Die Teilungserklärung ist das rechtliche Fundament jeder Wohnungseigentumsanlage. Wer wesentliche Inhalte ändern möchte, also die Grenzen des Sondereigentums, die Zweckbestimmung einer Einheit oder Sondernutzungsrechte, braucht die Zustimmung aller Eigentümer, eine notarielle Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch. Ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung ersetzt diese Voraussetzungen nicht. Ausnahmen gelten nur dort, wo das Gesetz eine ausdrückliche Beschlusskompetenz vorsieht, etwa für Kostenverteilung und bestimmte bauliche Maßnahmen, oder wo die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel für Mehrheitsentscheidungen enthält.
Dieser Beitrag ordnet ein, welche Inhalte der Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss geändert werden können, wann das Gesetz Ausnahmen ausdrücklich zulässt und warum faktische Abweichungen von der Teilungserklärung rechtlich riskant sind.
Ein Eigentümer in einer Vier-Parteien-WEG möchte sein Kellerabteil, das in der Teilungserklärung als Teileigentum ausgewiesen ist, dauerhaft als Hobbyraum mit Schlafmöglichkeit nutzen. Zwei weitere Eigentümer stimmen zu, eine Partei lehnt ab. Auf der Eigentümerversammlung beschließt die Mehrheit, die Nutzungsänderung zu genehmigen.
Der ablehnende Eigentümer wendet sich an Kübler Rechtsanwälte. Die Prüfung ergibt: Die Gemeinschaftsordnung enthält keine Öffnungsklausel für Zweckänderungen des Sondereigentums. Der Mehrheitsbeschluss hat die erforderliche Zustimmung aller Eigentümer, notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag nicht ersetzt und ist daher nicht wirksam. Der Eigentümer erhält eine klare Einschätzung seiner Rechtsposition und kann gezielt entscheiden, wie er weiter vorgeht.
Was die Teilungserklärung regelt und warum Änderungen aufwendig sind
Die Teilungserklärung ist die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, mit der Wohnungseigentum begründet und ausgestaltet wird. Sie bestimmt, welche Teile der Anlage zum Sondereigentum der jeweiligen Einheiten gehören, welche Teile Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer sind und welche Nutzungsrechte und Pflichten gelten. Rechtsgrundlagen sind die §§ 3, 5, 7 und 10 WEG.
Weil die Teilungserklärung über das Grundbuch wirkt und für alle Eigentümer sowie für jeden späteren Erwerber verbindlich ist, stellt das Gesetz an ihre Änderung hohe Anforderungen. Ob diese Anforderungen im konkreten Fall erfüllt sind, hängt davon ab, was genau geändert werden soll.
Grundlegende Informationen zur Entstehung der Teilungserklärung enthält auch der Beitrag Teilungserklärung beantragen: Ablauf und Rechte.
Dingliche Inhalte und Gemeinschaftsordnung: ein entscheidender Unterschied
Die Teilungserklärung enthält zwei verschiedene Arten von Regelungen. Zum einen den dinglichen Inhalt: die Abgrenzung der Sondereigentumseinheiten, ihre Zweckbestimmung und etwaige Sondernutzungsrechte an Teilen des Gemeinschaftseigentums. Diese Regelungen sind im Grundbuch eingetragen und wirken gegenüber jedem Erwerber.
Zum anderen enthält die Teilungserklärung häufig eine Gemeinschaftsordnung mit Vereinbarungen zur Nutzung, Kostentragung, Stimmrecht und Verwaltung. Für beide Bereiche gelten unterschiedliche Voraussetzungen, wenn eine Änderung angestrebt wird.
Wann ist die Zustimmung aller Eigentümer zwingend?
Für Änderungen des dinglichen Inhalts der Teilungserklärung, also insbesondere die Verschiebung von Sondereigentumsgrenzen, die Änderung der Zweckbestimmung einer Einheit oder die Begründung, Änderung oder Aufhebung von Sondernutzungsrechten, verlangt § 10 Abs. 2 und 3 WEG die Zustimmung sämtlicher betroffener Eigentümer. Hinzu kommen notarielle Beurkundung und Eintragung im Grundbuch.
Ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung reicht für solche Änderungen nicht aus. Fasst die Mehrheit einen entsprechenden Beschluss ohne die erforderliche Zustimmung aller Eigentümer, fehlt es an der gesetzlichen Beschlusskompetenz. Der Beschluss ist nach § 23 Abs. 4 WEG nichtig und entfaltet von Anfang an keine Rechtswirkung.
Dasselbe gilt für Sondernutzungsrechte, zum Beispiel an einem Garten, einem Stellplatz oder einem Kellerabteil: Ihre Begründung und Aufhebung ist nach § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG eine dingliche Rechtsgestaltung und setzt ebenfalls die Zustimmung aller Eigentümer sowie notarielle Form und Grundbucheintrag voraus.
Für die Anfechtung eines Beschlusses laufen gesetzliche Fristen nach § 45 WEG, die unmittelbar nach der Beschlussfassung beginnen. Wer seine Rechtsposition sichern möchte, sollte daher ohne Verzug handeln.
§ 892 BGB
Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist.
Für Erwerber bedeutet der öffentliche Glaube des Grundbuchs: Maßgeblich ist der eingetragene Inhalt der Teilungserklärung. Eine faktische Nutzung, die jahrelang von der Teilungserklärung abweicht, ersetzt keine wirksame rechtliche Änderung und bindet einen späteren Erwerber nicht.
Wann reicht ein Mehrheitsbeschluss?
Die WEG-Reform 2020 hat bestimmte gesetzliche Beschlusskompetenzen erweitert. In diesen Bereichen kann die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit entscheiden, ohne dass alle Eigentümer zustimmen müssen und ohne dass das Grundbuch geändert wird.
Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss
Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Eigentümer mit einfacher Mehrheit regeln, wie bestimmte Kosten oder Kostenarten auf die Wohnungseigentümer verteilt werden. § 16 Abs. 3 WEG erlaubt außerdem, einen verursachungsorientierten Kostenmaßstab für einzelne Kostenpositionen einzuführen.
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum
Für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sieht § 20 Abs. 1 WEG vor, dass die Eigentümerversammlung grundsätzlich mit einfacher Mehrheit entscheiden kann. Das gilt auch dann, wenn eine ältere Teilungserklärung strengere Mehrheitsanforderungen enthält.
Privilegierte Maßnahmen nach § 21 WEG
§ 21 WEG enthält besondere Regelungen für Maßnahmen, die einem erhöhten öffentlichen Interesse dienen: Barrierefreiheit, Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge, Einbruchschutz und Telekommunikationsinfrastruktur. Unter bestimmten Voraussetzungen können einzelne Eigentümer hier sogar gegen den Willen der Mehrheit verlangen, dass ihnen eine solche Maßnahme gestattet wird.
Auch wenn das Gesetz für bestimmte Bereiche Mehrheitsbeschlüsse erlaubt, handelt es sich nicht um eine Änderung der Teilungserklärung im Grundbuch. Der dingliche Inhalt bleibt unverändert. Die Beschlüsse wirken im Innenverhältnis der Gemeinschaft, nicht gegenüber dem eingetragenen Grundbuchstand.
Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung
Viele Teilungserklärungen enthalten eine Gemeinschaftsordnung, die für bestimmte Regelungsinhalte Mehrheitsentscheidungen ausdrücklich erlaubt, sogenannte Öffnungsklauseln. Ob eine solche Klausel vorhanden ist und welchen Umfang sie hat, ergibt sich nur aus der konkreten Teilungserklärung. Öffnungsklauseln werden eng ausgelegt: Was sie nicht ausdrücklich erfassen, darf die Gemeinschaft auch mit Mehrheit nicht ändern.
Fehlt eine Öffnungsklausel und besteht keine gesetzliche Beschlusskompetenz, ist ein Mehrheitsbeschluss, der wesentliche Inhalte der Teilungserklärung faktisch ändert, nach § 23 Abs. 4 WEG nichtig. Nichtige Beschlüsse entfalten keinerlei Rechtswirkung und können unabhängig von Anfechtungsfristen geltend gemacht werden.
Was passiert, wenn die Teilungserklärung faktisch nicht eingehalten wird?
Eigentümer, die von der Teilungserklärung abweichen, ohne die gesetzlich vorgeschriebenen Formen einzuhalten, riskieren rechtliche Auseinandersetzungen. Betroffene Eigentümer können auf mehreren Wegen vorgehen.
Wer durch eine unzulässige Nutzung oder bauliche Veränderung in seinen Rechten beeinträchtigt wird, kann Unterlassung und Beseitigung verlangen. Anspruchsgrundlagen sind § 14 WEG in Verbindung mit § 1004 BGB.
§ 1004 BGB (Beseitigung und Unterlassung)
Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.
Wenn durch unzulässige Maßnahmen ein Vermögensschaden entstanden ist, kommen zusätzlich Schadensersatzansprüche nach § 280 BGB in Betracht. Ansprüche auf Beseitigung und Unterlassung unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB, wobei die Frist mit Kenntnis der Beeinträchtigung beginnt.
Ausführlichere Hinweise für den Fall, dass die tatsächliche Nutzung von der eingetragenen Teilungserklärung abweicht, enthält der Beitrag Teilungserklärung entspricht nicht der Realität: Was tun?.
Was Käufer einer Eigentumswohnung beachten sollten
Wer eine Eigentumswohnung kauft, schließt einen Kaufvertrag mit dem Verkäufer ab. Dieser regelt das schuldrechtliche Verhältnis zwischen den Vertragsparteien. Die tatsächliche dingliche Rechtslage ergibt sich aus der Teilungserklärung und dem Grundbuch, nicht aus dem Kaufvertrag allein.
Stellt ein Käufer nach dem Erwerb fest, dass die vertraglich zugesagte Nutzungsmöglichkeit, etwa eine gewerbliche Nutzung oder eine bestimmte Zweckbestimmung, nicht mit der eingetragenen Teilungserklärung vereinbar ist, liegt in der Regel ein Sachmangel vor. Die Mängelrechte richten sich nach §§ 434, 437, 438 BGB und umfassen Nacherfüllung, Minderung, Rücktritt und Schadensersatz.
§ 438 BGB (Verjährung der Mängelansprüche, Auszug)
In fünf Jahren verjähren Mängelansprüche bei einem Bauwerk und bei einer Sache, die entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bauwerk verwendet worden ist und dessen Mangelhaftigkeit verursacht hat.
Kübler Rechtsanwälte berät im Bereich Immobilienrecht auch zu Fragen rund um den Erwerb von Wohnungseigentum, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und den Abgleich von Kaufvertrag und Grundbuchlage.
Besorgen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und prüfen Sie, was dort eingetragen ist.
Lesen Sie die Teilungserklärung einschließlich Gemeinschaftsordnung vollständig, besonders auf Öffnungsklauseln.
Sehen Sie den Aufteilungsplan ein und vergleichen Sie ihn mit der tatsächlichen Nutzung.
Lesen Sie die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG.
Prüfen Sie bei einem Erwerb, ob der Kaufvertrag eine ausdrückliche Zusage zur Nutzungsmöglichkeit enthält.
Sichern Sie Korrespondenz mit Verwalter, Verkäufer oder anderen Eigentümern über Nutzungen, Umbauten oder Zustimmungen.
Geben Sie keine voreiligen Erklärungen ab und stimmen Sie Beschlüssen auf Eigentümerversammlungen nicht zu, deren Rechtswirkung Sie nicht einschätzen können.
Lassen Sie prüfen, ob eine Anfechtungsfrist nach § 45 WEG für einen bereits gefassten Beschluss noch läuft.
Häufige Fragen zur Änderung der Teilungserklärung
Kann die Eigentümerversammlung mit Mehrheit die Teilungserklärung ändern?
Nur in engen Grenzen. Dingliche Inhalte wie Sondereigentumsgrenzen, Zweckbestimmungen und Sondernutzungsrechte erfordern die Zustimmung aller Eigentümer, notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag. Mehrheitsbeschlüsse sind nur wirksam, wo das Gesetz eine Beschlusskompetenz ausdrücklich vorsieht oder die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält.
Was passiert, wenn ein Beschluss ohne die erforderliche Zustimmung gefasst wurde?
Fehlt die gesetzliche Beschlusskompetenz, ist der Beschluss nach § 23 Abs. 4 WEG nichtig und entfaltet keine Rechtswirkung. Nichtige Beschlüsse können unabhängig von Fristen geltend gemacht werden. Wer dagegen vorgehen möchte, sollte dennoch schnell handeln, um Beweise zu sichern und alle Handlungsoptionen offenzuhalten.
Welche Unterlagen sind bei einem Streit um die Teilungserklärung entscheidend?
Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung und notarielle Folgedokumente, Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie die Beschlusssammlung sind die wichtigsten Quellen. Bei einem Erwerb kommt die notarielle Kaufvertragsurkunde hinzu. Ergänzend kann die Baugenehmigung klären, welche Nutzungen öffentlich-rechtlich zulässig sind.
Wann ist eine anwaltliche Prüfung sinnvoll?
Sobald ein Beschluss gefasst wurde, der Ihnen zweifelhaft erscheint, oder sobald eine geplante Änderung der Teilungserklärung auf Widerstand stößt. Auch wenn Sie eine Wohnungseigentumseinheit kaufen und unsicher sind, ob die zugesagte Nutzung mit der eingetragenen Teilungserklärung übereinstimmt, ist eine frühzeitige Prüfung sinnvoll. Fristen für Anfechtungsklagen beginnen zeitnah nach einem Beschluss; eine frühe Beratung sichert Ihre Handlungsoptionen.
Kübler Rechtsanwälte prüft Ihre Situation rund um Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse der Eigentümerversammlung. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
- § 892 BGB
- § 1004 BGB (Beseitigung und Unterlassung)
- § 438 BGB (Verjährung der Mängelansprüche, Auszug)
- § 14 WEG
- § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG
- § 16 Abs. 3 WEG
- § 195 BGB
- § 20 Abs. 1 WEG
- § 21 WEG
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht sowie Gründer von Kübler Rechtsanwälte. Die Kanzlei berät schwerpunktmäßig im Immobilien-, Bau- und Mietrecht.