Rollläden, deren Außenkasten und Panzer in die Gebäudehülle oder Fassade integriert sind, werden nach herrschender rechtlicher Auffassung dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Eine Klausel in der Teilungserklärung, die solche Bauteile zum Sondereigentum erklärt, ist insoweit nach § 5 Abs. 2 WEG unwirksam. Sie kann allerdings nach § 140 BGB als Regelung über die Kostentragung fortgelten: Der jeweilige Eigentümer trägt dann die Reparaturkosten, auch wenn die Bauteile rechtlich zur Gemeinschaft gehören. Ob eine solche Kostenzuweisungsklausel wirksam ist und wie weit sie reicht, ist im Einzelfall anhand der konkreten Teilungserklärung zu beurteilen. Für Käufer, denen beim Erwerb eine andere Rechtslage mitgeteilt wurde, können daneben kaufrechtliche Ansprüche entstehen, die an Fristen gebunden sind.
Dieser Beitrag ordnet ein, wie Rollläden nach dem Wohnungseigentumsgesetz zu behandeln sind und welche Konsequenzen das für Kostentragung und kaufrechtliche Ansprüche hat.
Ein Eigentümer erwirbt eine Altbauwohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Einige Monate nach der Übergabe erhält er eine Handwerkerrechnung über mehrere Tausend Euro für die Erneuerung des Rollladenkastens und des Antriebs an der Außenfassade. Die Hausverwaltung verweist auf die Teilungserklärung, die Rollläden ausdrücklich als Sondereigentum ausweist, und lehnt eine Kostenübernahme durch die Gemeinschaft ab.
Die Kanzlei prüft die Teilungserklärung. Der Außenkasten und der Panzer sind fest in die Gebäudehülle integriert. Nach herrschender rechtlicher Einschätzung können diese Bauteile nicht wirksam zu Sondereigentum erklärt werden. Die Teilungserklärung enthält zudem eine Kostentragungsklausel, deren Reichweite und Wirksamkeit separat zu beurteilen ist. Gleichzeitig wird geprüft, ob dem Käufer im Exposé oder im Verkaufsgespräch eine abweichende Darstellung gemacht wurde, die kaufrechtliche Ansprüche begründet.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: Was das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt
Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet grundlegend zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum kann nach § 5 Abs. 1 WEG an solchen Bauteilen bestehen, die sich verändern oder entfernen lassen, ohne den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes zu beeinträchtigen und ohne das äußere Erscheinungsbild zu stören. Gemeinschaftseigentum nach § 5 Abs. 2 WEG sind dagegen alle Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Diese Grenze ist zwingend: Sie kann durch eine Teilungserklärung nicht überschritten werden.
Rollläden an der Außenwand: warum sie überwiegend zur Gemeinschaft gehören
Rollläden, deren Außenkasten und Panzer in die Außenwand oder Fassade eingebaut sind, werden nach herrschender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Sie sind Teil der Gebäudehülle und beeinflussen das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes. Dem steht § 5 Abs. 2 WEG entgegen, der diese Bauteile zwingend als Gemeinschaftseigentum qualifiziert.
Anders kann die Beurteilung bei rein innenliegenden Elementen ausfallen, die nicht zur Fassade gehören, etwa bei innen montierten Bedienelementen oder Gurtsystemen innerhalb der Wohnung. Hier kommt Sondereigentum eher in Betracht. Auch elektrische Antriebe, die ausschließlich innerhalb der Wohnung liegen, sind häufig differenziert zu beurteilen.
Fehlt in der Teilungserklärung eine ausdrückliche Zuordnungsregelung, werden in die Außenwand integrierte Rollläden ohne Weiteres als Gemeinschaftseigentum behandelt.
Was eine Klausel in der Teilungserklärung trotzdem bewirken kann
Viele Teilungserklärungen enthalten Formulierungen wie „Rollläden gehören zum Sondereigentum“ oder „der Wohnungseigentümer ist für seine Rollläden verantwortlich“. Solche Klauseln sind, soweit sie den in die Fassade integrierten Außenkasten und Panzer betreffen, nach § 5 Abs. 2 WEG nicht wirksam.
Die Klausel kann aber eine andere, weiterhin wirksame Funktion haben: Die Rechtsprechung legt sie vielfach als Kostentragungsregelung aus. Das bedeutet: Die Bauteile bleiben Gemeinschaftseigentum, der jeweilige Eigentümer trägt aber auf Basis der Teilungserklärung die Kosten für Instandhaltung und Reparatur. Diese Umdeutung ist in § 16 Abs. 2 WEG angelegt, der abweichende Kostenverteilungen in der Gemeinschaftsordnung zulässt.
Das Landgericht Dortmund hat in einem Urteil vom 01.04.2014 (1 S 178/13) entschieden, dass eine Teilungserklärung, die äußere Rollläden dem Sondereigentum zuordnet, insoweit unwirksam ist. Zugleich hat das Gericht die Klausel als Kostentragungsvereinbarung nach § 16 WEG aufrechterhalten, weil in der Gemeinschaftsordnung geregelt war, dass jeder Eigentümer sein Sondereigentum auf eigene Kosten instand hält.
§ 140 BGB
Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt das letztere, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde.
Dass Bauteile zum Gemeinschaftseigentum gehören, sagt noch nichts darüber, wer die Reparaturkosten trägt. Auch bei Gemeinschaftseigentum kann die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung die Kosten einzelnen Eigentümern zuweisen. Der BGH hat das in einem Urteil vom 16.09.2016 (V ZR 3/16) bestätigt. Es ist deshalb wichtig, zwischen der Frage der Eigentumszuordnung und der Frage der Kostentragung zu unterscheiden.
Wer zahlt Reparaturen an Rollläden in der WEG?
Wenn Rollläden Gemeinschaftseigentum sind
Gehören die Rollläden zum Gemeinschaftseigentum, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihre Erhaltung zuständig. Das ergibt sich aus §§ 18, 19 WEG. Die Eigentümerversammlung beschließt über Zeitpunkt, Umfang und Ausführung. Die Kosten werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt (§ 16 Abs. 2 WEG), sofern keine abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung besteht.
Wohnungseigentümer müssen gegebenenfalls Zugang zu ihren Räumen gewähren, wenn der Rollladenkasten nur von innen zugänglich ist. Das ergibt sich aus der Duldungspflicht nach § 14 Abs. 2 WEG.
Wenn die Teilungserklärung Kosten dem Einzeleigentümer zuweist
Enthält die Teilungserklärung eine wirksame Kostentragungsklausel, trägt der jeweilige Eigentümer die Kosten für Wartung und Reparatur an den Rollläden seiner Wohnung, auch wenn die Bauteile rechtlich Gemeinschaftseigentum bleiben. Ob eine solche Klausel wirksam ist und ob sie auch größere Instandsetzungsmaßnahmen am Außenkasten oder Antrieb erfasst, ist anhand des genauen Wortlauts der Teilungserklärung zu beurteilen.
Lesen Sie nicht nur die Überschriften in der Teilungserklärung, sondern auch die Kostentragungsregelungen im Detail. Entscheidend ist, ob die Klausel ausdrücklich Instandhaltung und Instandsetzung erfasst und ob sie sich räumlich auf die in die Fassade integrierten Bauteile bezieht.
Kaufrechtliche Ansprüche nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung
Sachmangel: wenn die zugesicherte Eigenschaft fehlt
Wurde dem Käufer vor dem Erwerb mitgeteilt, dass Rollläden zu seinem Sondereigentum gehören oder dass er für Reparaturen nicht aufkommen muss, und entspricht die Teilungserklärung dem nicht, kann das ein Sachmangel nach § 434 BGB sein. Maßstab ist die vereinbarte oder vorausgesetzte Beschaffenheit des Kaufgegenstandes. Zur Beschaffenheit einer Eigentumswohnung gehört auch die rechtliche Stellung des Erwerbers in der Gemeinschaft, einschließlich der Kostenlast für bestimmte Bauteile.
Als Folgeansprüche kommen nach § 437 BGB Nacherfüllung, Minderung, Rücktritt und Schadensersatz in Betracht.
Haftungsausschluss und seine Grenzen
Notarielle Kaufverträge über Bestandsimmobilien enthalten regelmäßig einen Haftungsausschluss für Sachmängel. Dieser Ausschluss kann grundsätzlich auch die Kostenlast für Rollläden erfassen. Seine Grenze findet er jedoch in § 444 BGB.
§ 444 BGB
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
Hat der Verkäufer gewusst, dass die Teilungserklärung die Rollläden dem Sondereigentum zuordnet und zugleich eine Kostentragungspflicht des Eigentümers begründet, und hat er im Exposé oder im Gespräch eine abweichende Darstellung vermittelt, ohne dies zu korrigieren, kann Arglist vorliegen. In diesem Fall bleibt der Haftungsausschluss ohne Wirkung.
Arglistige Täuschung und vorvertragliche Aufklärungspflicht
Wer als Käufer meint, gezielt falsch informiert worden zu sein, kann den Kaufvertrag nach § 123 BGB anfechten.
§ 123 BGB
Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.
Daneben besteht ein vorvertraglicher Schadensersatzanspruch aus §§ 280, 311 BGB, wenn Verkäufer oder Makler eine Aufklärungspflicht verletzt haben. Wer im Vorfeld über wesentliche Eigenschaften eines Kaufobjekts informiert, muss richtig und vollständig informieren. Dazu gehört bei Wohnungseigentum, welche Teile des Gebäudes zur Gemeinschaft gehören und wer hierfür Kosten trägt.
Makler, die im Exposé Angaben zur Eigentumsstellung von Rollläden machen, ohne den tatsächlichen Inhalt der Teilungserklärung zu kennen oder zu prüfen, können ebenfalls haftbar sein, wenn der Käufer auf diese Angaben vertraut hat.
Weiterführende Hinweise zu Situationen, in denen die Teilungserklärung von der tatsächlichen Lage abweicht, finden Sie im Beitrag Teilungserklärung entspricht nicht der Realität: Was tun?.
Unterlagen sichern und Fristen beachten
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung beschaffen und die Klauseln zu Rollläden, Sondereigentum und Kostentragung gezielt prüfen.
Kaufvertrag und Anlagen sichten, insbesondere Baubeschreibung, Ausstattungsverzeichnis und den Haftungsausschluss.
Exposé, Prospekt und schriftliche Kommunikation mit Verkäufer und Makler zur Sondereigentumsstellung sichern.
Fotos der Rollläden und ihrer baulichen Integration in die Fassade anfertigen oder aufbewahren.
Schriftverkehr mit der Hausverwaltung zu Reparaturkosten und Ablehnungsschreiben sammeln.
Übergabeprotokoll auf Hinweise zu den Rollläden prüfen.
Keine Zahlungen leisten und keine schriftlichen Erklärungen gegenüber der Hausverwaltung abgeben, bevor die Rechtslage geprüft ist.
Sachmängelansprüche aus dem Kaufvertrag verjähren nach § 438 BGB grundsätzlich in zwei Jahren ab Übergabe der Wohnung, nicht ab Entdeckung des Problems. Die Frist läuft also unabhängig davon, wann Sie die Abweichung bemerken. Ansprüche aus vorvertraglicher Pflichtverletzung und aus arglistiger Täuschung unterliegen der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren nach § 195 BGB, die mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden und die maßgeblichen Umstände bekannt geworden sind (§ 199 BGB). Bei Arglist gilt zudem eine kenntnisunabhängige Höchstfrist von zehn Jahren ab Entstehung des Anspruchs.
Ob die Zuordnung in der Teilungserklärung nachträglich geändert werden kann, wenn sie mit der tatsächlichen Rechtslage nicht übereinstimmt, behandelt der Beitrag Teilungserklärung ändern ohne Zustimmung aller.
Häufige Fragen zu Rollläden und Sondereigentum
Muss ich als Wohnungseigentümer Reparaturen an Rollläden immer selbst bezahlen?
Das hängt davon ab, was die Teilungserklärung konkret regelt und ob diese Regelung wirksam ist. Sind die Rollläden in die Außenwand eingebaut, gehören sie nach herrschender Auffassung zum Gemeinschaftseigentum. Eine Zuordnung als Sondereigentum in der Teilungserklärung ist dann nicht wirksam. Eine Klausel zur Kostentragung kann aber fortgelten. Ob das auf Ihre Teilungserklärung zutrifft, lässt sich nur anhand des genauen Wortlauts beurteilen.
Was gilt, wenn der Verkäufer im Exposé angegeben hat, Rollläden seien Sondereigentum?
Entspricht die Teilungserklärung dem nicht, kann das einen Sachmangel begründen. Kommt hinzu, dass der Verkäufer die tatsächliche Lage kannte und Ihnen gegenüber trotzdem eine andere Darstellung gemacht hat, kann der notarielle Haftungsausschluss nach § 444 BGB nicht greifen. In diesem Fall kommen Ansprüche auf Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz in Betracht. Voraussetzung ist, dass Sie die Ansprüche rechtzeitig geltend machen.
Welche Unterlagen brauche ich, um Ansprüche geltend zu machen?
Entscheidend sind die Teilungserklärung mit allen Anlagen, der notarielle Kaufvertrag, das Exposé und schriftliche Kommunikation mit Verkäufer oder Makler, in der Angaben zur Eigentumsstellung der Rollläden gemacht wurden. Dazu kommen Fotos der baulichen Situation, Reparaturrechnungen und Schriftwechsel mit der Hausverwaltung. Je vollständiger die Unterlagen, desto klarer die Ausgangslage für eine rechtliche Prüfung.
Wann sollte ich einen Anwalt einschalten?
Spätestens dann, wenn Sie eine Reparaturrechnung erhalten haben und die Kostenzuständigkeit unklar ist, wenn die Hausverwaltung Zahlungen von Ihnen verlangt oder wenn Sie den Verdacht haben, dass Ihnen beim Kauf eine falsche Rechtslage dargestellt wurde. Da Fristen laufen und vorschnelle schriftliche Reaktionen die eigene Position schwächen können, ist eine frühzeitige Prüfung sinnvoll. Kübler Rechtsanwälte im Immobilienrecht berät Sie zur Rechtslage und klärt, welche Schritte realistisch sind.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Teilungserklärung, Kaufvertrag und Kostentragungsklauseln und ordnen ein, welche Ansprüche bestehen und welche Fristen zu beachten sind. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihre Situation.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte mit Schwerpunkt im Immobilien- und Baurecht.