Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist zulässig, wenn die Maßnahmen als Modernisierung im Sinne des § 555b BGB einzustufen sind. Vermieter können nach § 559 Abs. 1 BGB acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten als jährliche Mehrmiete verlangen. Davon sind zunächst die ersparten Instandhaltungskosten abzuziehen. Das Verlangen ist in Textform zu stellen und darf die Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren nicht überschreiten. Ein Formfehler macht das gesamte Verlangen unwirksam, nicht nur einzelne Positionen.
Der Beitrag erklärt die gesetzlichen Voraussetzungen der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB, zeigt typische Formfehler und nennt die wichtigsten Fristen für Vermieter und Eigentümer.
Ein Eigentümer eines Mehrfamilienhauses lässt die Fassade dämmen und die Fenster austauschen. Nach Abschluss der Arbeiten verschickt er ein Mieterhöhungsverlangen, in dem er die gesamten Baukosten ohne weitere Abzüge auf die betroffenen Wohneinheiten umgelegt hat. Ein Mieter beanstandet die Erhöhung schriftlich: Die alten Fenster seien bereits seit Längerem defekt gewesen. Ein Teil der Kosten sei daher als Instandhaltung einzustufen und müsse herausgerechnet werden. Kübler Rechtsanwälte hat die vorliegende Kostendokumentation geprüft, den Anteil der Instandhaltungskosten von den Modernisierungskosten abgegrenzt und bewertet, ob das Mieterhöhungsverlangen die formalen Anforderungen an Begründung und Kostenaufstellung erfüllt. Auf dieser Grundlage konnte der Eigentümer entscheiden, ob eine korrigierte Fassung zu verschicken war oder ob die bestehende Fassung in der streitigen Auseinandersetzung vertretbar blieb.
Was als Modernisierung gilt und was nicht
Ob eine Mieterhöhung nach Modernisierung überhaupt zulässig ist, hängt zunächst davon ab, welche Maßnahmen durchgeführt wurden. Das Gesetz unterscheidet klar zwischen Modernisierung und Instandhaltung. Letztere berechtigt nicht zur Mieterhöhung und bleibt ausschließlich Sache des Vermieters.
Welche Maßnahmen sind umlagefähig?
Als Modernisierung im Sinne des § 555b BGB gelten Maßnahmen, die Energie nachhaltig einsparen, den Wasserverbrauch dauerhaft senken, den Schallschutz verbessern, den Wohnwert erhöhen oder barrierefrei zugänglichen Wohnraum schaffen. Auch Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie sowie zur Schaffung neuen Wohnraums fallen unter diese Regelung. Das Mieterhöhungsrecht nach § 559 Abs. 1 BGB besteht jedoch nur für Maßnahmen nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6. Wasserersparnismaßnahmen nach § 555b Nr. 2 begründen zwar eine Duldungspflicht des Mieters, aber kein Erhöhungsrecht nach § 559 BGB.
§ 555b BGB (Modernisierungsmaßnahmen, sinngemäß)
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird oder neuer Wohnraum geschaffen wird.
Reine Instandhaltungsmaßnahmen sind nicht erfasst. Arbeiten, die lediglich den bisherigen Zustand wiederherstellen oder altersbedingte Mängel beseitigen, gelten nicht als Modernisierung und berechtigen daher nicht zur Mieterhöhung.
Was muss von den Modernisierungskosten abgezogen werden?
Selbst wenn Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB vorliegen, dürfen nicht die vollen Baukosten auf den Mieter umgelegt werden. Soweit Kosten angefallen sind, die ohnehin für die Erhaltung des bisherigen Zustands hätten aufgewendet werden müssen, sind diese als Instandhaltungsanteil abzuziehen.
Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat klargestellt, dass dieser Abzug nicht nur tatsächlich fällige Reparaturen umfasst, sondern auch fiktive Instandhaltungskosten bei Bauteilen, deren Lebensdauer bereits teilweise abgelaufen war. Vermieter müssen dafür das Baualter und die Restlebensdauer der ausgetauschten Teile berücksichtigen und den Abzug nachvollziehbar dokumentieren.
In öffentlich geführten Auseinandersetzungen um Modernisierungsmieterhöhungen großer Wohnungsunternehmen wie Vonovia ist der fehlende oder unzureichende Instandhaltungsabzug ein wiederkehrender Kritikpunkt. Ebenso wird eine unklare Zuordnung der Kosten auf einzelne Wohneinheiten beanstandet. Private Vermieter können genau diese Angriffspunkte von vornherein ausschließen, wenn die Kostendokumentation klar zwischen Modernisierung und Instandhaltung unterscheidet.
Wie die Mieterhöhung berechnet wird
Sind die umlagefähigen Kosten ermittelt und um den Instandhaltungsanteil bereinigt, darf der Vermieter acht Prozent davon als jährliche Mieterhöhung auf die betroffene Wohnung umlegen.
§ 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, Abs. 1 und Abs. 3a)
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. […] Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren […] nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich […] nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter erhöhen.
Die Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter gilt für alle Modernisierungsmieterhöhungen innerhalb von sechs Jahren zusammengenommen. Wer in diesem Zeitraum mehrere Maßnahmen durchgeführt hat, muss die jeweiligen Erhöhungen addieren und prüfen, ob die Grenze bereits erreicht ist. Eine Überschreitung führt dazu, dass nur der gesetzlich zulässige Betrag geschuldet wird. Für bestimmte Heizungsmodernisierungen nach § 555b Nr. 1 oder Nr. 1a BGB gilt nach § 559 Abs. 3a BGB eine zusätzliche Sondergrenze: Der allein auf diese Maßnahmen entfallende Anteil der monatlichen Mieterhöhung darf innerhalb von sechs Jahren 0,50 Euro je Quadratmeter nicht überschreiten.
Neben der Kappungsgrenze sieht das Gesetz eine Härteklausel vor: Wenn die Mieterhöhung für den Mieter eine unzumutbare wirtschaftliche Belastung darstellt, kann sie ganz oder teilweise ausgeschlossen sein. Der Mieter muss diesen Einwand fristgerecht und in Textform geltend machen. Wer zu spät reagiert, verliert ihn.
Wie die Erhöhung im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete einzuordnen ist, erklärt der Beitrag Mieterhöhung nach Modernisierung und Vergleichsmiete.
Ankündigungspflicht vor Baubeginn
Bevor Modernisierungsmaßnahmen beginnen, muss der Vermieter den Mieter informieren. Diese Pflicht ist gesetzlich geregelt und wirkt sich unmittelbar auf die Wirksamkeit einer späteren Mieterhöhung aus.
§ 555c BGB (Modernisierungsankündigung, Grundsatz, sinngemäß)
Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Maßnahme, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
Fehlt die Ankündigung oder wurde sie zu spät verschickt, kann der Mieter seine Duldungspflicht für die Maßnahmen in Frage stellen. Ein inhaltlich unvollständiges Ankündigungsschreiben liefert außerdem einen Angriffspunkt gegen das spätere Mieterhöhungsverlangen. Wer die Ankündigung korrekt und rechtzeitig zustellt, sichert damit eine wesentliche Grundlage der gesamten Erhöhung.
Das Mieterhöhungsverlangen: Form und Fristen
Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die Mieterhöhung gegenüber dem Mieter erklären. Dabei gelten strenge Formanforderungen.
§ 559b BGB (Geltendmachung der Mieterhöhung, sinngemäß)
Der Vermieter hat dem Mieter die Mieterhöhung in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung sind insbesondere anzugeben: die für die Wohnung aufgewendeten Kosten, soweit diese zur Berechnung der Mieterhöhung erforderlich sind, der auf die Wohnung entfallende Anteil der Kosten sowie die sich hieraus ergebende Erhöhung der jährlichen Miete. […] Die Mieterhöhung wird mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung wirksam.
Das Verlangen muss die durchgeführten Maßnahmen benennen, die Kosten nach Maßnahmen und Wohneinheiten aufschlüsseln, den Abzug der ersparten Instandhaltungskosten darstellen und die neue Miete ausweisen. Eine unvollständige oder unklare Kostendarstellung hat in der Praxis häufig zur Folge, dass das Verlangen insgesamt als unwirksam angesehen wird, nicht nur einzelne Positionen davon.
Die Erhöhung wird nicht sofort wirksam: Sie gilt frühestens ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Verlangens. Wer den genauen Zeitpunkt des Zugangs nicht dokumentiert, verliert einen wichtigen Beleg, sobald der Mieter den Zugang bestreitet.
Ausführliche Hinweise zu den geltenden Wartefristen finden Sie im Beitrag Wartefrist bei Mieterhöhung nach Modernisierung.
Die Textform nach § 126b BGB umfasst neben dem Brief auch dauerhaft lesbare Erklärungen in elektronischer Form. Entscheidend ist der Zugang beim Mieter. Vermieter sollten den Zeitpunkt des Zugangs dokumentieren, zum Beispiel durch einen Einlieferungsbeleg oder eine schriftliche Empfangsbestätigung.
Öffentliche Fördermittel mindern den umlagefähigen Aufwand
Wer für Modernisierungsmaßnahmen öffentliche Zuschüsse oder zinsvergünstigte Darlehen erhalten hat, darf diese Beträge nicht in die Berechnung der Mieterhöhung einbeziehen. § 559a BGB sieht vor, dass der geförderte Kostenanteil bei der Ermittlung der umlagefähigen Aufwendungen vorab abzuziehen ist.
Beweislast und Verjährung
Wer muss was beweisen?
Der Vermieter trägt die Beweislast für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen, die Höhe und Umlagefähigkeit der Kosten sowie den korrekten Abzug der Instandhaltungsanteile. Ohne belastbare Belege, darunter Verträge, Rechnungen, Zahlungsnachweise und Abgrenzungsaufstellungen, ist eine Klage auf Zahlung der erhöhten Miete erheblich schwächer aufgestellt. Der Mieter hingegen muss die Tatsachen darlegen und beweisen, aus denen er einen Härteeinwand ableitet.
Wie lange laufen die Ansprüche?
Ansprüche auf Zahlung der erhöhten Miete unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter davon Kenntnis hatte (§ 199 BGB). Gleiches gilt für etwaige Rückforderungsansprüche des Mieters wegen einer nach seiner Ansicht überhöhten Umlage.
Kübler Rechtsanwälte berät Vermieter und Eigentümer im Mietrecht bei der Prüfung von Modernisierungsmieterhöhungen, bei Widersprüchen durch Mieter und bei Zahlungsstreitigkeiten rund um die Erhöhung.
Maßnahmen vorab als Modernisierung nach § 555b BGB einordnen und von reiner Instandhaltung abgrenzen.
Modernisierungsankündigung mindestens drei Monate vor Baubeginn in Textform verschicken, Zugang dokumentieren.
Kostenunterlagen vollständig sammeln: Verträge, Rechnungen, Zahlungsnachweise.
Instandhaltungsanteil ermitteln und nachvollziehbar vom umlagefähigen Modernisierungsanteil trennen, Baualter und Restlebensdauer der ausgetauschten Bauteile berücksichtigen.
Kostenverteilung auf einzelne Wohneinheiten transparent berechnen und belegen.
Öffentliche Zuschüsse und zinsvergünstigte Darlehen nach § 559a BGB vorab abziehen.
Kappungsgrenze prüfen: Summe aller Modernisierungsmieterhöhungen in den letzten sechs Jahren addieren.
Mieterhöhungsverlangen in Textform erstellen mit vollständiger Kostenaufstellung, Abzügen und Berechnung der neuen Miete.
Zugang des Verlangens dokumentieren, Beginn des dritten Folgemonats als Wirksamkeitsdatum festhalten.
Etwaige Härteeinwände des Mieters schriftlich entgegennehmen und rechtlich prüfen lassen.
Vor einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs die formale Wirksamkeit des Verlangens intern kontrollieren.
Häufige Fragen zur Modernisierungsmieterhöhung
Kann der Mieter die Erhöhung einfach ablehnen?
Eine pauschale Ablehnung entfaltet keine rechtliche Wirkung. Ist das Verlangen formell wirksam und werden die gesetzlichen Grenzen eingehalten, schuldet der Mieter die erhöhte Miete. Ein Härteeinwand nach § 559 Abs. 4 BGB muss fristgerecht in Textform geltend gemacht werden. Wer zu spät reagiert, verliert dieses Recht.
Was passiert, wenn das Mieterhöhungsverlangen formell fehlerhaft ist?
Ein Formfehler macht das Verlangen regelmäßig insgesamt unwirksam. Der Vermieter muss dann ein neues, korrekt begründetes Verlangen verschicken. Die ursprüngliche Erhöhung wird bis zum Zugang dieses neuen Schreibens nicht geschuldet. Wer bei Zahlungsverweigerung des Mieters sofort eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausspricht, ohne die Wirksamkeit des Verlangens zu prüfen, riskiert eine gescheiterte Kündigung und eine abgewiesene Räumungsklage.
Welche Unterlagen brauche ich für das Mieterhöhungsverlangen?
Mindestens erforderlich sind: die Modernisierungsankündigung mit Nachweis des Zugangs, alle Handwerkerverträge und Rechnungen, Zahlungsnachweise sowie eine Aufstellung, die Modernisierung und Instandhaltung voneinander trennt, und die Berechnung der Kostenverteilung auf einzelne Wohneinheiten. Bei Verlangen auf Belegeinsicht durch den Mieter oder im Klageverfahren müssen diese Unterlagen vollständig vorliegen.
Ab wann kann ich die erhöhte Miete einfordern, wenn der Mieter nicht zahlt?
Die Erhöhung wird frühestens mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Verlangens wirksam. Zahlt der Mieter danach nicht, können die rückständigen Erhöhungsbeträge eingeklagt werden. Vor einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs sollte die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens geprüft werden: Eine unwirksame Erhöhung begründet keinen Zahlungsverzug. Was gilt, wenn der Mieter die Erhöhung dauerhaft verweigert, erklärt der Beitrag Mieter zahlt Mieterhöhung nicht.
Kübler Rechtsanwälte prüfen Ihre Kostendokumentation, die Abgrenzung zur Instandhaltung und die formale Gestaltung des Mieterhöhungsverlangens. Ob vor dem Versand oder nach einem Widerspruch des Mieters: Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt sowie Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Er berät Vermieter, Eigentümer und Hausverwaltungen bei der Prüfung und Durchsetzung von Modernisierungsmieterhöhungen.