Zahlt ein Mieter die vereinbarte Miete nicht, liegt die Zahlungspflicht allein beim Mieter, nicht bei der Vermittlungsplattform. Wunderflats ist kein Vertragspartner des Mietverhältnisses und haftet nicht für Mietausfälle. Anspruchsgrundlage ist § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. dem Mietvertrag. Sobald ein erheblicher Rückstand besteht, kommt eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Betracht. Entscheidend sind Schriftform der Kündigung, ein lückenloser Nachweis des Verzugs und vollständige Unterlagen vor dem ersten Verfahrensschritt.
Dieser Beitrag erklärt, welche rechtlichen Schritte Vermieter bei Zahlungsverzug eines Wunderflats-Mieters einleiten können und worauf es bei Dokumentation, Schriftform und Fristen ankommt.
Ein Eigentümer hatte seine möblierte Zweizimmerwohnung über Wunderflats für mehrere Monate vermietet. Ab dem zweiten Monat blieb die Miete wiederholt aus oder wurde nur teilweise überwiesen. Der Eigentümer wandte sich zunächst an den Wunderflats-Support in der Annahme, die Plattform könne einspringen oder den Mieter zur Zahlung bewegen. Als klar wurde, dass die Plattform keine Haftung übernimmt, stellte sich die entscheidende Frage: Wann war der Mieter formell in Verzug, und wie mussten Mahnung und Kündigung dokumentiert werden, damit keine Verfahrensfehler entstehen? Die Kanzlei prüfte Mietvertrag, Kontoauszüge und den Schriftverkehr, um festzustellen, ob die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung bereits vorlagen und wie das weitere Vorgehen bis zur Räumung gesichert werden konnte.
Wunderflats vermittelt. Ansprüche richten sich gegen den Mieter.
Wunderflats ist eine Online-Plattform, die möblierte Wohnungen vermittelt. Der Mietvertrag kommt ausschließlich zwischen Vermieter und Mieter zustande. Wunderflats ist kein Vertragspartner und übernimmt bei Zahlungsausfall keine Haftung gegenüber dem Vermieter.
Wer als Vermieter ausbleibende Miete geltend machen will, muss sich direkt an den Mieter wenden. Das gilt unabhängig davon, ob der Mietvertrag über die Plattform abgeschlossen wurde und ob Zahlungswege über die Plattform liefen. Plattforminterne Hinweise können eine erste Orientierung geben, sind aber keine Rechtsquelle und ersetzen keine anwaltliche Prüfung.
Eine Besonderheit bei Wunderflats ist, dass viele Mietverhältnisse als möblierte Zeitmiete strukturiert sind. Das kann bei Fragen zur ordentlichen Kündigung und zu Formerfordernissen abweichende Regeln auslösen, die im Einzelfall geprüft werden müssen. Die gesetzlichen Grundlagen für Zahlungsverzug und fristlose Kündigung gelten auch in solchen Konstellationen.
Mietzahlungspflicht, Fälligkeit und Verzugseintritt
Die Pflicht des Mieters zur Zahlung der vereinbarten Miete folgt unmittelbar aus dem Gesetz.
§ 535 Abs. 2 BGB
Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Bei Wohnraummietverhältnissen ist die Miete nach § 556b Abs. 1 BGB zu Beginn des Monats fällig, spätestens bis zum dritten Werktag.
§ 556b Abs. 1 BGB (sinngemäß, Fälligkeit der Miete)
Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.
Zahlt der Mieter nicht rechtzeitig, gerät er nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB ohne weitere Mahnung in Verzug, weil die Fälligkeit kalendermäßig bestimmt ist. Für den Vermieter bedeutet das: Ab dem vierten Werktag des jeweiligen Monats kann er grundsätzlich Verzugszinsen nach § 288 BGB geltend machen und weitere Schritte einleiten.
§ 286 BGB (sinngemäß, Schuldnerverzug ohne Mahnung)
Der Schuldner kommt ohne Mahnung in Verzug, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist und er nicht rechtzeitig leistet.
In der Praxis empfiehlt es sich trotzdem, eine schriftliche Zahlungsaufforderung zu versenden. Sie benennt die offenen Beträge mit Datum, setzt eine klare Frist und dokumentiert den Verzug für ein späteres Verfahren. Telefonische Absprachen ohne Protokoll helfen hier nicht weiter.
Außerordentliche Kündigung bei erheblichem Mietrückstand
Erreicht der Rückstand eine gesetzlich bestimmte Schwelle, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, ohne vorher abmahnen zu müssen.
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (sinngemäß, fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug)
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Auch wenn eine Abmahnung bei Zahlungsverzug nicht zwingend erforderlich ist, kann es sinnvoll sein, dem Mieter zuvor schriftlich Gelegenheit zur Nachzahlung zu geben. Das kann spätere Einwände zu Treu und Glauben entkräften und zeigt, dass der Vermieter das Mietverhältnis nicht leichtfertig beendet hat.
Die Kündigung muss nach § 568 Abs. 1 BGB schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund konkret benennen, also Rückstandshöhe und betroffene Zeiträume. Eine mündliche Kündigung oder eine Kündigung ohne klare Begründung ist unwirksam.
Parallel zur fristlosen Kündigung empfiehlt sich regelmäßig eine hilfsweise ordentliche Kündigung. Das sichert die Vermieterposition für den Fall ab, dass die fristlose Kündigung gerichtlich als unwirksam bewertet wird.
Was passiert, wenn der Mieter nach der Kündigung noch zahlt?
Zahlt der Mieter die rückständige Miete noch nach Zugang der fristlosen Kündigung, kann das unter bestimmten Voraussetzungen deren Wirkung beseitigen. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB sieht für Wohnraummietverhältnisse eine solche Heilungsmöglichkeit vor, wenn die Zahlung oder die Übernahme der Rückstände durch eine Sozialbehörde innerhalb der gesetzlich bestimmten Frist erfolgt. Vermieter sollten diesen Punkt kennen und die Kündigung von Anfang an sorgfältig gestalten.
Räumungsanspruch nach wirksamer Kündigung
Zieht der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht aus, entsteht ein Herausgabeanspruch nach § 546 Abs. 1 BGB. Seine Durchsetzung erfordert eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht.
Für Wohnraummietverhältnisse ist das Amtsgericht am Ort der belegenen Wohnung zuständig. Räumungsklage und Zahlungsklage können in einem Verfahren verbunden werden, was Kosten und Zeit spart.
Was gilt, wenn ein Mieter nicht zahlt und nicht auszieht, erläutert ein eigener Beitrag auf dieser Website.
Unterlagen und Beweise jetzt sichern
Die größten Risiken bei Zahlungsverzug entstehen nicht durch fehlende Ansprüche, sondern durch lückenhafte Dokumentation. Wer erst kurz vor dem Gerichtstermin beginnt, Unterlagen zusammenzustellen, verliert Zeit und Substanz.
Für die Durchsetzung von Mietforderungen sind vor allem folgende Unterlagen relevant:
- ◆Vollständiger Mietvertrag mit allen Nachträgen
- ◆Kontoauszüge, die ausgebliebene oder teilweise Zahlungen belegen
- ◆Alle schriftlichen Mahnungen mit Datum und Fristsetzung
- ◆Schriftverkehr über die Plattform
- ◆Kündigung mit Zugangsnachweis (Einschreiben mit Rückschein oder Botenzeugnis)
Wer seinem Anwalt oder dem Gericht eine klare Chronologie vorlegen kann, stärkt seine Position erheblich. Vorschnelle schriftliche Erklärungen gegenüber dem Mieter, die den Sachverhalt unklar darstellen oder Zugeständnisse enthalten, können die eigene Lage dagegen erschweren.
Versenden Sie Mahnschreiben als Einschreiben mit Rückschein oder durch einen Zeugen, der den Einwurf bestätigen kann. Der Zugangsnachweis ist im späteren Verfahren oft der entscheidende Beleg, den Gerichte als erstes verlangen.
Fristen nicht unterschätzen
Offene Mietforderungen verjähren nach §§ 195, 199 BGB grundsätzlich innerhalb von drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Wer Rückstände zu lange unverfolgt lässt, riskiert den Verlust des Anspruchs.
Das gerichtliche Mahnverfahren hemmt die Verjährung. Wird der Anspruch durch Vollstreckungsbescheid oder rechtskräftiges Urteil tituliert, verjährt er erst nach 30 Jahren. Das gibt Vermieter Handlungsspielraum, ersetzt aber nicht das rechtzeitige Tätigwerden.
Wer wissen möchte, wer die Anwaltskosten trägt, wenn der Mieter nicht zahlt, findet dort die maßgeblichen Grundsätze zur Kostentragungspflicht.
Mietvertrag, Kontoauszüge und Plattformkorrespondenz vollständig zusammenstellen.
Zahlungsrückstände nach Monat und Betrag chronologisch auflisten.
Schriftliche Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung versenden und Zugang dokumentieren.
Prüfen lassen, ob die Schwelle für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreicht ist.
Kündigung schriftlich erteilen, Kündigungsgrund und Rückstandshöhe konkret benennen, Zugang sichern.
Parallel hilfsweise ordentliche Kündigung aussprechen.
Bei Nicht-Auszug Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen.
Verjährungsfristen im Blick behalten und bei drohender Verjährung rechtzeitig gerichtlich tätig werden.
Häufige Fragen
Haftet Wunderflats, wenn der Mieter nicht zahlt?
Nein. Wunderflats ist eine Vermittlungsplattform und nicht Vertragspartei des Mietverhältnisses. Die Mietzahlungspflicht nach § 535 Abs. 2 BGB besteht ausschließlich gegenüber dem Vermieter. Plattforminterne Hilfsangebote oder Hinweistexte begründen keine gesetzlichen Haftungsansprüche gegen Wunderflats.
Ab wann darf ich als Vermieter fristlos kündigen?
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich, sobald der Mieter für zwei aufeinander folgende Fälligkeitstermine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder der Gesamtrückstand über mehrere Monate die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht. Die genauen Voraussetzungen hängen vom Einzelfall ab und sollten anwaltlich geprüft werden, bevor die Kündigung ausgesprochen wird.
Welche Unterlagen sind für Kündigung und Klage entscheidend?
Entscheidend sind Mietvertrag, Kontoauszüge mit Zahlungshistorie, schriftliche Mahnungen mit Datum und Zugangsnachweis sowie der gesamte Schriftverkehr mit dem Mieter. Die Kündigung selbst muss schriftlich erfolgen, den Kündigungsgrund konkret benennen und dem Mieter nachweislich zugegangen sein.
Lohnt sich eine anwaltliche Prüfung schon bei kleinen Rückständen?
Schon bei einem Rückstand von einer Monatsmiete kann ein Formfehler bei Mahnung oder Kündigung das gesamte Verfahren verzögern oder gefährden. Die Kosten einer anwaltlichen Ersteinschätzung stehen in den meisten Fällen in einem sinnvollen Verhältnis zu diesem Risiko. Weitere Informationen zu Ihren Rechten als Vermieter finden Sie im Bereich Mietrecht für Vermieter.
Kübler Rechtsanwälte prüfen, welche Schritte in Ihrer Situation sinnvoll sind, von der Mahnung über die Kündigung bis zur gerichtlichen Durchsetzung. Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer von Kübler Rechtsanwälte berät er Vermieter und Eigentümer bei Zahlungsverzug, Kündigung und gerichtlicher Durchsetzung von Mietforderungen.