Zahlt der Mieter die Miete nicht, haben Vermieter in Deutschland einen klar geregelten Rechtsweg. Einen Mieter eigenmächtig aus der Wohnung zu setzen ist verboten und kann Schadensersatzpflichten auslösen. Wirksam ist ausschließlich der Weg über eine schriftliche Kündigung; zieht der Mieter danach nicht aus, folgt die Räumungsklage und Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher. Voraussetzung für die außerordentliche fristlose Kündigung ist, dass der Rückstand die Schwellen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreicht. Eine Abmahnung ist dabei gesetzlich nicht erforderlich, wohl aber ein nachweisbarer Zugang der Kündigung. Gleichzeitig sollte stets auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden, weil der Mieter die fristlose Kündigung durch vollständige Nachzahlung unter bestimmten Voraussetzungen zu Fall bringen kann.
Dieser Beitrag erklärt, welche Voraussetzungen eine wirksame fristlose Kündigung erfordert, was die Schonfristzahlung für Vermieter bedeutet und welche Fehler das Verfahren verzögern können.
Ein Vermieter meldet sich bei der Kanzlei, weil sein Mieter seit zwei Monaten keine Miete zahlt. Er hat bereits formlos telefonisch gemahnt, eine Zahlung blieb aus. Die Kanzlei prüft zunächst, ob der aufgelaufene Rückstand die gesetzlichen Schwellen für eine wirksame fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreicht, und ob der Mietvertrag Besonderheiten enthält. Die fristlose Kündigung wird mit genauer Benennung der rückständigen Monate und Beträge schriftlich formuliert und per Einwurf-Einschreiben zugestellt. Gleichzeitig spricht die Kanzlei vorsorglich eine ordentliche Kündigung aus, um die Vermieterposition für den Fall zu sichern, dass der Mieter durch spätere Nachzahlung die fristlose Kündigung aushebelt. Der Vermieter weiß danach, welche Fristen und nächsten Schritte ihn erwarten, falls der Mieter nicht freiwillig auszieht.
Voraussetzungen für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Das Mietrecht gibt Vermietern klare Rechte, bindet sie aber gleichzeitig an Form- und Fristanforderungen. Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist nur wirksam, wenn die gesetzlichen Schwellenwerte im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung tatsächlich vorliegen. Einen Überblick über die grundsätzliche Vorgehensweise bei ausbleibender Miete bietet auch der Beitrag Mieter zahlt nicht: So gehen Vermieter richtig vor.
Ab wann liegt ein Mietrückstand vor?
§ 556b Abs. 1 BGB
Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.
Ab dem dritten Werktag des Monats liegt bei Nichteingang der Miete ein Rückstand vor. Dieser Zeitpunkt ist der Ausgangspunkt für die Berechnung der gesetzlichen Schwellenwerte und damit für die Frage, ob eine fristlose Kündigung wirksam ausgesprochen werden kann.
Welcher Rückstandsbetrag berechtigt zur fristlosen Kündigung?
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Das Gesetz enthält zwei gleichwertige Alternativen:
- ◆Erste Alternative: Rückstand für zwei aufeinanderfolgende Monate, jeweils in Höhe eines „nicht unerheblichen Teils“ der Miete.
- ◆Zweite Alternative: Rückstand über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten, der insgesamt mindestens zwei Monatsmieten erreicht.
Was „nicht unerheblich“ im Sinne der ersten Alternative bedeutet, regelt das Gesetz ausdrücklich:
§ 569 Abs. 3 Satz 1 BGB (sinngemäß)
Der rückständige Teil der Miete ist nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.
Für die erste Alternative genügt es demnach, wenn der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten jeweils mehr als eine Monatsmiete schuldet. Für die zweite Alternative reicht ein aufgelaufener Gesamtrückstand in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten, auch wenn er sich über mehrere Monate verteilt. Beide Schwellen müssen im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung beim Mieter vorliegen.
Bei Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine vorherige Abmahnung gesetzlich nicht vorgeschrieben. Das Gesetz sieht den qualifizierten Zahlungsverzug als eigenständigen wichtigen Grund an. Eine schriftliche Mahnung kann dennoch nützlich sein, um den Rückstand und die ausgebliebene Reaktion des Mieters zu dokumentieren.
Schonfristzahlung: Was passiert, wenn der Mieter doch noch zahlt?
Was bewirkt die vollständige Nachzahlung nach der Kündigung?
Das Gesetz gibt Mietern von Wohnraum unter bestimmten Umständen die Möglichkeit, eine bereits ausgesprochene fristlose Kündigung nachträglich zu Fall zu bringen.
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (sinngemäß)
Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter die gesamten Rückstände spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs vollständig begleicht oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.
Diese sogenannte Schonfrist beginnt erst mit Rechtshängigkeit der Räumungsklage, nicht schon mit Ausspruch der Kündigung. Zahlt der Mieter oder ein Sozialleistungsträger innerhalb dieser zwei Monate alle rückständigen Beträge vollständig, wird die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam. Zu beachten ist: Die Schonfristregelung greift innerhalb von zwei Jahren nur einmal.
Die Schonfristzahlung beseitigt nur die fristlose Kündigung, nicht eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen nachhaltiger Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Wer beim Ausspruch der fristlosen Kündigung keine ordentliche Kündigung beifügt, kann nach einer Schonfristzahlung wieder bei einem bestehenden Mietverhältnis stehen und muss von vorn beginnen.
Warum ist die kombinierte Kündigung so wichtig?
Neben der fristlosen Kündigung kommt bei dauerhaftem, nicht unerheblichem Zahlungsrückstand auch die ordentliche Kündigung in Betracht.
§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (sinngemäß)
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Obliegenheiten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Die ordentliche Kündigung unterliegt den gesetzlichen Kündigungsfristen und wird durch eine nachträgliche Schonfristzahlung des Mieters nicht beseitigt. Für die Vermieterposition ist sie deshalb als Ergänzung zur fristlosen Kündigung besonders bedeutsam.
Was Vermieter nicht dürfen: Selbsthilfe ist verboten
Eigenmächtige Räumung, Schlosswechsel oder das Abstellen von Versorgungsleistungen durch den Vermieter sind rechtswidrig, auch wenn der Mieter monatelang keine Miete zahlt. Solche Maßnahmen können Schadensersatzansprüche des Mieters begründen und das laufende Verfahren belasten. Was im Einzelnen erlaubt ist, erklärt der Beitrag Schloss austauschen bei Mietrückstand: Was Vermieter dürfen.
Der einzige gesetzliche Weg nach einer wirksamen Kündigung führt über die Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht und anschließend über die Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher. Vermieter sollten realistisch einkalkulieren, dass dieses Verfahren Zeit beansprucht. Was zu tun ist, wenn der Mieter nach der Kündigung die Wohnung nicht räumt, lesen Sie im Beitrag Mieter zahlt nicht und zieht nicht aus: Was tun?.
Form der Kündigung: Was zwingend beachtet werden muss
Welche Formanforderungen gelten für die Kündigung?
Das bedeutet: Die Kündigung muss auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift aller Vermieter erfolgen. Eine E-Mail oder ein Fax allein genügt den gesetzlichen Anforderungen nicht. Für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs sollten zudem die rückständigen Monate und die genauen Beträge im Kündigungsschreiben benannt werden, um Streit über die Wirksamkeit zu vermeiden.
Ebenso entscheidend ist der Zugangsnachweis: Wer den Eingang der Kündigung beim Mieter im Streitfall nicht belegen kann, hat ein erhebliches Beweisnachteil. Einwurf-Einschreiben oder ein persönlicher Bote mit Zeugen sind gängige, gerichtsfeste Methoden.
Beweise sichern und Verjährung im Blick behalten
Kontoauszüge, die den ausgebliebenen Zahlungseingang belegen, schriftliche Mahnungen mit Datum sowie der Nachweis über den Zugang der Kündigung sind prozessrelevant. Wer die Dokumentation erst beginnt, wenn die Kündigung schon ausgesprochen ist, muss häufig mit Lücken umgehen. Sinnvoll ist, Rückstände monatlich festzuhalten und den gesamten Schriftverkehr mit dem Mieter aufzubewahren.
Die Beweislast liegt im Räumungsprozess beim Vermieter: Er muss das Bestehen des Mietverhältnisses, die Fälligkeit der Mieten, den Nichteingang der Zahlung und den Zugang der Kündigung belegen. Der Mieter hingegen muss geleistete Zahlungen oder eine berechtigte Minderung nachweisen.
Wie lange können Mietforderungen geltend gemacht werden?
§ 199 Abs. 1 BGB (sinngemäß)
Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.
Mietforderungen verjähren nach drei Jahren, gerechnet ab Ende des Jahres, in dem sie entstanden sind. Vermieter sollten ausstehende Beträge nicht zu lange liegenlassen, bevor sie gerichtlich geltend gemacht werden, da verjährte Forderungen nicht mehr durchsetzbar sind.
Rückstand genau berechnen: Welche Monate, welche Beträge, liegen Teilzahlungen vor?
Schwellenwerte prüfen: Erreicht der Rückstand die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, also Rückstand über einer Monatsmiete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten oder kumulativ mindestens zwei Monatsmieten?
Unterlagen zusammenstellen: Mietvertrag, Kontoauszüge, bisheriger Schriftverkehr mit dem Mieter.
Schriftliche fristlose Kündigung vorbereiten: rückständige Monate und Beträge benennen, hilfsweise ordentliche Kündigung nach § 573 BGB beifügen.
Schriftform einhalten: eigenhändige Unterschrift, kein E-Mail oder Fax allein.
Zugangsnachweis sichern: Einwurf-Einschreiben oder persönlicher Bote mit Zeugen.
Keine Selbsthilfe: kein Schlosswechsel, keine eigenmächtige Räumung, keine Abschaltung von Versorgungsleistungen.
Bei Nichtauszug nach Kündigung: Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben.
Mietforderungen nicht verjähren lassen: Dreijahrsfrist nach §§ 195, 199 BGB im Blick behalten.
Häufige Fragen
Welche rechtliche Bedeutung hat die Fälligkeitsregel für Vermieter?
Die gesetzliche Fälligkeit am dritten Werktag des Monats nach § 556b Abs. 1 BGB ist der formale Startpunkt für jeden Rückstand. Erst ab diesem Zeitpunkt liegt ein Zahlungsverzug vor, der für die Berechnung der Schwellenwerte nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB relevant ist. Für Vermieter bedeutet das: Mietrückstände sollten monatlich schriftlich festgehalten werden, damit im Streitfall eindeutig nachvollziehbar ist, ab wann welcher Rückstand aufgelaufen ist. Ein Beratungsgespräch im Bereich Mietrecht hilft, die eigene Position früh einzuordnen.
Welche Unterlagen und Belege sind im Streitfall entscheidend?
Entscheidend sind Mietvertrag, Kontoauszüge mit den ausgebliebenen Buchungseingängen, etwaiger schriftlicher Schriftverkehr mit dem Mieter sowie der Nachweis über den Zugang der Kündigung. Wer diese Unterlagen nicht lückenlos hat, läuft Gefahr, im Räumungsprozess in Beweisnot zu geraten. Auch schriftliche Mahnungen mit Datum und Inhalt gehören in die Verfahrensakte.
Wann sollte vor der Kündigung anwaltlich geprüft werden?
Spätestens bevor die Kündigung zugestellt wird, empfiehlt sich eine anwaltliche Prüfung. Eine unwirksame Kündigung zwingt Vermieter dazu, den gesamten Prozess neu zu beginnen. Ob die Schwellenwerte tatsächlich erreicht sind, ob der Mietvertrag Besonderheiten enthält und wie die Kündigung formuliert werden sollte, lässt sich durch eine frühzeitige Prüfung klären. Liegt der Rückstand nahe an einer Schwelle oder hat der Mieter Teilzahlungen geleistet, ist die Berechnung fehleranfällig.
Welche Fehler verzögern die Räumung am häufigsten?
Häufige Fehler sind fehlende Schriftform der Kündigung, kein Zugangsnachweis, ungenaue oder falsche Berechnung des Rückstands sowie das Weglassen der gleichzeitigen ordentlichen Kündigung. Eigenmächtige Maßnahmen wie ein Schlosswechsel können zudem Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen und das Verfahren zusätzlich belasten. Wer auf allgemeine Mustervorlagen zurückgreift, ohne den konkreten Fall zu prüfen, riskiert Formfehler, die die Wirksamkeit der Kündigung in Frage stellen.
Kübler Rechtsanwälte prüfen, ob die Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung vorliegen, und begleiten Vermieter durch die nächsten Schritte: von der Kündigungsformulierung bis zur Räumungsklage.
Nehmen Sie Kontakt auf und schildern Sie kurz Ihren Fall.
Rechtsquellen zu diesem Beitrag
Andreas Kübler
Andreas Kübler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kübler Rechtsanwälte berät er Vermieter und Eigentümer in mietrechtlichen Auseinandersetzungen.