Stellt ein Mieter Insolvenzantrag, endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Es besteht nach § 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Mietrückstände aus der Zeit vor der Verfahrenseröffnung gelten als Insolvenzforderungen: Sie müssen zur Insolvenztabelle angemeldet werden und werden lediglich quotenmäßig befriedigt. Laufende Mieten nach der Eröffnung sind dagegen vorrangige Masseverbindlichkeiten. Eine Kündigung allein wegen früherer Zahlungsrückstände ist nach § 112 InsO gesperrt; möglich bleibt sie bei neuem Verzug, der erst nach dem Antragsdatum entstanden ist.
Stellt ein Mieter ein Verbraucherinsolvenzverfahren, ändert sich für Vermieter vieles: anderer Ansprechpartner, neue Fristen, veränderte Durchsetzungswege. Dieser Beitrag ordnet die wesentlichen Rechtsfragen ein.
Ein Vermieter aus der Region wandte sich an uns, nachdem sein Mieter über drei Monate keine Miete mehr gezahlt hatte. Er hatte bereits eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erklärt. Kurz darauf traf ein Schreiben des Insolvenzgerichts ein: Das Verbraucherinsolvenzverfahren war eröffnet worden, und ein Treuhänder war bestellt. Die Kündigung war unwirksam, weil sämtliche Rückstände aus der Zeit vor dem Insolvenzantrag stammten und § 112 InsO diese Kündigung sperrt. Die Rückstände mussten zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Gleichzeitig war zu prüfen, ob nach dem Antragsdatum neue Verzüge entstanden waren, die eine eigenständige Kündigung nach § 543 BGB erlaubt hätten.
Mietvertrag bleibt bestehen: Was § 108 InsO bedeutet
Warum das Mietverhältnis nach dem Insolvenzantrag weiterläuft
§ 108 Abs. 1 InsO
Miet- und Pachtverhältnisse über unbewegliche Gegenstände oder Räume, die der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen ist, bestehen nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort.
§ 108 Abs. 1 InsO ist die zentrale Norm für Vermieter: Der Insolvenzantrag beendet den Mietvertrag nicht. Das Mietverhältnis läuft weiter, und der Mieter bleibt nominell Vertragspartner. Die tatsächliche Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Vermögen des Schuldners geht nach § 80 Abs. 1 InsO jedoch auf den Insolvenzverwalter oder, beim Verbraucherinsolvenzverfahren, den Treuhänder über.
Das Mietrecht hält für diese Konstellation klare Regeln bereit. Praktisch bedeutet das für Vermieter: Zahlungen und rechtliche Erklärungen nach der Verfahrenseröffnung sind an den Insolvenzverwalter oder Treuhänder zu richten, nicht mehr allein an den Mieter.
An wen wendet sich der Vermieter nach der Eröffnung?
Nach Eröffnung des Verfahrens ist der Insolvenzverwalter oder Treuhänder Ansprechpartner für alles, was das Vermögen des Schuldners betrifft. Er entscheidet darüber, ob das Mietverhältnis weitergeführt wird. Er hat nach § 109 Abs. 1 InsO ein Sonderkündigungsrecht: Er kann das Mietverhältnis unabhängig von der vereinbarten Vertragsdauer mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende beenden. Bei Wohnraummiete tritt nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO an die Stelle der Kündigung das Recht des Verwalters zu erklären, dass Ansprüche auf Miete nach Ablauf der Frist nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können; das Mietverhältnis besteht in diesem Fall fort, ohne dass die laufenden Forderungen aus der Masse bezahlt werden. Macht er von diesem Recht Gebrauch, steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch zu, der als Insolvenzforderung zur Tabelle anzumelden ist.
Solange der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis nicht kündigt, muss er die laufenden Mieten als Masseverbindlichkeiten vorrangig aus der Insolvenzmasse zahlen. Tut er das nicht, entsteht neuer Zahlungsverzug, der eine eigene Kündigung nach § 543 BGB ermöglicht.
Forderungen richtig einordnen und anmelden
Rückstände vor der Eröffnung als Insolvenzforderungen
Alle Mietforderungen, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden sind, gelten als Insolvenzforderungen nach § 38 InsO. Individuelle Vollstreckung ist während des Verfahrens nach § 89 InsO ausgeschlossen. Der Vermieter muss diese Forderungen schriftlich beim Insolvenzverwalter zur Insolvenztabelle anmelden (§ 174 InsO). Dazu gehören offene Mieten, ausstehende Betriebskostenabrechnungen und Schadensersatzansprüche aus dieser Zeit.
Das Insolvenzgericht setzt nach § 28 Abs. 2 InsO eine Frist zur Anmeldung, die öffentlich bekanntgemacht wird. Diese Frist ist eine Ordnungsvorschrift: Eine verspätete Anmeldung ist grundsätzlich noch möglich, wird jedoch erst in einem späteren Prüfungstermin berücksichtigt (§ 177 InsO). Wer die Frist versäumt, riskiert, an bereits erfolgten Verteilungen nicht mehr teilnehmen zu können.
Sobald das Schreiben des Insolvenzgerichts eintrifft, sollten Vermieter sofort die darin genannte Anmeldefrist notieren. Wer wartet, riskiert eine deutlich geringere oder keine Beteiligung an der Insolvenzverteilung.
Laufende Mieten nach der Verfahrenseröffnung
Mietforderungen, die nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstehen, sind Masseverbindlichkeiten nach §§ 53, 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO in Verbindung mit § 108 InsO. Sie werden vorrangig aus der Insolvenzmasse bedient und unterliegen nicht der quotenmäßigen Begrenzung wie Insolvenzforderungen. Der Vermieter kann diese Beträge unmittelbar vom Insolvenzverwalter verlangen. Reicht die Masse nicht aus, gelten die Sonderregeln über Masseunzulänglichkeit nach §§ 208 ff. InsO.
Kündigung bei laufendem Insolvenzverfahren
§ 112 InsO
Ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen ist, kann der andere Teil nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht wegen eines Zahlungsverzugs kündigen, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist.
§ 112 InsO schützt die Insolvenzmasse: Eine Kündigung wegen Rückständen, die vor dem Insolvenzantrag entstanden sind, ist unwirksam. Das gilt selbst dann, wenn der Rückstand die Schwelle des § 543 BGB überschreitet.
Eine Kündigung bleibt möglich, wenn nach dem Antragsdatum ein neuer, eigenständiger Verzug entsteht. Grundlage ist dann § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB:
§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB
Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Adressat einer solchen Kündigung nach dem Eröffnungsdatum ist der Insolvenzverwalter. Wann der richtige Zeitpunkt für eine Kündigung ist und welche weiteren Voraussetzungen gelten, erläutert der Beitrag Mieter zahlt nicht: Wann kündigen als Vermieter?.
Mietkaution im Insolvenzfall
§ 551 Abs. 3 BGB
Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme von seinem Vermögen getrennt anzulegen.
Wurde die Kaution ordnungsgemäß getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt, ist sie nicht Teil der Insolvenzmasse des Mieters. Der Vermieter kann auf sie zugreifen, wenn ein Sicherungsfall eingetreten ist, also bei offenen Mietforderungen oder Schäden in der Wohnung. Voraussetzung ist eine wirksame Sicherungsvereinbarung, in der Regel Abtretung oder Verpfändung der Kautionsforderung des Mieters gegenüber der Bank.
Hat der Vermieter die Kaution nicht getrennt angelegt, gilt der Rückzahlungsanspruch des Mieters als einfache Insolvenzforderung.
Räumung nach Beendigung des Mietverhältnisses
§ 546 BGB
Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
Nach wirksamer Kündigung muss der Mieter die Wohnung zurückgeben. Gibt er sie nicht heraus, muss der Vermieter einen vollstreckbaren Räumungstitel erwirken, zum Beispiel durch eine Räumungsklage. Vollstreckt wird dann nach § 885 ZPO durch den Gerichtsvollzieher. Für die Zeit, in der der Mieter die Wohnung nach Kündigung weiter nutzt, steht dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB zu.
Das Vollstreckungsverbot für Geldforderungen aus § 89 InsO gilt für die Räumungsvollstreckung grundsätzlich nicht: Ein Räumungstitel kann auch im laufenden Insolvenzverfahren vollstreckt werden, sofern das Mietverhältnis wirksam beendet ist. Zur Vorgehensweise nach Kündigung und ausbleibender Räumung beschreibt mehr der Beitrag Mieter zahlt nicht und räumt nicht: Was Vermieter tun können.
Was nach der Restschuldbefreiung gilt
Mit der Erteilung der Restschuldbefreiung nach §§ 286 ff. InsO erlöschen Insolvenzforderungen grundsätzlich. Offene Mietrückstände aus der Zeit vor der Eröffnung, die der Vermieter zur Tabelle angemeldet hat, können danach in der Regel nicht mehr persönlich gegen den Schuldner durchgesetzt werden.
Eine Ausnahme besteht nach § 302 Nr. 1 InsO für Forderungen aus vorsätzlichen unerlaubten Handlungen, zum Beispiel einer absichtlichen Beschädigung der Wohnung. Um diese Ausnahme zu nutzen, muss der Vermieter die Forderung bereits im Verfahren mit dem entsprechenden Rechtsgrund anmelden. Bloße Mietrückstände ohne deliktischen Charakter fallen nicht darunter.
Eröffnungsbeschluss aufbewahren: Datum, Aktenzeichen und Kontaktdaten des Insolvenzverwalters oder Treuhänders notieren.
Forderungen zeitlich trennen: Welche Rückstände sind vor, welche nach dem Antragsdatum entstanden?
Insolvenzforderungen fristgerecht zur Insolvenztabelle anmelden (§ 174 InsO), Anmeldefrist aus dem Eröffnungsbeschluss entnehmen.
Laufende Mieten nach der Eröffnung als Masseverbindlichkeiten direkt vom Insolvenzverwalter einfordern.
Kündigung wegen neuen Verzugs nach Antragsdatum prüfen (§ 543 BGB); keine Kündigung wegen alter Rückstände.
Kaution auf ordnungsgemäße Anlage und Verwertungsvoraussetzungen prüfen.
Unterlagen sichern: Mietvertrag, Kontoauszüge, Mahnungen, Korrespondenz mit Verwalter, Übergabeprotokolle, Fotos, Schadensbelege.
Bei vorsätzlichen Schäden frühzeitig prüfen, ob § 302 InsO greift, und Forderung mit entsprechendem Rechtsgrund anmelden.
Häufige Fragen
Bleibt der Mietvertrag bei Privatinsolvenz des Mieters bestehen?
Ja. Nach § 108 Abs. 1 InsO besteht ein Mietverhältnis nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Der Mietvertrag endet nicht automatisch durch den Insolvenzantrag oder die Verfahrenseröffnung. Erst eine wirksame Kündigung oder eine einvernehmliche Aufhebungsvereinbarung beendet das Verhältnis.
Was passiert mit Mietrückständen aus der Zeit vor der Insolvenz?
Diese Forderungen gelten als Insolvenzforderungen nach § 38 InsO. Individuelle Vollstreckung ist während des Verfahrens nach § 89 InsO ausgeschlossen. Der Vermieter muss sie zur Insolvenztabelle anmelden und erhält am Ende des Verfahrens eine Insolvenzquote, deren Höhe von der verfügbaren Masse abhängt.
Kann ich als Vermieter kündigen, wenn der Mieter insolvent ist?
Eine Kündigung wegen Rückständen, die vor dem Insolvenzantrag entstanden sind, ist nach § 112 InsO ausgeschlossen. Möglich bleibt die Kündigung nach § 543 BGB, wenn nach dem Antragsdatum ein neuer, eigenständiger Zahlungsverzug von mindestens zwei Monatsmieten entsteht. Adressat der Kündigung ist dann der Insolvenzverwalter.
Was gilt für die Mietkaution, wenn der Mieter insolvent ist?
Bei ordnungsgemäß getrennter Anlage nach § 551 Abs. 3 BGB ist die Kaution nicht Teil der Insolvenzmasse. Der Vermieter kann bei eingetretenem Sicherungsfall, zum Beispiel offenen Forderungen oder Wohnungsschäden, auf die Kaution zugreifen, sofern eine wirksame Sicherungsvereinbarung besteht.
Sobald das Schreiben des Insolvenzgerichts eintrifft, sollten Vermieter unmittelbar prüfen, ob Forderungen zur Anmeldung bereitstehen und die Anmeldefrist notieren. Eine lückenlose Chronologie der Zahlungseingänge und der Zeitpunkt des Insolvenzantrags sind entscheidend, um Insolvenzforderungen von Masseforderungen sauber zu trennen.
Kübler Rechtsanwälte unterstützen Vermieter bei der Forderungsanmeldung zur Insolvenztabelle, der Einschätzung von Kündigungsmöglichkeiten und der Vorbereitung von Räumungsmaßnahmen. Schildern Sie kurz Ihre Situation und vereinbaren Sie ein Erstgespräch.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
- § 108 Abs. 1 InsO
- § 112 InsO
- § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB
- § 551 Abs. 3 BGB
- § 546 BGB
- § 108 InsO
- § 109 Abs. 1 InsO
- § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO
- § 174 InsO
- § 177 InsO
- § 28 Abs. 2 InsO
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht sowie Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte. Er berät Vermieter und Eigentümer unter anderem in miet- und immobilienrechtlichen Fragen.