorschriften zur Fälligkeit der Miete, zur Kündigung und zur Räumung. Abweichende Regelungen mit erleichtertem Kündigungsrecht für den Vermieter bestehen nur dann, wenn das möblierte Zimmer oder die möblierte Wohnung Teil der eigenen Wohnung des Vermieters ist. Für separat vermietete möblierte Wohnungen ändert die Möblierung an den Kündigungsvoraussetzungen nichts.
Zählen Zahlungsaufforderungen per Messenger als Mahnung?
Für eine belastbare Beweislage vor Gericht empfiehlt sich in jedem Fall die schriftliche Form mit Datum und genauer Rückstandshöhe. Nur ein schriftliches Dokument mit Zugangsnachweis ist im Streitfall zuverlässig beweisbar. Informelle Kontaktaufnahmen per Nachricht oder Telefon können nicht als formale Mahnung nachgewiesen werden, wenn der Mieter ihren Inhalt bestreitet.
Ab welchem Rückstand ist die fristlose Kündigung möglich?
Die außerordentliche Kündigung ist in der Regel möglich, wenn zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten vollständig ausstehen oder der kumulierte Rückstand über mehrere Termine die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht. Welche Konstellation im konkreten Fall vorliegt und ob die formalen Voraussetzungen erfüllt sind, sollte anwaltlich geprüft werden, bevor das Kündigungsschreiben versandt wird. Formfehler oder ein fehlender Zugangsnachweis können die gesamte Kündigung angreifbar machen.
Was kann der Vermieter tun, wenn der Mieter nach der Kündigung nicht auszieht?
Zieht der Mieter nach einer wirksamen Kündigung nicht freiwillig aus, bleibt der Weg zur Räumungsklage beim Amtsgericht am Ort der Wohnung. Eigenmächtige Maßnahmen wie Schlossaustausch oder Abschalten der Versorgung sind unzulässig. Das Gericht setzt dem Mieter im Urteil regelmäßig eine Räumungsfrist.
Wie lange können Vermieter Mietrückstände einfordern?
Mietforderungen unterliegen der dreijährigen Verjährung nach § 195 BGB. Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Rückstand entstanden ist. Ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Klage kann die Verjährung hemmen. Vermieter sollten offene Forderungen daher nicht mehrere Jahre unverfolgt lassen.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre Situation bei ausgebliebener Miete in einer möblierten Wohnung: ob die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vorliegen, welche Unterlagen Sie brauchen und wie das Kündigungsschreiben formal korrekt zugeht. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Er begleitet Vermieter und Eigentümer bei mietrechtlichen Konflikten, von der ersten schriftlichen Mahnung bis zur Räumungsklage.